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摘要：在实践中抵押人将建设用地使用权与地上建筑物（以下简称“土地与房产”）分别抵押给不同的债权人并办理抵押登记的情形并不少见。那么，分别完成登记的抵押权如何解释？抵押效力该如何认定？两个抵押权人的优先受偿权又如何实现呢？本文不揣浅陋，拟就此一陈管见，以求教于同仁。
关键词：抵押权；抵押效力
中图分类号：D923 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）08-0341-01
一、“房随地押，地随房押”之规范属性
《物权法》第182条“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。”第2款规定：“抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”物权法第182条是关于房地产抵押时的处分规则，显然是交易背景下的法律关系，是对当事人物权法律关系的强制性约束，而物权关系所关涉者，大多与不特定人的利益相关。基于此，物权法第182条是强行性规范。而强行性规范又可分为效力性规范和管理性规范。民法理论认为法律法规虽没有明确规定违反强制性规定将导致合同无效或不成立，但违反该规定以后若使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益，应当认为该规范属于效办性规范。反之，则为管理陛规范。抵押人将房产分别抵押可能会损害当时人的期待利益，不会损害国家和社会公共利益，准此，《物权法》第182条第1款显然属于管理型规范。《合同法》第52条规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十四条将“强制性规定”限缩为“效力性强制性规定”。也就是说仅仅违反法律行政法规效力性规定的合同无效。因此，抵押人将房地产分别设定抵押，是当事人签订抵押合同时真实的意思表示且不违反《合同法》第52条规定，两个抵押合同均为有效。
二、房地“一并抵押”是一项抵押权还是两项抵押权
《物权法》第182条第1款“一并抵押”是指抵押权人就建筑物及其占用范围内的建设用地使用权形成一项抵押权，还是抵押权人就建筑物与其占用范围内的建设用地使用权分别形成两项抵押权？
就土地使用权和房屋产权的关系，我国采取了分离主义的立法模式。我国现行法律将建筑物和与其占用范围内的建设用地使用权看成是两个独立的物权，不存在主物和从物关系。《物权法》第180条第1款第1项、第2项分别规定建筑物和建设用地使用权均可为抵押权的客体。建筑物和土地使用权既然为两项抵押权的客体，根据一物一权原则，当事人不论是将房地一并抵押、还是分别抵押，都应当设定两项抵押权，并向房屋和土地登记机关分别进行登记。
三、分别完成登记的抵押权的效力
从体系解释上看，物权法第146条、147条已确定“房地一致原则”而物权法第182条又单独列出了房地产抵押处分规则。正是《物权法》第146条、147条所列的转让、出资、互换、赠与等行为与抵押行为性质上的差异，才导致立法者将房地产抵押处分规则独立出来。两种行为虽都属于处分行为，但是所产生的法律效果却不相同，物权法第146条、147条处分行为会导致权利主体的变更的法律效果，物权法第182条的处分行为是在抵押财产上设定权利负担。抵押权的本质价值权，而非抵押物本身，目的是為了担保债权的受偿。抵押人将房地产抵押，如果在抵押权实现之前，主债务就得以清偿，抵押权即消灭，此时并不会出现房地不一致问题。若抵押人不能清偿到期债务需要就抵押财产一并处分时，也能确保房产权同时转移和权属的同一性。房地一致原则需要确保房产所有权与土地使用权转移的同时性和权利最终归属的主体同一性，不允许分别转让。而“房随地押，地随房押”只要在实现抵押权时，土地使用权和建筑用地使用权主体归属上一致，可以分别抵押。因此当事人将房地分别登记抵押给两个债权人，分别登记的两个抵押权均为有效。两个抵押权人分别就自己的登记的抵押物形成两个抵押权，实现抵押权时，就土地使用权和房屋所有权分别估价，一并处分，并就拍卖所得的价款分别清偿相应的抵押权。
三、房产和土地分别抵押时抵押权的效力所及范围
就房、地分别抵押给不同的债权人并办理抵押登记时，各抵押权效力所及的范围。目前法学界有两种观点：第一种观点认为房地分别抵押给不同的债权人时，两个抵押权的效力及于其设定抵押权的抵押财产（房或地），并不及于其未设定抵押权的抵押财产。第二种观点认为房地分别抵押时建筑物抵押权和建设用地使用权抵押权的效力均及于建筑物及其占用范围的建设用地使用权。笔者认为抵押权的实质是价值权，抵押物的价值可以分割。抵押人和抵押权人仅就建筑物或者建筑物占用范围内的建设用地使用权作为抵押财产，足以说明现有的抵押财产的价值足以担保主债务的履行。若将房地分别抵押时各抵押权的效力范围及于未设定抵押权的抵押财产，构成一物两押，并按照登记先后顺位实行抵押权，会出现先登记的抵押权获得超出合同预期之外的利益，而后登记的抵押权人一无所获的结果，则不仅违反抵押合同的约定，而且有违民法公平原则。因此房地分别抵押给不同的债权人时，两个抵押权的效力及于其设定抵押权的抵押财产（房或地），并不及于其未设定抵押权的抵押财产。
参考文献：
[1]王利明.《合同法研究》（第一卷），北京：中国人民大学出版社，2011年修订版，638-639.
[2]王闯.规则冲突与制度创新（中）——以物权法与担保法及其解释的比较为中心而展开[N]，人民法院报2007年6月27日第6版.
