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摘 要：本论文首先对城市土地整理的原则进行了说明，然后分析了城市土地整理中存在的风险和城市土地整理的主要模式，最后论文详细阐述了城市土地整理的管理。
关键词 城市土地，整理理论，实践探析
中圖分类号：E412文献标识码： A
一、前言
我国城市化进程正在逐渐加速，城市土地整理以及土地市场开发也正在各地遍及发展，土地开发整理本身即是政府使用城市的资金与技术优势进行的，需要在土地整理中有针对性地加以改进。
二、城市土地整理的原则
1、城市土地整理和土地利用规划相统一的原则
土地整理是人类在土地利用中不断改造土地、建设土地和重新配置土地的活动。其前提是土地利用规划。只有用统一的、合理的规划作指导，才能实现宏观的土地利用最佳，整个系统整理最优。
2、城市土地整理和土地利用效益相统一的原则
城市土地不仅是一个自然历史综合体，而且也是生产资料。开展城市土地整理一定要从土地利用的综合效益的角度来考虑和认识。
3、城市土地整理和科学技术进步相统一的原则
城市土地整理会涉及到对城市土地本身的属性进行深入研究，对土地的适宜性进行科学评判以及权属关系进行合理确定等方面的问题。这些问题的合理解决，必须要依赖先进的科学技术和管理理论。
4、城市土地整理和国家法律法规相统一的原则
城市土地是国家的财产，健全的法律、法规是实施土地整理的重要法律保障。只有将土地整理纳入法制轨道，统一到国家法律法规的高度，在城市土地整理的内容、目标、程序、规划设计、资金来源以及奖惩措施等方面服从国家政策和法规给予保障，才能使这一工作更好地开展，从而也会推动国家在土地整理产业发展的政策建设和法制建设工作。
三、城市土地整理中存在的风险
1、规划调整风险
土地储备是在一定的土地利用方式与利用强度下进行的，储备地块的价格与出让方式很大程度上受城市规划、土地规划所划定的用地性质、容积率等限制，如果在地块被储备而未出让期间，城市规划、土地利用总体规划进行了修订，导致用地性质、容积率变化，或土地政策与城市建设方针变动，甚至地方行政部门职能变动与行政领导变动，都可能引起土地储备风险。
2、财务资金风险
土地储备属于资金密集型的业务。在资金筹措上大部分依赖银行贷款，而且银行贷款所占比例相当高。同时地价随市场的波动性较大，而且利率也存在较大变动，使一级土地开发产生较大利率风险。
3、效益风险
由于拆迁新法的实施，使土地收购成本加大，具体表现在：拆迁补偿标准提高，导致拆迁成本提高；拆迁周期大大延长，资金成本大幅增加。拆迁的难度越来越大，不可预见费用也相应增加，可见，土地储备成本的增加，大大增加了当前的预期效益风险。
4、操作运营风险
土地储备的操作流程大体是土地的收购─整理─储备─出让。一级土地开发的操作运营风险就是在以下过程中出现的风险。开发风险。受托承担了土地一级开发、把“生地”变成“熟地”的职能。如果将收购的“生地”开发为“熟地”的开发成本过高，导致土地收益减少，就带来了土地的开发风险。积压风险。它是实施中最大的内部风险。从土地储备的数量方面分析，土地储备库存的土地储备数量不可太少，也不可太多。土地储备太少，不能满足市场的需要，也达不到调控市场的目的。土地储备太多，将带来土地和资金的双重积压，造成土地储备成本增加。出让风险。出让风险之一是土地交易“流拍”，使部分地块不能实现顺利转让，结果会导致地价低于成本出售或土地积压。
5、地产泡沫风险
地产泡沫膨胀期间，房地产市场普遍被看好，市场的供应量和需求量增大，房地产价格上涨迅速，房地产开发火热，大量银行贷款进入房地产行业。地产泡沫破灭后，房地产市场严重供过于求，房地产价格迅速下跌，土地的闲置率和空房率提高，银行大量房地产贷款成为呆账、坏账。
四、城市土地整理的主要模式
1、生态环境治理模式
