论文部分内容阅读
摘要：我国个人住房贷款业务经过几年的高速发展，已形成相当的规模，并以其风险小、质量高的特点，成为商业银行争相抢夺的焦点。但在发展中存在一些问题，如：个人住房贷款不良率虽然相对较低，但随着业务的发展而呈逐年上升趋势;在个人住房抵押贷款中存在抵押物不真实或不合法等。本文对这些问题产生的原因进行了分析，并提出建议。
关键词：个人住房贷款 存在的问题 改进措施
随着我国经济的发展，人民生活水平的提高，都市家庭消费的更新换代将不断加速。在彩电、冰箱、洗衣机、音响等大件的消费热潮后，住房消费已经成为我国城镇居民增长最快的消费需求，而个人住房抵押贷款业务的规模也逐年增加，并取得可喜的成绩。以其风险小，质量高，正越来越成为商业银行争相抢夺的焦点。
一、发展个人住房贷款业务的必要性
目前，我国正在经历由企业保障制度向社会保障制度改革的过程，旧的高福利制度被打破，而新的与我国经济发展状况相适应的统一的社会保障制度尚在建立过程中，职工养老制度、医疗保险制度、就业制度、教育制度等多项齐头并进，这都形成了居民的支出预期。由于未来支出的不确定性，消费者将理智地确定消费和储蓄的比例，采取预防性措施，首先是紧缩预算，减少不必要的消费支出，其次是减少或推迟必要的消费支出。结果造成用于即期消费的部分缩小，用于储蓄来增加保险和未来消费的部分增加。
从我国城镇居民的购房能力实现角度来看，居民购房需要金融业的有效支持。居民购房不单是运用过去的收入，更重要的是以未来收入来实现，因此所谓的具备购房能力，并不是指具备了一次性或短期内支付全部购房款的能力，而是在住宅金融制度即住宅消费信贷支持下的支付能力。
从居民的年龄层次分析，大多数普通工薪阶层的中年人家庭，基本上已购置好了一般的耐用消费品，对他们来说，拥有自己的住房是第一需要。从90年代以来，我国住房的商品化更是推动了这一需要的发展，但是我国住房价格昂贵却使他们望而止步，对住房的有效需求普遍难以变成现实的购买，因而居民希望有金融机构为其提供资金支持。对于那些走上工作岗位不久的年青人更是面临着购房和购买耐用消费品的双重任务，而他们的积累却更少，更加希望能得到金融机构提供的消费信贷服务，从而能早日消费到所需商品。因此，从居民个人来说，存在着对个人贷款业务的需求。
银行业也存在着对开展这一业务的供给意愿。企业是银行主要的贷款对象，但好的企业资金周转灵活，不急于求助银行贷款，经营情况不好的企业需银行提供信贷但不能保证贷款按期归还。在这种情况下，银行一方面普遍出现“惜贷”行为，对一般的贷款对象选择慎而又慎，另一方面对于好的企业所有银行都争着去贷款，出现了银行求企业的竞争局面。因此银行开拓居民个人的贷款业务，可以大大拓展银行资金运作的空间，其风险也相对较小。所以很多银行都将个人贷款业务当作新的利润增长点来培育。
二、我国个人住房贷款业务发展迅速
1998年以来，随着货币化房改的深化，住房建设已成为我国国民经济新的增长点，我国商业银行的信贷投资也开始向住房贷款倾斜。为加快住房消费，促进内需，并保证各大商业银行的有序竞争，央行在1998年出台了《个人住房贷款管理办法》和《关于加大信贷投入，支持住宅建设和消费的通知》等文件，允许各家商业银行在所在城市，对所有普通商品房开办个人住房贷款业务。1999年央行又出台了旨在促进消费，推动内需，提高银行信贷资产质量的专项规定即《关于开展个人消费信贷的指导意见》。各大商业银行充分把握国家发展住房消费，推动经济增长的有利契机，积极适应房地产市场的调整和发展趋势，对自己的经营策略进行了重大调整，改变了过去重开发企业流动资金贷款，轻个人住房消费贷款的做法，加大了个人住房贷款的投放力度。如今，个人住房信贷业务已成为各家银行资产质量最好的业务品种，而且正在对我国银行改善信贷资产质量，产生十分积极的推动作用。
