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【摘要】随着市场竞争白热化，房产企业陷入了“前期投入多，资金回笼难”的困境，因此如何有效管理控制建设项目的成本成了重中之重的难题，房产企业只有加大对成本管理的控制力度，提高对成本管理的水平才能扩大经济效益提升的空间。
【关键词】房产开发；成本管理；投资决策；设计；招投标
0. 引言
在房产项目开发的过程中，房产企业项目成本管理始终贯穿其中，包括建设投资决策阶段、建设设计阶段、建设招投标阶段、建设施工阶段、建筑竣工验收结算直至最后的销售阶段。本文通过对其中的建设投资决策阶段、建设设计阶段、建设招投标阶段及建设施工阶段来分析房产企业成本管理的意义。
1.建设投资决策阶段在房产开发成本管理中起关键作用
建设投资决策阶段是对建设项目进行选择和决定的过程，对之后的房产项目有着至关重要的意义，通过比较不同的工程方案，选择合适的技术条件去建设，最终决定是否拟建项目，建设投资最终的经济效益最终取决于建设投资决策的正确与否。如在对某大型建设工程项目进行投资判断时，建设总面积为386000 m2，地下室建设面积为68550 m2，地面建设面积为317500m2，通过对成本的分析判断后，地下室建设面积做出如下改动，把地下室的柱距由原先的8.1米改变为如今的8.3米，对车位的调整更趋合理性。
调整前后的参数为土方182万元、支护46万元、地下室3519万元、桩基293万元，共计减少4040万元，工期预计减少至少2个月，相当于开盘销售提前了2个月，使资金周转周期得以缩短。由此案例可知：建设成本的有效分配对经济效果有关键作用，通过控制投资决策阶段的成本管理，指导建设的投资分配，选择最佳的方案。
2.建设设计阶段在房产开发成本管理中起决定作用
确定好建设项目后，工程的设计成为了摆在广大建设着面前的难题，虽然建设设计的费用通常只占工程项目全部成本的1% ～2%，却影响建设工程80%以上的造价，因此合理的建筑设计是控制建设成本的基础与前提，这不仅关系到一次性将投资多少给工程项目，也将关系到竣工之后的经济效益。通过对建设项目设计的分析决策，确定房产成本管理的主要部分，工程计量只是包含建设预算及工程结算，无法从根本上控制建设成本，因此就必须在建设设计阶段中抓好重点。
2.1实行建设方案的招投标制度
通过对优秀的设计单位进行设计招标，以此确保建筑设计的安全性、实用性、先进性等各方面的特性。适当合理的设计会减少建设工程10%以上的造价，不合理的设计会造成建筑的质量问题，使工程程序无故变更，增加了建设成本的负担，不合理的设计可能还会造成建筑风格的落后，从而影响房产的开盘销售，使企业资金长期得不到回笼，无法保证经济效益的可行。然而在当下的建设设计中，不少建设者只看重技术，而轻视经济效益，随意提高建设的设计标准或是安全系数，较少考虑经济上的合理适当，产生许多无效成本，这就对有效控制建设成本形成了冲突。
如某大型高层住宅每层电梯井的走廊只有十米左右的距离，当中又没有防火分区，只安装了三只消防箱，但是按照消防条例规范，要求只要有两支水枪可以同时到达房间内的任一部位即可，因此就多余了一只消防水箱。这种设计明显不合理，浪费了部分资源，造成部分工程成本的浪费。
2.2比较不同设计方案背后的经济效益
建设者必须要谨慎挑选适合的建筑设计方案，分析判断不同设计方案背后的造价以及背后的经济效益，务必选择技术成熟、施工简便、成果合理的建筑设计方案，设计方案的分析筛选可以有助于投资上的有效控制，也能推动施工的操作，例如在建设桩基上的选用：
