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随着限购等房地产调控政策的推出，非核心区出现滞销，房地产投资回报率大幅下降，开发企业的策略有了新的变化，一方面通过各种新的开发理念，降低拿地成本，另一方面积极投身到城市中心区的各类项目当中，降低销售风险。此时，旧城改造作为两方面的综合体，再度引起多方的关注，不同的是，这一次旧城改造穿上了文化的外衣出现。
旧城改造：馅饼还是陷阱？
我们这里提到的旧城改造，从区位来说，主要指位于城市中心的改造项目或改造区域，而非城市边缘区，从类型来说，可以是老居民区的改造、老商业区的改造、历史风貌区的改造，也可以是老工业区的改造，从内容来说，包括拆迁、基础设施建设、建筑改造（核心项目建设）、保障房建设以及商业开发。
表面上看，一般的旧城改造项目地段稀缺性的优势非常明显，不论改造后建成住宅、零售商业、酒店或者写字楼，都具有较高的区位认知度、成熟的配套设施、充沛的人流量和较低的营销成本，项目的成功往往是必然的。
但前期高额的资金投入和较长的投资回收期，是众多开发企业望而却步的重要原因，深究其中更深层次的原因，则是拆迁难度大所造成的不确定性因素多，需要协调原住民、原来的经营商户或者企业、政府规划部门、城市管理部门等等。好比投资证券市场，散户投资者关注的是价格涨跌的风险，机构投资者则更注重流动性风险。
旧城改造成功的项目比较多，比如上海新天地、南京夫子庙，但是投入动辄高达数十亿，而失败的项目也很多，大多由于拆迁无法按计划进行，导致开发企业资金链断裂，有的项目原计划3年拆迁，结果超过10年都没有完成，其中的风险不言而喻。
文化：“叶公好龙”还是“不得已而为之”？
既然旧城改造还是有很大的风险，为什么换上“文化”这件马甲，就又可以重新粉末登场了呢？
从国家角度，中国处于产业转型时期，新兴产业都被寄予很大的期望，文化产业也不例外，近年来出台了多项扶持政策，尤其是最近的两会期间，文化部还提出了《“十二五”时期文化产业倍增计划》，可以预见未来数年内，文化将成为国家政策倾斜的重要方向。
从地方政府角度，对于旧城改造都是采取较为积极的态度，毕竟通过对旧有区域及建筑物的改造，可以提升产业能级、扩大就业机会、整治脏乱差的环境、改善卫生安全等，既是较好的政绩工程，又可以摆脱目前中国城市“千城一面”的窘境，更何况在土地财政较为紧张的时期，仅靠政府的力量短时间内是难以完成如此巨大的工程的，对于开发企业以何种名义包装旧城改造项目，则采取睁一眼闭一只眼的态度。
从开发企业角度，对政策最为敏感的地产开发企业自然不会放过这样的机会，在继奥特莱斯、养老地产等拿地概念之后，祭出“文化”这一利器，捆绑旧城改造，赢得各方的支持，从而可以顺利拿地，即使后期开发过程中遇到难题，也有尚方宝剑可以使用。
传统文化？文化历史？文化科技？文化旅游？
文化是一个较为宽泛的提法，在旧城改造的过程中具体可以落实到多个执行层面，争取获得最为广泛的政策支持。
首先，对于传统文化的传承，这个最直接的往往归口于政府的文化部门。不仅可以获得示范项目的品牌，还可以在宣传方面获得支持从而降低营销费用。
其次，是对于历史文化的保护，理论上也是可以得到文物保护部门的资助，更大的意义在于可以提升整个项目的档次。
再次，从改造的技术手段角度，比如进行某些完全修复型的改造模式，需要运用最为先进的技术手段，对残缺的部件进行模拟和修复，对容易受到损坏的部件进行保护和处理等等，完全可以成为新技术、新材料的实验和展示场所，得到科技机构和部门的关注。
此外，从改造完成后的运营角度。要想获得最多的消费者的认可，不仅需要有本地消费者的支持，理想情况下还要能吸引外来游客的驻留，在提升项目的同时，也为整个城市的旅游产业做出了贡献，这也理所应当受到旅游部门的关照。
文化类的旧城改造就是一个平台，开发企业需要将这个平台尽可能的做大，集合多方之力，才能将项目的价值做大最大化。现实背景下的开发策略
塑造核心文化标志
核心文化标志可以是一个地标性建筑，在外形、高度上面具有明显的标示性，也可以是一组建筑群，形成丰富的功能空间，用于休憩、交流、展示、交易，还可以是一个词或口号，从项目定位中提炼出来，能准确概括项目的特点，反映项目给人的感觉。塑造核心文化标志的目的，就是使消费者对项目有更直观的感受，同时也是政府对外宣传的抓手。
建立全国乃至全球的文化品牌
