资金链，当下房企们的生死线，已经容不得调控的持续考验。传统银行这条路越来越难走，深受融资所苦的大小房企开始试水房地产信托、房地产基金等其他通路，于是各种地产信托产品和基金公司如雨后春笋接连问世。然而，与国外已日趋成熟的各种融资渠道相比，中国的房地产金融产品这一新生事物，不仅面临着投资方盲目且对基金管理公司缺乏信任的状况，也存在着相关法律缺失监管混乱等问题。房地产私募基金，既是房地产行业的一股蓬勃新生的资本力量，也将在其成长道路上面临着更多的挑战和机遇。
　　成立于2010年的星浩资本，用了短短两年多的时间，就已经发展成为中国规模最大的房地产私募基金品牌。2012年，星浩资本Ⅰ期基金持有的项目陆续开盘，Ⅱ期基金投资的沪上首个综合体项目——“上海真如星光耀广场”也实现了年内拿地、年内开工。伴随着这个“以民企总部聚合力为DNA和骨骼、以民间资本与民企发展信息资源为血脉、以活力民企与现代高端服务为灵魂的新一代高成长性、高聚合度的城市综合体”的即将亮相，作为中国地产私募基金第一品牌，星浩资本值得我们一探究竟。
　　“中国式”私募入场
　　最近几年，房地产金融界一件大事无疑要数星浩资本的成立。这个明星云集的房地产私募基金，由复星郭广昌、易居中国周忻、金地原华东区总经理赵汉忠等牵头，于2010年8月正式宣告成立。
　　星浩资本源起于中国改革开放激荡30年之际的2010世博会民企馆平台，在充分整合民企资源领域具有天然优势。作为一家具有开发和商业管理能力的地产私募基金公司，星浩资本为投资者提供跨越“融投建管退”全价值链的地产投资解决方案，锻造了一种富有突破、资本力量、跨界融合的全新经营模式：其基本商业模型以基金业务循环为基础，嵌套地产投资和开发经营业务循环，同时还提供创新商业地产的运营业务循环。三个业务环环相套，层层递进，始于基金，又归于基金。
　　目前国内的房地产私募投资基金主要有两类：一类是独立的房地产私募基金，另一类是具有房地产开发背景的企业成立基金管理公司、发起设立的房地产基金。星浩资本则属于前者。星浩资本副总裁陈卿谈到了作为独立的房地产私募基金的优势和特色，“地产基金在近几年发展比较多，比较早期的基金只具有募集的能力，投资的时候依赖于重新考察项目和团队，他们会趋向于和某些大的企业或者和好的项目合作。而星浩自己则拥有房地产开发能力和商业管理能力，相当于一个全产业链的一个状态”。
　　陈卿表示，星浩资本从募集到投资到开发再到最后的商业管理和退出是拥有自己的完整的一条产业链，这里面会有很多好处：星浩资本不会像其他的私募基金募到钱以后再去重新考察团队、重新去找项目，星浩的投资人只要熟悉了这些的团队、熟悉了这些人，他们就会投资这个团队，之后这些团队再去找项目进行开发并完成整条产业链。
　　星光耀计划耀“星光”
　　星浩资本目前基金管理规模达到56亿，主要投资星光耀综合体的开发，星光耀计划一期基金已经于2011年3月募集完成，从启动到募集完成历时8个月，总募集金额为37亿人民币；星光耀计划二期基金于2012年11月封闭，总募集金额近19亿。投资人包括复星、易居、阿里巴巴、苏宁电器、巨人集团、华谊兄弟等国内知名的民营企业。
　　陈卿介绍：“星浩资本成立两年半以来已经发了两期基金，前年募集37亿投资了一期的3个项目，分别在大连、哈尔滨和南通，3个项目于2012年9月底陆续进入销售阶段，虽然开盘时间比较晚，但三个项目都在当地连续几个月获得了销售排名的第一位。”
　　据陈卿介绍，目前二期基金已经封闭，整个募集金额在19亿元左右，目前已经投资的是上海真如项目，和苏州金阊区的项目，同时二期的第三个项目正在紧张的寻找、洽谈过程中。
　　2013年星浩资本的5个项目都将进入销售期，陈卿坦言星浩面临的销售压力是比较大的：“二期基金在2013年将进入开盘阶段，一期基金将维持持续热销的状态，我们自己内部的目标应该会朝着百亿去冲”。