如某位于大型住宅项目，其地下水资源丰富，初次勘探其力层厚度大约在地下25至30米，建筑项目设计由4幢35层高楼与1幢16层高楼组成，皆有地下室一层，建筑总面积为87235 m2，而在选择桩基种类时，设计院提供了两种不同的桩型方案，通过成本计算分析可知，预应力管桩相较于冲孔沉管桩而言更便于施工，且可提高施工速度，减少对施工场地的影响，成本也可以降低230万元，因此选用预应力管桩。
2.3实施实际方案限额
建设工程项目最关键的一项成本控制即限额设计。在建筑设计的过程中，建设者们必须要与成本管理者紧密合作，务必保证技术与经济的比例达到最优。建设者在设计建筑时需站在投资方的角度看待问题，分析比较不同方案，在设计优化的同时尽量做到建筑工程利益的最大化；而成本管理者需要及时对建筑工程的造价做出核算，提供相关信息与合适的建议供建设者参考，使投资活络以便可以有效控制。例如在设计当中建筑结构的钢筋含量、砼含量的设定指标。
如某办公楼建筑设计为地下三层，不含桩基的地下室结构的钢筋含量限额设计为每平方米180公斤，但当初设计的钢筋含量每平方米却要超过180公斤，通过设计单位不懈的努力，在对地下室结构进行详细的比较计算以及论证优化，终于将每平方米的钢筋含量控制在每平方米180公斤以内，达到限额的标准，然后才能进行下一步设计。
2.4强化圖纸会审
在建筑设计的过程中所发现的纰漏，解决的代价最小，却可以取得良好的效果。在设计完毕之后，房产企业通常需要组织精通设计方面的技术专业人员对设计方案进行进一步考察，其中建筑设计的结构合理性，户型结构的分布合理性、各部分之间交叉的融合性，以及建设成本的经济性是重点考察的方面，例如建筑与设计的户型是否相匹配，设备与材料的选用是否最趋经济化、管道分布是否合理等。
3.控制建设工程成本的核心是建设招投标阶段
建设招投标阶段在如今的建设项目工程占据十分重要的地位，通过市场竞争机制选择最优承包商，不仅对质量有所保障，也能有效减少建设成本。但需要注意的是，在建设招标投标中，招标文件必须明确写明招标内容、要求、工期、范围、质量等一切标准，同时招标文件必须要附带建设合同，因为建设合同是保障建设成本不受损失的重要凭证。建设合同中必须明确双方的权利与责任，对于建设成本以及建设造价有所关联的条款都需要详细说明，避免任何一方产生误解的情况发生，对于建设施工过程中有风险的情况，合同中也要提供应急方案，此外对于国家政策、法律法规的调整性内容也应该详细载入合同中，使合同充分发挥管理约束以及监督的功能，从而节约建设成本在招标文件中附带合同也为接下来建设项目招标完成后顺利签约做好了准备。在大型建设项目招标中，工程量清单也是必不可少的，通过两家公司背靠背地同时编制审核工程量清单，采取一编一审的方式，有助于减少实际工程量的差错与补漏，大大提升了质量上的保障。 4.建设项目施工过程是房产企业成本管理的重要环节
由于建设项目的设计阶段以及招标投标阶段已经基本上评估了建设项目工程大体的造价，因此建设项目施工过程的最大任务就是尽可能减少意外情况的发生，避免额外支出，严控把控建设项目的变更。建设项目施工过程是房产企业成本管理的实质工程，它关系到最后建设工程的总体造价，如在实际施工过程中，设计单位、施工单位的沟通不协调或者其他干扰因素的出现，从而造成建设项目的变更、工期的延长以及工作内容的增加，这些都会影响到建设成本的增加，房产企业必须在此时严格把握好工程的进度，如有意外状况出现，房产企业必须摸清事故发生的缘由，及时做好处理。如何把握好工程的进度，主要可以从以下几点入手：
