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摘 要：中国房地产业区域发展非常不平衡，区域分割现象普遍存在，中小城市房企的发展好坏直接关乎着全国房地产行业能否健康、稳步、有效的发展。首先简要介绍了我国房地产的发展背景及现状，随后对中小城市房企当前的发展困境进行剖析，进而有针对性的提出解决中小城市房企发展困境的对策建议。
关键词：中小城市；房地产企业；有效需求
中图分类号：F27
文献标识码：A
文章编号：1672-3198（2014）11-0096-01
1 前言
2013年末，各级政府对房地产的调控政策密集出台，且商业银行信贷持续收紧，2014年房企的经营状況不容乐观。可以预见，未来中国房地产行业还将长时间面临国家更趋严格的宏观调控，银行更加审慎的资金贷款，投资人更加理性的房产投资，消费者更加谨慎的购房选择。本文在房地产行业持续降温的大背景下，以中小城市的房地产企业为研究对象，对中小城市的房企发展问题进行探讨，并对未来中小城市房企的发展对策和方向提出相关建议，具有一定的理论价值和较强的现实意义。
2 中小城市房地产商发展困境
2.1 国内商品房价格已处高位，居民有效需求不足
毫无疑问，我国商品房的销售价格是非常高的，正如国际金融界大师保罗·沃尔克所说：“我觉得纽约房价已经够贵了，看到北京的房价后，我觉得跟纽约差不多了”，我国的高房价不是由单一的因素造成的，而是地方政府的土地财政、炒房团的过度投机、开发商的巨额利润等因素共同作用的结果。过热的房地产市场催生了过高的房价，这在一定程度上抑制了在城镇化高速扩张的背景下居民对商品房的刚性需求，高房价背景下的居民有效需求不足现状是我国房地产行业的显著特点，这也是目前持“房地产泡沫论”观点的学长和专家的主要理论依据之一。
2.2 土地市场运作更加规范，信贷资金压力增大
长期以来，我国的土地市场运作缺乏有效规范，对于城市土地交易，采取暗箱操作，人为的压低土地价格，非法牟利情况普遍；对于农村土地征用，采取强制手段，从而经常引发农民维护土地的群体性事件。但是，随着我国城镇化规化的进一步科学，土地征用法律法规进一步完善，土地规划和征用流程进一步规范，对土地市场的运作也更加科学、合理、有效。自十八大召开以来，各级地方政府纷纷出台了较为合理有效的土地市场管理办法，房企获得土地的成本逐渐上升；与此同时，商业银行为了配合国家宏观调控和控制资产风险，对房企的贷款也日益收紧，房地产商的信贷资金压力持续增大。
2.3 房价回落态势逐步明显，房企盈利水平下降
根据国家统计局的数据显示，2014年第一季度，在我国七十多个大中城市中，房价下降仅仅有四个，房价基本持平的有十个，房价上涨的有五十六个，表面上来看房价还呈上升趋势，但是实际情况则不然。2014年2月份以来，一方面，东部沿海地区有多个城市的开发商都出现大幅的降价出售；另一方面，国内的“空城”、“鬼城”、“死城”数量越来越多，我国房地产的楼房空置率非常高已是不争的事实。笔者认为，短期内主公商品房价格大涨大跌的情况均不太可能出现，但是房价的回落态势逐步明显，加上各方面的成本不断上升，房企的盈利水平必然会下滑。
3 中小城市房地产商发展对策
3.1 回归理性投资，坚持审慎的投资策略
在全球经济发展放缓的大背景下，中国经济的增长速度也在逐步放缓，中小城市的房地产商对于我国房地产的发展前景不能过于乐观，毕竟中小城市的经济发展水平有限，人民群众的收入水平还不高。因此，中小城市的房地产商务必要坚持审慎的投资原则，做到真正的理性投资，具体要从以下着手：首先，不盲目地去竞标拿地，力求土地储备总规模相对稳定、略有增长；其次，不盲目的扩大建设规模，保持合理的库存结构。
3.2 迎合市场需求，走大众化的产品定位
众所周知，我国的城镇化进程还在初期阶段，广大中西部的城镇化水平相对较低，政府在城镇化建设的项目上还将会出台一系列合理、有效、全面的发展政策，未来我国的房地产的发展前景还是非常看好的。并且，由于就业机会带动的农村人口大量流入城市，因此中小城市商品房的刚性需求还是非常之大，可以说我国房地产市场的高刚性需求现状，在未来十年之内还是难以改变。因此，在楼盘开发的选择上，尽量考虑到当地的经济发展水平，人民群众的收入高低，着重开发符合大众需求的保障型住房，把普通住宅这一块做大、做强、做精。
3.3 严控财务运行，降低自身的负债水平
房地产是一个高投资的行业，对资金规模要求大，但由于近几年房企的销售量出现下滑，房企的资金回笼速度减缓，又加之商业银行给予的贷款量大幅度减少，房企的自有资金也大幅缩水。因此，房企便大量的利用民间借贷和互联网金融中的网贷获得资金，但是这两种资本集中方式成本高，从而给房企带来了极大的财务风险，一旦资金链断裂，企业就有可能面临倒闭的风险。
参考文献
[1]李明.城市房地产预警技术研究[J].数理统计与管理，2006，（03）.
[2]李庚.宏观调控下中小城市房地产的营销策略[J].经济导刊，2011，（07）.
[3]王子龙，许箫迪.房地产市场广义虚拟财富效应测度研究[J].中国工业经济，2011，（03）.
