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个人住房抵押贷款（以下简称个人房贷）业务的开展，在改善我国居民居住条件的同时，也带来银行的资产业务规模扩大并成为新的利润增长点。据报道，个人住房抵押贷款约占银行资产业务的15%～30%，一般大城市的比例大一些，随着住房的刚性需求变化以及国家出台的一系列调控政策，其个人房贷比例将在长时间内趋于稳定。由于个人房贷具有时效性长、不易识别、影响因素多、风险链条长等风险特征，此项业务风险将长时期续存于银行经营之中，正确识别每笔贷款的风险因素，防范风险发生对银行经营具有重要作用。
现就某银行因获得借款人及其家庭信息不充分，贷前调查没有发现和揭示风险源点，导致个人房贷资产质量下降。本文试图从客户心理、涉及的法律法规、银行行使抵押权等方面对本案例予以分析。
一、案例概述
（一）基本情况
刘某婷在某银行按《个人客户类信用等级评定报告》被评定为C级客户，于2013年3月27日向该行取得10年期个人一手住房贷款27万元，到期日为2023年3月27日。属首套房，按揭7成，执行利率为人民银行同期同档基准利率，每月末日还款。
（二）其他审批要求
1.利率变动方式为按年调整；
2.按月等额本息还款；
3.其母亲刘某芳为共同还款人；
4.在办理房产、土地他项权证抵押登记前，由开发商提供阶段性担保。
（三）五级分类状况
此笔贷款自发放后多次逾期，且在2013年10～12月期间连续逾期。在2013年四季度的五级分类中，该行依据《××银行信贷资产质量五级分类认定管理办法》将此笔贷款降为关注类贷款。
（四）风险检查结论
该行上级行于2014年初进行风险检查，事实认定书：贷前调查不充分。据了解，该房屋由借款申请人母亲刘某芳支付首付款，以其女儿刘某婷名义购买此房给借款申请人的弟弟刘某。由于家庭之间的首付款出资人、借款名义人和财产享有人相互推诿，造成不按期还款。
二、从家庭成员心理方面分析
据了解，刘某芳的儿子不善于理财，属本地方言中的“Piu人”（不务正业、游手好闲、好逸恶劳的统称）。刘某芳如果把此房屋置于儿子刘某名下，又担心被儿子私下转卖掉。故把此房置于刘某婷的名下，又迫使其儿子支付每月按揭款。
（一）站在刘某芳的角度而言
俗话说：可怜天下父母心。父母都希望子女有个安居乐业的生活环境，加之我国传统家庭财产“同居共财、诸子均分”是家庭本位的经济基础，换句话说就是：在弟兄（姊妹）之间，你的就是我的，我的也是你的，父母的就是我们大家的。承担偿还家庭债务成为每个家庭成员应尽的责任和义务。
作为母亲的刘某芳支付了首付款，为保证此房屋安全，又能管住其儿子的经济账。于是想出了一个一箭双雕“好主意”。殊不知事与愿违，有财产名义而没有享有财产的姑娘刘某婷不愿支付月供，没有财产名义而实际享有财产的儿子刘某也不愿支付月供。
（二）站在刘某婷的角度而言
刘某婷听从于其母亲刘某芳“指示”，作为借款名义人和财产名义所有权人出现，对该房屋却是“有其名”而“无其实”。刘某婷在其家庭中的角色是只有偿还债务的责任而没有房屋的使用权力，如果她缺少“无私奉献精神”没有及时偿还银行债务似乎在情理之中。
（三）站在刘某的角度而言
作为使用该房屋的刘某，过惯了无拘无束的生活，每月需支付数千元按揭款，自然是一个较大的经济负担。再说，刘某如果按时支付了每月的按揭款，待贷款还清，其姐姐刘某婷不讲手足之情而变卦，刘某有可能“辛辛苦苦几十年，一夜回到解放前”。从借款主体和担保方式来说，刘某没有偿还此笔债务的责任和义务。
三、从法律、法规方面分析
（一）从《物权法》看
1.《物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”刘某婷在购房时已在当地土管部门、房管部门办理了备案登记，该房屋的所有权人为刘某婷无疑。
