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摘要：房地产项目的风险评价是有效提高房地产项目成功率的主要工作，在对房地产投资要素分析的基础上，构建了基于投资环境分析的风险评价指标体系。对主要指标的评价进行了量化。利用熵权方法及TOPSIS法对房地产项目风险指标进行评价，不仅在理论上对房地产项目评价进行了创新，而且也有助于在实际项目操作时对房地产项目风险进行有效控制。结果表明计算方法简单，在权重确定上弥补了单一方法的不足，多项排序指标的运用进一步提高了结果的可靠性。项目级风险评价的方法构建对实践决策提供了依据。
关键词：风险评价；熵权法；理想点逼近法
中图分类号：F293.33
文献标识码：A
Risk Evaluation of Real Estate Project Based on Entropy Weight Model and TOPSIS Method
HE Xin1，ZHU Hong-quan1，GAO Cheng-feng2
(1. School of Economics and Management，Southwest Jiaotong University，Chengdu 610031，China；2. School of Civil
Engineering and Architecture，South-west University of Science and Technology，Mianyang 621010，China)
Abstract：Risk evaluation of real estate project is the major approach to successful investment. In this paper the evaluation index system is made based on the analysis of the risk factors and investment environment. The entropy weight model and TOPSIS method are introduced into the risk evaluation of real estate project，which prove useful in practical risk control in project management. The findings show that this model is simple and efficient，better than any single method. The paper is intended to provide some reference for the decision making in project risk analysis in business.
Key words：risk evaluation；entropy weight model；TOPSIS method
一、引言
风险是指在投资经营过程中各种不确定因素，使实际收益偏离预期收益的可能性。减少这种偏离的最好方法，就是通过市场调查，获得尽可能详细的信息，把不确定性降低到最低限度，从而较好地控制房地产投资过程中的风险。[3]房地产开发有着其自身的特征，通常来讲房地产开发是一项是一个高投入、高回报和高风险的活动。房地产的特性决定了它投资数额大，投资周期长，变现能力差，在投资过程中存在市场风险、技术风险、政策风险众多不确定因素，决定了项目收益的不确定性。因此可以认为房地产投资项目都有一定的风险。且主要来自以下几个方面：(1)信息的不完全性；(2)投资活动全过程的长短；(3)事物未来的变异性；(4)风险与收益的冲突。[4]
在项目决策阶段有效地识别相关的风险来源，同时准确地对这些风险因素加以评价是确保房地产项目获得成功的关键。目前评价房地产开发项目风险的方法还停留在对行业总体风险的识别上，在企业级别乃至项目级别上的研究尚较少，主要表现对区域市场上不同备选项目的微观风险的缺乏准确刻画，特别是当某些项目面临较大的不确定性时，现有方法在准确性及可靠性上都难以到达作为企业决策参考的要求。
现有的投资项目的风险决策方大部分是基于对贴现率、现金流量和回收期进行调整的风险决策法，例如：期望值决策法：把现金流视为随机变量，计算效益指标的期望值，选择效益期望值最大的方案为最优方案。标准差法：对于净现值的期望值相同的诸方案的决策，宜先计算各方案净现值的标准差，取标准差最小的方案为最优方案。变异系数法：当被评价的项目或方案的净现值、期望值和标准差均不同时，需要计算变异系数，根据变异系数的大小对各投资项目或方案做出评价与取舍。这些方法都是建立在对未来现金流的准确预计的基础上，但在项目评价阶段要做出准确的现金流预测是很困难的。
