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【摘要】随着房地产市场逐渐规范、房地产商越来越多，房地产行业的竞争愈发激烈，加之房地产项目本身具有投资大、施工周期长、资产固定等特点，导致房地产项目存在多种风险。基于这种情况，房地产企业充分重视自身风险管理工作，全面加强企业风险管理力度，针对不同风险选取相应的风险应对措施，进而最大程度上减免风险带来的不良影响，推动企业的进一步发展。本文对房地产项目管理的风险控制进行了探讨。
【关键词】房地产；项目管理；风险控制；措施
房地产开发项目管理是房地产开发项目有效实施和完成的基本保证和关键业务，只有对房地产开发项目的各个工作环节进行有效和全方位的管理，才能在设施房地产项目开发的过程中，以更加精确、合理的投入获得更好的收益，促进房地产事业的健康可持续发展。
1、当前房地产项目存在的主要风险
1.1 质量风险
通过长期的研究可以发现，房地产项目的质量风险是由三个方面共同作用与影响的：①该房地产项目参加人员整体素质，包括管理、施工、监督等各个部门的人员，如果参与人员的责任意识较低，将会极大程度上影响项目的最终质量；②材料设备的影响，众所周知，房地产项目全过程最需要的部分就是材料与设备，如果在项目开展途中因制度、管理等方面的疏忽而使用了质量不达标的材料，环境的变化极易导致各种质量问题的出现；③项目设计与工艺，如果项目的设计不符合地域标准或地质要求，或者项目施工的工艺不健全，不达标，同样会产生质量风险。
1.2 投资风险
投资风险实际上就是房地产项目的成本风险，由于房地产项目涉及的部门及行业较多，过程较为复杂，所需资金也比较充足，这就导致了房地产项目的成本较高，而这些成本想要收回且获得利润，项目必须如期投入使用，因此，投资风险也是房地产项目风险管理中风险的主要类型。造成投资风险的因素有三：①设计方案的改变，如果项目在开发及决策阶段出现失误，必须要更改或修改设计方案，将会直接增加项目成本，产生风险；②项目建设期施工条件的不确定性，由于房地产项目施工地区不固定，各方面条件也会随时变化，当施工条件改变时，投资也要相应增加，相比预期投入更多；③社会经济变化，如果材料、设备、人工等市场价格出现变化，或者国家政策及市场要求有所变动，将直接影响项目的成本投入，产生投资风险。
1.3 施工风险
房地产项目的过程中包括施工过程，也就是工程建设时期，在这一阶段的风险就会被称为施工风险。造成施工风险的主要原因是房地产公司自身、项目承建公司、材料供应商等，这些原因共同作用之下会使原本设计计划的项目周期延长，无论是资金还是技术方面，都会导致项目延期，加之不可预测且不可抗的自然灾害存在发生可能，施工风险发生的几率仅次于投资风险。
2、房地产项目管理中风险控制的措施
2.1提前有效回避风险源
就房地产开发项目本身而言，基本上一直秉持“高风险、高收益”的模式。可对于现代社会来讲，这种模式的开展，不仅会受到很多地方的反感，同时容易触及到多方的利益，本身产生的风险就极为严重。建议在日后的工作中，房地产开发项目的风险管理，可以提前有效回避风险源。第一，针对项目的落实区域进行分析，搜集相关的信息、数据、事件等等，尤其要与相关部门积极的联系，在得到中肯的建議后，决定是否要继续执行房地产开发项目。第二，在日常的项目运作过程中，一定要对社会、国家、市场、消费者等多方情况进行关注。例如，消费者虽然表面上对房地产需求强烈，但其实际上是秉持“定缺毋滥”的态度来购买的，大部分的房地产商都不可能通过简单的宣传措施来促使消费者购买，一定要在性价比方面努力，才可以打动消费者的购买欲望。所以，日后的房地产开发项目风险管理，要对各种风险源进行充分的回避，还要找出主要面对的风险类型，提前设定好相关的风险管控方案，更好的应对突发情况。
2.2采用多样化投资
