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摘要：随着武汉市新一轮的楼市调控政策的出台，人们对房价走势的关注进入了一个新的阶段。本文立足于房地产去库存发展的背景，运用析因分析思路对当前房地产供给侧改革中出现的城市楼市火爆状况进行因素透析，揭示房价涨跌基本上是房价背后的超盘手之间的利益博弈战争的观点，得出武汉市地产价格火爆背后的三大因素优势的结论。
关键词：地产价格火爆；因素优势；析因探究
如果我们分析事物现象的存在，首先“有此事物现象”的存在，然后才能分析该事物现象出现的原因。有这样一种普遍现象：在大城市辛苦打拼一辈子，回首发现，身倦了，心累了，想要回归田园式的生活，希望“我有一所房子，面朝大海，春暖花开”。这一人生奋斗目标在现今人们的心中已生根发芽，但是美好愿望的前提是首先要有一所房子，然后才能面朝大海，春暖花开。可是问题在于最近几年媒体都在热炒这样一个话题，楼市真正的降温还是表面抑制？
一、武汉市楼市调控政策出台的背景简析
据国家统计局公布的数据，2017年前3个月，武汉新建住房销售面积460.66万平方米、4.51万套，同比分别减少33.94%、32.54%。从均价上看，去年11月至今年3月，与去年10月调控时相比，新建住房成交均价逐月下降。同时，今年以来，新建住房价格指数环比持续稳步回落。
后来发现开发商抢地热情丝毫未减，一边数据显示楼价下降，一边代售楼盘积压。如此矛盾的现状揭示出，我们不能被表面数据所迷惑，不能被客观现象所迷糊。那些以利益为导向的开发商不会做高买低卖的亏本生意，显然他们认为在去库存的供给侧改革态势下，现在是补库存的极佳时机。
根据西南财经大学家庭金融中心的调查数据，2013年中国居民家庭负债/可支配收入约为170%，城镇居民高达190%，已略高于各主要发达国家可比的微观数据，近几年应该还有大幅上升的空间，中国居民杠杆率并不低。不因便宜而买却因恐慌而买的楼市怪相背后的增幅效应值得深析。
二、火爆楼市中的夜壶理论解析
人们都有这种认知：一旦经济不好，就要靠房地产来拉动。这种观点折射出夜壶理论在现行经济形势的发展态势：宏观经济不行就依靠房地产的牵引作用拉动经济增长，经济转好时就将其置于一旁任尔东西南北風。谈到房价涨跌，人人心中酸辣苦甜咸五味杂陈，别有一番滋味在心头。毫无疑问，在过去的二十年里，它是社会财富的最大变压器和分配场。楼价的跌宕起伏不单是一个道德两难抉择，而是一场预期财富和周期投资，全由市场供需规律所决定。
在经济低迷时期，精明的房地产开发商大胆从政府手中低价吸纳土地，形成财务上的高杠杆性，而在经济复苏及货币宽松时期，则快速出售，积累现金，等待下一轮投资时机的到来。他们的财务杠杆用得非常高明，可堪称当今世界上最激进的杠杆使用者，是所有行业里负债率最高的，却每每能涉险过关。我们眼睁睁地看他们刀口舔血，野蛮壮大。其实，这正是房产投资风险小回报率高的“纸上富贵”效应所在。
在这一场财富投资游戏里，金融资源重新分配折腾的过程，就是对泡沫楼市的理性判断及如何分享的过程，其中的参与者，包括政府、开发商、中介商以及每一个城市居住者。在这个意义上，我们每一个人都是房价背后的操盘手，当经济不景气时，国家刺激房地产，待售面积累增，楼价飙升，需求激增，居民恐慌抢购，而当经济数据好，国家收紧刺激，抑制楼售面积扩展，供给节制，居民迟疑观望。只要继续城镇化和改革开放，楼价就会曲线上扬前行。
三、武汉市地产价格火爆走势析因透析
现行武汉市地产价格火爆走势背后的三大因素：
