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摘要：2007年10月我国第一部《物权法》开始施行，并在第六章中对建筑物区分所有权进行了专章的规定，但其在立法中存在着不完善的地方。文章从建筑物区分所有权的概念出发，通过分析《物权法》条文，指出其中一些缺陷，并提出部分改正建议。
关键词：物权法；建筑物区分所有权；缺陷
随着现代高层建筑物的出现和规模化住宅区的形成，在原先单一的所有权形式外，产生了新的所有权形式，
各业主除了对住宅等专有部分享有所有权外，对电梯等公共设施、绿地等公共场所共有部分也享有共有以及共同管理的权利。建筑物区分所有权是随着城市化的发展、人口大量向城市集中、土地立体化利用的加剧而产生的一
种特殊的所有权形态，《物权法》在第六章中对此进行了专章的叙述。
一、建筑物区分所有权
建筑物区分所有权制度是近现代各国物权法上的一项非常重要的制度。西方国家很早就对建筑物区分所有权制度从立法上给予了承认，也进行了建筑物区分所有权制度的理论研究。各国对其称谓不同，法国称为“区分各阶层不动产的共有”和“住宅分层所有权”。德国、奥地利称为“住宅所有权”。意大利、英国称为“公所有权”。美国则有“公寓所有权”、“单位所有权”和“水平财产权”等称谓。瑞士称为“楼层所有权”。日本和我国台湾地区则称为“区分所有权”。加拿大、澳大利亚称之为“单元住宅所有权”而我国物权法称之为“业主的建筑物区分所有权”。尽管表述方式不同，但它们所包含的内涵却基本相同。
学界中对于“建筑物区分所有权”有狭义、广义、最广义等三种不同的观点。狭义的观点认为，建筑物区分所有权专指由区分建筑物专有部分构成的所有权，不包括共有部分，为日本立法所采纳。在狭义的观点中，还有的人认为区分所有包括区分所有人对建筑物的持份共有，《瑞士民法典》采取了这种学说；广义的观点认为，区分所有权是由专有部分所有权与共有部分所有权共同组合而形成的一种“复合物权”，我国的台湾地区民法就采用了这种学说。最广义的观点认为，区分所有权应当由专有部分所有权，共有部分的权利以及因共同关系而形成的成员权组成的，德国采取这种学说。建筑物区分所有权应包括三个组成部分：一是专有部分的所有权。所谓专有部分，是指在构造上及使用上具有独立性，并且能够成为所有权客体的部分，如一栋住宅楼中的某一套房屋。二是共有权，指所有人依据法律、合同以及全体所有人之间的规约，对建筑物的基本构造部分、建筑物的共用部分、土地使用权及设施等共同享有的财产权利。三是成员权，当整栋建筑物或整个小区的全体所有人成立管理组织以便有效管理相关事务时，各个所有人即享有成员权，包括对重要管理事项的表决权、参与订立规约的权利、选举管理者的权利、解除管理者的权利、请求停止违反共同利益行为的权利等。建筑物区分所有权具有以下特征：建筑物区分所有权具有整体性和不可分割性；建筑物区分所有权的专有权具有主导性；权利主体的多样性和权利义务内容的复杂性。
二、《物权法》中建筑物区分所有规定的缺陷
正因为建筑物区分所有权具有不同于传统单一物权的复杂性特征及其在现代物权中具有及其重要的地位。《物权法》第六章第七十至八十三条对其做出规定，揭开了我国对建筑物区分所有权保护的篇章。
孟德斯鸠说过：“法律总是遇到立法者的感情和成见的。有时候法律走过了关，而只染上了感情和成见的色彩；有时候就停留下来，和感情、成见混合在一起。”法律的制定和实施是一种集体的主观行动，这使法律对公共利益的实现并不具有必然性，它会受到诸多因素的制约。如果主观不能正确地反映客观存在，则法治对秩序和效率的追求就会受到损害。
因此，客观上说，我国《物权法》中对建筑物区分所有权的规定充分反映了立法者与民法学家近年来潜心研究和社会调研的成果，正确、合理地运用了法律移植技术，其先进性、科学性和社会作用是不言而喻的。但由于立法过程中不可避免遇到的主观客观化的难题，《物权法》关于建筑物区分所有权制度设计和安排上存在以下几个方面的不足：