房地产开发项目的风险管理工作，还可以尝试采用多样化投资的方法来实现，在减少经济风险的同时，尽量保持投资的较高回报率，为将来的长久发展做好准备。建议把资金有选择地投放到不同类型的房地产开发项目上。可投资建造不同收入层次居民所需的不同类型住宅、写字楼、商店和娱乐场等，以减少未来收益的不确定性。因为各种不同类型房地产的开发风险大小不一，收益高低相应不同。一般而言，开发项目收益率相对较高的风险大，开发项目收益率相对较低的风险小。如果资金分别投入到不同的房地产开发项目，整体开发风险就会降低，其实质就是用个别房地产开发的高收益去弥补个别低收益的房地产损失，最终获取一个较为平均的收益。房地产多样化投资的关键是如何合理地确定投入不同类型的房地产的资金比例，使得即可降低开发风险又可获取较高的收益率。
2.3风险转移
风险转移是房地产企业常用的风险应对措施，风险转移是指通过转让、承包合同，将项目风险转移至第三方，从而达到自身回避风险的目的。例如，房地产行业常将建筑工程施工中，一些专业性强、风险高发项目，承包给具备更高专业技能的施工团队进行工程施工。一方面，房地产商达到了风险回避的目的。另一方面，由专业性施工团队进行施工，可以相应的提升工程质量。
2.4风险自留
风险自留是指由项目直接承担风险带来的任何后果，当然并不表示风险自留处于完全的被动。一般来说，当房地产企业采用风险自留方式时会有预备资金，当风险发生，这笔资金由于解决风险带来的不良后果；如果风险没有发生，这笔资金可移作他用。风险自留分为主动型和被动型，主动型是指房地产企业在风险发生前制定相关应急措施。被动型是指当风险发生后，接受风险后悔。
2.5风险减轻
风险减轻是指减轻风险发生时或发生后的不良影响，一般用于风险损失发生概率较高且无法有效避免和转移的情况。例如在建筑中设施，消防报警和烟雾报警系统以及喷淋系统的目的就是，最大程度地控制火灾对于建筑的不良影响。
总之，作为房地产开发相关工作人员，在实际工作过程中应当掌握房地产开发项目中相关工作内容，并且通过有效策略积极应对，从而尽可能消除房地产开发过程中存在的风险，保证其能够顺利进行。
参考文献：
[1]成飞.房地产开发项目投资风险管理研究[J].科技创新与应用，2016（12）.
[2]崔宝伟.论风险管理在房地产开发项目中的应用[J].经营管理者，2014（35）.
[3]杨鹏.房地产开发项目的风险分析、风险管理及对策[J].中国市场，2014（42）.
【关键词】房地产；项目管理；风险控制；措施
房地产开发项目管理是房地产开发项目有效实施和完成的基本保证和关键业务，只有对房地产开发项目的各个工作环节进行有效和全方位的管理，才能在设施房地产项目开发的过程中，以更加精确、合理的投入获得更好的收益，促进房地产事业的健康可持续发展。
1、当前房地产项目存在的主要风险
1.1 质量风险
通过长期的研究可以发现，房地产项目的质量风险是由三个方面共同作用与影响的：①该房地产项目参加人员整体素质，包括管理、施工、监督等各个部门的人员，如果参与人员的责任意识较低，将会极大程度上影响项目的最终质量；②材料设备的影响，众所周知，房地产项目全过程最需要的部分就是材料与设备，如果在项目开展途中因制度、管理等方面的疏忽而使用了质量不达标的材料，环境的变化极易导致各种质量问题的出现；③项目设计与工艺，如果项目的设计不符合地域标准或地质要求，或者项目施工的工艺不健全，不达标，同样会产生质量风险。
1.2 投资风险
投资风险实际上就是房地产项目的成本风险，由于房地产项目涉及的部门及行业较多，过程较为复杂，所需资金也比较充足，这就导致了房地产项目的成本较高，而这些成本想要收回且获得利润，项目必须如期投入使用，因此，投资风险也是房地产项目风险管理中风险的主要类型。造成投资风险的因素有三：①设计方案的改变，如果项目在开发及决策阶段出现失误，必须要更改或修改设计方案，将会直接增加项目成本，产生风险；②项目建设期施工条件的不确定性，由于房地产项目施工地区不固定，各方面条件也会随时变化，当施工条件改变时，投资也要相应增加，相比预期投入更多；③社会经济变化，如果材料、设备、人工等市场价格出现变化，或者国家政策及市场要求有所变动，将直接影响项目的成本投入，产生投资风险。