在文化方面，越是具有品牌号召力，项目越容易成功。另一方面，由于距离产生美，往往品牌号召力对于周边的城市影响较小，要打好文化这张牌，必须吸引更大范围内的消费者，同时要从更高的层面来看待这个问题。因为从消费者的接受角度来说，往往民族的、国家的文化相比城市文化，更容易被接受。
构建开放的公司框架
旧城改造毕竟是一个非常复杂的系统工程，在前期准备阶段、中期建造阶段和后期的运营阶段都需要面对不同的问题，作为开发主体，不可能在所有方面都具有丰富的经验，因此，要用开放的心态，随时准备接纳不同的合作伙伴，这些合作伙伴可能是战略投资者、也可能是财务投资者、还可能是产业投资者，可能是基金、信托或者保险公司、也可能是私人收藏家、品牌商家等。合作伙伴的选择也是一件颇具艺术性的工作，一个强有力的合作伙伴不仅可以弥补专业经验的方面不足，而且可以引入更高端的资源，提升整个项目甚至整个城市的能级，
多样化土地属性
土地问题是旧城改造的一大核心问题，因为改造前的土地性质往往是划拨用地或集体所有性质的用地，要进行商业开发，需要变更土地性质，这就要走正常的招拍挂流程。这里面又涉及几个问题：
第一，有多少土地需要变更土地性质，这个与政府支持力度和原有旧城的文化价值有关。如果可以获得政府的补贴，则可以减少土地性质变更的数量；如果项目前期改造投资较大，而且不能获得政府的补贴，需要更多商业开发土地进行投入平衡；如果从文化价值角度，保留和改造的建筑不多，则可以变更更多的土地性质；
第二，变成什么性质的土地，住宅、商业、办公还是旅游等用地性质，这个与项目的定位和开发主体的实力有关。如果项目定位是商业核心区，则以商业、办公用地为主，如果项目定位是城市旅游区，则以商业、旅游用地性质为主，如果项目定位是民俗风貌展示区，则以住宅、商业用地性质为主。
第三，如何获得土地，如果招拍挂的流程，不能保证开发主体可以全部获得最终的土地使用权，因此对于保留和改造的建筑物所在的地块，也应延续其土地性质。
多元化融资渠道
从资金的投入和回收等方面来看，旧城改造与一般的房地产开发项目有所不同，除了较为单一的商业银行这一融资渠道外，还有更多的融资渠道选择，更类似于土地一级开发，比如可以获得政策性银行（如国家开发银行J的支持，可以获得政府部门提供的财政担保或补贴等等，使原本捉襟见肘的资金资源有了更大的腾挪跌宕的空间。
在中国的产品逐渐被世界所接受的背景下，中国的文化也开始为世界各国所认同，在许多具有文化积淀的旧城当中，随处可见中国文化与世界文化的碰撞，不管文化这件外衣是否合身，旧城改造都将迎来新一轮的发展高峰。
旧城改造：馅饼还是陷阱？
我们这里提到的旧城改造，从区位来说，主要指位于城市中心的改造项目或改造区域，而非城市边缘区，从类型来说，可以是老居民区的改造、老商业区的改造、历史风貌区的改造，也可以是老工业区的改造，从内容来说，包括拆迁、基础设施建设、建筑改造（核心项目建设）、保障房建设以及商业开发。
表面上看，一般的旧城改造项目地段稀缺性的优势非常明显，不论改造后建成住宅、零售商业、酒店或者写字楼，都具有较高的区位认知度、成熟的配套设施、充沛的人流量和较低的营销成本，项目的成功往往是必然的。
但前期高额的资金投入和较长的投资回收期，是众多开发企业望而却步的重要原因，深究其中更深层次的原因，则是拆迁难度大所造成的不确定性因素多，需要协调原住民、原来的经营商户或者企业、政府规划部门、城市管理部门等等。好比投资证券市场，散户投资者关注的是价格涨跌的风险，机构投资者则更注重流动性风险。
旧城改造成功的项目比较多，比如上海新天地、南京夫子庙，但是投入动辄高达数十亿，而失败的项目也很多，大多由于拆迁无法按计划进行，导致开发企业资金链断裂，有的项目原计划3年拆迁，结果超过10年都没有完成，其中的风险不言而喻。
文化：“叶公好龙”还是“不得已而为之”？
既然旧城改造还是有很大的风险，为什么换上“文化”这件马甲，就又可以重新粉末登场了呢？
从国家角度，中国处于产业转型时期，新兴产业都被寄予很大的期望，文化产业也不例外，近年来出台了多项扶持政策，尤其是最近的两会期间，文化部还提出了《“十二五”时期文化产业倍增计划》，可以预见未来数年内，文化将成为国家政策倾斜的重要方向。
从地方政府角度，对于旧城改造都是采取较为积极的态度，毕竟通过对旧有区域及建筑物的改造，可以提升产业能级、扩大就业机会、整治脏乱差的环境、改善卫生安全等，既是较好的政绩工程，又可以摆脱目前中国城市“千城一面”的窘境，更何况在土地财政较为紧张的时期，仅靠政府的力量短时间内是难以完成如此巨大的工程的，对于开发企业以何种名义包装旧城改造项目，则采取睁一眼闭一只眼的态度。