4.1图纸会审是有效控制工程进度的起点
经历了建设项目招标投标之后，双方正式签订合同之后必须要进行二次图纸会审，虽然出现的问题需要通过增加工程量来解决，但是如果可以在建筑竣工前顺利解决问题，则可以减少将来工程返工的可能性以及业主索赔的机率。作为房产企业，必须在建设项目施工过程中不断地比对图纸的计划进度与实际工程量进度，严格把控工程上工序的变更或叠加，必须牢牢把握建设成本的输出。
4.2必须统筹协调好建设项目工程的成本与进度
建设项目工程是一个对立统一的有机体，其中质量、进度与投资三个要素密切联系、相互制约，任何一方的调动或改变都将潜移默化地影响其他的两方，因此该如何正确处理三者的关系是摆在广大建设者们面前的难题，但必须在确保质量第一的前提下，对这三者进行协调，而建设工程中的成本控制需要建设进度与成本掛钩，因此设计者与建设者必须统筹协调好三者的关系。
4.3房产企业需时时跟踪审核
虽然国家并未规定房产开发商委托第三方进行工程的跟踪审核工作，但第三方的全程跟踪与审核验算的作用对于控制建设项目造价却有非常积极的意义。时时跟踪审核有助于开发商及时了解施工进度，第一时间为建设项目分析建议，不仅可以保障建筑质量，更大大缩短减少了审核结算的时间。
5.结语
成本管理是房产企业的重要环节，在市场经济竞争中具有十分重要的意义。随着房产微利时代的到来，房产企业成本控制的战略意义有时甚至比扩张规模更为重要，建设成本的节省为利润上升腾出了足够的空间，更加有利于市场竞争，因此把握建设项目工程各个阶段尤为重要，无论是工程设计阶段还是之后的工程招投标阶段都需要以建设成本为立足点，放眼未来，只有这样，才可以在激烈的市场竞争中占取优势。
【参考文献】：
[1] 房产成本管理突出问题及对策研究； 申广平；上海交通大学；2012-05-27
[2]董雯，马静邺，王成芳. 浅议房产开发全过程成本管理[J]. 城市开发. 2010（24）
【关键词】房产开发；成本管理；投资决策；设计；招投标
0. 引言
在房产项目开发的过程中，房产企业项目成本管理始终贯穿其中，包括建设投资决策阶段、建设设计阶段、建设招投标阶段、建设施工阶段、建筑竣工验收结算直至最后的销售阶段。本文通过对其中的建设投资决策阶段、建设设计阶段、建设招投标阶段及建设施工阶段来分析房产企业成本管理的意义。
1.建设投资决策阶段在房产开发成本管理中起关键作用
建设投资决策阶段是对建设项目进行选择和决定的过程，对之后的房产项目有着至关重要的意义，通过比较不同的工程方案，选择合适的技术条件去建设，最终决定是否拟建项目，建设投资最终的经济效益最终取决于建设投资决策的正确与否。如在对某大型建设工程项目进行投资判断时，建设总面积为386000 m2，地下室建设面积为68550 m2，地面建设面积为317500m2，通过对成本的分析判断后，地下室建设面积做出如下改动，把地下室的柱距由原先的8.1米改变为如今的8.3米，对车位的调整更趋合理性。
调整前后的参数为土方182万元、支护46万元、地下室3519万元、桩基293万元，共计减少4040万元，工期预计减少至少2个月，相当于开盘销售提前了2个月，使资金周转周期得以缩短。由此案例可知：建设成本的有效分配对经济效果有关键作用，通过控制投资决策阶段的成本管理，指导建设的投资分配，选择最佳的方案。
2.建设设计阶段在房产开发成本管理中起决定作用