2.《物权法》第一百七十九条“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”银行作为抵押权人，刘某婷既是抵押人又是债务人，她有按合同约定偿还银行贷款本息的责任和义务。
（二）从《贷款通则》看
《贷款通则》第十九条“借款人的义务：一是应当如实提供贷款人要求的资料（法律规定不能提供者除外），应当向贷款人如实提供所有开户行、账号及存贷款余额情况，配合贷款人的调查、审查和检查；二是应当接受贷款人对其使用信贷资金情况和有关生产经营、财务活动的监督；三是应当按借款合同约定用途使用贷款；四是应当按借款合同约定及时清偿贷款本息；……”《贷款通则》明确规定借款人应当及时清偿贷款本息。
（三）从《担保法》看
1.《担保法》第三十四条“下列财产可以抵押：一是抵押人所有的房屋和其他地上定着物；二是抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产；三是抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物……”。借款人（房屋所有权人）刘某婷与某银行签署了《房地产抵押承诺书》、《房屋所有权抵押（担保）协议书》、《个人购房（抵押）担保借款合同》、《××银行个人贷款借款借据》等文件。××银行在××县住房和城乡建设局房产管理股办理了《房屋所有权抵押证书》。抵押物、抵押担保手续合规、合法。
2.《担保法》第六条“本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。”共同还款人刘某芳、开发商均承担连带保证责任。 ①贷款行与借款人刘某婷的母亲刘某芳签署了《共同还款承诺书》“自愿向贵行承诺共同为该笔贷款承担还款责任。”刘某芳为偿还此笔债务责无旁贷。
②贷款行与开发商签署了《个人住房按揭贷款合作协议书》，“乙方（注：开发商）同意在购房人未能按借款合同约定偿还借款本息、罚息及有关费用，或借款人有任何违约行为时，只要甲方（注：贷款行）书面通知乙方履行连带保证责任，乙方在甲方发出此等通知之日起30日内代购房人偿还所欠甲方全部贷款本息及有关费用；乙方同时授权甲方可从乙方账户（注：开发商在贷款行的保证金账户）中自动扣收上述款项。”此楼盘的贷款客户违约，贷款行从开发商的保证金账户中扣收违约贷款本息是最直接、最有效的还款来源。
（四）从信用体系方面看
党的十六届三中全会指出“建立健全社会信用体系，形成以道德为支撑、产权为基础、法律为保障的社会信用制度，是建设现代市场体系的必要条件，也是规范市场经济秩序的治本之策。”形成“守信者褒、失信者惩”的信用机制。且自2013年3月15日起施行的《征信业管理条例》第十六条“征信机构对个人不良信息的保存期限，自不良行为或者事件终止之日起为5年；超过5年的，应当予以删除。”本案中的刘某婷因有多次不良记录，在未来较长时间内，很难再获得银行授信。珍爱信用记录，保护好自己的“经济身份证”。
四、从银行行使抵押权分析
如果个人住房贷款出现风险，需要行使抵押权的，银行作为原告需要向人民法院提交的资料有：1.诉状；2.营业执照复印件；3.组织机构代码证复印件；4.金融许可证复印件；5.法人证明书；6.法定代表人身份证复印件；7.《个人购房（抵押）担保借款合同》及《××银行个人贷款借款借据》复印件；8.《个人住房按揭贷款合作协议书》复印件；9.如果是代理人出庭的，还需要提供法定代表人出具的《授权委托书》和被授权人的身份证。
根据我国《民事诉讼法》第一百一十一条第（五）项规定：“对判决、裁定已经发生法律效力的案件，当事人又起诉的，告知原告按照申诉处理，但人民法院准许撤诉的裁定除外。”上述条款通常被视为对一事不再理的法律原则性规定。在诉状中对此案的被告应一并列入，依次为借款人刘某婷、共同还款人刘某芳和房地产开发商。
