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摘 要：改革开放以来，随着住房制度的改革，住房私有化已经浮出水面，因此，房屋赠与或转让的现象日趋增多，如何办理私人住宅转让，使住宅转让符合国家的法律范围，已成为今后一段间的具体工作，在这个问题上，对房屋赠与的办理方式、生效时间以及房屋赠与是否应予以限制等持有不同的观点。笔者综合不同观点着重对上述问题进行分析和探讨。
关键词：私人住宅；房屋赠与；法律保护
随着我国经济的快速发展，近年来，全国各地的房价逐年攀升，各级政府每年加大调控力度，提高房屋转让的税赋。很多人为了规避转让房屋的高税赋及国家有关政策，经常采取赠与的方式办理房屋过户。这也直接促使全国各公证机构的房屋赠与公证数量大幅增多。不过在实践中业界对房屋赠与公证的方式和生效时间观点各一。笔者拟就赠与公证实践中出现的部分问题谈些个人粗浅的看法，期望专家、同仁批评指正。
一、赠与公证的方式
公证工作中，房屋赠与公证的方式，主要有两种，一种是证明房屋赠与人单方出具的赠与书的真实、合法；另一种是证明赠与双方达成的协议（合同）的真实、合法。不过业界以赠与书出具公证书的居多，认为赠与是单务合同、无偿合同及实践性合同，受赠人接受房屋的行为即视为接受赠与，房屋赠与行为就可成立，而无须再做其他意思表示，因此认为房屋赠与公证只要证明房屋赠与人单方制定的赠与书的真实、合法。
对于上述关于单独出具赠与书的观点，笔者认为理由过于牵强。第一，从我国民法通则有关原理来看，赠与是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人、受赠人表示接受的一种行为。给予财产的一方叫赠与人，接受财产的一方叫受赠人。赠与是双方法律行为。同时也是实践性法律行为，也就是说，赠与除了赠与人有把自己的财产无偿地给予他人的意思表示，他人有同意接受赠与物的意思表示外，还必须交付实物才能成立。第二，根据我国《房屋登记办法》规定，“……前款第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、……”，足以证明我国《房屋登记办法》认可的是赠与合同而非贈与书。第三，依据最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第128条之规定，房屋赠与行为的成立，以双方签订书面赠与合同并到房屋登记部门办理完过户为准。双方因各种原因未到房屋登记部门办理过户手续的，也要求必须有书面赠与合同，并已实际交付房屋，赠与行为才算成立。
二、赠与合同的生效时间
赠与与房屋转让一样，是转移所有权的一种方式，是实践性法律行为。赠与行为生效的时间与财产所有权转移时间有密切联系。根据《中华人民共和国民法通则》（以下简称《民法通则》）第七十二条规定，“财产所有权的取得，不得违反法律规定。按照合同或其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”笔者觉得，赠与合同中的房屋所有权转移时间应属于《民法通则》第72条所规定的例外情况之一。
根据2008年建设部颁布的《房屋登记办法》第三十二条规定，“发生下列情形之一的，当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记……（三）赠与；……”第三十二条，“申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：……（四）证明房屋所有权发生转移的材料；……，前款第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、……”
从上可知，房屋赠与合同，通常只有到房屋登记部门办理完所有权转移登记手续后方为有效，也就是说，房屋赠与的所有权转移时间应以房屋登记部门办理了房屋转移登记手续，受赠人领取产权证之时为房屋赠与行为生效的时间。
但前面提到的最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第128条之规定，当事人虽未办理过户手续，但受赠人根据书面赠与合同已占有、使用该房屋的，房屋交付时间也算房屋所有权转移时间，即房屋赠与行为生效时间。笔者猜测立法者意图，在要求房屋赠与行为必须严格采取书面要式合同方式，并重视并及时地办理房屋产权的登记手续的同时，也考虑到我国法制不健全、人民群众法律意识淡薄的现状，为了房屋所有权的有序流转和社会和谐稳定，故特规定了房屋赠与生效时间的例外情况。
三、赠与行为是否应予以限制
在公证实践中来申请办理财产赠与公证的，大都跟房屋有关，面对当事人的公证申请，公证处是否一律予以办理。笔者认为，为保护老人、儿童和缺乏劳动能力又没有生活来源的继承人的利益，以及为维护社会生产和工作的正常进行，公证机构应做好询问调查工作，对下述房屋赠与行为应予以必要的限制。第一，对于那些目前只拥有一套房屋，又无稳定经济来源的老人所为的房屋赠与行为，应支开老人的子女，单独询问老人赠与行为的动机和目的，是否出于子女的劝说、逼迫，才跟随子女到公证机构来办理赠与合同公证的，对于此类房屋赠与行为，公证员应向老人说明赠与房屋之后的可能出现利害，回家考虑清楚后再来办理。第二，对于为了逃避应当履行的法定义务的情况，如赡养老人、抚养子女等，而将自己的房屋无偿赠与他人的行为，公证机构应该不予以办理。第三，部分当事人为了逃避债务、税赋和支付员工劳动报酬等义务，而将自己的房屋无偿赠与他人，对这种规避法律义务的行为，一旦发现，公证处拒绝予以办理。第四，已设立抵押权等限制产权的物业，公证处应不予以办理，因为《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定，“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”，对于此种情况，公证处应不予办理。
参考文献：
[1]潘智胜.房屋赠与公证问题浅析[J].法制博览（中旬刊，）2014-03.
