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摘要：从房地产建设阶段起，工程造价的影响主要是设计变更、施工材料设计、施工后的施工管理和决算。本文通过对建设阶段的实际情况的阐述，希望能科学地利用建设资金，使房地产企业获得最满意的经济效益和社会效益。
关键词：房地产；施工阶段；工程造价；管理；控制
前言：在房地产市场竞争日益激烈的今天，如何在竞争的大潮中取得一席之地，促进企业的全面发展，已成为各房地产企业面临的主要问题。工程造价贯穿工程建设和施工结算决策设计的全过程。其中，最重要的阶段是如何防止施工阶段超预算建设的出现，从而有效地控制工程造价。
1、影响房地产施工期造价的主要因素
工程材料的价格浮动、地理条件、工程实际数量等是影响施工阶段造价的最重要因素。其中，对于物质价格的波动，气候条件也能找到一定的规律，但只有在施工阶段，工程量的变化才是工程的变化。在施工阶段，工程变更的浮动和规模是工程造价变动的关键。因此，在施工阶段，要加强工程变更的控制。对于工程造价来说，设计是一个形成阶段，而建设阶段是工程实现的阶段。如果施工阶段没有工程变更，项目的费用不会超出预算。施工阶段如果有设计变更，将对施工进度产生一定影响。所以，尽量减少施工过程中的设计变更的影响，如果一个部分必须尽快进行设计变更，只有早期提出的设计变更，能将损失控制在最小状态。从笔者多年的房地产开发建设经验来看，建筑设计变更的案例很少或根本没有。如何使改造更经济合理，满足设计要求，是实现工程造价最有效控制的关键。企业建设项目是由一系列建设项目组成的一个完整的过程。房地产项目建设包括前期投资、中期建设和后期生产经营三个重要阶段。每个施工阶段可划分为多个具体操作环节。从行业实践来看，从设计理念到最终投产的项目需要进行可行性研究、决策、施工方案的选择和验收等复杂的操作过程。鉴于此，要对整个工程建设实施成本管理，必须掌握建设项目的识别过程和方法的应用。
2、房地产施工阶段的工程造价管理方法
2.1图纸的设计和审查需要详细和仔细
详细、完善的图纸设计和评审工作，可以最大限度地减少图纸中的误差，使设计阶段的施工预算更加准确。由于各部门间缺乏默契，设计深度不够，图纸不完善，施工阶段容易增加设计变更量，最终导致工程造价整体上升。设计单位需要完善设计图纸，将提高设计深度，施工前将图纸提供给非业主，开发建设单位需要审查组织专业技术人员设计图纸，对建设的可行性、技术图纸和经济合理性进行综合审计。设计图纸需要从不同的角度进行全面的评审，以避免设计中不考虑的设计变更，避免不必要的经济损失。通过招标选择本工程设计单位，设计合理的造价。
2.2运用价值工程优化设计方案
价值工程是指管道领域之间的相互作用，因此系统需要对研究对象和成本函数进行分析，不断创新，使总成本降至最低，保护产品的主要功能，而产品技术是提高经济价值的一种方法。在工程造价控制中，应用价值工程是优化设计方案的最佳途径。作为一个设计师，与业主和其他相关人员要认真交流，考虑建设成本和维护费用最合理的分配，提高工程结构的合理化和优化设计。价值工程的主要特点是从实际的功能需求出发，对研究对象进行功能分析，并设计出实现成本函数和统一条件的功能，在满足功能要求的情况下，将降低成本。因此，对于机组的发展，可要求对机组功能的改变尽可能地设计方案，针对每一套技术方案进行经济分析，选择合理的设计变更。科学的、合理的、基于成本节约的目的，编制施工组织设计的可行性和经济性的原则，积极引进先进技术和设备；关键是计算工程造价投标人员必须负责，对项目成本目标数据的参考信息准确计算，防止错漏风险。根据招标评标规则和招标单位的具体要求，结合公司的客观条件和实际能力，制定合理的工程造价，大大提高中标概率。
2.3在施工阶段控制材料成本
