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摘 要：离婚案件中，房产分割是一个很棘手的问题。对于家庭而言，房屋是一项重要的财产，占了家庭消费的绝大部分，当离婚时，房屋不可避免成为争议的焦点。由于其在现实生活中的问题较多，普遍受到争议。《婚姻法解释（三）》第五条、第十条以及《婚姻法》第三十六条都是关于房屋分割的规定。一方婚前按揭贷款购房后夫妻共同还贷是增值部分的处理以及尚未取得房屋产权的房产的处理问题是本文将要解决的。
关键词：房屋分割；产权；夫妻共同财产
随着我国住房制度改革的深入发展，购买商品房成为了老百姓获得房屋所有权的主要途径。众多的离婚案件显示，以按揭方式购房的家庭大部分都是经济条件一般的家庭，也就是说房产在这些家庭中往往是最有价值的一项固定资产，同时也是最关键的一项财产，因此，很多时候就成为离婚纠纷的关键所在。因此，
如何合理分割房产及进行补偿，成为了法学理论界和实务界必须面对的热点和难点问题。
一、一方婚前按揭贷款购房婚后夫妻共同还贷离婚时增值部分的处理
按揭购房是现在最普遍的一种购房方式，它涉及的法律关系复杂，还款期限较长，需要考量的因素庞杂，引发的争议也是相当多的。
（一）争议之一在于这种方式所买的房产是属于个人财产还是夫妻共同财产。主要存在两种观点，第一种观点认为：婚前按揭房是支付首付款方的个人财产，婚后用夫妻共同财产还贷，并没有改变该房屋的性质。依照《物权法》中的不动产登记制度的要求，不动产物权以登记簿记载为准。一方以个人财产支付了首付，婚后取得房屋所有权，只是其个人财产由现金到不动产的形态上的变化，不影响财产权利的归属，因此基于维护房屋名义权利人的合法利益与不动产登记薄的公示公信力，这类房产应当认定为夫妻一方个人财产。第二种观点认为：婚前按揭房属于夫妻共同财产。在结婚前只支付了首付，在婚姻期间用夫妻共同财产还贷，在婚姻期间获得房产证，无论登记在谁名下，都应当认定为夫妻共同财产。依据 《物权法》第 9 条的规定，不动产物权的取得在于看不动产的登记，应当以不动产的登记时间来确定房屋的所有权。如果物权的取得凭证即房产证的获得时间为婚姻期间，应当按照 《婚姻法》第十七条的规定，认定夫妻在婚姻期间获得的财产，是属于夫妻共同所有。据此应当认定在婚后获得房产证的婚前按揭房为夫妻共同所有，这一观点将房屋产权取得的时间作为判断此类案件产权归属的依据。
本文赞同第一种观点。因为房屋买卖合同是在婚前签订的，婚前支付首付款方以个人名义订立的房屋买卖合同和支付购房款履行合同义务的行为是其婚后取得房屋所有权的原因行为。在实际操作中，从房屋的购买到完全获得房屋的所有权需要经历很长的一段时间，在购房人获得产权证之前实际上其已经拥有了能够获得物权的期待，不能简单地因为婚姻关系的介入而否认购房人获得房屋所有权的期待权。
（二）争议之二在于若婚后夫妻共同还贷，则离婚房产及其增值部分如何分割。对于婚前按揭房屋婚后增值部分的归属问题，对此主要有不同观点：观点一认为，婚前按揭房屋婚后增值部分应属于夫妻共同财产。一方以个人财产投资取得的收益，属于夫妻共同所有的财产。按揭房屋的增值部分是个人财产投资取得的收益，同样应归夫妻共同所有。观点二认为，婚前按揭房婚后增值部分为一方的个人财产。如果婚前按揭房为一方婚前个人财产，那么婚前按揭房在婚后的增值部分按照物权法中所有权取得的原理，应属于一方的个人财产。
本文认为婚前按揭房的增值部分应当分两种情形考虑：一是由于是市场规律、通货膨胀等原因造成房屋的自然增值，此时该增值应当认定为一方所有；其二是凝结了双方的努力劳动，例如在原有房产上进行改造或者用于投资，此时的增值夫妻双方都有贡献，因此该增至将作为夫妻共同财产进行分割。如果婚前个人财产在婚后所获得的财产利益离不开另一方贡献，那么该利益就属于夫妻共同财产；如果没体现夫妻另一方的贡献，纯粹是由于市场行情、供求关系的变化导致，则应认定为个人财产。
二、尚未取得房屋产权的房产的处理
《婚姻法解释（二）》第二十一条规定，离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼。按照该规定，法院在审理这类案件的时候只有三种处理办法：
第一種是在征得双方当事人的统一后，可以进行协商议价分割。如哈尔滨市商某某（女）与李某某（男）的离婚纠纷案，由于电缆名苑房屋尚不具备产权办理条件，没有进行所有权权属认定，在征求双方同意后进行议价分割。