二、熵权模型及TOPSIS方法
(一)评价指标的选取
按照最能反映和度量被评价对象优劣程度，具有综合性；同时指标应尽量是量化或模糊量化，对于定性指标也要运用一定的算法和工具进行恰当的处理，以便使用，指标设置要含义明确有重点，剔除冗余的指标，所用数据便于搜集等原则。选取了竞争对手、土地成本、规划限制、基础设施、自然环境、区域经济等6项可能产生项目投资风险的因素作为评价指标，按照风险大小从进行打分，分值范围：1-5，分值越大说明该项目在某一项指标存在的风险越高。
(二)风险评估模型[1，2，5]
熵(entropy)是最早由德国物理学家克劳修斯在热力学中引入，熵的概念最初产生于热力学，在热力学中，熵表示物质热状态的概率，用来描述离子或分子运动的不可逆现象，是反映自然界热变化过程方向性的一个物理量，表征物质系统状态的一个函数。后来应用于信息论中用熵表示事物或问题的不确定性，将熵作为不确定性的度量，诞生了信息熵的重要概念，这为决策定量化开辟了新的道路。在信息论中，信息是系统有序程度的一个度量，熵是系统无序程序的一个度量，二者绝对值相等，符号相反。按照熵的思想，人们在决策中获得信息的多少和质量是决策的精度和可靠性大小的决定因素之一。熵在应用于不同决策过程的评估时是一个很理想的尺度，不确定性越小，熵值也就越小，反之，熵值就大。
按照熵权理论的思想，决策者在决策中取得信息的数量和质量，是决定了所制定决策精度和可靠性。目前，很多学者都对熵权决策方法在多目标风险和多目标决策方面进行过探讨和应用。风险决策的特点是后果的不确定性。每个风险决策问题都包含两个方面：即决策人采取的行动和自然状态。例如：在市场需求难以准确预测的情况下，是否应生产一定数量的某种产品，决策人的决策是生产或不生产这种产品，如果生产，应该生产多少，状态是该产品的市场销售状况。
笔者根据熵的概念和性质，引入熵和熵权。把熵权多目标风险决策方法引入到房地产项目风险决策中来。将决策者的主观判断与风险评价标准多目标客观情况相结合，利用熵权的确定性和将决策者主观判断数学化建立起风险决策分析模型。
1.数据标准化
三、实例分析
笔者选取四川省三个城市的12个待拍地块作为备选项目(成都市6个，绵阳市、乐山市各3个)，项目信息均来至相应城市的土地拍卖信息网。
通过组成调查小组对相应地块进行现场踏勘调查，着重从投机环境分析及投机机会识别的角度出发，拟定出6项能反映项目投资风险的评价指标，对各指标逐一进行风险评价打分，分值范围为1-5，分值越低表示某项目在该指标上存在的风险等级越低。土地成本使用先定量测算再打分的办法，以地价房价比作为测算因素，具体计算过程如下：
以前一年该市土地拍卖成交价均价与起叫价均价比值作为该市土地拍卖溢价水平(r1)，待拍地块楼面地价(元/米2)=起叫价×r1/容积率，同时收集项目周边3-6个可比楼盘销售均价作为项目房价均价，若无可比楼盘则以项目所在辖区(县、区级)房价均价作为参考。
某市地价均价=基准地价平均值×(1+r1)，单位：元/米2。
评价时以项目地价房价比：待拍地块楼面地价/项目房价均价，与基准值(全市地价均价/全市房价均价)对比分析，若项目房价地价比在基准的1.2倍以内风险分值为1，在1.4被以内分值为2，在1.6倍以内分值为3，在1.8倍以内分值为4，在1.8倍以上分值为5。
对其他各评价指标进行直接评价打分，详见表1。
在此基础上计算出特征值标准化矩阵，见表2。
根据计算结果得出1号地块为首选投资项目，作为开发企业在资金充足的情况下，还可选择8号地块作为备选项目。
四、讨论总结
笔者将熵的概念引入房地产项目投资决策中，通过在投资环境分析的基础上建立一套房地产项目的风险评价指标体系，完善了基于投资环境分析的项目风险分析的熵权评价法，弥补了现行风险评价方法的不足，结合熵权评价模型确定各个指标的综合权重，计算各个方案评价指标与理想指标距离差的加权和，进而对备选投资项目做出合理评价，该方法适用于多个项目(或方案)的投资风险比较。
参考文献：
[1] 邱菀华.管理决策与应用熵学[M].北京：机械工业出版社，2001.
[2] 岳超源.决策理论与方法[M].北京：科学出版社，2003.
[3] 王广月，陈继光，付志前.房地产风险投资的多目标决策分析和应用[J].数学的实践与认识，2003，33(5)：26-29.