我国个人住房贷款业务发展迅速，并取得了可喜的成绩，但因起步晚，在发展中存在了一些问题。如：个人住房贷款不良率虽然相对较低，但随着业务的发展而呈逐年上升趋势；在个人住房抵押贷款中存在抵押物不真实或不合法等问题。尽快解决这些存在的问题，对个人住房贷款业务的发展非常重要。
三、加强管理，推动个人住房贷款业务发展
1、个人住房不良贷款形成的原因及应对措施
目前，个人住房贷款不良率虽然远低于工商企业贷款和房地产建筑企业贷款，但是不良率和不良额正在随着个人住房贷款业务的迅猛发展而逐年上升，其原因主要有以下几个方面：
（1）金融机构争夺个人住房贷款业务的竞争日趋激烈，金融机构放松了对个人住房贷款条件的审查，增加了个人住房贷款形成不良贷款的机率。个人住房贷款由于贷款质量状况好，被各家金融机构列为贷款营销的重点，这也使得争夺个人住房贷款业务的竞争日益激烈。在竞争过程中，部分金融机构为了扩大贷款份额，放松了对楼盘和借款人的审查，让一些问题楼盘和还款能力欠佳的借款人进入了个人住房贷款市场，增加了个人住房贷款的风险，使个人住房贷款形成不良贷款的概率大大增加。
（2）金融机构落后的贷款经营管理模式。重贷款发放，轻贷前调查和贷后管理，是我国金融机构大量不良贷款形成的一个重要原因。这种落后的经营管理方式，在个人住房贷款业务中一样存在。尤其近几年来，在各家金融机构大力发展个人住房贷款业务，争抢个人住房贷款市场的竞争中表现更为突出。
（3）个人住房不良贷款催收手段和方法单调，缺乏有力有效的催收措施。如在催收对象上，将催收的重点放在比重较小的、逾期长、难回收的贷款客户上，忽视了对占绝大部分比重的、逾期短、容易回收的贷款客户的催收，使逾期短、容易回收的贷款得不到及时的催收而逐渐成为逾期长、难回收的贷款，最终形成贷款损失。在催收手段上，过分依赖寄发催收通知书和电话催收。在催收人员的安排上，注重在房信部门内安排几个专职或兼职的催收人员对逾期长的，为数较少的贷款客户的催收，而忽略了利用房信部门众多的前台业务人员在空闲时间内对逾期短的、为数较多的贷款客户的催收。
针对以上情况，第一，要重视个人住房不良贷款的预防和催收。既要重视贷款数量，又要重视贷款质量；既要重视增加前台业务人员，又要重视配备相应的后台不良贷款催收人员；既要重视创新个人住房贷款品种，又要重视贷后管理制度的完善和落实；既要重视下达个人住房贷款发放指标和市场份额指标，又要重视下达个人住房贷款不良控制指标。第二，加强风险防范意识，严格贷前审查和完善贷后管理。第三，对已形成不良的个人住房贷款要采取灵活多样、切实可行、行之有效的催收手段和方法。
2、个人住房抵押贷款中的抵押物不真实或不合法问题
抵押物不真实或不合法是个人住房抵押贷款中存在的最严重的问题，也是个人住房抵押贷款损失的主要原因。其中包括以下几种情况：（1）抵押人以同一房地产重复抵押；（2）抵押人以他人房地产做抵押；（3）抵押人以非法房地产做抵押。另外还存在抵押物评估价格不准确的问题。
解决的办法的是：
（1）加强管理，严格贷前审查。贷前审查是规避风险的基本保障，作为商业银行首先应建立起较为严格的贷款评审制度，对借款人和抵押物正确评价；对抵押物的真实性、合法性的认定要有法律依据，对重复抵押现象要从根本上杜绝；同时贷款合同条款要健全，内容要完备，表述要清楚。
（2）准确评估抵押物价格。由于确定贷款额度的主要依据之一就是抵押物评估值，所以评估结果的真实、准确与否就直接决定了贷款风险的大小。为确保贷款的安全性，评估机构应在评估中对抵押物情况、价格及估价结果适用范围做出准确的定义。另国家应加强对评估行业的管理，对由于评估不准确给贷出方造成损失的要承担责任，赔偿损失。
总之，我国个人住房贷款业务经过几年的快速发展，已取得了可喜的成绩。虽然还存在一些问题，但随着这些问题的逐步解决，将使我国个人住房贷款业务更加完善、发展更加迅速。
参考文献：
[1]喻旭兰，论我国居民住房抵押贷款市场[J].金融与保险，1998，（5）.