施工阶段是固体工程形成的重要阶段。这个阶段可能影响工程造价的因素相对较少，因此，施工单位在保证工程质量的同时，严格控制各分项施工开支，根据目标首先要使成本管理计划，协调各方关系；同时加强技术、经济、管理等建设活动，并对项目的成本管理，以获得最大的经济效益最低的成本。设备和物资采购和供应的集约化管理能有效地控制材料的价值。对于工程造价来说，最重要的因素是材料成本。从一般建设项目来看，材料成本约占成本的70%，而安装成本约占成本的75%，且呈现逐步上升的趋势。因此，在降低工程造价的同时，能否合理、经济地选择材料或设备是非常关键的。在项目建成之前，我们需要对进料来源进行详细调查，以找出最佳组合。在施工阶段，开发建设单位需要采取與国际市场相一致的市场价格来确定成本，以便按市场价格直接执行工程组价格。在保证工程质量的前提下，材料的实际价格应按时间和季节进行，最便宜的材料应通过三种方式选择。使材料价格的真实性可以得到保障，而该项目的成本将减少到最低限度，从而为企业创造最大的利润价值。
2.4对于承包商施工管理控制需要进一步加强
在工程造价管理中，掌握施工管理，加强施工方案的技术经济比较是最有效的方法之一。在施工组织设计中，施工图是施工组织的重要内容之一。只有在施工方案合理化的情况下，才能最大限度地缩短施工周期，保证工程质量不受威胁。对于施工方案的比较和评价，需要从经济和技术两方面着手。通过定量和定性分析，从成本、工期和质量三个方面进行比较，从而选出最佳施工方案。因此，建设单位需要从技术保障、经济分析方面考虑施工组织设计方案，建立质量管理体系，使施工组织设计产生优化效果，最终尽可能减少工程变更的施工阶段，使项目成本降低。施工质量和安全性能够得到保证的前提下，开发人员需要对承包商进行监督，尽量缩短工期，使项目能够尽快投入使用，减少投资成本，创造最大的经济和社会效益。作为开发建设单位的成本划分，要求相应的合同条款在施工计算的最后计算阶段完成和结算。费用需要进入施工现场核对，查看施工图纸和工程实际是一致的，在项目预算中控制严格的成本；如果发现数量不符合实际要求，避免施工不符合实际情况或签证和施工图纸不符合要求。严格解决工程造价，可以通过施工结算来体现。结算是工程造价合理确定的主要依据，因此，预算人员必须坚持认真负责、严谨务实的工作态度，保持与设计的密切联系，建设部门对工程数据要广泛收集；根据招标文件和工程量工程合同的有关规定。变化量也是工程量的一个统计范畴。在计算时我们决不能忽视这一点。此外，建设签证和索赔成本也是增加利润和回报的一种方式。总之，解决的是各项综合技术经济信息的完成，各部门需要协同工作，密切配合工作人员，以达到预期的综合性工作成果。 2.5企业全过程成本控制
项目工程造价控制项目是项目建设初期的投资决策阶段的控制。在这个阶段，企业的主要任务是对项目进行可行性分析，控制项目成本。现阶段工程造价管理在全面造价控制中起着关键作用。例如，投资方式、项目选址、项目可行性研究等都决定了项目的未来发展方向。
项目设计阶段工程造价控制的设计图纸和方案的选择与工程总造价密切相关。投资决策后，可以采用限额设计的方法，将成本管理融入设计理念，严格控制各分项成本。在可行性研究阶段和初步设计中，将价值分析中的功能分析与限额设计概念相结合。在保证工程质量的前提下，力求以最低的成本获得最大的经济效益，并取得良好的社会效益。在结构设计阶段，按照经济合理的设计理念，认真认识结构方案，充分考虑工程的使用功能，确定最佳结构方案，有效控制工程造价。招投标阶段的工程造价控制符合社会主义市场经济体制改革的目标，中国的经济环境已经发生了很大的变化，市场需求多变，行业竞争日趋激烈。建筑企业要想在市场中占有一席之地，求得长远发展，只有积极参与投标市场竞争，才能做好公司工程项目的投标工作。
2.6加强合同管理，严格规范审批的施工组织设计
加强成本和项目质量控制，建设活动支付索赔必须依据施工合同。工程合同具有法律效力，有助于明确双方之间的关系，有助于降低成本投资，提高经济效益。因此，在成本控制中必须重视合同管理。合同中明确规定了物资供应、签证变更管理、工程造价、施工结算和工程款支付，项目内容与工程造价密切相关。合同管理应加强施工阶段的合同管理工作，做好合同管理的攻击和防范工作。
工程建设要在施工组织设计的指导下进行。合理的施工组织设计，有助于施工单位有序开展施工活动，实行严格的成本管理，保证质量和数量，是完成工程建设的主要手段。为了有效地管理和控制工程造价，施工单位必须提前选择施工计划，从技术和经济的角度分析其可行性，并分配人力、物力等各种资源，以减少费用。此外，积极引进先进技术和设备，严格现场管理等措施，将大大提高工作效率，有效控制工程造价。