确定好建设项目后，工程的设计成为了摆在广大建设着面前的难题，虽然建设设计的费用通常只占工程项目全部成本的1% ～2%，却影响建设工程80%以上的造价，因此合理的建筑设计是控制建设成本的基础与前提，这不仅关系到一次性将投资多少给工程项目，也将关系到竣工之后的经济效益。通过对建设项目设计的分析决策，确定房产成本管理的主要部分，工程计量只是包含建设预算及工程结算，无法从根本上控制建设成本，因此就必须在建设设计阶段中抓好重点。
2.1实行建设方案的招投标制度
通过对优秀的设计单位进行设计招标，以此确保建筑设计的安全性、实用性、先进性等各方面的特性。适当合理的设计会减少建设工程10%以上的造价，不合理的设计会造成建筑的质量问题，使工程程序无故变更，增加了建设成本的负担，不合理的设计可能还会造成建筑风格的落后，从而影响房产的开盘销售，使企业资金长期得不到回笼，无法保证经济效益的可行。然而在当下的建设设计中，不少建设者只看重技术，而轻视经济效益，随意提高建设的设计标准或是安全系数，较少考虑经济上的合理适当，产生许多无效成本，这就对有效控制建设成本形成了冲突。
如某大型高层住宅每层电梯井的走廊只有十米左右的距离，当中又没有防火分区，只安装了三只消防箱，但是按照消防条例规范，要求只要有两支水枪可以同时到达房间内的任一部位即可，因此就多余了一只消防水箱。这种设计明显不合理，浪费了部分资源，造成部分工程成本的浪费。
2.2比较不同设计方案背后的经济效益
建设者必须要谨慎挑选适合的建筑设计方案，分析判断不同设计方案背后的造价以及背后的经济效益，务必选择技术成熟、施工简便、成果合理的建筑设计方案，设计方案的分析筛选可以有助于投资上的有效控制，也能推动施工的操作，例如在建设桩基上的选用：
如某位于大型住宅项目，其地下水资源丰富，初次勘探其力层厚度大约在地下25至30米，建筑项目设计由4幢35层高楼与1幢16层高楼组成，皆有地下室一层，建筑总面积为87235 m2，而在选择桩基种类时，设计院提供了两种不同的桩型方案，通过成本计算分析可知，预应力管桩相较于冲孔沉管桩而言更便于施工，且可提高施工速度，减少对施工场地的影响，成本也可以降低230万元，因此选用预应力管桩。
2.3实施实际方案限额
建设工程项目最关键的一项成本控制即限额设计。在建筑设计的过程中，建设者们必须要与成本管理者紧密合作，务必保证技术与经济的比例达到最优。建设者在设计建筑时需站在投资方的角度看待问题，分析比较不同方案，在设计优化的同时尽量做到建筑工程利益的最大化；而成本管理者需要及时对建筑工程的造价做出核算，提供相关信息与合适的建议供建设者参考，使投资活络以便可以有效控制。例如在设计当中建筑结构的钢筋含量、砼含量的设定指标。
如某办公楼建筑设计为地下三层，不含桩基的地下室结构的钢筋含量限额设计为每平方米180公斤，但当初设计的钢筋含量每平方米却要超过180公斤，通过设计单位不懈的努力，在对地下室结构进行详细的比较计算以及论证优化，终于将每平方米的钢筋含量控制在每平方米180公斤以内，达到限额的标准，然后才能进行下一步设计。
2.4强化圖纸会审
在建筑设计的过程中所发现的纰漏，解决的代价最小，却可以取得良好的效果。在设计完毕之后，房产企业通常需要组织精通设计方面的技术专业人员对设计方案进行进一步考察，其中建筑设计的结构合理性，户型结构的分布合理性、各部分之间交叉的融合性，以及建设成本的经济性是重点考察的方面，例如建筑与设计的户型是否相匹配，设备与材料的选用是否最趋经济化、管道分布是否合理等。
3.控制建设工程成本的核心是建设招投标阶段