城市土地整理强调绿地对城市的渗透力和生长性、系统性，针对城市化导致的环境质量下降，运用生态原则，将以“绿脉”为先导开展城市空间整治，城市绿地联接成链状网络整体，以此为基础进行城市土地利用规划和整治。强调对城市里被污染的工商业废弃地、河流及其两岸地区的土地等进行治理，对产生污染的土地利用方式进行调整。
2、城乡一体化改造模式
城市土地整理把城市建设、企业改造与自然村庄“三位一体”的合并改造联系在一起进行综合开发，其主要做法是综合规划城市建设、合理调整布局、在完善基础设施的基础上，将分散的企业集中到工业小区，将郊区的村庄适当合并，提高土地利用效率。
3、产业结构调整模式
城市土地整理突出城市功能的土地整治。通过城市内二、三产业的置换，以及城市土地级差地租的调节作用，促进城市中心地以第三产业用地为主的合理化结构，并结合城市自身功能定位，合理规划用地。
4、旧城改造模式
随着社会经济的发展，几乎绝大部分城市都会出现旧城改造的问题。整理的方法是，打破现有的土地权属界限，进行重新规划和建设，在对基础设施和绿地、环境进行改善的基础上，土地价值会大幅增值，整理之后，再根据土地所有者原有的土地份额重新分配土地或收益。
5、克服城市蔓延模式
城市蔓延是城市非法扩张的一种形式，主要指在城市边缘或城乡结合部，大量非法的、不符合城市规划和土地规划的建筑物的出现，导致城市面积失控。在这些区域，由于缺乏有效的管理和规划，现存的建筑物分布零乱、无序，城市基础设施建设落后、不配套等问题。而通过城市土地整理可以用来解决这些问题。
五、城市土地整理的管理
1、前期工作
主要是项目申报、项目区测绘、设计、论证、立项等工作，项目的前期工作直接影响项目是否能够实施，因此在前期时一定要把工作做实做细。要切实做好项目前期管理中各环节的有关工作，规范土地开发整理行为，充分发挥土地开发整理的综合效益。
2、实施管理工作
项目实施管理中，采取的主要措施是；坚持一个原则，落实四个控制，抓好三个管理，做好一个协调
（一）、坚持一个原则
就是《国家投资土地开发整理项目管理暂行办法》全市的土地整理项目实施工作必须纳入到全国统一管理之列。从项目的招标到项目的实施管理及最后的项目验收整个过程，都不能突破这一原则。
（二）、落实四个控制
即安全控制、进度控制、质量控制、投资控制。四方相互制约只有这四个控制发挥了作用，才能确保项目工期、质量、资金和项目的顺利实施。
（三）、抓好三个管理
一是制度管理，为规范项目实施管理，保证项目的顺利实施，我们在“五项制度”的基础上组织工程技术人员编制了土地整理项目实施管理的相关制度，主要有质量管理制度、安全管理制度、规划设计变更制度、工程验收办法、财务管理制度、档案管理制度、运行管理制度、甲方代表工作制度、廉政建设制度、工程奖罚制度等。这些制度的制定实施，对我市土地整理项目实施管理工作起到保障作用。二是合同管理。从勘测、设计、施工、监理等各项工作都要签订合同，建立健全合同管理体系；三是设计变更管理，目前项目涉及变更的问题比较多，我们必须坚持实事求是的原则进行合理的调整，但是，在调整中，必须遵循两个不变。一是批准的总投资、总规模、总指标不变。二是规划调整以后，按项目管理的各项要求不变。
（四）4.做好一个协调。土地整理工作涉及的面比较广，项目实施前要做好相关各方的工作，才能保证项目的实施。
3、验收工作
项目竣工实行验收制.单元工程竣工后，必须组织各级验收核查和整改工作。首先由施工队组织自验，发现的问题可以及时纠正；自验合格后，再由监理方组织进行验收，工程合格后支付工程进度款。分部工程验收由监理组织，项目承担单位聘用中介机构进行实测，提出核查意见后由施工方进行整改。待整改完成后，再由市国土资源局组织相关部门的专家进行初验，合格后报自治区国土资源厅验收。
六、结束语
土地整理是完成土地可继续使用的一种有效方法，土地整理的经济效益表现为土地整理活动对国民经济的影响，加强城市土地整理理论的剖析能够使得城市土地整理作业可继续发展。
参考文献