[2]佟国顺，赵砚辉，谢兰云，我国住宅消费信贷化现状与分析[J].金融与保险，1999，（12）.
关键词：个人住房贷款 存在的问题 改进措施
随着我国经济的发展，人民生活水平的提高，都市家庭消费的更新换代将不断加速。在彩电、冰箱、洗衣机、音响等大件的消费热潮后，住房消费已经成为我国城镇居民增长最快的消费需求，而个人住房抵押贷款业务的规模也逐年增加，并取得可喜的成绩。以其风险小，质量高，正越来越成为商业银行争相抢夺的焦点。
一、发展个人住房贷款业务的必要性
目前，我国正在经历由企业保障制度向社会保障制度改革的过程，旧的高福利制度被打破，而新的与我国经济发展状况相适应的统一的社会保障制度尚在建立过程中，职工养老制度、医疗保险制度、就业制度、教育制度等多项齐头并进，这都形成了居民的支出预期。由于未来支出的不确定性，消费者将理智地确定消费和储蓄的比例，采取预防性措施，首先是紧缩预算，减少不必要的消费支出，其次是减少或推迟必要的消费支出。结果造成用于即期消费的部分缩小，用于储蓄来增加保险和未来消费的部分增加。
从我国城镇居民的购房能力实现角度来看，居民购房需要金融业的有效支持。居民购房不单是运用过去的收入，更重要的是以未来收入来实现，因此所谓的具备购房能力，并不是指具备了一次性或短期内支付全部购房款的能力，而是在住宅金融制度即住宅消费信贷支持下的支付能力。
从居民的年龄层次分析，大多数普通工薪阶层的中年人家庭，基本上已购置好了一般的耐用消费品，对他们来说，拥有自己的住房是第一需要。从90年代以来，我国住房的商品化更是推动了这一需要的发展，但是我国住房价格昂贵却使他们望而止步，对住房的有效需求普遍难以变成现实的购买，因而居民希望有金融机构为其提供资金支持。对于那些走上工作岗位不久的年青人更是面临着购房和购买耐用消费品的双重任务，而他们的积累却更少，更加希望能得到金融机构提供的消费信贷服务，从而能早日消费到所需商品。因此，从居民个人来说，存在着对个人贷款业务的需求。
银行业也存在着对开展这一业务的供给意愿。企业是银行主要的贷款对象，但好的企业资金周转灵活，不急于求助银行贷款，经营情况不好的企业需银行提供信贷但不能保证贷款按期归还。在这种情况下，银行一方面普遍出现“惜贷”行为，对一般的贷款对象选择慎而又慎，另一方面对于好的企业所有银行都争着去贷款，出现了银行求企业的竞争局面。因此银行开拓居民个人的贷款业务，可以大大拓展银行资金运作的空间，其风险也相对较小。所以很多银行都将个人贷款业务当作新的利润增长点来培育。
二、我国个人住房贷款业务发展迅速
1998年以来，随着货币化房改的深化，住房建设已成为我国国民经济新的增长点，我国商业银行的信贷投资也开始向住房贷款倾斜。为加快住房消费，促进内需，并保证各大商业银行的有序竞争，央行在1998年出台了《个人住房贷款管理办法》和《关于加大信贷投入，支持住宅建设和消费的通知》等文件，允许各家商业银行在所在城市，对所有普通商品房开办个人住房贷款业务。1999年央行又出台了旨在促进消费，推动内需，提高银行信贷资产质量的专项规定即《关于开展个人消费信贷的指导意见》。各大商业银行充分把握国家发展住房消费，推动经济增长的有利契机，积极适应房地产市场的调整和发展趋势，对自己的经营策略进行了重大调整，改变了过去重开发企业流动资金贷款，轻个人住房消费贷款的做法，加大了个人住房贷款的投放力度。如今，个人住房信贷业务已成为各家银行资产质量最好的业务品种，而且正在对我国银行改善信贷资产质量，产生十分积极的推动作用。
我国个人住房贷款业务发展迅速，并取得了可喜的成绩，但因起步晚，在发展中存在了一些问题。如：个人住房贷款不良率虽然相对较低，但随着业务的发展而呈逐年上升趋势；在个人住房抵押贷款中存在抵押物不真实或不合法等问题。尽快解决这些存在的问题，对个人住房贷款业务的发展非常重要。