2.7加强施工管理，重视现场签证和施工索赔。
选定的建筑团队必须得到好评，确保合格并得到业界的广泛认可。尽可能避免在各级进行转包。一是便于成本管理，二是保证工程质量。建设内容及解决方法可以通过现场签证记录。现场签证也是成本控制的重要组成部分，其对项目成本的影响也非常大。施工索赔是用经济手段控制工程造价。工程建设的经济损失也可以通过合理的索赔来弥补。在工程建设中，工程造价管理部门必须保持与设计的密切联系，工程的计算必须准确、客观，确保工程索赔合理；施工单位必须熟悉索赔程序，在日常施工管理工作中，随时收集设计变更或不可抗力索赔数据，抓住每一个机会，加强单位的利益诉求；合同必须经业主和监理人员确认，在综合记录施工过程中记录，随时将向监理部门汇报索赔数据，为工程索赔后的天数提供依据。完成清算合理的债权。成功索赔的利润收益在利润总额中占有相当大的比重。而这部分是完全合理和合法的利益，它不会是业主、监督方和其他当事人之间的问题。
3、结束语
总之，只有搞好施工階段的造价控制和管理，才能在满足项目实际需要的前提下，最大限度地发挥项目的效益，才能在最短的时间内保证最大的经济效益和社会效益。整个工程建设项目的成本管理与控制的全过程，都会影响工程各分部的最终质量；工程投入使用后的效果，以及项目创造的经济效益和社会效益，在很大程度上取决于设计。鉴于此，只有立足于中国的基本国情，结合项目的特点，我们才可以建立一个全面的国际标准和程序对项目成本进行控制，从而达到投资最少的成本实现最大的经济效益的目的。
参考文献：
[1] 尹素花， 张磊. 如何加强施工工程造价管理[J]. 中小企业管理与科技（上旬刊）， 2010，（07）
[2] 李勤. 工程造价的全过程管理控制[J]. 科技信息（学术研究）， 2008，（16）
[3] 谢禄忠. 对建筑施工企业中工程造价管理的探讨[J]. 科技资讯， 2009，（12）
[4]徐虹飞.房地产开发项目全过程工程造价控制[J].中小企业管理与科技（上旬刊），2010（03）.
[5]黄晓光.房地产开发项目中工程造价的控制[J].价值工程，2009（03）.
[6]邹勤.浅议房地产企业在房地产开发全过程中的工程造价管理[J].硅谷，2008（01）.
关键词：房地产；施工阶段；工程造价；管理；控制
前言：在房地产市场竞争日益激烈的今天，如何在竞争的大潮中取得一席之地，促进企业的全面发展，已成为各房地产企业面临的主要问题。工程造价贯穿工程建设和施工结算决策设计的全过程。其中，最重要的阶段是如何防止施工阶段超预算建设的出现，从而有效地控制工程造价。
1、影响房地产施工期造价的主要因素
工程材料的价格浮动、地理条件、工程实际数量等是影响施工阶段造价的最重要因素。其中，对于物质价格的波动，气候条件也能找到一定的规律，但只有在施工阶段，工程量的变化才是工程的变化。在施工阶段，工程变更的浮动和规模是工程造价变动的关键。因此，在施工阶段，要加强工程变更的控制。对于工程造价来说，设计是一个形成阶段，而建设阶段是工程实现的阶段。如果施工阶段没有工程变更，项目的费用不会超出预算。施工阶段如果有设计变更，将对施工进度产生一定影响。所以，尽量减少施工过程中的设计变更的影响，如果一个部分必须尽快进行设计变更，只有早期提出的设计变更，能将损失控制在最小状态。从笔者多年的房地产开发建设经验来看，建筑设计变更的案例很少或根本没有。如何使改造更经济合理，满足设计要求，是实现工程造价最有效控制的关键。企业建设项目是由一系列建设项目组成的一个完整的过程。房地产项目建设包括前期投资、中期建设和后期生产经营三个重要阶段。每个施工阶段可划分为多个具体操作环节。从行业实践来看，从设计理念到最终投产的项目需要进行可行性研究、决策、施工方案的选择和验收等复杂的操作过程。鉴于此，要对整个工程建设实施成本管理，必须掌握建设项目的识别过程和方法的应用。
2、房地产施工阶段的工程造价管理方法
2.1图纸的设计和审查需要详细和仔细