从开发企业角度，对政策最为敏感的地产开发企业自然不会放过这样的机会，在继奥特莱斯、养老地产等拿地概念之后，祭出“文化”这一利器，捆绑旧城改造，赢得各方的支持，从而可以顺利拿地，即使后期开发过程中遇到难题，也有尚方宝剑可以使用。
传统文化？文化历史？文化科技？文化旅游？
文化是一个较为宽泛的提法，在旧城改造的过程中具体可以落实到多个执行层面，争取获得最为广泛的政策支持。
首先，对于传统文化的传承，这个最直接的往往归口于政府的文化部门。不仅可以获得示范项目的品牌，还可以在宣传方面获得支持从而降低营销费用。
其次，是对于历史文化的保护，理论上也是可以得到文物保护部门的资助，更大的意义在于可以提升整个项目的档次。
再次，从改造的技术手段角度，比如进行某些完全修复型的改造模式，需要运用最为先进的技术手段，对残缺的部件进行模拟和修复，对容易受到损坏的部件进行保护和处理等等，完全可以成为新技术、新材料的实验和展示场所，得到科技机构和部门的关注。
此外，从改造完成后的运营角度。要想获得最多的消费者的认可，不仅需要有本地消费者的支持，理想情况下还要能吸引外来游客的驻留，在提升项目的同时，也为整个城市的旅游产业做出了贡献，这也理所应当受到旅游部门的关照。
文化类的旧城改造就是一个平台，开发企业需要将这个平台尽可能的做大，集合多方之力，才能将项目的价值做大最大化。现实背景下的开发策略
塑造核心文化标志
核心文化标志可以是一个地标性建筑，在外形、高度上面具有明显的标示性，也可以是一组建筑群，形成丰富的功能空间，用于休憩、交流、展示、交易，还可以是一个词或口号，从项目定位中提炼出来，能准确概括项目的特点，反映项目给人的感觉。塑造核心文化标志的目的，就是使消费者对项目有更直观的感受，同时也是政府对外宣传的抓手。
建立全国乃至全球的文化品牌
在文化方面，越是具有品牌号召力，项目越容易成功。另一方面，由于距离产生美，往往品牌号召力对于周边的城市影响较小，要打好文化这张牌，必须吸引更大范围内的消费者，同时要从更高的层面来看待这个问题。因为从消费者的接受角度来说，往往民族的、国家的文化相比城市文化，更容易被接受。
构建开放的公司框架
旧城改造毕竟是一个非常复杂的系统工程，在前期准备阶段、中期建造阶段和后期的运营阶段都需要面对不同的问题，作为开发主体，不可能在所有方面都具有丰富的经验，因此，要用开放的心态，随时准备接纳不同的合作伙伴，这些合作伙伴可能是战略投资者、也可能是财务投资者、还可能是产业投资者，可能是基金、信托或者保险公司、也可能是私人收藏家、品牌商家等。合作伙伴的选择也是一件颇具艺术性的工作，一个强有力的合作伙伴不仅可以弥补专业经验的方面不足，而且可以引入更高端的资源，提升整个项目甚至整个城市的能级，
多样化土地属性
土地问题是旧城改造的一大核心问题，因为改造前的土地性质往往是划拨用地或集体所有性质的用地，要进行商业开发，需要变更土地性质，这就要走正常的招拍挂流程。这里面又涉及几个问题：
第一，有多少土地需要变更土地性质，这个与政府支持力度和原有旧城的文化价值有关。如果可以获得政府的补贴，则可以减少土地性质变更的数量；如果项目前期改造投资较大，而且不能获得政府的补贴，需要更多商业开发土地进行投入平衡；如果从文化价值角度，保留和改造的建筑不多，则可以变更更多的土地性质；
第二，变成什么性质的土地，住宅、商业、办公还是旅游等用地性质，这个与项目的定位和开发主体的实力有关。如果项目定位是商业核心区，则以商业、办公用地为主，如果项目定位是城市旅游区，则以商业、旅游用地性质为主，如果项目定位是民俗风貌展示区，则以住宅、商业用地性质为主。
第三，如何获得土地，如果招拍挂的流程，不能保证开发主体可以全部获得最终的土地使用权，因此对于保留和改造的建筑物所在的地块，也应延续其土地性质。
多元化融资渠道
从资金的投入和回收等方面来看，旧城改造与一般的房地产开发项目有所不同，除了较为单一的商业银行这一融资渠道外，还有更多的融资渠道选择，更类似于土地一级开发，比如可以获得政策性银行（如国家开发银行J的支持，可以获得政府部门提供的财政担保或补贴等等，使原本捉襟见肘的资金资源有了更大的腾挪跌宕的空间。
在中国的产品逐渐被世界所接受的背景下，中国的文化也开始为世界各国所认同，在许多具有文化积淀的旧城当中，随处可见中国文化与世界文化的碰撞，不管文化这件外衣是否合身，旧城改造都将迎来新一轮的发展高峰。