（一）使用法律概念不明，应该对重要概念的定义明确，统一称谓
法律上的概念是对各种法律事实进行概括，抽象出它们的共同特征而形成的权威性范畴。在法律体系中，概念的特点和功能在于：它是对法律事实进行定性的分析，既明确事件、行为和物品等的“自然性质”和“社会性质”，又确定事件、行为和物品等的“法律性质”，因而为人们认识和评价法律事实提供必要的结构。因此，法律使用的概念“必须是明确的，即内涵和外延都是明确的，能够切实传达立法意图；必须是规范的，即在语言学上和法学上都是标准的；必须是统一的，即在同一法律、法规、规章乃至整个法律体系中其意义是一致的。对那些其法律意义与普遍语义有区别的概念，容易引起误解和歧义的概念，在立法中首次使用的概念，法律、法规或规章必须给予定义或做出解释。”如果法律概念不明确，人们就无法对涉法实践、行为和物品做出法律评价和法律处理。《物权法》第六章第七十条规定业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。用“业主”指代“建筑物区分所有权人”确有不准确的问题，但法律已经做此规定，需要的是对此概念做出界定，防止与其他“业主”发生混同，造成法律概念的不明确。应当明确业主大会和业主委员会的团体性，确认其性质。在合同法和诉讼法领域，其具有民事主体和民事诉讼主体的地位，有权对外签订与业主整体利益有关的合同，有权代表全体业主起诉和应诉，维护全体业主的合法权益，对外代表业主大会行使日常管理权利。
（二）权属规定不明
1、《物权法》第七十三条规定建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。在本条款中对确定的共有部分没有进行全部界定，而仅仅规定了五种情况。没有明确规定“明示属于个人的绿地”，究竟指哪些，绿地的权属不明。在建筑区划内的绿地上，有三个权利：（1）土地所有权，也就是区分建筑物的地基的建设用地权。城市的土地归国家所有；（2）土地使用权；（3）绿地上植物的所有权。按照本条规定第（2）、第（3）权利处于不确定的状态，完全有可能由开发商或建設单位固有。小区绿地可能成为开发商或建设单位用来获取商业利益的一项稀有专有资源，业主将无法正常地使用与管理与其生活密切相关的绿地，自然也就不能拥有合理的、符合现代居住要求的居住环境。开发商或建设单位一旦取得绿地的土地使用权和植物所有权后，就可以限制或禁止业主对绿地的合理使用，甚至可以对绿地的合理使用进行收费，业主既无法合理享受小区的自然环境，也无法保障居住环境的安全和宁静。
2、第七十四条规定建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。这样的规定，一方面将建筑物区分所有权的制度设计推向复杂化，使得车位、车库是专有还是共有的性质无法明朗，与同作为附属设施的绿地、道路等共有部分的性质发生制度设计裂痕。另一方面，在实践中可能出现的弊病显而易见：开发商极可能将本已计入房屋成本的车库、车位另行析出，而重新卖给业主——对于房屋成本的计算，并没有统一适用的考核方法和制度。而且，也使得开发商本人由于主张对车位、车库的所有权而成为业主，进而给他们在物业管理、业主大会和业主委员会中的主导地位再加筹码。开发商也可能将车库、车位出租给非业主者，使得本来属于私权领域、相对封闭的生活环境为外人所随意出入。这也是对私权界限的有意模糊。我国《物权法》关于建筑物区分所有权中的停车位的规定，应当明确以下具体规则：区分所有的建筑物的建设，必须保证设置足够区分所有权人使用的停车位。在立法中，应当明确规定，房产开发商在开发建设区分所有建筑物时，必须建立足够的停车位，禁止开发商将区分所有建筑物的停车位建设纳入自己的所有权范围单独开发。条文中“首先满足”应当理解为：只要业主需要，就不能将车库车位卖给非业主，而不是业主享有优先购买权，因为业主享有优先购买权并不能保障业主的权益。但是，“首先满足”应当规定适当的期限，例如规定为“三年”或者“五年”。