1.3 施工风险
房地产项目的过程中包括施工过程，也就是工程建设时期，在这一阶段的风险就会被称为施工风险。造成施工风险的主要原因是房地产公司自身、项目承建公司、材料供应商等，这些原因共同作用之下会使原本设计计划的项目周期延长，无论是资金还是技术方面，都会导致项目延期，加之不可预测且不可抗的自然灾害存在发生可能，施工风险发生的几率仅次于投资风险。
2、房地产项目管理中风险控制的措施
2.1提前有效回避风险源
就房地产开发项目本身而言，基本上一直秉持“高风险、高收益”的模式。可对于现代社会来讲，这种模式的开展，不仅会受到很多地方的反感，同时容易触及到多方的利益，本身产生的风险就极为严重。建议在日后的工作中，房地产开发项目的风险管理，可以提前有效回避风险源。第一，针对项目的落实区域进行分析，搜集相关的信息、数据、事件等等，尤其要与相关部门积极的联系，在得到中肯的建議后，决定是否要继续执行房地产开发项目。第二，在日常的项目运作过程中，一定要对社会、国家、市场、消费者等多方情况进行关注。例如，消费者虽然表面上对房地产需求强烈，但其实际上是秉持“定缺毋滥”的态度来购买的，大部分的房地产商都不可能通过简单的宣传措施来促使消费者购买，一定要在性价比方面努力，才可以打动消费者的购买欲望。所以，日后的房地产开发项目风险管理，要对各种风险源进行充分的回避，还要找出主要面对的风险类型，提前设定好相关的风险管控方案，更好的应对突发情况。
2.2采用多样化投资
房地产开发项目的风险管理工作，还可以尝试采用多样化投资的方法来实现，在减少经济风险的同时，尽量保持投资的较高回报率，为将来的长久发展做好准备。建议把资金有选择地投放到不同类型的房地产开发项目上。可投资建造不同收入层次居民所需的不同类型住宅、写字楼、商店和娱乐场等，以减少未来收益的不确定性。因为各种不同类型房地产的开发风险大小不一，收益高低相应不同。一般而言，开发项目收益率相对较高的风险大，开发项目收益率相对较低的风险小。如果资金分别投入到不同的房地产开发项目，整体开发风险就会降低，其实质就是用个别房地产开发的高收益去弥补个别低收益的房地产损失，最终获取一个较为平均的收益。房地产多样化投资的关键是如何合理地确定投入不同类型的房地产的资金比例，使得即可降低开发风险又可获取较高的收益率。
2.3风险转移
风险转移是房地产企业常用的风险应对措施，风险转移是指通过转让、承包合同，将项目风险转移至第三方，从而达到自身回避风险的目的。例如，房地产行业常将建筑工程施工中，一些专业性强、风险高发项目，承包给具备更高专业技能的施工团队进行工程施工。一方面，房地产商达到了风险回避的目的。另一方面，由专业性施工团队进行施工，可以相应的提升工程质量。
2.4风险自留
风险自留是指由项目直接承担风险带来的任何后果，当然并不表示风险自留处于完全的被动。一般来说，当房地产企业采用风险自留方式时会有预备资金，当风险发生，这笔资金由于解决风险带来的不良后果；如果风险没有发生，这笔资金可移作他用。风险自留分为主动型和被动型，主动型是指房地产企业在风险发生前制定相关应急措施。被动型是指当风险发生后，接受风险后悔。
2.5风险减轻
风险减轻是指减轻风险发生时或发生后的不良影响，一般用于风险损失发生概率较高且无法有效避免和转移的情况。例如在建筑中设施，消防报警和烟雾报警系统以及喷淋系统的目的就是，最大程度地控制火灾对于建筑的不良影响。
总之，作为房地产开发相关工作人员，在实际工作过程中应当掌握房地产开发项目中相关工作内容，并且通过有效策略积极应对，从而尽可能消除房地产开发过程中存在的风险，保证其能够顺利进行。
参考文献：
[1]成飞.房地产开发项目投资风险管理研究[J].科技创新与应用，2016（12）.
[2]崔宝伟.论风险管理在房地产开发项目中的应用[J].经营管理者，2014（35）.
[3]杨鹏.房地产开发项目的风险分析、风险管理及对策[J].中国市场，2014（42）.