详细、完善的图纸设计和评审工作，可以最大限度地减少图纸中的误差，使设计阶段的施工预算更加准确。由于各部门间缺乏默契，设计深度不够，图纸不完善，施工阶段容易增加设计变更量，最终导致工程造价整体上升。设计单位需要完善设计图纸，将提高设计深度，施工前将图纸提供给非业主，开发建设单位需要审查组织专业技术人员设计图纸，对建设的可行性、技术图纸和经济合理性进行综合审计。设计图纸需要从不同的角度进行全面的评审，以避免设计中不考虑的设计变更，避免不必要的经济损失。通过招标选择本工程设计单位，设计合理的造价。
2.2运用价值工程优化设计方案
价值工程是指管道领域之间的相互作用，因此系统需要对研究对象和成本函数进行分析，不断创新，使总成本降至最低，保护产品的主要功能，而产品技术是提高经济价值的一种方法。在工程造价控制中，应用价值工程是优化设计方案的最佳途径。作为一个设计师，与业主和其他相关人员要认真交流，考虑建设成本和维护费用最合理的分配，提高工程结构的合理化和优化设计。价值工程的主要特点是从实际的功能需求出发，对研究对象进行功能分析，并设计出实现成本函数和统一条件的功能，在满足功能要求的情况下，将降低成本。因此，对于机组的发展，可要求对机组功能的改变尽可能地设计方案，针对每一套技术方案进行经济分析，选择合理的设计变更。科学的、合理的、基于成本节约的目的，编制施工组织设计的可行性和经济性的原则，积极引进先进技术和设备；关键是计算工程造价投标人员必须负责，对项目成本目标数据的参考信息准确计算，防止错漏风险。根据招标评标规则和招标单位的具体要求，结合公司的客观条件和实际能力，制定合理的工程造价，大大提高中标概率。
2.3在施工阶段控制材料成本
施工阶段是固体工程形成的重要阶段。这个阶段可能影响工程造价的因素相对较少，因此，施工单位在保证工程质量的同时，严格控制各分项施工开支，根据目标首先要使成本管理计划，协调各方关系；同时加强技术、经济、管理等建设活动，并对项目的成本管理，以获得最大的经济效益最低的成本。设备和物资采购和供应的集约化管理能有效地控制材料的价值。对于工程造价来说，最重要的因素是材料成本。从一般建设项目来看，材料成本约占成本的70%，而安装成本约占成本的75%，且呈现逐步上升的趋势。因此，在降低工程造价的同时，能否合理、经济地选择材料或设备是非常关键的。在项目建成之前，我们需要对进料来源进行详细调查，以找出最佳组合。在施工阶段，开发建设单位需要采取與国际市场相一致的市场价格来确定成本，以便按市场价格直接执行工程组价格。在保证工程质量的前提下，材料的实际价格应按时间和季节进行，最便宜的材料应通过三种方式选择。使材料价格的真实性可以得到保障，而该项目的成本将减少到最低限度，从而为企业创造最大的利润价值。
2.4对于承包商施工管理控制需要进一步加强
在工程造价管理中，掌握施工管理，加强施工方案的技术经济比较是最有效的方法之一。在施工组织设计中，施工图是施工组织的重要内容之一。只有在施工方案合理化的情况下，才能最大限度地缩短施工周期，保证工程质量不受威胁。对于施工方案的比较和评价，需要从经济和技术两方面着手。通过定量和定性分析，从成本、工期和质量三个方面进行比较，从而选出最佳施工方案。因此，建设单位需要从技术保障、经济分析方面考虑施工组织设计方案，建立质量管理体系，使施工组织设计产生优化效果，最终尽可能减少工程变更的施工阶段，使项目成本降低。施工质量和安全性能够得到保证的前提下，开发人员需要对承包商进行监督，尽量缩短工期，使项目能够尽快投入使用，减少投资成本，创造最大的经济和社会效益。作为开发建设单位的成本划分，要求相应的合同条款在施工计算的最后计算阶段完成和结算。费用需要进入施工现场核对，查看施工图纸和工程实际是一致的，在项目预算中控制严格的成本；如果发现数量不符合实际要求，避免施工不符合实际情况或签证和施工图纸不符合要求。严格解决工程造价，可以通过施工结算来体现。结算是工程造价合理确定的主要依据，因此，预算人员必须坚持认真负责、严谨务实的工作态度，保持与设计的密切联系，建设部门对工程数据要广泛收集；根据招标文件和工程量工程合同的有关规定。变化量也是工程量的一个统计范畴。在计算时我们决不能忽视这一点。此外，建设签证和索赔成本也是增加利润和回报的一种方式。总之，解决的是各项综合技术经济信息的完成，各部门需要协同工作，密切配合工作人员，以达到预期的综合性工作成果。 2.5企业全过程成本控制