第二种是判决本案不宜处理，双方在产权证办理之后或取得财产权益后另行主张权利。如湖南省长沙市李建军（女）与章锡凡（男）离婚财产纠纷案，李建军对位于长沙市开福区马栏山25栋一单元3楼、4楼和6楼的一半以及1楼的门面享有份额，但由于尚未办理产权证，法院判决中没有对其进行分割处理。同样，由于李建军在长沙市开福区国营综合农场鸭子铺分场十一队建的房屋一栋，也因未办理产权证，没有进行处理。
第三种是对该房屋的使用权进行判决。如在天津市的赵某（女）与席某（男）离婚后财产纠纷一案，赵某与席某要求将位于天津市滨海新区汉沽和和家园房屋进行分割。原告父母自2012年在该房屋中居住。2013年7月份，原告携其子到该处居住。该房屋至今未发放房屋权属证书。因为原告因带孩子暂无住房，本着保护妇女儿童合法权益的原则，判决在该房屋权属证书尚未发放之前，该房屋有原告使用。
本文认为，在这个问题上，法官具有非常大的自由裁量权。如果案件中原被告双方已经支付了全部房款，房屋所有权法律关系清晰没有争议的话，对于在婚姻存续期间，无论是以夫或妻的名义或是夫妻共同名义购买的；在婚前以夫妻双方的名义购买的以及在婚前以夫妻双方的共同财产购买，属于婚前共同财产，财产性质持续组到婚后仍为夫妻共同财产，只需完善权属登记手续，就可以认定为夫妻共同财产进行处理。
注释
①本案中争议最大的就是房屋的分割即是否可以作为夫妻共同财产进行分割，其中保健路房屋经审查认为属于夫妻共同财产；电缆名苑房屋还未取得完全的产权，法院并没有做硬性的判决，只是酌定给了一个分割建议。
②章锡凡于1981年在长沙市开福区国营综合农场马栏山分场二队建有房屋一栋，该房屋于2008年6月13日拆迁。拆迁后，根据长沙市国营综合农场的安置办法，李建军与章锡凡各享受一个重建安置指标，安置房位于长沙市开福区马栏山25栋一单元3楼、4楼及6楼的一半和1楼的门面。
③本案中的涉案房屋属于未取得产权的一类。在之前的离婚诉讼中，法院未对该房屋进行分割。在这次的诉讼中，法院没有对其所有权进行判定，而是对该房屋的使用权进行了分配，判决由原告赵某进行使用。
参考文献
[1]谢细劲：《论婚前按揭房及增值部分在离婚时的归属问题》，载于《商界论坛·经法视点 》2016年05期。
[2]曹洁：《离婚财产分割中的房屋分割问题——以<婚姻法解释（三）>为研究对象》，南京大学，2013年4月。
[3]李归：《论婚前按揭房的分割争议》，载于《法制与社会》2014年27期
作者简介
李丹丹（1994），女，汉族，陕西榆林市人，法律硕士，西北政法大学法律（法学）专业，研究方向：婚姻法方向。
（作者单位：西北政法大学）
关键词：房屋分割；产权；夫妻共同财产
随着我国住房制度改革的深入发展，购买商品房成为了老百姓获得房屋所有权的主要途径。众多的离婚案件显示，以按揭方式购房的家庭大部分都是经济条件一般的家庭，也就是说房产在这些家庭中往往是最有价值的一项固定资产，同时也是最关键的一项财产，因此，很多时候就成为离婚纠纷的关键所在。因此，
如何合理分割房产及进行补偿，成为了法学理论界和实务界必须面对的热点和难点问题。
一、一方婚前按揭贷款购房婚后夫妻共同还贷离婚时增值部分的处理
按揭购房是现在最普遍的一种购房方式，它涉及的法律关系复杂，还款期限较长，需要考量的因素庞杂，引发的争议也是相当多的。
（一）争议之一在于这种方式所买的房产是属于个人财产还是夫妻共同财产。主要存在两种观点，第一种观点认为：婚前按揭房是支付首付款方的个人财产，婚后用夫妻共同财产还贷，并没有改变该房屋的性质。依照《物权法》中的不动产登记制度的要求，不动产物权以登记簿记载为准。一方以个人财产支付了首付，婚后取得房屋所有权，只是其个人财产由现金到不动产的形态上的变化，不影响财产权利的归属，因此基于维护房屋名义权利人的合法利益与不动产登记薄的公示公信力，这类房产应当认定为夫妻一方个人财产。第二种观点认为：婚前按揭房属于夫妻共同财产。在结婚前只支付了首付，在婚姻期间用夫妻共同财产还贷，在婚姻期间获得房产证，无论登记在谁名下，都应当认定为夫妻共同财产。依据 《物权法》第 9 条的规定，不动产物权的取得在于看不动产的登记，应当以不动产的登记时间来确定房屋的所有权。如果物权的取得凭证即房产证的获得时间为婚姻期间，应当按照 《婚姻法》第十七条的规定，认定夫妻在婚姻期间获得的财产，是属于夫妻共同所有。据此应当认定在婚后获得房产证的婚前按揭房为夫妻共同所有，这一观点将房屋产权取得的时间作为判断此类案件产权归属的依据。
