谈到东京的年轻人文化，你可能会立刻想到原宿和涩谷，但今天的故事主角是下北泽。好吃、好逛、不贵，这里是钱包没那么鼓的年轻人的又一个“亚文化天堂”。一迈出下北泽车站，你会被好几条商店街包围。各种小剧场与二手古着店就绕在这些商店街里，不断扑面而来。
　　在日本，商店街是个老概念：当一个区域里集合了一定数量的零售店、小餐馆或者提供各种生活服务店铺的时候，一个兼具地区特色与实际功能的商店街就形成了。100多年前，这些店铺开始聚合成为组织，到了近代，则形成了中小企业共同体的概念，它们共同运营管理街区商业。在下北泽车站附近，就有6个商店街组织。
　　现在，有人试图改变这个街区的定义。消费研究者三浦展曾表示“下北泽的BONUS TRACK是2020年最值得关注的项目”，他口中的BONUS TRACK其实是一个商业项目—这些建筑成排地挨在一起，看上去和周围有点格格不入。
　　在官方说法里，BONUS T RACK的定位是“支持新挑战和个体户的长屋”。长屋是日本一种传统的都市居住建筑，你可以把它想象成联排住宅，邻居之间共享墙壁，但保有各自独立的空间。不过，长屋面积要更小一些。BONUSTRACK的店铺门面也是这种形式，一间连着一间。

　　BONUSTRACK的一大特点是房租便宜，这让它更容易吸引那些做新潮生意的创业者。目前，共有13家店入驻了BONUS T RACK。举几个例子，中国台湾音乐厂牌“ 大浪漫商店”在BONUS TR ACK卖卤肉饭，咖啡厅“恋爱的猪研究所”的招牌是用千叶县生产的猪肉炸出来的可乐饼。食品店“发酵DEPARTMENT”自称“日本发酵文化的储藏库”，还有一家专门销售“与日记相关的一切”的店铺“月日”—你可以点杯饮料，也可以挑走一本和日记主题有关的书籍或者小册子。
　　日本城市规划运营公司“散步社”的两名创始人—内沼晋太郎和小野裕之也在BONUS TRACK开店，他们负责策划活动、运营街道。小野裕之告诉未来预想图，因为大部分空地在法律上只能作为住宅用地，所以BONUS T RACK要求店家必须整租一户，也就是一层店面加二楼的房间，月租金约15万日元（约合8990元人民币）。根据他的计算，这是下北泽地区月均店租的一半。
　　你可能会奇怪，运营方这么做到底能不能赚到钱。小野裕之告诉未来预想图，租金这么便宜，是因为BONUSTRACK的开发顺序不太一样。散步社其实是“二房东”，从土地所有者兼项目开发商的私营铁路公司小田急电铁手中整租下BONUS TRACK，负责整体招商和运营。
　　这是一段奇妙的合作关系。散步社的收益相对稳定，但对小田急电铁来说这可能是一桩赔本买卖。
　　BONUS TRACK很像理想主义者会做的事。小野裕之经营一家关注社会设计的非营利媒体greenz，这件事他已经做了整整10年。但就在散步社成立的前几年，他逐渐感受到了一种局限性：日本社会和东京城市风貌不断变化，他和团队有点看不到未来的方向了—他们一直报道各种有意思、对社会有益的事情，号召大家多尝试、多实践，但他不满足了。
　　机会从天而降。2018年，小野裕之与秋田县的米农们合作，在东京日本桥一带开出了摊位“粥和酒ANDON”。过了一段时间，他接到了一通来自老朋友的电话，对方知道他有经营店铺和网络杂志的经验，说有件事想商量一下。
　　那个人名叫桥本崇，来自小田急电铁的生活创造事业总部，刚刚当上开发推进部部长一年多，想让小野裕之帮忙给新项目招商。
　　这个新项目是小田急电铁的一块“烫手山芋”。电车小田急线的地下轨道工程已经持续了十多年，拆除地面轨道后，沿线空出了好几块地方，大概有1.7公里那么长，面积超过2万平方米。小田急电铁其实早有房地产开发的资质和经验，小田急百货就是他们的零售事业，但他们有更大的野心—塑造车站两旁边的生活圈，这也是新部门名字的由来。
　　BONUS TRACK是怎么建起来的？