3、在建筑物区分所有权的内容中对相邻权的规定过于简单。第八十四条规定不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。在建筑物区分所有的情况下，是否存在相邻关系，理论上有不同看法。有一种观点认为，在建筑物区分所有的情况下，为调整相邻或相近的不动产权利人之间的关系，应设独立的不动产役权制度，辅之有关相邻关系的法律规范。在建筑物区分所有的情况下，各区分所有人之间的相邻关系还是客观存在的。而且较之一般相邻关系更为复杂。在一般相邻关系中，相邻各方彼此间有一定间隔，且人数较少，不像大厦中各区分所有人之间空间联系密切，居住人数众多。尤其是在一般相邻关系中各方没有较多的共有财产，而区分所有人之间会因共有部分的使用而发生各种相邻关系。在区分所有的情况下，更容易发生各种相邻关系的纠纷。在建筑物区分所有的情况下，相邻关系主要发生在以下几个方面：不正当使用专有部分而导致邻人所有权的行使障碍；各区分所有人行使其专有部分权利时，应为邻人专有部分的权利的行使提供必要的便利，并应为提供此便利而使自己的权利受到限制；在必要的情况下，为方便邻人维护、修缮其专有部分，允许邻人使用自己的专有部分和不属于该人所有的共有部分；各区分所有人因使用和维护共有部分而发生的相邻关系。
4、建筑物区分所有的专有所有权和共有所有权的概念和权利义务规定不明确。《物权法》条款中没有明确规定“专有部分”的范围是什么以及其界限是如何確定的问题。业主在行使专有权时往往无法把握其专有部分的界限。并且对专有权人的权利和义务内容几乎没有规定。在实务操作中无法认定业主在专有权问题上究竟享有哪些权利，负担哪些义务。对共有权的性质，没有做出明确的界定，对共有权人的权利义务内容也没有具体规定。对确定的共有部分没有进行全部界定，而仅仅规定了绿地、道路、建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房五种情况。
建筑物区分的专有部分，是指在构造上和使用上能够独立，并且可以单独作为所有权标的物的建筑物部分。专有所有权人，享有一定的权利并承担相应的义务，区分所有权人既可以自己对专有部分进行直接占有和使用，也可以授权他人使用，并且可以对专有部分进行法律上的处分。所有权人应承担按照专有部分本来的用途使用专有部分的义务，对专有部分进行维修和必要改良，承担维护建筑物的安全和外观的义务和区分所有权人之间相互容忍的义务。对区分所有共有部分的性质不应一概而论，应根据具体的使用情况来确定。如果共有财产是各区分所有人共同使用的财产，不能具体将哪一部分的财产确定为他人使用，也不能按照一定的份额确定使用范围，只能认为该财产为共同共有的财产。物权法应对共有部分的性质予以规定。并规定共有权人享有使用权、收益的共享权、处分权和物上追及权等权利，承担维护现状的义务、不得侵占的义务、按照共用部分的用途使用的义务、维护建筑物安全的义务和费用负担义务等义务。
三、结束语
《物权法》中对建筑物区分所有权虽然给予了高度的关注，并用专章给予规定，但其在许多方面仍存在着不完善的地方，必须通过颁布司法解释等途径使之不断完善，以适应各种新旧的建筑物区分所有的情况，满足社会发展的需要。
参考文献：
1、王利明.物权法研究[M].中国人民大学出版社,2002.
2、(法)孟德斯鸠著;张雁深译.论法的精神[M].商务印书馆,1963.
3、王利明.物权法研究[M].中国人民大学出版社,2002.