[1]蒋一军.我国农村土地整理研究[D].北京大学博士学位论文，2001
[2]国土资源部土地整理中心[J].土地整理动态.2002
关键词 城市土地，整理理论，实践探析
中圖分类号：E412文献标识码： A
一、前言
我国城市化进程正在逐渐加速，城市土地整理以及土地市场开发也正在各地遍及发展，土地开发整理本身即是政府使用城市的资金与技术优势进行的，需要在土地整理中有针对性地加以改进。
二、城市土地整理的原则
1、城市土地整理和土地利用规划相统一的原则
土地整理是人类在土地利用中不断改造土地、建设土地和重新配置土地的活动。其前提是土地利用规划。只有用统一的、合理的规划作指导，才能实现宏观的土地利用最佳，整个系统整理最优。
2、城市土地整理和土地利用效益相统一的原则
城市土地不仅是一个自然历史综合体，而且也是生产资料。开展城市土地整理一定要从土地利用的综合效益的角度来考虑和认识。
3、城市土地整理和科学技术进步相统一的原则
城市土地整理会涉及到对城市土地本身的属性进行深入研究，对土地的适宜性进行科学评判以及权属关系进行合理确定等方面的问题。这些问题的合理解决，必须要依赖先进的科学技术和管理理论。
4、城市土地整理和国家法律法规相统一的原则
城市土地是国家的财产，健全的法律、法规是实施土地整理的重要法律保障。只有将土地整理纳入法制轨道，统一到国家法律法规的高度，在城市土地整理的内容、目标、程序、规划设计、资金来源以及奖惩措施等方面服从国家政策和法规给予保障，才能使这一工作更好地开展，从而也会推动国家在土地整理产业发展的政策建设和法制建设工作。
三、城市土地整理中存在的风险
1、规划调整风险
土地储备是在一定的土地利用方式与利用强度下进行的，储备地块的价格与出让方式很大程度上受城市规划、土地规划所划定的用地性质、容积率等限制，如果在地块被储备而未出让期间，城市规划、土地利用总体规划进行了修订，导致用地性质、容积率变化，或土地政策与城市建设方针变动，甚至地方行政部门职能变动与行政领导变动，都可能引起土地储备风险。
2、财务资金风险
土地储备属于资金密集型的业务。在资金筹措上大部分依赖银行贷款，而且银行贷款所占比例相当高。同时地价随市场的波动性较大，而且利率也存在较大变动，使一级土地开发产生较大利率风险。
3、效益风险
由于拆迁新法的实施，使土地收购成本加大，具体表现在：拆迁补偿标准提高，导致拆迁成本提高；拆迁周期大大延长，资金成本大幅增加。拆迁的难度越来越大，不可预见费用也相应增加，可见，土地储备成本的增加，大大增加了当前的预期效益风险。
4、操作运营风险
土地储备的操作流程大体是土地的收购─整理─储备─出让。一级土地开发的操作运营风险就是在以下过程中出现的风险。开发风险。受托承担了土地一级开发、把“生地”变成“熟地”的职能。如果将收购的“生地”开发为“熟地”的开发成本过高，导致土地收益减少，就带来了土地的开发风险。积压风险。它是实施中最大的内部风险。从土地储备的数量方面分析，土地储备库存的土地储备数量不可太少，也不可太多。土地储备太少，不能满足市场的需要，也达不到调控市场的目的。土地储备太多，将带来土地和资金的双重积压，造成土地储备成本增加。出让风险。出让风险之一是土地交易“流拍”，使部分地块不能实现顺利转让，结果会导致地价低于成本出售或土地积压。
5、地产泡沫风险
地产泡沫膨胀期间，房地产市场普遍被看好，市场的供应量和需求量增大，房地产价格上涨迅速，房地产开发火热，大量银行贷款进入房地产行业。地产泡沫破灭后，房地产市场严重供过于求，房地产价格迅速下跌，土地的闲置率和空房率提高，银行大量房地产贷款成为呆账、坏账。
四、城市土地整理的主要模式
1、生态环境治理模式
城市土地整理强调绿地对城市的渗透力和生长性、系统性，针对城市化导致的环境质量下降，运用生态原则，将以“绿脉”为先导开展城市空间整治，城市绿地联接成链状网络整体，以此为基础进行城市土地利用规划和整治。强调对城市里被污染的工商业废弃地、河流及其两岸地区的土地等进行治理，对产生污染的土地利用方式进行调整。