项目工程造价控制项目是项目建设初期的投资决策阶段的控制。在这个阶段，企业的主要任务是对项目进行可行性分析，控制项目成本。现阶段工程造价管理在全面造价控制中起着关键作用。例如，投资方式、项目选址、项目可行性研究等都决定了项目的未来发展方向。
项目设计阶段工程造价控制的设计图纸和方案的选择与工程总造价密切相关。投资决策后，可以采用限额设计的方法，将成本管理融入设计理念，严格控制各分项成本。在可行性研究阶段和初步设计中，将价值分析中的功能分析与限额设计概念相结合。在保证工程质量的前提下，力求以最低的成本获得最大的经济效益，并取得良好的社会效益。在结构设计阶段，按照经济合理的设计理念，认真认识结构方案，充分考虑工程的使用功能，确定最佳结构方案，有效控制工程造价。招投标阶段的工程造价控制符合社会主义市场经济体制改革的目标，中国的经济环境已经发生了很大的变化，市场需求多变，行业竞争日趋激烈。建筑企业要想在市场中占有一席之地，求得长远发展，只有积极参与投标市场竞争，才能做好公司工程项目的投标工作。
2.6加强合同管理，严格规范审批的施工组织设计
加强成本和项目质量控制，建设活动支付索赔必须依据施工合同。工程合同具有法律效力，有助于明确双方之间的关系，有助于降低成本投资，提高经济效益。因此，在成本控制中必须重视合同管理。合同中明确规定了物资供应、签证变更管理、工程造价、施工结算和工程款支付，项目内容与工程造价密切相关。合同管理应加强施工阶段的合同管理工作，做好合同管理的攻击和防范工作。
工程建设要在施工组织设计的指导下进行。合理的施工组织设计，有助于施工单位有序开展施工活动，实行严格的成本管理，保证质量和数量，是完成工程建设的主要手段。为了有效地管理和控制工程造价，施工单位必须提前选择施工计划，从技术和经济的角度分析其可行性，并分配人力、物力等各种资源，以减少费用。此外，积极引进先进技术和设备，严格现场管理等措施，将大大提高工作效率，有效控制工程造价。
2.7加强施工管理，重视现场签证和施工索赔。
选定的建筑团队必须得到好评，确保合格并得到业界的广泛认可。尽可能避免在各级进行转包。一是便于成本管理，二是保证工程质量。建设内容及解决方法可以通过现场签证记录。现场签证也是成本控制的重要组成部分，其对项目成本的影响也非常大。施工索赔是用经济手段控制工程造价。工程建设的经济损失也可以通过合理的索赔来弥补。在工程建设中，工程造价管理部门必须保持与设计的密切联系，工程的计算必须准确、客观，确保工程索赔合理；施工单位必须熟悉索赔程序，在日常施工管理工作中，随时收集设计变更或不可抗力索赔数据，抓住每一个机会，加强单位的利益诉求；合同必须经业主和监理人员确认，在综合记录施工过程中记录，随时将向监理部门汇报索赔数据，为工程索赔后的天数提供依据。完成清算合理的债权。成功索赔的利润收益在利润总额中占有相当大的比重。而这部分是完全合理和合法的利益，它不会是业主、监督方和其他当事人之间的问题。
3、结束语
总之，只有搞好施工階段的造价控制和管理，才能在满足项目实际需要的前提下，最大限度地发挥项目的效益，才能在最短的时间内保证最大的经济效益和社会效益。整个工程建设项目的成本管理与控制的全过程，都会影响工程各分部的最终质量；工程投入使用后的效果，以及项目创造的经济效益和社会效益，在很大程度上取决于设计。鉴于此，只有立足于中国的基本国情，结合项目的特点，我们才可以建立一个全面的国际标准和程序对项目成本进行控制，从而达到投资最少的成本实现最大的经济效益的目的。
参考文献：
[1] 尹素花， 张磊. 如何加强施工工程造价管理[J]. 中小企业管理与科技（上旬刊）， 2010，（07）
[2] 李勤. 工程造价的全过程管理控制[J]. 科技信息（学术研究）， 2008，（16）
[3] 谢禄忠. 对建筑施工企业中工程造价管理的探讨[J]. 科技资讯， 2009，（12）
[4]徐虹飞.房地产开发项目全过程工程造价控制[J].中小企业管理与科技（上旬刊），2010（03）.
[5]黄晓光.房地产开发项目中工程造价的控制[J].价值工程，2009（03）.
[6]邹勤.浅议房地产企业在房地产开发全过程中的工程造价管理[J].硅谷，2008（01）.