4、梁慧星.民商法论丛(第1卷)[M].法律出版社,1994.
（作者单位：福建师范大学法学院）
关键词：物权法；建筑物区分所有权；缺陷
随着现代高层建筑物的出现和规模化住宅区的形成，在原先单一的所有权形式外，产生了新的所有权形式，
各业主除了对住宅等专有部分享有所有权外，对电梯等公共设施、绿地等公共场所共有部分也享有共有以及共同管理的权利。建筑物区分所有权是随着城市化的发展、人口大量向城市集中、土地立体化利用的加剧而产生的一
种特殊的所有权形态，《物权法》在第六章中对此进行了专章的叙述。
一、建筑物区分所有权
建筑物区分所有权制度是近现代各国物权法上的一项非常重要的制度。西方国家很早就对建筑物区分所有权制度从立法上给予了承认，也进行了建筑物区分所有权制度的理论研究。各国对其称谓不同，法国称为“区分各阶层不动产的共有”和“住宅分层所有权”。德国、奥地利称为“住宅所有权”。意大利、英国称为“公所有权”。美国则有“公寓所有权”、“单位所有权”和“水平财产权”等称谓。瑞士称为“楼层所有权”。日本和我国台湾地区则称为“区分所有权”。加拿大、澳大利亚称之为“单元住宅所有权”而我国物权法称之为“业主的建筑物区分所有权”。尽管表述方式不同，但它们所包含的内涵却基本相同。
学界中对于“建筑物区分所有权”有狭义、广义、最广义等三种不同的观点。狭义的观点认为，建筑物区分所有权专指由区分建筑物专有部分构成的所有权，不包括共有部分，为日本立法所采纳。在狭义的观点中，还有的人认为区分所有包括区分所有人对建筑物的持份共有，《瑞士民法典》采取了这种学说；广义的观点认为，区分所有权是由专有部分所有权与共有部分所有权共同组合而形成的一种“复合物权”，我国的台湾地区民法就采用了这种学说。最广义的观点认为，区分所有权应当由专有部分所有权，共有部分的权利以及因共同关系而形成的成员权组成的，德国采取这种学说。建筑物区分所有权应包括三个组成部分：一是专有部分的所有权。所谓专有部分，是指在构造上及使用上具有独立性，并且能够成为所有权客体的部分，如一栋住宅楼中的某一套房屋。二是共有权，指所有人依据法律、合同以及全体所有人之间的规约，对建筑物的基本构造部分、建筑物的共用部分、土地使用权及设施等共同享有的财产权利。三是成员权，当整栋建筑物或整个小区的全体所有人成立管理组织以便有效管理相关事务时，各个所有人即享有成员权，包括对重要管理事项的表决权、参与订立规约的权利、选举管理者的权利、解除管理者的权利、请求停止违反共同利益行为的权利等。建筑物区分所有权具有以下特征：建筑物区分所有权具有整体性和不可分割性；建筑物区分所有权的专有权具有主导性；权利主体的多样性和权利义务内容的复杂性。
二、《物权法》中建筑物区分所有规定的缺陷
正因为建筑物区分所有权具有不同于传统单一物权的复杂性特征及其在现代物权中具有及其重要的地位。《物权法》第六章第七十至八十三条对其做出规定，揭开了我国对建筑物区分所有权保护的篇章。
孟德斯鸠说过：“法律总是遇到立法者的感情和成见的。有时候法律走过了关，而只染上了感情和成见的色彩；有时候就停留下来，和感情、成见混合在一起。”法律的制定和实施是一种集体的主观行动，这使法律对公共利益的实现并不具有必然性，它会受到诸多因素的制约。如果主观不能正确地反映客观存在，则法治对秩序和效率的追求就会受到损害。
因此，客观上说，我国《物权法》中对建筑物区分所有权的规定充分反映了立法者与民法学家近年来潜心研究和社会调研的成果，正确、合理地运用了法律移植技术，其先进性、科学性和社会作用是不言而喻的。但由于立法过程中不可避免遇到的主观客观化的难题，《物权法》关于建筑物区分所有权制度设计和安排上存在以下几个方面的不足：
（一）使用法律概念不明，应该对重要概念的定义明确，统一称谓