建设招投标阶段在如今的建设项目工程占据十分重要的地位，通过市场竞争机制选择最优承包商，不仅对质量有所保障，也能有效减少建设成本。但需要注意的是，在建设招标投标中，招标文件必须明确写明招标内容、要求、工期、范围、质量等一切标准，同时招标文件必须要附带建设合同，因为建设合同是保障建设成本不受损失的重要凭证。建设合同中必须明确双方的权利与责任，对于建设成本以及建设造价有所关联的条款都需要详细说明，避免任何一方产生误解的情况发生，对于建设施工过程中有风险的情况，合同中也要提供应急方案，此外对于国家政策、法律法规的调整性内容也应该详细载入合同中，使合同充分发挥管理约束以及监督的功能，从而节约建设成本在招标文件中附带合同也为接下来建设项目招标完成后顺利签约做好了准备。在大型建设项目招标中，工程量清单也是必不可少的，通过两家公司背靠背地同时编制审核工程量清单，采取一编一审的方式，有助于减少实际工程量的差错与补漏，大大提升了质量上的保障。 4.建设项目施工过程是房产企业成本管理的重要环节
由于建设项目的设计阶段以及招标投标阶段已经基本上评估了建设项目工程大体的造价，因此建设项目施工过程的最大任务就是尽可能减少意外情况的发生，避免额外支出，严控把控建设项目的变更。建设项目施工过程是房产企业成本管理的实质工程，它关系到最后建设工程的总体造价，如在实际施工过程中，设计单位、施工单位的沟通不协调或者其他干扰因素的出现，从而造成建设项目的变更、工期的延长以及工作内容的增加，这些都会影响到建设成本的增加，房产企业必须在此时严格把握好工程的进度，如有意外状况出现，房产企业必须摸清事故发生的缘由，及时做好处理。如何把握好工程的进度，主要可以从以下几点入手：
4.1图纸会审是有效控制工程进度的起点
经历了建设项目招标投标之后，双方正式签订合同之后必须要进行二次图纸会审，虽然出现的问题需要通过增加工程量来解决，但是如果可以在建筑竣工前顺利解决问题，则可以减少将来工程返工的可能性以及业主索赔的机率。作为房产企业，必须在建设项目施工过程中不断地比对图纸的计划进度与实际工程量进度，严格把控工程上工序的变更或叠加，必须牢牢把握建设成本的输出。
4.2必须统筹协调好建设项目工程的成本与进度
建设项目工程是一个对立统一的有机体，其中质量、进度与投资三个要素密切联系、相互制约，任何一方的调动或改变都将潜移默化地影响其他的两方，因此该如何正确处理三者的关系是摆在广大建设者们面前的难题，但必须在确保质量第一的前提下，对这三者进行协调，而建设工程中的成本控制需要建设进度与成本掛钩，因此设计者与建设者必须统筹协调好三者的关系。
4.3房产企业需时时跟踪审核
虽然国家并未规定房产开发商委托第三方进行工程的跟踪审核工作，但第三方的全程跟踪与审核验算的作用对于控制建设项目造价却有非常积极的意义。时时跟踪审核有助于开发商及时了解施工进度，第一时间为建设项目分析建议，不仅可以保障建筑质量，更大大缩短减少了审核结算的时间。
5.结语
成本管理是房产企业的重要环节，在市场经济竞争中具有十分重要的意义。随着房产微利时代的到来，房产企业成本控制的战略意义有时甚至比扩张规模更为重要，建设成本的节省为利润上升腾出了足够的空间，更加有利于市场竞争，因此把握建设项目工程各个阶段尤为重要，无论是工程设计阶段还是之后的工程招投标阶段都需要以建设成本为立足点，放眼未来，只有这样，才可以在激烈的市场竞争中占取优势。
【参考文献】：
[1] 房产成本管理突出问题及对策研究； 申广平；上海交通大学；2012-05-27
[2]董雯，马静邺，王成芳. 浅议房产开发全过程成本管理[J]. 城市开发. 2010（24）