同时准备好下列材料在法庭调查时备用：1.贷款催收通知书复印件；2.《房地产抵押承诺书》复印件；3.《房屋所有权抵押（担保）协议书》复印件；4.《房屋所有权抵押证书》复印件；5.借款人（被告）还款明细账等。
银行作为原告应熟悉与之相关的要法律、法规，尤其是2005年1月1日起实施的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，此规定直接关系到抵押权能否行使及行使程度。该规定第六条“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”虽然银行是抵押权人，但此条规定使银行的抵押权被悬空；第七条“对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行。”此条规定为银行行使抵押权设定了前置性义务条件，缩小了银行行使抵押权的权限，且加大了银行行使抵押权的成本。
综上所述，若个人房贷发生风险，银行应当从被动转为主动。首先是要催收及时、方法得当。先用电话、短信催收，若无效果，再用函件或双人上门书面催收，并要求客户签字及捺手印，留下管理“痕迹”。二是对继续违约的，及时与开发商取得联系，通过扣收保证金或开发商回购的办法予以解决。三是对于上述办法还不能解决的，须按照《借款合同》约定提起法律诉讼。对于个人房贷，处置变现抵押物是贷款风险补偿的最后一道防线。银行只有在“别无他法”的情况下再行使抵押权，由此可能会造成经济损失，这是下下策。
上述案例在个人房贷中虽属个案，但此案具有较强的个人房贷风险特征。管孔窥豹，可见一斑。做好贷前调查，切实提高风险识别能力，并建立和完善激励约束机制，充分调动信贷人员的积极性，使其开展尽职调查。充分认识有规必循，有规必依重要性，才能为信贷风险防范和控制提供信息支撑，对信贷风险起到未雨绸缪、防微杜渐，防患于未然，将风险控制在萌芽之中。
参考文献
[1]《中华人民共和国物权法》.
[2]《中华人民共和国担保法》.
[3]《中华人民共和国合同法》.
[4]《中华人民共和国民事诉讼法》.
[5]《贷款通则》.
[6]《征信业管理条例》.
[7]十六届三中全会《决定》.
现就某银行因获得借款人及其家庭信息不充分，贷前调查没有发现和揭示风险源点，导致个人房贷资产质量下降。本文试图从客户心理、涉及的法律法规、银行行使抵押权等方面对本案例予以分析。
一、案例概述
（一）基本情况
刘某婷在某银行按《个人客户类信用等级评定报告》被评定为C级客户，于2013年3月27日向该行取得10年期个人一手住房贷款27万元，到期日为2023年3月27日。属首套房，按揭7成，执行利率为人民银行同期同档基准利率，每月末日还款。
（二）其他审批要求
1.利率变动方式为按年调整；
2.按月等额本息还款；
3.其母亲刘某芳为共同还款人；
4.在办理房产、土地他项权证抵押登记前，由开发商提供阶段性担保。
（三）五级分类状况
此笔贷款自发放后多次逾期，且在2013年10～12月期间连续逾期。在2013年四季度的五级分类中，该行依据《××银行信贷资产质量五级分类认定管理办法》将此笔贷款降为关注类贷款。
（四）风险检查结论
该行上级行于2014年初进行风险检查，事实认定书：贷前调查不充分。据了解，该房屋由借款申请人母亲刘某芳支付首付款，以其女儿刘某婷名义购买此房给借款申请人的弟弟刘某。由于家庭之间的首付款出资人、借款名义人和财产享有人相互推诿，造成不按期还款。
二、从家庭成员心理方面分析
据了解，刘某芳的儿子不善于理财，属本地方言中的“Piu人”（不务正业、游手好闲、好逸恶劳的统称）。刘某芳如果把此房屋置于儿子刘某名下，又担心被儿子私下转卖掉。故把此房置于刘某婷的名下，又迫使其儿子支付每月按揭款。
