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【摘要】:近些年，房地产市场呈现出较强的发展势头。不断采用先进的管理理念，完善开发管理体系，提高房地产开发水平，成为房地产开发商亟待研究和解决的重要问题。本文介绍了房地产项目管理的意义，深入分析目前市场房地产开发管理过程中存在的问题，并就解决房地产开发管理过程中出现的问题提出相对的控制措施。
【关键词】：房地产；项目管理；存在问题；控制措施
中图分类号： F293.33 文献标识码： A 文章编号：
引言
改革开放以来，我国经济得到了迅猛的发展，针对这样的情况，房地产开发企业必须把握市场的需求，以现代房地产开发管理理念为基础，运用科学的房地产开发管理体系进行房地产开发项目的管理工作，在保障工程质量的前提下尽可能的提高企业的经济效益。
一、房地产项目管理的意义
房地产项目管理是房地产开发的重要环节，怎样做好房地产开发项目的管理一直是房地产开发商面临的主要问题，其对企业的经济效益影响重大，关系到房地产开发工程全局协调与质量监督等工作的科学开展，是房地产开发企业管理工作的重中之重。加强房地产开发项目的管理工作有利于保障工程建设施工的顺利进行、保障工程施工质量、保障开发企业的经济效益，有利于提高保障房地产开发企业的综合市场竞争力。针对这样的情况，房地产开发企业必须认识到开发工程管理工作的重要性，以先进的房地产开发管理理念进行工程开发的管理工作，推动企业的健康发展。
二、房地产开发项目管理存在的问题
1、项目工程中的可行性研究阶段缺少科学决策
在现在商品房“短缺”的时代，由于“拿了地就赚钱”、“盖了房子就可以赚钱”，房地产投资分析、论证、策划经常都受到冷遇。可行性研究是在工程项目决策前，进行财务与技术经济分析的方法，它是开发商在开工前对工程项目的技术、经济是否可行，进行全面的分析论证。因为没有充分重视可行性研究工作，因此导致了很多的问题，如商业用房空置问题突出，商品房空置面积上升；户型单一、户型偏大影响销售或片面追求小户型造成公摊加大、成本偏高等。所以为了避免盲目的投资，可行性研究逐渐被地产商当作投资决策的重要依据。
2、工程发包公平性差
目前，房地产开发项目建设过程中，很多招标投标都是自行组织招标，招投标很大程度上只是一种形式，公开招标较少，招标方式仍然采用“邀请招标”和“议标”方式。即使组织公开招标，串标、围标、陪标现象时有发生，由于缺乏真正意义上的公开招标。因此，选择的施工单位建设经验缺乏，管理制度不够完整有效，建筑水平偏低。
3、建设项目监理缺乏独立性、公正性
因建设单位配备有齐全的管理队伍，各专业管理人员配备齐全，各司其责，且掌握了投资控制权。因此，建设单位常直接向施工单位发布指令，或干涉监理工作，造成多头指挥，在很大程度上影响了监理的积极性和责任心，经常出现监理方对建设方、施工方的违法、违规行为未进行有效处置，对施工现场的事故隐患未及时报告等情况。由于监理人员资格不符合要求、质量监理工作不到位等问题，全国各地房地产建设从“楼脆脆”、“楼歪歪”再到“楼断断”，房屋建筑的质量令人担忧。
4、工程收尾阶段项目管理困难。
房地产开发商没有把工程收尾阶段当作一个重要节点调动、组织公司其他部室资源重新建立一个工程收尾的临时机构，仍让工程项目的管理部门人员“从一而终”、单打独斗，使得工程在收尾阶段现场十分混乱，造成工程项目建设虎头蛇尾，留下一系列的问题。项目到了即将竣工、交付客户入住的前夕，开发商与购房客户签订售房合同约定的交付日期逐渐临近，出现了甲方着急而乙方不急的尴尬局面。
三、加强房地产开发项目管理的控制措施
1、不断规范建设项目合同管理
建设工程项目合同就是指项目开发主体与勘察、设计、施工、材料供应等单位，为完成一定的建设工程任务而签订的一种经济的合同，其内容就包括对施工合同、买卖合同、分包合同、租赁合同和借款合同等的订立、履行、变更、终止和解决争议。在房地产开发整个过程中，每个楼盘的施工质量、进度和成本决定了企业产品的自有生命周期、资金回收的速度以及企业的获利空间。项目在开发过程中的施工质量、进度和成本控制归根到底都是通过各种合同的履行来实现的。对施工前签订的施工合同进行加强管理，并处理工程量增减、合同纠纷、索赔等事宜。
2、加强投资项目质量控制
质量控制的任务关键所在就是及时发现施工过程中施工工艺是否满足设计要求和合同规定，所有选用的材料和设备都要进行质量评价，对整个工程中的工作质量水平进行评估，将取得的质量数据和承包商履行职责的程度，与国家有关规范、技术标准、规定进行比较，并做出评判。首先，要进行质量投入的收益和费用分析，明确质量目标；在确定了项目建设质量的目标后，再制定出实现质量目标的措施与方法；同时通过检查、绘制施工作业流程图和动态过程控制图，加强开发项目建设的施工过程质量控制。