　　实际情况却没有那么美好，关于如何利用这些空地，公司内部出现了分歧。房地产开发部的方案简单粗暴：把那里都建成收费停车场。生活创造事业总部的成员向井隆昭告诉未来预想图，当时他就很怀疑这是不是最佳方案。
　　“这种利用容积率、最大化单位经济价值的保守做法，能长远地应对人们生活方式的变化吗？”向井隆昭反问。他的设想是，在住宅区代田和商业区下北泽的中间地带，构建一个店铺与住宅为一体的综合社区。 　　向井隆昭最终等来了关键的支持者。2017年，生活创造事业总部的开发推进部迎来了新负责人桥本崇。
　　桥本崇是建筑系城市规划专业出身，这让他的视角不太一样。他认为，铁道公司做的终归是乘客生意，尤其是在少子化社会背景下，比起眼前的经济效益，更应该考虑如何提升铁路沿线街区的魅力，提高铁路使用率。为了这个目的，他不介意暂时让利。
　　他很认同向井隆昭的方案，他们和其他部员商量出了“下北线路街”这个名字，计划在沿线空地建造项目，但不会是常见的商业设施。
　　桥本崇的另一个观点是“商业设施的管理方式已经到了极限”。“商业设施通常在刚开业时人气会达到顶峰，但随着时间过去就可能没那么热闹了，一旦设施人气下降，就会出现更多无力承担租金的租户。”他解释说。
　　实际上，当时的下北泽开发项目进展不怎么顺利。街区开发涉及很多利益主体，而下北泽街区情况比较复杂，商店街紧密，各自拥有立场不同的自治团体。沿线居民有的担心新建的高楼挡住阳光，有的表示更想要绿地。

　　桥本崇接手后，开发团队尝试把居民拉进决策流程。除了项目发布会，他们也借助世田谷区政府的力量，和当地居民一起举办了3次工作坊。整体开发涉及13个项目，他们就向邻近的居民分别召开说明会。谈到沟通的方法，向井隆昭认为要“逐一攻破关键人物”，这些人往往更有影响力，能告诉团队当地居民关心什么。因此他们后来决定把绿地交给居民团体管理。
　　桥本崇经常去开发地带周边闲逛。他自己就是在商店街长大的，同学的父母做餐饮生意，常常送东西给他吃，他也会帮邻居送货。和当地人变得越来越熟后，他意识到下北泽文化活动丰富，居民都对街区有强烈的归属感。
　　向井隆昭眼里的下北泽充满生机，人们总是按照自己的意愿生活。他认为这是下北泽街区有很多個人店的原因—“开店”其实是当地人展示和传播生活方式的一种途径。但他们从居民那里听到了抱怨，下北泽车站南口有太多连锁店，租金越来越贵，个人很难负担。桥本崇那时确定，开发者应该“支援”当地居民，帮助他们守护当地的小店。
　　麻烦来了。小田急电铁是铁路公司，总是建标准化的车站，即使有土地，也不认得什么个性派店主。“当时我们手里只有像星巴克这样的连锁商业资源，根本不知道去哪儿找人来开店。”向井隆昭苦笑。
　　桥本崇想到了greenz的商业顾问小野裕之，他俩有十多年交情。小野裕之一直为那些有社会价值的创业项目提供建议和资源，手头有不少合适的人选。听了计划梗概后，小野裕之觉得挺不错，但“一个人可能做不好”，于是找了工作上的前辈内沼晋太郎。内沼晋太郎在下北泽经营一家小有名气的独立书店“本屋B