调控手段推陈出新？
　　近日，一则“上海探索楼市调控新办法”的消息引起了民众极大关注。
　　改善型需求受到调控政策的影响较大，因此这部分人群希望政策能够适当放松一点。现阶段正在看房的李先生表示，对于此前已经贷款购房的人来说，在出售原有房产之后，再次购房即使不能完全按照首套房对待，但能否在利率方面给予适当的优惠。“说到底，这部分需求仍然属于正常需求。”他说。
　　除了购房群体之外，开发商也很关心调控政策的变化。杨先生是沪上某房产开发企业投资部门负责人，看到这则消息之后表示，楼市调控新办法会不会涉及到土地市场？能否让土地市场价格有所回落？他说：“跟购房者希望房价下跌一样，开发商也希望土地价格能够降下来。”
　　据了解，上海探索调控新办法的提法，是在“2012民生访谈”节目中，上海市住房保障和房屋管理局局长刘海生提出来的。他表示，除限购外，上海也在探索一些其他方法，比如税收政策、银行信贷政策等，已向相关部门反映过。不过，刘海生并未给出上海探索楼市调控新办法的时间表，以及具体的做法。
　　
　　并非变相放松调控
　　可以肯定的是，上海探索调控新办法，其出发点绝非放松调控。
　　刘海生表示，虽然上海的房价在2011年并未上涨，但是目前的房价水平与中等及偏上人群收入水平相比，都有较大差距，因此调控的力度不会放松，尤其是遏制投机、投资性需求的出发点不会改变。
　　中国房地产研究会市场委员会副主任、中国房地产数据研究院执行院长陈晟在接受本刊记者采访时表示，地方政府探索楼市调控新办法，其前提是不能突破房产的民生属性。而这种属性，在调控政策的作用下已逐渐显现了出来。
　　而从另外一个方面来看，由于受制于上级部门，留给地方政府的腾挪空间并不是很大。上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，这一轮楼市调控是在住建部、银监会、财政部、国家税务总局等多个部门通力合作下完成的，各司其职，各负其责。因而对于地方政府来说，能做的是按照上级的要求来严格执行各项调整政策。
　　为何无法对政策做出调整呢？陈晟举例说，前段时间各商业银行恢复首套房85折贷款利率，但没过多久突然取消了此优惠，这便是多个部门参与调控所形成的局面。他说：“地方政府即使希望利率能够优惠一些从而促进住房消费，但如果银监会执意收紧银根，地方政府对此则毫无办法。”
　　
　　可从四个方面入手
　　探索楼市调控新办法，更多的是找到更加适合当前实际情况的措施。
　　专家认为，结合目前的具体情况而言，可从以下四个方面入手，如尽早为限购找到替代性政策、推出物业税、进一步加快土地开发节奏，以及加大保障房和普通商品房的供应等。
　　首先可为限购政策寻找替代性政策。德佑地产研究主任陆骑麟认为，限购政策不应该是长期的策略，那么其必然会有退出的一天。一旦正式退出的话，压抑的需求会有反弹的可能性，因而限购、限贷政策退出后的需要其他政策来抑制房价反弹或者报复性上涨。为了避免这种情况的出现，必然需要政策的逐步退出或者有替代政策的出台。
　　在限购政策对房价具有较好抑制作用的情况下，后期限购的逐步放开将会是较好的选择。专家建议限购政策先从高端住宅产品的逐步放开，取而代之以税收政策来代替；而后慢慢延伸到中端的改善型需求的产品，最终到全面的放开。
　　其次考虑用物业税取代房产税。房产税政策在上海已经试行了一年多时间，对房价的抑制作用微乎其微。对此陆骑麟表示，还不如加大投资和投机性需求的税率，加大高端住宅产品的征收范围，从而抑制高端产品的需求，减缓高端住宅的房价涨幅，从而对周边中低端住宅涨幅带动的作用弱化。陈晟也表示，加大对高端住房的税收征收额度，也能反哺保障性住房的建设，从而形成多赢局面。
　　还有就是加大土地出让时的保证金，减少开发商拿地时的投机成本。当前众多开发商拿地时，起拍价保证金为10%~30%不等，而一旦地价较高的溢价出现，那么其拿地的成本就更低，即使房价出现明显下跌，开发商可以退地，那么提高保证金将会促使开发商理性拿地，也提升其违约成本，并且加快开发，减少囤地推高房价的行为。
　　最后就是需要增加保障房和中低价商品房的供应。陈晟表示，从长远来看，上海供应缺口巨大，有统计资料显示，未来5年上海住房供应缺口约4000万平方米。因此通过增加供应，在缓解市场压力的同时，也能够消减房价反弹的动力。而保障房建设则关系到民生问题，加大保障房供应，通过住房保障体系来缓解住房矛盾，这也是未来地方政府调整调控的策略之一。