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3月以来，上市公司迎来年报披露密集期。从2011年报看，大型房企依然斩获颇丰，但受调控影响，房企存货量、负债率明显增大，而部分中小房企业绩大跌。业内人士指出，全国楼市成交小回暖如不能保持到3月，上市房企为了保住2012年增长的业绩势必进行新一轮降价。
光鲜年报下负债率和存贷量增大
据Wind资讯统计，截至3月15日，沪深两市共有60家房企以年报或业绩预报的方式发布2011年经营情况，其中有41家企业报喜，占总量的68%。
据记者不完全统计，目前沪深两市和H股发布业绩的有近百家房企中，七成房企业绩仍实现同比增长，近日披露的公司如合景泰富2011年销售额达115亿元，同比增35.6%；碧桂园总收入较2010年大增34.7%达347亿元；金地2011年签约额同比增9.1%达309.2亿元。
以万科、中海、保利、龙湖为代表的龙头房企业绩依然喜人。万科2011年净利润大增32.2%达96.2亿元，保利地产实现净利润65.14亿元，同比上涨32%；中海地产实现净利润122.1亿元，同比大增66.6%。
中海成为龙头最大亮点，作为内地首个连续两年净利润过百亿的房企，中海以31%的净利润成为“内地最赚钱房企”，而去年销售1215亿元的万科净利润仅为中海地产的77%（96.2亿元），净利润率不足中海的一半。
恒大地产相关负责人告诉记者，公司3月底将披露年报，2011年净利润将出现“显著增长”，2010年恒大净利润75.89亿元,同比增长6.26倍。而据瑞银证券预计，上市房企整体2011年净利润增速超20%。
在红火的业绩之下，上市房企负债率上升、现金流下降、存货量进一步增长都显示出隐忧。
由于销售遇阻，已发布年报的房企中有66%的企业出现存货周转率下降，存货量大幅上升，28家房企总存货量上升至3378亿元，总体上涨幅度达到55%。
记者从投行分析人士了解到，目前保利、万科等多数上市房企都普遍出现了可售存货增大，主要是因为去年下半年取证的项目，受楼市调控影响，销售速度缓慢，预计2012年上半年市场将以销售存货为主。
部分中小房企业绩大跌
大多数房企虽仍实现了同比增长，但“增幅”明显减缓，包括万科、金地、龙湖、绿城、SOHO中国在内的多家房企都未能实现其2011年初制定的增长目标；而部分中小房企业绩更现大跌。
据Wind资讯统计，沪深两市60家已披露2011年经营业绩的房企中，有19家房企出现亏损、预减、续亏或首亏，其中津滨发展和ST珠江净利润同比下降幅度在300%以上，阳光股份、嘉凯城、万方地产、荣丰控股、海德股份等企业净利润同比下降幅度超过80%，亏损房企几乎都为中小房企。
SOHO中国董事长潘石屹告诉记者，一旦市场出现变化，全国布局的大型开发商能迅速调整推盘结构，但依靠几个重点项目销售来支撑业绩的小开发商调整余地较小。
受调控影响重点项目销售不利，成为中小房企业绩下滑的重要原因。“2011年公司业绩不进反退是毋庸置疑的，主要原因是北京等地高端项目没有按期取得预售许可证，错过了销售节点”。亿城股份相关人士告诉记者。
亿城股份2011年营业收入为21.56亿元，净利润为3.62亿元，分别同比下降29.86%和33.7%；去年仅完成了不到20亿元的销售额，主要是因为此前被寄予厚望的北京高端项目燕西华府、西山公馆入市较晚，并直面四季度市场断崖式下降，前期积累的客户大比例转为观望，造成销售未能完成预定计划。
中弘股份2011年实现营业收入18.54亿元，同比下降了49.36%；实现净利润5.6亿元，同比下降54%；据中弘股份相关负责人介绍，公司目前在售的主要项目是北京像素和海口的西海岸华府项目，由于2011年北京像素销售不理想，销售金额同比降了四成以上。
值得一提的是，不少中小房企在“调控今年难以放松”的信念下开始尝试多元化，亿城和中弘都表示将积极参与投资其他如矿业等新产业。
二季度成销售冲刺关键
记者从多家房企了解到，由于房地产销售收入的确认周期较长，大多数公司2011年报中的主要销售结算收入来自于2010年或更早期的销售，以2011年的房地产销售情况而言，业内普遍预计房企2012年仍将实现正向增长。但多家房企负责人表示，如果2012年的销售情况再不改善，2013年报会非常难看。
北京一家上市房企的营销负责人告诉记者，公司去年销售超过百亿元，但他负责一个京郊项目仅贡献了不足5亿元，这使得总部在2月初大幅调低了售价“以价换量”，并暂时不会考虑拿地。
2月销售小回暖给了很多开发商出货的动力。上述北京房企营销负责人表示，从公司各大区的数字看，2月销售明显回升，全国多地的楼市都有了小回暖现象。
“现在明显能感觉市场开始活跃，去年底感觉比周边项目贵100块都卖不动”，金地集团华北区域地产公司副总经理遇绣峰对记者坦言。
上述多位业内人士表示，成交回暖主要是因为刚需结束了1月的观望入场，同时银行对购房贷款的发放速度也明显加快，虽然现在政策收紧的情况基本不会出现，但成交量放大未来能否持续有待观察。
“尤其是3月14日温家宝总理表示房价还没有回归到合理价位以后，售楼处明显又冷清了。”北京一家国企项目负责人对记者坦言：“关键是看3月、4月销售量能不能保持，不然为了冲2012年的业绩势必还要再降价，但很多项目拿地成本很高，再降就是亏本”。