本文赞同第一种观点。因为房屋买卖合同是在婚前签订的，婚前支付首付款方以个人名义订立的房屋买卖合同和支付购房款履行合同义务的行为是其婚后取得房屋所有权的原因行为。在实际操作中，从房屋的购买到完全获得房屋的所有权需要经历很长的一段时间，在购房人获得产权证之前实际上其已经拥有了能够获得物权的期待，不能简单地因为婚姻关系的介入而否认购房人获得房屋所有权的期待权。
（二）争议之二在于若婚后夫妻共同还贷，则离婚房产及其增值部分如何分割。对于婚前按揭房屋婚后增值部分的归属问题，对此主要有不同观点：观点一认为，婚前按揭房屋婚后增值部分应属于夫妻共同财产。一方以个人财产投资取得的收益，属于夫妻共同所有的财产。按揭房屋的增值部分是个人财产投资取得的收益，同样应归夫妻共同所有。观点二认为，婚前按揭房婚后增值部分为一方的个人财产。如果婚前按揭房为一方婚前个人财产，那么婚前按揭房在婚后的增值部分按照物权法中所有权取得的原理，应属于一方的个人财产。
本文认为婚前按揭房的增值部分应当分两种情形考虑：一是由于是市场规律、通货膨胀等原因造成房屋的自然增值，此时该增值应当认定为一方所有；其二是凝结了双方的努力劳动，例如在原有房产上进行改造或者用于投资，此时的增值夫妻双方都有贡献，因此该增至将作为夫妻共同财产进行分割。如果婚前个人财产在婚后所获得的财产利益离不开另一方贡献，那么该利益就属于夫妻共同财产；如果没体现夫妻另一方的贡献，纯粹是由于市场行情、供求关系的变化导致，则应认定为个人财产。
二、尚未取得房屋产权的房产的处理
《婚姻法解释（二）》第二十一条规定，离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼。按照该规定，法院在审理这类案件的时候只有三种处理办法：
第一種是在征得双方当事人的统一后，可以进行协商议价分割。如哈尔滨市商某某（女）与李某某（男）的离婚纠纷案，由于电缆名苑房屋尚不具备产权办理条件，没有进行所有权权属认定，在征求双方同意后进行议价分割。
第二种是判决本案不宜处理，双方在产权证办理之后或取得财产权益后另行主张权利。如湖南省长沙市李建军（女）与章锡凡（男）离婚财产纠纷案，李建军对位于长沙市开福区马栏山25栋一单元3楼、4楼和6楼的一半以及1楼的门面享有份额，但由于尚未办理产权证，法院判决中没有对其进行分割处理。同样，由于李建军在长沙市开福区国营综合农场鸭子铺分场十一队建的房屋一栋，也因未办理产权证，没有进行处理。
第三种是对该房屋的使用权进行判决。如在天津市的赵某（女）与席某（男）离婚后财产纠纷一案，赵某与席某要求将位于天津市滨海新区汉沽和和家园房屋进行分割。原告父母自2012年在该房屋中居住。2013年7月份，原告携其子到该处居住。该房屋至今未发放房屋权属证书。因为原告因带孩子暂无住房，本着保护妇女儿童合法权益的原则，判决在该房屋权属证书尚未发放之前，该房屋有原告使用。
本文认为，在这个问题上，法官具有非常大的自由裁量权。如果案件中原被告双方已经支付了全部房款，房屋所有权法律关系清晰没有争议的话，对于在婚姻存续期间，无论是以夫或妻的名义或是夫妻共同名义购买的；在婚前以夫妻双方的名义购买的以及在婚前以夫妻双方的共同财产购买，属于婚前共同财产，财产性质持续组到婚后仍为夫妻共同财产，只需完善权属登记手续，就可以认定为夫妻共同财产进行处理。
注释
①本案中争议最大的就是房屋的分割即是否可以作为夫妻共同财产进行分割，其中保健路房屋经审查认为属于夫妻共同财产；电缆名苑房屋还未取得完全的产权，法院并没有做硬性的判决，只是酌定给了一个分割建议。
②章锡凡于1981年在长沙市开福区国营综合农场马栏山分场二队建有房屋一栋，该房屋于2008年6月13日拆迁。拆迁后，根据长沙市国营综合农场的安置办法，李建军与章锡凡各享受一个重建安置指标，安置房位于长沙市开福区马栏山25栋一单元3楼、4楼及6楼的一半和1楼的门面。
③本案中的涉案房屋属于未取得产权的一类。在之前的离婚诉讼中，法院未对该房屋进行分割。在这次的诉讼中，法院没有对其所有权进行判定，而是对该房屋的使用权进行了分配，判决由原告赵某进行使用。
参考文献
[1]谢细劲：《论婚前按揭房及增值部分在离婚时的归属问题》，载于《商界论坛·经法视点 》2016年05期。
[2]曹洁：《离婚财产分割中的房屋分割问题——以<婚姻法解释（三）>为研究对象》，南京大学，2013年4月。
[3]李归：《论婚前按揭房的分割争议》，载于《法制与社会》2014年27期
作者简介
李丹丹（1994），女，汉族，陕西榆林市人，法律硕士，西北政法大学法律（法学）专业，研究方向：婚姻法方向。
（作者单位：西北政法大学）