一是区位优势。自古以来有“九省通衢”之美誉的武汉位于全国经济地理的中心，是中国内陆最大的水陆空交通枢纽，具有“得中独厚、辐射四周”的区位优势。武汉市地处长江黄金水道与京广大铁路动脉的十字交汇点，它距离北京，上海，广州，成都，西安等中国大城市都在1000公里左右，是中国经济地理的“心脏”，具有承东启西、沟通南北、维系四方的作用。“十三五”期间武汉具有多重战略叠加的重要节点优势，以建设国际型综合交通枢纽为目标，因此武汉不愧于“进入中国内陆市场的金钥匙”这一称号。
二是交通优势。武汉独特的区位优势造就了得天独厚的交通优势。武汉是全国四大铁路运输枢纽之一。武汉港是我国长江流域重要的枢纽港和对外开放港口，水运已形成“干支一体，通江达海”的客货运网络。武汉天河机场是华中地区最大的航空港，也是华中地区唯一可办理落地签证的出入境口岸。随着天和机场第二航站楼的投入使用，武汉将成为全国四大枢纽机场之一。这样武汉就成为了我国经济发展格局中“承东启西、接南转北”的战略大支点。加之武汉城际高铁运输系统的全面覆盖与发展，武汉的未来发展将发生翻天覆地的变化。
三是需求效应。据武汉市房产信息网数据统计，截至2016年12月22日，武汉新房销售已经超过28.6万套。武汉共有1100万人口（未包括全面“二孩”政策所引发的出生人口数），按三口之家来算，就有366万个家庭，也就是说平均每12户家庭就有1户有购房需求。再者，武汉的人均居住面积是35平方米，按3口之家来算的话，那么每家的平均住宅面积就是105平方米，按武汉市最新的平均房价12332元/ 平方米（2017年的预期价格有所上涨）来算的话，一套三口之家的住房套均总价为129万。如此大的居住面积需求、如此高的售房价格，螺旋式的推动武汉市楼价于高位运行。此外，随着新一轮的城中村拆迁改造和商业文化中心的焕颜进程，所促发的刚需购房、改善型购房、投资性购房群体的层次化需求明显。
（作者单位：华中师范大学教育学院）
参考文献
[1]李木祥.中国房地产泡沫研究[M].北京：中国金融出版社，2007，41-49.
[2]陈平等.高房价对中国经济社会的负面影响分析[J].商场现代化.2008（3）：59.
[3]时寒冰.说不尽的危害-高房价[J].观察与评析.2008（5）：123.
[4]中国统计局.中国统计年鉴[M].北京：中国统计出版社，2000-2016.
关键词：地产价格火爆；因素优势；析因探究
如果我们分析事物现象的存在，首先“有此事物现象”的存在，然后才能分析该事物现象出现的原因。有这样一种普遍现象：在大城市辛苦打拼一辈子，回首发现，身倦了，心累了，想要回归田园式的生活，希望“我有一所房子，面朝大海，春暖花开”。这一人生奋斗目标在现今人们的心中已生根发芽，但是美好愿望的前提是首先要有一所房子，然后才能面朝大海，春暖花开。可是问题在于最近几年媒体都在热炒这样一个话题，楼市真正的降温还是表面抑制？
一、武汉市楼市调控政策出台的背景简析
据国家统计局公布的数据，2017年前3个月，武汉新建住房销售面积460.66万平方米、4.51万套，同比分别减少33.94%、32.54%。从均价上看，去年11月至今年3月，与去年10月调控时相比，新建住房成交均价逐月下降。同时，今年以来，新建住房价格指数环比持续稳步回落。
后来发现开发商抢地热情丝毫未减，一边数据显示楼价下降，一边代售楼盘积压。如此矛盾的现状揭示出，我们不能被表面数据所迷惑，不能被客观现象所迷糊。那些以利益为导向的开发商不会做高买低卖的亏本生意，显然他们认为在去库存的供给侧改革态势下，现在是补库存的极佳时机。
根据西南财经大学家庭金融中心的调查数据，2013年中国居民家庭负债/可支配收入约为170%，城镇居民高达190%，已略高于各主要发达国家可比的微观数据，近几年应该还有大幅上升的空间，中国居民杠杆率并不低。不因便宜而买却因恐慌而买的楼市怪相背后的增幅效应值得深析。
二、火爆楼市中的夜壶理论解析