[4] 陈弘. 房地产投资风险分析[J].经济评论，2004，(2)：105-108.
[5] 米传民，刘思峰，党耀国.灰色熵权聚类决策方法研究[J].系统工程与电子技术，2006，28(12)：1823-1825.
(责任编辑：吕洪英)
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关键词：风险评价；熵权法；理想点逼近法
中图分类号：F293.33
文献标识码：A
Risk Evaluation of Real Estate Project Based on Entropy Weight Model and TOPSIS Method
HE Xin1，ZHU Hong-quan1，GAO Cheng-feng2
(1. School of Economics and Management，Southwest Jiaotong University，Chengdu 610031，China；2. School of Civil
Engineering and Architecture，South-west University of Science and Technology，Mianyang 621010，China)
Abstract：Risk evaluation of real estate project is the major approach to successful investment. In this paper the evaluation index system is made based on the analysis of the risk factors and investment environment. The entropy weight model and TOPSIS method are introduced into the risk evaluation of real estate project，which prove useful in practical risk control in project management. The findings show that this model is simple and efficient，better than any single method. The paper is intended to provide some reference for the decision making in project risk analysis in business.
Key words：risk evaluation；entropy weight model；TOPSIS method
一、引言
风险是指在投资经营过程中各种不确定因素，使实际收益偏离预期收益的可能性。减少这种偏离的最好方法，就是通过市场调查，获得尽可能详细的信息，把不确定性降低到最低限度，从而较好地控制房地产投资过程中的风险。[3]房地产开发有着其自身的特征，通常来讲房地产开发是一项是一个高投入、高回报和高风险的活动。房地产的特性决定了它投资数额大，投资周期长，变现能力差，在投资过程中存在市场风险、技术风险、政策风险众多不确定因素，决定了项目收益的不确定性。因此可以认为房地产投资项目都有一定的风险。且主要来自以下几个方面：(1)信息的不完全性；(2)投资活动全过程的长短；(3)事物未来的变异性；(4)风险与收益的冲突。[4]
在项目决策阶段有效地识别相关的风险来源，同时准确地对这些风险因素加以评价是确保房地产项目获得成功的关键。目前评价房地产开发项目风险的方法还停留在对行业总体风险的识别上，在企业级别乃至项目级别上的研究尚较少，主要表现对区域市场上不同备选项目的微观风险的缺乏准确刻画，特别是当某些项目面临较大的不确定性时，现有方法在准确性及可靠性上都难以到达作为企业决策参考的要求。
现有的投资项目的风险决策方大部分是基于对贴现率、现金流量和回收期进行调整的风险决策法，例如：期望值决策法：把现金流视为随机变量，计算效益指标的期望值，选择效益期望值最大的方案为最优方案。标准差法：对于净现值的期望值相同的诸方案的决策，宜先计算各方案净现值的标准差，取标准差最小的方案为最优方案。变异系数法：当被评价的项目或方案的净现值、期望值和标准差均不同时，需要计算变异系数，根据变异系数的大小对各投资项目或方案做出评价与取舍。这些方法都是建立在对未来现金流的准确预计的基础上，但在项目评价阶段要做出准确的现金流预测是很困难的。
二、熵权模型及TOPSIS方法
