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【摘要】有效控制工程建设成本、实现降耗增效,是当前房地产企业实现正常利润水平回归过程中面临的一项重要课题，本文分析了房地产项目成本构成及管理现状，提出了关于房地产项目成本控制的若干建议。
【关键词】房地产项目；成本控制；现状；建议
中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：
随着房地产价格调控力度的不断增强,产业暴利时代已逐步离去,房地产利润正向社会正常利润水平回归,销售收入的增长空间已相当有限。因此,如何从项目开发角度实现降耗增效,推动房地产企业向集约化管理转变,以有效控制工程建设成本,是当前房地产企业实现企业资产保值增值的重要课题。
1、房地产项目成本构成及管理现状
房地产项目开发成本牵涉要素较多,按其具体的成本构成比重排序,大体可分为六类:建安成本;土地成本;水电气等公建配套费、税收及行政性收费;咨询营销费用;规划设计费;资金成本,包含项目借贷融资费用及保险开支等。综合而言,尽管目前房地产企业在成本控制理念中注入了一些新的管理元素,如丰富招投标形式,实施采用动态成本管理等。但房地产成本控制环节中仍存在较多不足之处,包括:
(1)事前控制阶段缺乏对资金时间价值的妥善处置,造成资金利息累积过重,致使资金回笼速度变慢;产品设计、定位审核集中于规划指标、户型等内容,缺乏对相异方案成本的审核;企业对施工图纸设计的管理缺乏深度、会审不细致,易影響诸如套图、缺漏项之类设计缺陷的及时处理,致使设计变更、签证以及工程成本增加。
(2)事中控制阶段建筑工程预算的准确度、可靠性仍有待提高;未建立与完善合作商数据库;未与材料采购单位形成战略伙伴关系与规模采购优势,难以有效控制降低耗材成本;工程进度款随意性大,审核精确度仍需提升。
(3)建材市场行情与现场管理状况调研乏力,预结算人员不能依据一手资料编制预结算表;工程事后评价未有效分析经济技术指标并做系统总结,不利于业务水平的提高;企业历史成本数据库建设得不到重视,不利于房地产项目成本的综合比较考量。
2、关于房地产项目成本控制的若干建议
房地产企业项目成本控制是一项长期、系统的改革过程,它不仅仅是某项或几项制度的制定与落实,更是要将现代企业集约化管理的精神灌输到企业管理的全过程中去。具体来说,做好房地产项目成本控制,应做到以下几点:
2.1牢固确立全员成本管理意识
企业在成本控制管理理念上应具备这样的思维:成本是可控的,但成本控制是并非仅是成本控制部门的个体职责,员工积极良好的成本意识是实现全面成本控制的先决条件。首先,企业领导应以身作则,积极倡导并为成本控制系统建设营造良好的企业文化氛围;其次,企业要注意加强企业内各部门在成本控制流程间的信息沟通,力求实现共同控制成本的实效性。如设计部、市场部要做好房地产项目方案的优化设计工作,并力求其产品的准确定位;成本控制部门在完成预算审核工作外,还应在招标、合同管理等业务上开展辅助工作；再次,在全员成本控制中,企业可适当地建立相应的监督、约束、激励机制,使之相互配合,相互制约,以有效地将成本管理渗透至企业经营的各环节,并形成完整的管理链条。
2.2事前控制阶段的成本控制措施
其一,在土地购买阶段应遵循房地产发展周期规律,做好市场调研及可行性研究,依据保底最低利润、最低销售及最高综合成本目标,完成房地产土地储备,并将其贯彻执行于整体项目开发的全过程。同时企业应缩短项目开发周期,提高对资金时间价值的关注度,尽量在保证项目质量的前提下缩短开发周期,提前销售环节,这同样也是房地产企业降低财务成本和加速资金回笼的最有效途径。