　　“星光耀广场最早是由一群中国最具活力的民营企业发起的，这些民营企业的资本进入到私募基金，而这些民营企业不单单是资金的进入，更多的是资源的进入。”陈卿透露现在整个两期基金下来，实际投资的有限合伙人中民营企业已经近百家，有意向的接近500至1000家，接触过的民营企业达到2000多家，而最具活力的民营企业才是星光耀广场真正的后台和星光耀广场活力的来源。“星光耀最核心的地方就是它是民企的总部，这也是星光耀广场最最和别人不太一样的地方，这也是政府和企业欢迎星光耀广场的一个最重要的原因。”陈卿如是说道。
　　“可以说这些民企将随着星光耀广场的发展而发展”陈卿说：“比如说很多企业要进行跨区域发展的时候，它需要寻找办公地，星光耀广场在这个位置的时候，企业多数会把总部也放在这里。当民企力量足够强大的时候，星浩又会架起政府和民企之间的桥梁，因为政府也希望民企聚团落在这个位置，政府也会打包给出一些好的优惠政策给民企，星光耀广场就是这样一个载体”。
　　据陈卿介绍，星光耀广场也设置了许多商业，更多的是以体验型商业为主。两大最重要的主题一个是儿童主题，一个是餐饮主题。“有了高端的企业、高端的人才、高端的配套，我们也一定会考虑到住宅，所以星光耀广场的核心首先是民企总部，再加上高档的商业和高档的住宅形成的这样一个作为政府、企业、客户之间的一个大型桥梁的承载体，这就是星光耀广场。”陈卿说道。
　　“团队是我们的最大优势”
　　商业地产发展至今，“同质化”犹如一抹愁云始终笼罩着企业的前行。往往是一家企业摸索出的模式被迅速拷贝，进而一批大干快上的项目相继出现。对于模仿问题，在陈卿看来，只要做大做强，就不怕被模仿。
　　陈卿认为，商业地产有一个更新换代的过程，市场越来越细分，可做的东西还有很多，未来的发展空间还很大。“比如我们的办公产品，就分为5种，如甲A级办公、3000平方米以上的独栋办公、SOHO办公以及花园办公等等。况且而我们要做的不仅是商业，更是产业，可以发展的空间就更广了。我们越强大、所掌握的资源越多，引力也会越大，就越不怕模仿。” 　　据了解，星光耀二期基金将重点投向上海、杭州、苏州等长三角重要城市。未来五年将围绕十二五规划的四大城市圈进行布局，重点为交通枢纽商贸聚集区域、中国民企活跃的区域以及核心民企战略布局重地等。“这对我们的计划节点、资金结构以及人员培训方面的要求都很高，我们必须要始终保持一线开发商的状态，才能完成这些工作。三四期基金，我们还将尝试更为活跃的资本组合。”
　　除了极具生命力的商业模式之外，在陈卿看来，另一重取胜的关键当属于星浩资本的运营团队。“星浩资本的三驾马车是商业投资、开发建设以及商业和现代服务业体系。其中，商业和现代服务业体系是实现产品二次飞跃和品牌溢价的最重要因素。我们的团队成员都是在地产界积累了十几年经验的精英人物，优势互补是我们的最大优势。”
　　对于楼市未来的发展，陈卿认为：“从现在来看，房地产行业的门槛在不断提高，逐渐形成它的人力资源群和企业群，逐渐形成它的开发模式和状态，政府的调控也渐渐成熟，消费群也渐渐进入到成熟的状态，市场已经渐渐进入良性的状态。后面的10年楼市不会再像前10年一样大起大落，会朝多元化的方向发展。金融化一定会是房地产发展的大趋势，谁能掌握资本市场，谁就能掌握地产未来10年的发展”。
　　真如，商业地产下半场
　　“2012年2月拿地，10月完成方案设计，10月底项目开工，主打1.8容积率的高端住宅目前已经动工，2013年8月推样板间，超高层商办明年上半年动工……”真如星光耀广场的每一个时间节点犹如烙印一般刻在陈卿的心里。
　　在深谙上海市场的陈卿看来，上海商业地产的下半场就在“真如”。“从市中心目前的土地状况来看，真如板块属于浦西少有的市中心上百万平方米待开发的‘处女地’，普陀的发力较慢，经历了此前的曹杨路、铜川路、长风板块的发展，下一个就是真如了。而整个房地产行业在经历了此前一轮淘汰赛过后，留下来的也都是实力开发商，天时地利人和，真如的机会就在于此。”
　　据了解，除了天时地利人和，真如也是中环片区内少有的规划超前的板块。仅以交通为例，真如板块模仿日本“六本木”做到了地上地下交通的互通和平衡，车流可以直通地下，地下连通商业。
　　除此以外，普陀是民营经济最为发达的区域，“未来的星光耀广场将不是简单的商业中心，而是集合了民营经济实体的商务中心。星浩资本是地产基金投入到城市综合体，看重的就是民营资本的力量，将实现资本到资源再到信息的整合”陈卿表示。