(一)评价指标的选取
按照最能反映和度量被评价对象优劣程度，具有综合性；同时指标应尽量是量化或模糊量化，对于定性指标也要运用一定的算法和工具进行恰当的处理，以便使用，指标设置要含义明确有重点，剔除冗余的指标，所用数据便于搜集等原则。选取了竞争对手、土地成本、规划限制、基础设施、自然环境、区域经济等6项可能产生项目投资风险的因素作为评价指标，按照风险大小从进行打分，分值范围：1-5，分值越大说明该项目在某一项指标存在的风险越高。
(二)风险评估模型[1，2，5]
熵(entropy)是最早由德国物理学家克劳修斯在热力学中引入，熵的概念最初产生于热力学，在热力学中，熵表示物质热状态的概率，用来描述离子或分子运动的不可逆现象，是反映自然界热变化过程方向性的一个物理量，表征物质系统状态的一个函数。后来应用于信息论中用熵表示事物或问题的不确定性，将熵作为不确定性的度量，诞生了信息熵的重要概念，这为决策定量化开辟了新的道路。在信息论中，信息是系统有序程度的一个度量，熵是系统无序程序的一个度量，二者绝对值相等，符号相反。按照熵的思想，人们在决策中获得信息的多少和质量是决策的精度和可靠性大小的决定因素之一。熵在应用于不同决策过程的评估时是一个很理想的尺度，不确定性越小，熵值也就越小，反之，熵值就大。
按照熵权理论的思想，决策者在决策中取得信息的数量和质量，是决定了所制定决策精度和可靠性。目前，很多学者都对熵权决策方法在多目标风险和多目标决策方面进行过探讨和应用。风险决策的特点是后果的不确定性。每个风险决策问题都包含两个方面：即决策人采取的行动和自然状态。例如：在市场需求难以准确预测的情况下，是否应生产一定数量的某种产品，决策人的决策是生产或不生产这种产品，如果生产，应该生产多少，状态是该产品的市场销售状况。
笔者根据熵的概念和性质，引入熵和熵权。把熵权多目标风险决策方法引入到房地产项目风险决策中来。将决策者的主观判断与风险评价标准多目标客观情况相结合，利用熵权的确定性和将决策者主观判断数学化建立起风险决策分析模型。
1.数据标准化
三、实例分析
笔者选取四川省三个城市的12个待拍地块作为备选项目(成都市6个，绵阳市、乐山市各3个)，项目信息均来至相应城市的土地拍卖信息网。
通过组成调查小组对相应地块进行现场踏勘调查，着重从投机环境分析及投机机会识别的角度出发，拟定出6项能反映项目投资风险的评价指标，对各指标逐一进行风险评价打分，分值范围为1-5，分值越低表示某项目在该指标上存在的风险等级越低。土地成本使用先定量测算再打分的办法，以地价房价比作为测算因素，具体计算过程如下：
以前一年该市土地拍卖成交价均价与起叫价均价比值作为该市土地拍卖溢价水平(r1)，待拍地块楼面地价(元/米2)=起叫价×r1/容积率，同时收集项目周边3-6个可比楼盘销售均价作为项目房价均价，若无可比楼盘则以项目所在辖区(县、区级)房价均价作为参考。
某市地价均价=基准地价平均值×(1+r1)，单位：元/米2。
评价时以项目地价房价比：待拍地块楼面地价/项目房价均价，与基准值(全市地价均价/全市房价均价)对比分析，若项目房价地价比在基准的1.2倍以内风险分值为1，在1.4被以内分值为2，在1.6倍以内分值为3，在1.8倍以内分值为4，在1.8倍以上分值为5。
对其他各评价指标进行直接评价打分，详见表1。
在此基础上计算出特征值标准化矩阵，见表2。
根据计算结果得出1号地块为首选投资项目，作为开发企业在资金充足的情况下，还可选择8号地块作为备选项目。
四、讨论总结
笔者将熵的概念引入房地产项目投资决策中，通过在投资环境分析的基础上建立一套房地产项目的风险评价指标体系，完善了基于投资环境分析的项目风险分析的熵权评价法，弥补了现行风险评价方法的不足，结合熵权评价模型确定各个指标的综合权重，计算各个方案评价指标与理想指标距离差的加权和，进而对备选投资项目做出合理评价，该方法适用于多个项目(或方案)的投资风险比较。
参考文献：
[1] 邱菀华.管理决策与应用熵学[M].北京：机械工业出版社，2001.
[2] 岳超源.决策理论与方法[M].北京：科学出版社，2003.
[3] 王广月，陈继光，付志前.房地产风险投资的多目标决策分析和应用[J].数学的实践与认识，2003，33(5)：26-29.
[4] 陈弘. 房地产投资风险分析[J].经济评论，2004，(2)：105-108.
[5] 米传民，刘思峰，党耀国.灰色熵权聚类决策方法研究[J].系统工程与电子技术，2006，28(12)：1823-1825.
(责任编辑：吕洪英)
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