其二,设计阶段是事前控制阶段合理削减项目成本的关键环节,该环节对工程造价的影响高达75%以上,对建设投资与建设工期有直接的影响作用。企业应从以下几点强化管理效率:一是推行设计招投标,遵循建筑方案与经济方案相统一的原则,多家竞投、专家评审,保证方案设计的合理性、先进性,促使设计单位对建筑造型、项目整体布局与工程造价做积极地综合考量,选择最优的投资平衡点。二是积极有效地推进限额设计,在项目开发上健全设计经济责任制。将项目成本分解为部门项成本,对投资限额作合理的分解使用,施工图设计须链接施工预算,根据三材消耗指标、造价等合理确定设计限额,将“画了算”变为“算了画”,杜绝设计浪费与无价值设计。
其三,招投标阶段中材料采购、施工招投标两方面对项目投资、质量以及进度的控制同样具有举足轻重的作用。因此,业主在招标成本控制应注意并加强以下工作:以公平、公开、公正原则为指导,严格审查投标单位资质;造价管理人员在编制招标文件过程中有效地鉴别、分析与评价各类影响工程造价的数据、资料,做到“知己知彼”,为此后的造价控制奠定坚实基础;避免单纯追求绝对低价中标,杜绝投标单位间的恶意竞争,应确定合理低价中标,以保证项目质量及建设工期。
2.3事中控制阶段的成本控制措施
事中控制阶段的成本控制即施工阶段的成本控制。作为项目资金投入的最大阶段,施工阶段是合同的具化表现,招投标工作的延伸。
具体来说,施工阶段的成本控制在实质上就是对中标单位履约行为的管理,其主要工作包括:一是强化合同管理。在工程量清单报价上,业主方尤其应注意杜绝“低价中标,索赔赢利”等现象的发生。造价管理人员应做到全程监控、严格把关,对工程变更及其对项目投资的影响均应作严格审核,依据经济美观、使用功能等确定工程变更的必要性,避免投资失控;对相应单位的违约行为应及时作出反制措施,提出反索赔,维护企业合法权益。二是健全完善监理制,依据监理规定及实施细则,落实岗位权责,从工程管理机制上确立完善的投资控制系统,保障项目投资的有效控制。三是从新材料、新工艺等技术措施的应用上积极有效地控制项目投资,做好施工技术方案论证,合理选用新材料、新工艺,以提升劳动生产率、缩短工期。四是利用经济措施有效控制项目投资。对总部管理费、现场经费编制预算,限额控制;在广告策划费、销售代理费使用上做到合理使用,最大限度地控制项目的静态投资。
2.4事后控制阶段的成本控制措施
在事后控制阶段,成本控制的首要任务就是做好竣工结算,这是控制建安造价的最后一关。竣工结算前,必须严格履行竣工验收手续,及时收集整理各项相关资料,确保完整无疏漏;依据合同相关条款,逐步核定已确认的施工项目工程量、取费及单价等,保证结算费用的准确无误;妥善处理工程洽商签证并清理预算增减帐,尤其是要重点审定材料价差与竣工调价工作;同时,为确保结算质量及投资收益,企业应引入工程结算复审及尾款会签制度,多重保障竣工结算无失误。其次,重视项目的后评价工作与历史成本数据库完善工作,不断地归纳总结业务工作的经验教训,学习与收集先进企业的成本数据,才能够为企业成本控制的实效性提供更多的帮助。
总之，有效控制工程建设成本、实现降耗增效,是当前房地产企业实现正常利润水平回归过程中面临的一项重要课题，有待于在管理过程中逐步完善，从而推动企业持续地发展。
【关键词】房地产项目；成本控制；现状；建议
中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：