三、加强管理，推动个人住房贷款业务发展
1、个人住房不良贷款形成的原因及应对措施
目前，个人住房贷款不良率虽然远低于工商企业贷款和房地产建筑企业贷款，但是不良率和不良额正在随着个人住房贷款业务的迅猛发展而逐年上升，其原因主要有以下几个方面：
（1）金融机构争夺个人住房贷款业务的竞争日趋激烈，金融机构放松了对个人住房贷款条件的审查，增加了个人住房贷款形成不良贷款的机率。个人住房贷款由于贷款质量状况好，被各家金融机构列为贷款营销的重点，这也使得争夺个人住房贷款业务的竞争日益激烈。在竞争过程中，部分金融机构为了扩大贷款份额，放松了对楼盘和借款人的审查，让一些问题楼盘和还款能力欠佳的借款人进入了个人住房贷款市场，增加了个人住房贷款的风险，使个人住房贷款形成不良贷款的概率大大增加。
（2）金融机构落后的贷款经营管理模式。重贷款发放，轻贷前调查和贷后管理，是我国金融机构大量不良贷款形成的一个重要原因。这种落后的经营管理方式，在个人住房贷款业务中一样存在。尤其近几年来，在各家金融机构大力发展个人住房贷款业务，争抢个人住房贷款市场的竞争中表现更为突出。
（3）个人住房不良贷款催收手段和方法单调，缺乏有力有效的催收措施。如在催收对象上，将催收的重点放在比重较小的、逾期长、难回收的贷款客户上，忽视了对占绝大部分比重的、逾期短、容易回收的贷款客户的催收，使逾期短、容易回收的贷款得不到及时的催收而逐渐成为逾期长、难回收的贷款，最终形成贷款损失。在催收手段上，过分依赖寄发催收通知书和电话催收。在催收人员的安排上，注重在房信部门内安排几个专职或兼职的催收人员对逾期长的，为数较少的贷款客户的催收，而忽略了利用房信部门众多的前台业务人员在空闲时间内对逾期短的、为数较多的贷款客户的催收。
针对以上情况，第一，要重视个人住房不良贷款的预防和催收。既要重视贷款数量，又要重视贷款质量；既要重视增加前台业务人员，又要重视配备相应的后台不良贷款催收人员；既要重视创新个人住房贷款品种，又要重视贷后管理制度的完善和落实；既要重视下达个人住房贷款发放指标和市场份额指标，又要重视下达个人住房贷款不良控制指标。第二，加强风险防范意识，严格贷前审查和完善贷后管理。第三，对已形成不良的个人住房贷款要采取灵活多样、切实可行、行之有效的催收手段和方法。
2、个人住房抵押贷款中的抵押物不真实或不合法问题
抵押物不真实或不合法是个人住房抵押贷款中存在的最严重的问题，也是个人住房抵押贷款损失的主要原因。其中包括以下几种情况：（1）抵押人以同一房地产重复抵押；（2）抵押人以他人房地产做抵押；（3）抵押人以非法房地产做抵押。另外还存在抵押物评估价格不准确的问题。
解决的办法的是：
（1）加强管理，严格贷前审查。贷前审查是规避风险的基本保障，作为商业银行首先应建立起较为严格的贷款评审制度，对借款人和抵押物正确评价；对抵押物的真实性、合法性的认定要有法律依据，对重复抵押现象要从根本上杜绝；同时贷款合同条款要健全，内容要完备，表述要清楚。
（2）准确评估抵押物价格。由于确定贷款额度的主要依据之一就是抵押物评估值，所以评估结果的真实、准确与否就直接决定了贷款风险的大小。为确保贷款的安全性，评估机构应在评估中对抵押物情况、价格及估价结果适用范围做出准确的定义。另国家应加强对评估行业的管理，对由于评估不准确给贷出方造成损失的要承担责任，赔偿损失。
总之，我国个人住房贷款业务经过几年的快速发展，已取得了可喜的成绩。虽然还存在一些问题，但随着这些问题的逐步解决，将使我国个人住房贷款业务更加完善、发展更加迅速。
参考文献：
[1]喻旭兰，论我国居民住房抵押贷款市场[J].金融与保险，1998，（5）.
[2]佟国顺，赵砚辉，谢兰云，我国住宅消费信贷化现状与分析[J].金融与保险，1999，（12）.