（一）站在刘某芳的角度而言
俗话说：可怜天下父母心。父母都希望子女有个安居乐业的生活环境，加之我国传统家庭财产“同居共财、诸子均分”是家庭本位的经济基础，换句话说就是：在弟兄（姊妹）之间，你的就是我的，我的也是你的，父母的就是我们大家的。承担偿还家庭债务成为每个家庭成员应尽的责任和义务。
作为母亲的刘某芳支付了首付款，为保证此房屋安全，又能管住其儿子的经济账。于是想出了一个一箭双雕“好主意”。殊不知事与愿违，有财产名义而没有享有财产的姑娘刘某婷不愿支付月供，没有财产名义而实际享有财产的儿子刘某也不愿支付月供。
（二）站在刘某婷的角度而言
刘某婷听从于其母亲刘某芳“指示”，作为借款名义人和财产名义所有权人出现，对该房屋却是“有其名”而“无其实”。刘某婷在其家庭中的角色是只有偿还债务的责任而没有房屋的使用权力，如果她缺少“无私奉献精神”没有及时偿还银行债务似乎在情理之中。
（三）站在刘某的角度而言
作为使用该房屋的刘某，过惯了无拘无束的生活，每月需支付数千元按揭款，自然是一个较大的经济负担。再说，刘某如果按时支付了每月的按揭款，待贷款还清，其姐姐刘某婷不讲手足之情而变卦，刘某有可能“辛辛苦苦几十年，一夜回到解放前”。从借款主体和担保方式来说，刘某没有偿还此笔债务的责任和义务。
三、从法律、法规方面分析
（一）从《物权法》看
1.《物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”刘某婷在购房时已在当地土管部门、房管部门办理了备案登记，该房屋的所有权人为刘某婷无疑。
2.《物权法》第一百七十九条“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”银行作为抵押权人，刘某婷既是抵押人又是债务人，她有按合同约定偿还银行贷款本息的责任和义务。
（二）从《贷款通则》看
《贷款通则》第十九条“借款人的义务：一是应当如实提供贷款人要求的资料（法律规定不能提供者除外），应当向贷款人如实提供所有开户行、账号及存贷款余额情况，配合贷款人的调查、审查和检查；二是应当接受贷款人对其使用信贷资金情况和有关生产经营、财务活动的监督；三是应当按借款合同约定用途使用贷款；四是应当按借款合同约定及时清偿贷款本息；……”《贷款通则》明确规定借款人应当及时清偿贷款本息。
（三）从《担保法》看
1.《担保法》第三十四条“下列财产可以抵押：一是抵押人所有的房屋和其他地上定着物；二是抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产；三是抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物……”。借款人（房屋所有权人）刘某婷与某银行签署了《房地产抵押承诺书》、《房屋所有权抵押（担保）协议书》、《个人购房（抵押）担保借款合同》、《××银行个人贷款借款借据》等文件。××银行在××县住房和城乡建设局房产管理股办理了《房屋所有权抵押证书》。抵押物、抵押担保手续合规、合法。
2.《担保法》第六条“本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。”共同还款人刘某芳、开发商均承担连带保证责任。 ①贷款行与借款人刘某婷的母亲刘某芳签署了《共同还款承诺书》“自愿向贵行承诺共同为该笔贷款承担还款责任。”刘某芳为偿还此笔债务责无旁贷。
②贷款行与开发商签署了《个人住房按揭贷款合作协议书》，“乙方（注：开发商）同意在购房人未能按借款合同约定偿还借款本息、罚息及有关费用，或借款人有任何违约行为时，只要甲方（注：贷款行）书面通知乙方履行连带保证责任，乙方在甲方发出此等通知之日起30日内代购房人偿还所欠甲方全部贷款本息及有关费用；乙方同时授权甲方可从乙方账户（注：开发商在贷款行的保证金账户）中自动扣收上述款项。”此楼盘的贷款客户违约，贷款行从开发商的保证金账户中扣收违约贷款本息是最直接、最有效的还款来源。