3、加强房地产开发项目的成本管理
现今，房地产开发商竞争中，价格是重要因素之一。所以房地产开发商在项目开发时必须建立全面、完善的项目成本管理方案，严格控制房地产开发项目的成本。确定完善的成本管理，要做到：第一，规划阶段在调研的基础上，精准确定项目评估，严格控制成本、利润等，用最低的成本获取最优的质量和最大的利润；第二，项目施工阶段要引入更多的竞争企业进入，严格招标，控制施工成本；第三，项目开发过程中要建立分明的奖惩制度。采取奖惩制度，重要的是做好现场签证管理。做到严格控制成本管理，可以从根本上解决浪费的问题，提高房地产开发商的价格优势和综合竞争力。
4、完善监理制度
（1）完善監理制度，提高监理水平。一是拓宽监理领域，发展全能监理，实施全方位、全过程监理；二是加强对监理单位的资质管理，建立公平有序的监理市场；三是适当提高监理取费标准，制止监理企业恶性竞争；四是加大培训教育力度，提高监理人员的整体素质
（2）明确监理单位与建设单位、承建单位的关系。建设单位与监理单位的关系是平等的合同约定关系，是委托与被委托的关系。监理单位所承担的任务由双方事先按平等协商的原则确定于合同之中，监理委托合同一经确定，建设单位不得干涉监理工程师的正常工作。监理单位依据监理合同中建设单位授予的权力行使职责，公正独立地开展监理工作。
（3）建设单位协调、监督与检查监理工作。为避免权责不明、责任不清、建设单位有意无意干涉监理工作的问题，房地产开发企业应将项目管理重点转向协调、监督与检查监理工作。
5、重视项目收尾阶段的项目管理
在项目收尾阶段可建立一个由开发商主管工程领导牵头、整合工程管理、材供、技术、销售、开发、物业管理等内部人员组成的工程项目收尾临时机构，与工程项目管理现场人员分工协作，共同完成工程收尾阶段的项目管理及项目交付、移交等工作。
结束语
面对当前国内国际环境，我国房地产企业发展形势严峻，只有加强管理不断创新，才能使房地产开发企业在激烈的竞争中立于不败之地。
参考文献：
[1]董颖，王福亮.房地产开发企业工程管理问题浅析[J].科技创新导报，2009（32）：123-124.
[2]姜卫杰.《建设工程施工管理》[M]，中国环境科学出版社，2005.1
[3](美).丹尼斯•迪帕斯奎尔.《城市经济学与房地产市场》[M]，经济科学出版社，2002.7
[4]余宏.《房地产经济学》[M]，人民交通出版社，2008-01-01
【关键词】：房地产；项目管理；存在问题；控制措施
中图分类号： F293.33 文献标识码： A 文章编号：
引言
改革开放以来，我国经济得到了迅猛的发展，针对这样的情况，房地产开发企业必须把握市场的需求，以现代房地产开发管理理念为基础，运用科学的房地产开发管理体系进行房地产开发项目的管理工作，在保障工程质量的前提下尽可能的提高企业的经济效益。
一、房地产项目管理的意义
房地产项目管理是房地产开发的重要环节，怎样做好房地产开发项目的管理一直是房地产开发商面临的主要问题，其对企业的经济效益影响重大，关系到房地产开发工程全局协调与质量监督等工作的科学开展，是房地产开发企业管理工作的重中之重。加强房地产开发项目的管理工作有利于保障工程建设施工的顺利进行、保障工程施工质量、保障开发企业的经济效益，有利于提高保障房地产开发企业的综合市场竞争力。针对这样的情况，房地产开发企业必须认识到开发工程管理工作的重要性，以先进的房地产开发管理理念进行工程开发的管理工作，推动企业的健康发展。
二、房地产开发项目管理存在的问题
1、项目工程中的可行性研究阶段缺少科学决策
在现在商品房“短缺”的时代，由于“拿了地就赚钱”、“盖了房子就可以赚钱”，房地产投资分析、论证、策划经常都受到冷遇。可行性研究是在工程项目决策前，进行财务与技术经济分析的方法，它是开发商在开工前对工程项目的技术、经济是否可行，进行全面的分析论证。因为没有充分重视可行性研究工作，因此导致了很多的问题，如商业用房空置问题突出，商品房空置面积上升；户型单一、户型偏大影响销售或片面追求小户型造成公摊加大、成本偏高等。所以为了避免盲目的投资，可行性研究逐渐被地产商当作投资决策的重要依据。
2、工程发包公平性差
目前，房地产开发项目建设过程中，很多招标投标都是自行组织招标，招投标很大程度上只是一种形式，公开招标较少，招标方式仍然采用“邀请招标”和“议标”方式。即使组织公开招标，串标、围标、陪标现象时有发生，由于缺乏真正意义上的公开招标。因此，选择的施工单位建设经验缺乏，管理制度不够完整有效，建筑水平偏低。