[3]朱晓喆.房、地分离抵押的法律效果——<物权法>第182条法律教义学分析[J]，华东政法大学学报，2010（1）
关键词：抵押权；抵押效力
中图分类号：D923 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）08-0341-01
一、“房随地押，地随房押”之规范属性
《物权法》第182条“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。”第2款规定：“抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”物权法第182条是关于房地产抵押时的处分规则，显然是交易背景下的法律关系，是对当事人物权法律关系的强制性约束，而物权关系所关涉者，大多与不特定人的利益相关。基于此，物权法第182条是强行性规范。而强行性规范又可分为效力性规范和管理性规范。民法理论认为法律法规虽没有明确规定违反强制性规定将导致合同无效或不成立，但违反该规定以后若使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益，应当认为该规范属于效办性规范。反之，则为管理陛规范。抵押人将房产分别抵押可能会损害当时人的期待利益，不会损害国家和社会公共利益，准此，《物权法》第182条第1款显然属于管理型规范。《合同法》第52条规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十四条将“强制性规定”限缩为“效力性强制性规定”。也就是说仅仅违反法律行政法规效力性规定的合同无效。因此，抵押人将房地产分别设定抵押，是当事人签订抵押合同时真实的意思表示且不违反《合同法》第52条规定，两个抵押合同均为有效。
二、房地“一并抵押”是一项抵押权还是两项抵押权
《物权法》第182条第1款“一并抵押”是指抵押权人就建筑物及其占用范围内的建设用地使用权形成一项抵押权，还是抵押权人就建筑物与其占用范围内的建设用地使用权分别形成两项抵押权？
就土地使用权和房屋产权的关系，我国采取了分离主义的立法模式。我国现行法律将建筑物和与其占用范围内的建设用地使用权看成是两个独立的物权，不存在主物和从物关系。《物权法》第180条第1款第1项、第2项分别规定建筑物和建设用地使用权均可为抵押权的客体。建筑物和土地使用权既然为两项抵押权的客体，根据一物一权原则，当事人不论是将房地一并抵押、还是分别抵押，都应当设定两项抵押权，并向房屋和土地登记机关分别进行登记。
三、分别完成登记的抵押权的效力
从体系解释上看，物权法第146条、147条已确定“房地一致原则”而物权法第182条又单独列出了房地产抵押处分规则。正是《物权法》第146条、147条所列的转让、出资、互换、赠与等行为与抵押行为性质上的差异，才导致立法者将房地产抵押处分规则独立出来。两种行为虽都属于处分行为，但是所产生的法律效果却不相同，物权法第146条、147条处分行为会导致权利主体的变更的法律效果，物权法第182条的处分行为是在抵押财产上设定权利负担。抵押权的本质价值权，而非抵押物本身，目的是為了担保债权的受偿。抵押人将房地产抵押，如果在抵押权实现之前，主债务就得以清偿，抵押权即消灭，此时并不会出现房地不一致问题。若抵押人不能清偿到期债务需要就抵押财产一并处分时，也能确保房产权同时转移和权属的同一性。房地一致原则需要确保房产所有权与土地使用权转移的同时性和权利最终归属的主体同一性，不允许分别转让。而“房随地押，地随房押”只要在实现抵押权时，土地使用权和建筑用地使用权主体归属上一致，可以分别抵押。因此当事人将房地分别登记抵押给两个债权人，分别登记的两个抵押权均为有效。两个抵押权人分别就自己的登记的抵押物形成两个抵押权，实现抵押权时，就土地使用权和房屋所有权分别估价，一并处分，并就拍卖所得的价款分别清偿相应的抵押权。
三、房产和土地分别抵押时抵押权的效力所及范围
就房、地分别抵押给不同的债权人并办理抵押登记时，各抵押权效力所及的范围。目前法学界有两种观点：第一种观点认为房地分别抵押给不同的债权人时，两个抵押权的效力及于其设定抵押权的抵押财产（房或地），并不及于其未设定抵押权的抵押财产。第二种观点认为房地分别抵押时建筑物抵押权和建设用地使用权抵押权的效力均及于建筑物及其占用范围的建设用地使用权。笔者认为抵押权的实质是价值权，抵押物的价值可以分割。抵押人和抵押权人仅就建筑物或者建筑物占用范围内的建设用地使用权作为抵押财产，足以说明现有的抵押财产的价值足以担保主债务的履行。若将房地分别抵押时各抵押权的效力范围及于未设定抵押权的抵押财产，构成一物两押，并按照登记先后顺位实行抵押权，会出现先登记的抵押权获得超出合同预期之外的利益，而后登记的抵押权人一无所获的结果，则不仅违反抵押合同的约定，而且有违民法公平原则。因此房地分别抵押给不同的债权人时，两个抵押权的效力及于其设定抵押权的抵押财产（房或地），并不及于其未设定抵押权的抵押财产。
参考文献：
[1]王利明.《合同法研究》（第一卷），北京：中国人民大学出版社，2011年修订版，638-639.
[2]王闯.规则冲突与制度创新（中）——以物权法与担保法及其解释的比较为中心而展开[N]，人民法院报2007年6月27日第6版.
[3]朱晓喆.房、地分离抵押的法律效果——<物权法>第182条法律教义学分析[J]，华东政法大学学报，2010（1）