[2]李宗勇，于成敏.赠与及赠与公证若干问题研究[J].中国公证，2010-09.
关键词：私人住宅；房屋赠与；法律保护
随着我国经济的快速发展，近年来，全国各地的房价逐年攀升，各级政府每年加大调控力度，提高房屋转让的税赋。很多人为了规避转让房屋的高税赋及国家有关政策，经常采取赠与的方式办理房屋过户。这也直接促使全国各公证机构的房屋赠与公证数量大幅增多。不过在实践中业界对房屋赠与公证的方式和生效时间观点各一。笔者拟就赠与公证实践中出现的部分问题谈些个人粗浅的看法，期望专家、同仁批评指正。
一、赠与公证的方式
公证工作中，房屋赠与公证的方式，主要有两种，一种是证明房屋赠与人单方出具的赠与书的真实、合法；另一种是证明赠与双方达成的协议（合同）的真实、合法。不过业界以赠与书出具公证书的居多，认为赠与是单务合同、无偿合同及实践性合同，受赠人接受房屋的行为即视为接受赠与，房屋赠与行为就可成立，而无须再做其他意思表示，因此认为房屋赠与公证只要证明房屋赠与人单方制定的赠与书的真实、合法。
对于上述关于单独出具赠与书的观点，笔者认为理由过于牵强。第一，从我国民法通则有关原理来看，赠与是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人、受赠人表示接受的一种行为。给予财产的一方叫赠与人，接受财产的一方叫受赠人。赠与是双方法律行为。同时也是实践性法律行为，也就是说，赠与除了赠与人有把自己的财产无偿地给予他人的意思表示，他人有同意接受赠与物的意思表示外，还必须交付实物才能成立。第二，根据我国《房屋登记办法》规定，“……前款第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、……”，足以证明我国《房屋登记办法》认可的是赠与合同而非贈与书。第三，依据最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第128条之规定，房屋赠与行为的成立，以双方签订书面赠与合同并到房屋登记部门办理完过户为准。双方因各种原因未到房屋登记部门办理过户手续的，也要求必须有书面赠与合同，并已实际交付房屋，赠与行为才算成立。
二、赠与合同的生效时间
赠与与房屋转让一样，是转移所有权的一种方式，是实践性法律行为。赠与行为生效的时间与财产所有权转移时间有密切联系。根据《中华人民共和国民法通则》（以下简称《民法通则》）第七十二条规定，“财产所有权的取得，不得违反法律规定。按照合同或其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”笔者觉得，赠与合同中的房屋所有权转移时间应属于《民法通则》第72条所规定的例外情况之一。
根据2008年建设部颁布的《房屋登记办法》第三十二条规定，“发生下列情形之一的，当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记……（三）赠与；……”第三十二条，“申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：……（四）证明房屋所有权发生转移的材料；……，前款第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、……”
从上可知，房屋赠与合同，通常只有到房屋登记部门办理完所有权转移登记手续后方为有效，也就是说，房屋赠与的所有权转移时间应以房屋登记部门办理了房屋转移登记手续，受赠人领取产权证之时为房屋赠与行为生效的时间。
但前面提到的最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第128条之规定，当事人虽未办理过户手续，但受赠人根据书面赠与合同已占有、使用该房屋的，房屋交付时间也算房屋所有权转移时间，即房屋赠与行为生效时间。笔者猜测立法者意图，在要求房屋赠与行为必须严格采取书面要式合同方式，并重视并及时地办理房屋产权的登记手续的同时，也考虑到我国法制不健全、人民群众法律意识淡薄的现状，为了房屋所有权的有序流转和社会和谐稳定，故特规定了房屋赠与生效时间的例外情况。
三、赠与行为是否应予以限制
在公证实践中来申请办理财产赠与公证的，大都跟房屋有关，面对当事人的公证申请，公证处是否一律予以办理。笔者认为，为保护老人、儿童和缺乏劳动能力又没有生活来源的继承人的利益，以及为维护社会生产和工作的正常进行，公证机构应做好询问调查工作，对下述房屋赠与行为应予以必要的限制。第一，对于那些目前只拥有一套房屋，又无稳定经济来源的老人所为的房屋赠与行为，应支开老人的子女，单独询问老人赠与行为的动机和目的，是否出于子女的劝说、逼迫，才跟随子女到公证机构来办理赠与合同公证的，对于此类房屋赠与行为，公证员应向老人说明赠与房屋之后的可能出现利害，回家考虑清楚后再来办理。第二，对于为了逃避应当履行的法定义务的情况，如赡养老人、抚养子女等，而将自己的房屋无偿赠与他人的行为，公证机构应该不予以办理。第三，部分当事人为了逃避债务、税赋和支付员工劳动报酬等义务，而将自己的房屋无偿赠与他人，对这种规避法律义务的行为，一旦发现，公证处拒绝予以办理。第四，已设立抵押权等限制产权的物业，公证处应不予以办理，因为《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定，“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”，对于此种情况，公证处应不予办理。
参考文献：
[1]潘智胜.房屋赠与公证问题浅析[J].法制博览（中旬刊，）2014-03.
[2]李宗勇，于成敏.赠与及赠与公证若干问题研究[J].中国公证，2010-09.