3、建设项目监理缺乏独立性、公正性
因建设单位配备有齐全的管理队伍，各专业管理人员配备齐全，各司其责，且掌握了投资控制权。因此，建设单位常直接向施工单位发布指令，或干涉监理工作，造成多头指挥，在很大程度上影响了监理的积极性和责任心，经常出现监理方对建设方、施工方的违法、违规行为未进行有效处置，对施工现场的事故隐患未及时报告等情况。由于监理人员资格不符合要求、质量监理工作不到位等问题，全国各地房地产建设从“楼脆脆”、“楼歪歪”再到“楼断断”，房屋建筑的质量令人担忧。
4、工程收尾阶段项目管理困难。
房地产开发商没有把工程收尾阶段当作一个重要节点调动、组织公司其他部室资源重新建立一个工程收尾的临时机构，仍让工程项目的管理部门人员“从一而终”、单打独斗，使得工程在收尾阶段现场十分混乱，造成工程项目建设虎头蛇尾，留下一系列的问题。项目到了即将竣工、交付客户入住的前夕，开发商与购房客户签订售房合同约定的交付日期逐渐临近，出现了甲方着急而乙方不急的尴尬局面。
三、加强房地产开发项目管理的控制措施
1、不断规范建设项目合同管理
建设工程项目合同就是指项目开发主体与勘察、设计、施工、材料供应等单位，为完成一定的建设工程任务而签订的一种经济的合同，其内容就包括对施工合同、买卖合同、分包合同、租赁合同和借款合同等的订立、履行、变更、终止和解决争议。在房地产开发整个过程中，每个楼盘的施工质量、进度和成本决定了企业产品的自有生命周期、资金回收的速度以及企业的获利空间。项目在开发过程中的施工质量、进度和成本控制归根到底都是通过各种合同的履行来实现的。对施工前签订的施工合同进行加强管理，并处理工程量增减、合同纠纷、索赔等事宜。
2、加强投资项目质量控制
质量控制的任务关键所在就是及时发现施工过程中施工工艺是否满足设计要求和合同规定，所有选用的材料和设备都要进行质量评价，对整个工程中的工作质量水平进行评估，将取得的质量数据和承包商履行职责的程度，与国家有关规范、技术标准、规定进行比较，并做出评判。首先，要进行质量投入的收益和费用分析，明确质量目标；在确定了项目建设质量的目标后，再制定出实现质量目标的措施与方法；同时通过检查、绘制施工作业流程图和动态过程控制图，加强开发项目建设的施工过程质量控制。
3、加强房地产开发项目的成本管理
现今，房地产开发商竞争中，价格是重要因素之一。所以房地产开发商在项目开发时必须建立全面、完善的项目成本管理方案，严格控制房地产开发项目的成本。确定完善的成本管理，要做到：第一，规划阶段在调研的基础上，精准确定项目评估，严格控制成本、利润等，用最低的成本获取最优的质量和最大的利润；第二，项目施工阶段要引入更多的竞争企业进入，严格招标，控制施工成本；第三，项目开发过程中要建立分明的奖惩制度。采取奖惩制度，重要的是做好现场签证管理。做到严格控制成本管理，可以从根本上解决浪费的问题，提高房地产开发商的价格优势和综合竞争力。
4、完善监理制度
（1）完善監理制度，提高监理水平。一是拓宽监理领域，发展全能监理，实施全方位、全过程监理；二是加强对监理单位的资质管理，建立公平有序的监理市场；三是适当提高监理取费标准，制止监理企业恶性竞争；四是加大培训教育力度，提高监理人员的整体素质
（2）明确监理单位与建设单位、承建单位的关系。建设单位与监理单位的关系是平等的合同约定关系，是委托与被委托的关系。监理单位所承担的任务由双方事先按平等协商的原则确定于合同之中，监理委托合同一经确定，建设单位不得干涉监理工程师的正常工作。监理单位依据监理合同中建设单位授予的权力行使职责，公正独立地开展监理工作。
（3）建设单位协调、监督与检查监理工作。为避免权责不明、责任不清、建设单位有意无意干涉监理工作的问题，房地产开发企业应将项目管理重点转向协调、监督与检查监理工作。
5、重视项目收尾阶段的项目管理
在项目收尾阶段可建立一个由开发商主管工程领导牵头、整合工程管理、材供、技术、销售、开发、物业管理等内部人员组成的工程项目收尾临时机构，与工程项目管理现场人员分工协作，共同完成工程收尾阶段的项目管理及项目交付、移交等工作。
结束语
面对当前国内国际环境，我国房地产企业发展形势严峻，只有加强管理不断创新，才能使房地产开发企业在激烈的竞争中立于不败之地。
参考文献：
[1]董颖，王福亮.房地产开发企业工程管理问题浅析[J].科技创新导报，2009（32）：123-124.
[2]姜卫杰.《建设工程施工管理》[M]，中国环境科学出版社，2005.1
[3](美).丹尼斯•迪帕斯奎尔.《城市经济学与房地产市场》[M]，经济科学出版社，2002.7
[4]余宏.《房地产经济学》[M]，人民交通出版社，2008-01-01