（四）从信用体系方面看
党的十六届三中全会指出“建立健全社会信用体系，形成以道德为支撑、产权为基础、法律为保障的社会信用制度，是建设现代市场体系的必要条件，也是规范市场经济秩序的治本之策。”形成“守信者褒、失信者惩”的信用机制。且自2013年3月15日起施行的《征信业管理条例》第十六条“征信机构对个人不良信息的保存期限，自不良行为或者事件终止之日起为5年；超过5年的，应当予以删除。”本案中的刘某婷因有多次不良记录，在未来较长时间内，很难再获得银行授信。珍爱信用记录，保护好自己的“经济身份证”。
四、从银行行使抵押权分析
如果个人住房贷款出现风险，需要行使抵押权的，银行作为原告需要向人民法院提交的资料有：1.诉状；2.营业执照复印件；3.组织机构代码证复印件；4.金融许可证复印件；5.法人证明书；6.法定代表人身份证复印件；7.《个人购房（抵押）担保借款合同》及《××银行个人贷款借款借据》复印件；8.《个人住房按揭贷款合作协议书》复印件；9.如果是代理人出庭的，还需要提供法定代表人出具的《授权委托书》和被授权人的身份证。
根据我国《民事诉讼法》第一百一十一条第（五）项规定：“对判决、裁定已经发生法律效力的案件，当事人又起诉的，告知原告按照申诉处理，但人民法院准许撤诉的裁定除外。”上述条款通常被视为对一事不再理的法律原则性规定。在诉状中对此案的被告应一并列入，依次为借款人刘某婷、共同还款人刘某芳和房地产开发商。
同时准备好下列材料在法庭调查时备用：1.贷款催收通知书复印件；2.《房地产抵押承诺书》复印件；3.《房屋所有权抵押（担保）协议书》复印件；4.《房屋所有权抵押证书》复印件；5.借款人（被告）还款明细账等。
银行作为原告应熟悉与之相关的要法律、法规，尤其是2005年1月1日起实施的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，此规定直接关系到抵押权能否行使及行使程度。该规定第六条“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”虽然银行是抵押权人，但此条规定使银行的抵押权被悬空；第七条“对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行。”此条规定为银行行使抵押权设定了前置性义务条件，缩小了银行行使抵押权的权限，且加大了银行行使抵押权的成本。
综上所述，若个人房贷发生风险，银行应当从被动转为主动。首先是要催收及时、方法得当。先用电话、短信催收，若无效果，再用函件或双人上门书面催收，并要求客户签字及捺手印，留下管理“痕迹”。二是对继续违约的，及时与开发商取得联系，通过扣收保证金或开发商回购的办法予以解决。三是对于上述办法还不能解决的，须按照《借款合同》约定提起法律诉讼。对于个人房贷，处置变现抵押物是贷款风险补偿的最后一道防线。银行只有在“别无他法”的情况下再行使抵押权，由此可能会造成经济损失，这是下下策。
上述案例在个人房贷中虽属个案，但此案具有较强的个人房贷风险特征。管孔窥豹，可见一斑。做好贷前调查，切实提高风险识别能力，并建立和完善激励约束机制，充分调动信贷人员的积极性，使其开展尽职调查。充分认识有规必循，有规必依重要性，才能为信贷风险防范和控制提供信息支撑，对信贷风险起到未雨绸缪、防微杜渐，防患于未然，将风险控制在萌芽之中。
参考文献
[1]《中华人民共和国物权法》.
[2]《中华人民共和国担保法》.
[3]《中华人民共和国合同法》.
[4]《中华人民共和国民事诉讼法》.
[5]《贷款通则》.
[6]《征信业管理条例》.
[7]十六届三中全会《决定》.