法律上的概念是对各种法律事实进行概括，抽象出它们的共同特征而形成的权威性范畴。在法律体系中，概念的特点和功能在于：它是对法律事实进行定性的分析，既明确事件、行为和物品等的“自然性质”和“社会性质”，又确定事件、行为和物品等的“法律性质”，因而为人们认识和评价法律事实提供必要的结构。因此，法律使用的概念“必须是明确的，即内涵和外延都是明确的，能够切实传达立法意图；必须是规范的，即在语言学上和法学上都是标准的；必须是统一的，即在同一法律、法规、规章乃至整个法律体系中其意义是一致的。对那些其法律意义与普遍语义有区别的概念，容易引起误解和歧义的概念，在立法中首次使用的概念，法律、法规或规章必须给予定义或做出解释。”如果法律概念不明确，人们就无法对涉法实践、行为和物品做出法律评价和法律处理。《物权法》第六章第七十条规定业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。用“业主”指代“建筑物区分所有权人”确有不准确的问题，但法律已经做此规定，需要的是对此概念做出界定，防止与其他“业主”发生混同，造成法律概念的不明确。应当明确业主大会和业主委员会的团体性，确认其性质。在合同法和诉讼法领域，其具有民事主体和民事诉讼主体的地位，有权对外签订与业主整体利益有关的合同，有权代表全体业主起诉和应诉，维护全体业主的合法权益，对外代表业主大会行使日常管理权利。
（二）权属规定不明
1、《物权法》第七十三条规定建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。在本条款中对确定的共有部分没有进行全部界定，而仅仅规定了五种情况。没有明确规定“明示属于个人的绿地”，究竟指哪些，绿地的权属不明。在建筑区划内的绿地上，有三个权利：（1）土地所有权，也就是区分建筑物的地基的建设用地权。城市的土地归国家所有；（2）土地使用权；（3）绿地上植物的所有权。按照本条规定第（2）、第（3）权利处于不确定的状态，完全有可能由开发商或建設单位固有。小区绿地可能成为开发商或建设单位用来获取商业利益的一项稀有专有资源，业主将无法正常地使用与管理与其生活密切相关的绿地，自然也就不能拥有合理的、符合现代居住要求的居住环境。开发商或建设单位一旦取得绿地的土地使用权和植物所有权后，就可以限制或禁止业主对绿地的合理使用，甚至可以对绿地的合理使用进行收费，业主既无法合理享受小区的自然环境，也无法保障居住环境的安全和宁静。
2、第七十四条规定建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。这样的规定，一方面将建筑物区分所有权的制度设计推向复杂化，使得车位、车库是专有还是共有的性质无法明朗，与同作为附属设施的绿地、道路等共有部分的性质发生制度设计裂痕。另一方面，在实践中可能出现的弊病显而易见：开发商极可能将本已计入房屋成本的车库、车位另行析出，而重新卖给业主——对于房屋成本的计算，并没有统一适用的考核方法和制度。而且，也使得开发商本人由于主张对车位、车库的所有权而成为业主，进而给他们在物业管理、业主大会和业主委员会中的主导地位再加筹码。开发商也可能将车库、车位出租给非业主者，使得本来属于私权领域、相对封闭的生活环境为外人所随意出入。这也是对私权界限的有意模糊。我国《物权法》关于建筑物区分所有权中的停车位的规定，应当明确以下具体规则：区分所有的建筑物的建设，必须保证设置足够区分所有权人使用的停车位。在立法中，应当明确规定，房产开发商在开发建设区分所有建筑物时，必须建立足够的停车位，禁止开发商将区分所有建筑物的停车位建设纳入自己的所有权范围单独开发。条文中“首先满足”应当理解为：只要业主需要，就不能将车库车位卖给非业主，而不是业主享有优先购买权，因为业主享有优先购买权并不能保障业主的权益。但是，“首先满足”应当规定适当的期限，例如规定为“三年”或者“五年”。