2、城乡一体化改造模式
城市土地整理把城市建设、企业改造与自然村庄“三位一体”的合并改造联系在一起进行综合开发，其主要做法是综合规划城市建设、合理调整布局、在完善基础设施的基础上，将分散的企业集中到工业小区，将郊区的村庄适当合并，提高土地利用效率。
3、产业结构调整模式
城市土地整理突出城市功能的土地整治。通过城市内二、三产业的置换，以及城市土地级差地租的调节作用，促进城市中心地以第三产业用地为主的合理化结构，并结合城市自身功能定位，合理规划用地。
4、旧城改造模式
随着社会经济的发展，几乎绝大部分城市都会出现旧城改造的问题。整理的方法是，打破现有的土地权属界限，进行重新规划和建设，在对基础设施和绿地、环境进行改善的基础上，土地价值会大幅增值，整理之后，再根据土地所有者原有的土地份额重新分配土地或收益。
5、克服城市蔓延模式
城市蔓延是城市非法扩张的一种形式，主要指在城市边缘或城乡结合部，大量非法的、不符合城市规划和土地规划的建筑物的出现，导致城市面积失控。在这些区域，由于缺乏有效的管理和规划，现存的建筑物分布零乱、无序，城市基础设施建设落后、不配套等问题。而通过城市土地整理可以用来解决这些问题。
五、城市土地整理的管理
1、前期工作
主要是项目申报、项目区测绘、设计、论证、立项等工作，项目的前期工作直接影响项目是否能够实施，因此在前期时一定要把工作做实做细。要切实做好项目前期管理中各环节的有关工作，规范土地开发整理行为，充分发挥土地开发整理的综合效益。
2、实施管理工作
项目实施管理中，采取的主要措施是；坚持一个原则，落实四个控制，抓好三个管理，做好一个协调
（一）、坚持一个原则
就是《国家投资土地开发整理项目管理暂行办法》全市的土地整理项目实施工作必须纳入到全国统一管理之列。从项目的招标到项目的实施管理及最后的项目验收整个过程，都不能突破这一原则。
（二）、落实四个控制
即安全控制、进度控制、质量控制、投资控制。四方相互制约只有这四个控制发挥了作用，才能确保项目工期、质量、资金和项目的顺利实施。
（三）、抓好三个管理
一是制度管理，为规范项目实施管理，保证项目的顺利实施，我们在“五项制度”的基础上组织工程技术人员编制了土地整理项目实施管理的相关制度，主要有质量管理制度、安全管理制度、规划设计变更制度、工程验收办法、财务管理制度、档案管理制度、运行管理制度、甲方代表工作制度、廉政建设制度、工程奖罚制度等。这些制度的制定实施，对我市土地整理项目实施管理工作起到保障作用。二是合同管理。从勘测、设计、施工、监理等各项工作都要签订合同，建立健全合同管理体系；三是设计变更管理，目前项目涉及变更的问题比较多，我们必须坚持实事求是的原则进行合理的调整，但是，在调整中，必须遵循两个不变。一是批准的总投资、总规模、总指标不变。二是规划调整以后，按项目管理的各项要求不变。
（四）4.做好一个协调。土地整理工作涉及的面比较广，项目实施前要做好相关各方的工作，才能保证项目的实施。
3、验收工作
项目竣工实行验收制.单元工程竣工后，必须组织各级验收核查和整改工作。首先由施工队组织自验，发现的问题可以及时纠正；自验合格后，再由监理方组织进行验收，工程合格后支付工程进度款。分部工程验收由监理组织，项目承担单位聘用中介机构进行实测，提出核查意见后由施工方进行整改。待整改完成后，再由市国土资源局组织相关部门的专家进行初验，合格后报自治区国土资源厅验收。
六、结束语
土地整理是完成土地可继续使用的一种有效方法，土地整理的经济效益表现为土地整理活动对国民经济的影响，加强城市土地整理理论的剖析能够使得城市土地整理作业可继续发展。
参考文献
[1]蒋一军.我国农村土地整理研究[D].北京大学博士学位论文，2001
[2]国土资源部土地整理中心[J].土地整理动态.2002