[4]胡芳，黄仿伦.城市房地产市场投资吸引力的综合评价[J].统计与决策，2013，（23）.
关键词：中小城市；房地产企业；有效需求
中图分类号：F27
文献标识码：A
文章编号：1672-3198（2014）11-0096-01
1 前言
2013年末，各级政府对房地产的调控政策密集出台，且商业银行信贷持续收紧，2014年房企的经营状況不容乐观。可以预见，未来中国房地产行业还将长时间面临国家更趋严格的宏观调控，银行更加审慎的资金贷款，投资人更加理性的房产投资，消费者更加谨慎的购房选择。本文在房地产行业持续降温的大背景下，以中小城市的房地产企业为研究对象，对中小城市的房企发展问题进行探讨，并对未来中小城市房企的发展对策和方向提出相关建议，具有一定的理论价值和较强的现实意义。
2 中小城市房地产商发展困境
2.1 国内商品房价格已处高位，居民有效需求不足
毫无疑问，我国商品房的销售价格是非常高的，正如国际金融界大师保罗·沃尔克所说：“我觉得纽约房价已经够贵了，看到北京的房价后，我觉得跟纽约差不多了”，我国的高房价不是由单一的因素造成的，而是地方政府的土地财政、炒房团的过度投机、开发商的巨额利润等因素共同作用的结果。过热的房地产市场催生了过高的房价，这在一定程度上抑制了在城镇化高速扩张的背景下居民对商品房的刚性需求，高房价背景下的居民有效需求不足现状是我国房地产行业的显著特点，这也是目前持“房地产泡沫论”观点的学长和专家的主要理论依据之一。
2.2 土地市场运作更加规范，信贷资金压力增大
长期以来，我国的土地市场运作缺乏有效规范，对于城市土地交易，采取暗箱操作，人为的压低土地价格，非法牟利情况普遍；对于农村土地征用，采取强制手段，从而经常引发农民维护土地的群体性事件。但是，随着我国城镇化规化的进一步科学，土地征用法律法规进一步完善，土地规划和征用流程进一步规范，对土地市场的运作也更加科学、合理、有效。自十八大召开以来，各级地方政府纷纷出台了较为合理有效的土地市场管理办法，房企获得土地的成本逐渐上升；与此同时，商业银行为了配合国家宏观调控和控制资产风险，对房企的贷款也日益收紧，房地产商的信贷资金压力持续增大。
2.3 房价回落态势逐步明显，房企盈利水平下降
根据国家统计局的数据显示，2014年第一季度，在我国七十多个大中城市中，房价下降仅仅有四个，房价基本持平的有十个，房价上涨的有五十六个，表面上来看房价还呈上升趋势，但是实际情况则不然。2014年2月份以来，一方面，东部沿海地区有多个城市的开发商都出现大幅的降价出售；另一方面，国内的“空城”、“鬼城”、“死城”数量越来越多，我国房地产的楼房空置率非常高已是不争的事实。笔者认为，短期内主公商品房价格大涨大跌的情况均不太可能出现，但是房价的回落态势逐步明显，加上各方面的成本不断上升，房企的盈利水平必然会下滑。
3 中小城市房地产商发展对策
3.1 回归理性投资，坚持审慎的投资策略
在全球经济发展放缓的大背景下，中国经济的增长速度也在逐步放缓，中小城市的房地产商对于我国房地产的发展前景不能过于乐观，毕竟中小城市的经济发展水平有限，人民群众的收入水平还不高。因此，中小城市的房地产商务必要坚持审慎的投资原则，做到真正的理性投资，具体要从以下着手：首先，不盲目地去竞标拿地，力求土地储备总规模相对稳定、略有增长；其次，不盲目的扩大建设规模，保持合理的库存结构。
3.2 迎合市场需求，走大众化的产品定位
众所周知，我国的城镇化进程还在初期阶段，广大中西部的城镇化水平相对较低，政府在城镇化建设的项目上还将会出台一系列合理、有效、全面的发展政策，未来我国的房地产的发展前景还是非常看好的。并且，由于就业机会带动的农村人口大量流入城市，因此中小城市商品房的刚性需求还是非常之大，可以说我国房地产市场的高刚性需求现状，在未来十年之内还是难以改变。因此，在楼盘开发的选择上，尽量考虑到当地的经济发展水平，人民群众的收入高低，着重开发符合大众需求的保障型住房，把普通住宅这一块做大、做强、做精。
3.3 严控财务运行，降低自身的负债水平
房地产是一个高投资的行业，对资金规模要求大，但由于近几年房企的销售量出现下滑，房企的资金回笼速度减缓，又加之商业银行给予的贷款量大幅度减少，房企的自有资金也大幅缩水。因此，房企便大量的利用民间借贷和互联网金融中的网贷获得资金，但是这两种资本集中方式成本高，从而给房企带来了极大的财务风险，一旦资金链断裂，企业就有可能面临倒闭的风险。
参考文献
[1]李明.城市房地产预警技术研究[J].数理统计与管理，2006，（03）.
[2]李庚.宏观调控下中小城市房地产的营销策略[J].经济导刊，2011，（07）.
[3]王子龙，许箫迪.房地产市场广义虚拟财富效应测度研究[J].中国工业经济，2011，（03）.
[4]胡芳，黄仿伦.城市房地产市场投资吸引力的综合评价[J].统计与决策，2013，（23）.