而另一些上市开发商为了保住业绩增长率先表示了降价决心。合景泰富董事局主席孔健岷表示，对于政策的放松没有太大期望，由于公司土地成本比较便宜，只要能保证15%-18%的利润就将促销。
光鲜年报下负债率和存贷量增大
据Wind资讯统计，截至3月15日，沪深两市共有60家房企以年报或业绩预报的方式发布2011年经营情况，其中有41家企业报喜，占总量的68%。
据记者不完全统计，目前沪深两市和H股发布业绩的有近百家房企中，七成房企业绩仍实现同比增长，近日披露的公司如合景泰富2011年销售额达115亿元，同比增35.6%；碧桂园总收入较2010年大增34.7%达347亿元；金地2011年签约额同比增9.1%达309.2亿元。
以万科、中海、保利、龙湖为代表的龙头房企业绩依然喜人。万科2011年净利润大增32.2%达96.2亿元，保利地产实现净利润65.14亿元，同比上涨32%；中海地产实现净利润122.1亿元，同比大增66.6%。
中海成为龙头最大亮点，作为内地首个连续两年净利润过百亿的房企，中海以31%的净利润成为“内地最赚钱房企”，而去年销售1215亿元的万科净利润仅为中海地产的77%（96.2亿元），净利润率不足中海的一半。
恒大地产相关负责人告诉记者，公司3月底将披露年报，2011年净利润将出现“显著增长”，2010年恒大净利润75.89亿元,同比增长6.26倍。而据瑞银证券预计，上市房企整体2011年净利润增速超20%。
在红火的业绩之下，上市房企负债率上升、现金流下降、存货量进一步增长都显示出隐忧。
由于销售遇阻，已发布年报的房企中有66%的企业出现存货周转率下降，存货量大幅上升，28家房企总存货量上升至3378亿元，总体上涨幅度达到55%。
记者从投行分析人士了解到，目前保利、万科等多数上市房企都普遍出现了可售存货增大，主要是因为去年下半年取证的项目，受楼市调控影响，销售速度缓慢，预计2012年上半年市场将以销售存货为主。
部分中小房企业绩大跌
大多数房企虽仍实现了同比增长，但“增幅”明显减缓，包括万科、金地、龙湖、绿城、SOHO中国在内的多家房企都未能实现其2011年初制定的增长目标；而部分中小房企业绩更现大跌。
据Wind资讯统计，沪深两市60家已披露2011年经营业绩的房企中，有19家房企出现亏损、预减、续亏或首亏，其中津滨发展和ST珠江净利润同比下降幅度在300%以上，阳光股份、嘉凯城、万方地产、荣丰控股、海德股份等企业净利润同比下降幅度超过80%，亏损房企几乎都为中小房企。
SOHO中国董事长潘石屹告诉记者，一旦市场出现变化，全国布局的大型开发商能迅速调整推盘结构，但依靠几个重点项目销售来支撑业绩的小开发商调整余地较小。
受调控影响重点项目销售不利，成为中小房企业绩下滑的重要原因。“2011年公司业绩不进反退是毋庸置疑的，主要原因是北京等地高端项目没有按期取得预售许可证，错过了销售节点”。亿城股份相关人士告诉记者。
亿城股份2011年营业收入为21.56亿元，净利润为3.62亿元，分别同比下降29.86%和33.7%；去年仅完成了不到20亿元的销售额，主要是因为此前被寄予厚望的北京高端项目燕西华府、西山公馆入市较晚，并直面四季度市场断崖式下降，前期积累的客户大比例转为观望，造成销售未能完成预定计划。
中弘股份2011年实现营业收入18.54亿元，同比下降了49.36%；实现净利润5.6亿元，同比下降54%；据中弘股份相关负责人介绍，公司目前在售的主要项目是北京像素和海口的西海岸华府项目，由于2011年北京像素销售不理想，销售金额同比降了四成以上。
值得一提的是，不少中小房企在“调控今年难以放松”的信念下开始尝试多元化，亿城和中弘都表示将积极参与投资其他如矿业等新产业。
二季度成销售冲刺关键
记者从多家房企了解到，由于房地产销售收入的确认周期较长，大多数公司2011年报中的主要销售结算收入来自于2010年或更早期的销售，以2011年的房地产销售情况而言，业内普遍预计房企2012年仍将实现正向增长。但多家房企负责人表示，如果2012年的销售情况再不改善，2013年报会非常难看。
北京一家上市房企的营销负责人告诉记者，公司去年销售超过百亿元，但他负责一个京郊项目仅贡献了不足5亿元，这使得总部在2月初大幅调低了售价“以价换量”，并暂时不会考虑拿地。
2月销售小回暖给了很多开发商出货的动力。上述北京房企营销负责人表示，从公司各大区的数字看，2月销售明显回升，全国多地的楼市都有了小回暖现象。
“现在明显能感觉市场开始活跃，去年底感觉比周边项目贵100块都卖不动”，金地集团华北区域地产公司副总经理遇绣峰对记者坦言。
上述多位业内人士表示，成交回暖主要是因为刚需结束了1月的观望入场，同时银行对购房贷款的发放速度也明显加快，虽然现在政策收紧的情况基本不会出现，但成交量放大未来能否持续有待观察。
“尤其是3月14日温家宝总理表示房价还没有回归到合理价位以后，售楼处明显又冷清了。”北京一家国企项目负责人对记者坦言：“关键是看3月、4月销售量能不能保持，不然为了冲2012年的业绩势必还要再降价，但很多项目拿地成本很高，再降就是亏本”。
而另一些上市开发商为了保住业绩增长率先表示了降价决心。合景泰富董事局主席孔健岷表示，对于政策的放松没有太大期望，由于公司土地成本比较便宜，只要能保证15%-18%的利润就将促销。