人们都有这种认知：一旦经济不好，就要靠房地产来拉动。这种观点折射出夜壶理论在现行经济形势的发展态势：宏观经济不行就依靠房地产的牵引作用拉动经济增长，经济转好时就将其置于一旁任尔东西南北風。谈到房价涨跌，人人心中酸辣苦甜咸五味杂陈，别有一番滋味在心头。毫无疑问，在过去的二十年里，它是社会财富的最大变压器和分配场。楼价的跌宕起伏不单是一个道德两难抉择，而是一场预期财富和周期投资，全由市场供需规律所决定。
在经济低迷时期，精明的房地产开发商大胆从政府手中低价吸纳土地，形成财务上的高杠杆性，而在经济复苏及货币宽松时期，则快速出售，积累现金，等待下一轮投资时机的到来。他们的财务杠杆用得非常高明，可堪称当今世界上最激进的杠杆使用者，是所有行业里负债率最高的，却每每能涉险过关。我们眼睁睁地看他们刀口舔血，野蛮壮大。其实，这正是房产投资风险小回报率高的“纸上富贵”效应所在。
在这一场财富投资游戏里，金融资源重新分配折腾的过程，就是对泡沫楼市的理性判断及如何分享的过程，其中的参与者，包括政府、开发商、中介商以及每一个城市居住者。在这个意义上，我们每一个人都是房价背后的操盘手，当经济不景气时，国家刺激房地产，待售面积累增，楼价飙升，需求激增，居民恐慌抢购，而当经济数据好，国家收紧刺激，抑制楼售面积扩展，供给节制，居民迟疑观望。只要继续城镇化和改革开放，楼价就会曲线上扬前行。
三、武汉市地产价格火爆走势析因透析
现行武汉市地产价格火爆走势背后的三大因素：
一是区位优势。自古以来有“九省通衢”之美誉的武汉位于全国经济地理的中心，是中国内陆最大的水陆空交通枢纽，具有“得中独厚、辐射四周”的区位优势。武汉市地处长江黄金水道与京广大铁路动脉的十字交汇点，它距离北京，上海，广州，成都，西安等中国大城市都在1000公里左右，是中国经济地理的“心脏”，具有承东启西、沟通南北、维系四方的作用。“十三五”期间武汉具有多重战略叠加的重要节点优势，以建设国际型综合交通枢纽为目标，因此武汉不愧于“进入中国内陆市场的金钥匙”这一称号。
二是交通优势。武汉独特的区位优势造就了得天独厚的交通优势。武汉是全国四大铁路运输枢纽之一。武汉港是我国长江流域重要的枢纽港和对外开放港口，水运已形成“干支一体，通江达海”的客货运网络。武汉天河机场是华中地区最大的航空港，也是华中地区唯一可办理落地签证的出入境口岸。随着天和机场第二航站楼的投入使用，武汉将成为全国四大枢纽机场之一。这样武汉就成为了我国经济发展格局中“承东启西、接南转北”的战略大支点。加之武汉城际高铁运输系统的全面覆盖与发展，武汉的未来发展将发生翻天覆地的变化。
三是需求效应。据武汉市房产信息网数据统计，截至2016年12月22日，武汉新房销售已经超过28.6万套。武汉共有1100万人口（未包括全面“二孩”政策所引发的出生人口数），按三口之家来算，就有366万个家庭，也就是说平均每12户家庭就有1户有购房需求。再者，武汉的人均居住面积是35平方米，按3口之家来算的话，那么每家的平均住宅面积就是105平方米，按武汉市最新的平均房价12332元/ 平方米（2017年的预期价格有所上涨）来算的话，一套三口之家的住房套均总价为129万。如此大的居住面积需求、如此高的售房价格，螺旋式的推动武汉市楼价于高位运行。此外，随着新一轮的城中村拆迁改造和商业文化中心的焕颜进程，所促发的刚需购房、改善型购房、投资性购房群体的层次化需求明显。
（作者单位：华中师范大学教育学院）
参考文献
[1]李木祥.中国房地产泡沫研究[M].北京：中国金融出版社，2007，41-49.
[2]陈平等.高房价对中国经济社会的负面影响分析[J].商场现代化.2008（3）：59.
[3]时寒冰.说不尽的危害-高房价[J].观察与评析.2008（5）：123.
[4]中国统计局.中国统计年鉴[M].北京：中国统计出版社，2000-2016.