3、在建筑物区分所有权的内容中对相邻权的规定过于简单。第八十四条规定不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。在建筑物区分所有的情况下，是否存在相邻关系，理论上有不同看法。有一种观点认为，在建筑物区分所有的情况下，为调整相邻或相近的不动产权利人之间的关系，应设独立的不动产役权制度，辅之有关相邻关系的法律规范。在建筑物区分所有的情况下，各区分所有人之间的相邻关系还是客观存在的。而且较之一般相邻关系更为复杂。在一般相邻关系中，相邻各方彼此间有一定间隔，且人数较少，不像大厦中各区分所有人之间空间联系密切，居住人数众多。尤其是在一般相邻关系中各方没有较多的共有财产，而区分所有人之间会因共有部分的使用而发生各种相邻关系。在区分所有的情况下，更容易发生各种相邻关系的纠纷。在建筑物区分所有的情况下，相邻关系主要发生在以下几个方面：不正当使用专有部分而导致邻人所有权的行使障碍；各区分所有人行使其专有部分权利时，应为邻人专有部分的权利的行使提供必要的便利，并应为提供此便利而使自己的权利受到限制；在必要的情况下，为方便邻人维护、修缮其专有部分，允许邻人使用自己的专有部分和不属于该人所有的共有部分；各区分所有人因使用和维护共有部分而发生的相邻关系。
4、建筑物区分所有的专有所有权和共有所有权的概念和权利义务规定不明确。《物权法》条款中没有明确规定“专有部分”的范围是什么以及其界限是如何確定的问题。业主在行使专有权时往往无法把握其专有部分的界限。并且对专有权人的权利和义务内容几乎没有规定。在实务操作中无法认定业主在专有权问题上究竟享有哪些权利，负担哪些义务。对共有权的性质，没有做出明确的界定，对共有权人的权利义务内容也没有具体规定。对确定的共有部分没有进行全部界定，而仅仅规定了绿地、道路、建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房五种情况。
建筑物区分的专有部分，是指在构造上和使用上能够独立，并且可以单独作为所有权标的物的建筑物部分。专有所有权人，享有一定的权利并承担相应的义务，区分所有权人既可以自己对专有部分进行直接占有和使用，也可以授权他人使用，并且可以对专有部分进行法律上的处分。所有权人应承担按照专有部分本来的用途使用专有部分的义务，对专有部分进行维修和必要改良，承担维护建筑物的安全和外观的义务和区分所有权人之间相互容忍的义务。对区分所有共有部分的性质不应一概而论，应根据具体的使用情况来确定。如果共有财产是各区分所有人共同使用的财产，不能具体将哪一部分的财产确定为他人使用，也不能按照一定的份额确定使用范围，只能认为该财产为共同共有的财产。物权法应对共有部分的性质予以规定。并规定共有权人享有使用权、收益的共享权、处分权和物上追及权等权利，承担维护现状的义务、不得侵占的义务、按照共用部分的用途使用的义务、维护建筑物安全的义务和费用负担义务等义务。
三、结束语
《物权法》中对建筑物区分所有权虽然给予了高度的关注，并用专章给予规定，但其在许多方面仍存在着不完善的地方，必须通过颁布司法解释等途径使之不断完善，以适应各种新旧的建筑物区分所有的情况，满足社会发展的需要。
参考文献：
1、王利明.物权法研究[M].中国人民大学出版社,2002.
2、(法)孟德斯鸠著;张雁深译.论法的精神[M].商务印书馆,1963.
3、王利明.物权法研究[M].中国人民大学出版社,2002.
4、梁慧星.民商法论丛(第1卷)[M].法律出版社,1994.
（作者单位：福建师范大学法学院）