随着房地产价格调控力度的不断增强,产业暴利时代已逐步离去,房地产利润正向社会正常利润水平回归,销售收入的增长空间已相当有限。因此,如何从项目开发角度实现降耗增效,推动房地产企业向集约化管理转变,以有效控制工程建设成本,是当前房地产企业实现企业资产保值增值的重要课题。
1、房地产项目成本构成及管理现状
房地产项目开发成本牵涉要素较多,按其具体的成本构成比重排序,大体可分为六类:建安成本;土地成本;水电气等公建配套费、税收及行政性收费;咨询营销费用;规划设计费;资金成本,包含项目借贷融资费用及保险开支等。综合而言,尽管目前房地产企业在成本控制理念中注入了一些新的管理元素,如丰富招投标形式,实施采用动态成本管理等。但房地产成本控制环节中仍存在较多不足之处,包括:
(1)事前控制阶段缺乏对资金时间价值的妥善处置,造成资金利息累积过重,致使资金回笼速度变慢;产品设计、定位审核集中于规划指标、户型等内容,缺乏对相异方案成本的审核;企业对施工图纸设计的管理缺乏深度、会审不细致,易影響诸如套图、缺漏项之类设计缺陷的及时处理,致使设计变更、签证以及工程成本增加。
(2)事中控制阶段建筑工程预算的准确度、可靠性仍有待提高;未建立与完善合作商数据库;未与材料采购单位形成战略伙伴关系与规模采购优势,难以有效控制降低耗材成本;工程进度款随意性大,审核精确度仍需提升。
(3)建材市场行情与现场管理状况调研乏力,预结算人员不能依据一手资料编制预结算表;工程事后评价未有效分析经济技术指标并做系统总结,不利于业务水平的提高;企业历史成本数据库建设得不到重视,不利于房地产项目成本的综合比较考量。
2、关于房地产项目成本控制的若干建议
房地产企业项目成本控制是一项长期、系统的改革过程,它不仅仅是某项或几项制度的制定与落实,更是要将现代企业集约化管理的精神灌输到企业管理的全过程中去。具体来说,做好房地产项目成本控制,应做到以下几点:
2.1牢固确立全员成本管理意识
企业在成本控制管理理念上应具备这样的思维:成本是可控的,但成本控制是并非仅是成本控制部门的个体职责,员工积极良好的成本意识是实现全面成本控制的先决条件。首先,企业领导应以身作则,积极倡导并为成本控制系统建设营造良好的企业文化氛围;其次,企业要注意加强企业内各部门在成本控制流程间的信息沟通,力求实现共同控制成本的实效性。如设计部、市场部要做好房地产项目方案的优化设计工作,并力求其产品的准确定位;成本控制部门在完成预算审核工作外,还应在招标、合同管理等业务上开展辅助工作；再次,在全员成本控制中,企业可适当地建立相应的监督、约束、激励机制,使之相互配合,相互制约,以有效地将成本管理渗透至企业经营的各环节,并形成完整的管理链条。
2.2事前控制阶段的成本控制措施
其一,在土地购买阶段应遵循房地产发展周期规律,做好市场调研及可行性研究,依据保底最低利润、最低销售及最高综合成本目标,完成房地产土地储备,并将其贯彻执行于整体项目开发的全过程。同时企业应缩短项目开发周期,提高对资金时间价值的关注度,尽量在保证项目质量的前提下缩短开发周期,提前销售环节,这同样也是房地产企业降低财务成本和加速资金回笼的最有效途径。
其二,设计阶段是事前控制阶段合理削减项目成本的关键环节,该环节对工程造价的影响高达75%以上,对建设投资与建设工期有直接的影响作用。企业应从以下几点强化管理效率:一是推行设计招投标,遵循建筑方案与经济方案相统一的原则,多家竞投、专家评审,保证方案设计的合理性、先进性,促使设计单位对建筑造型、项目整体布局与工程造价做积极地综合考量,选择最优的投资平衡点。二是积极有效地推进限额设计,在项目开发上健全设计经济责任制。将项目成本分解为部门项成本,对投资限额作合理的分解使用,施工图设计须链接施工预算,根据三材消耗指标、造价等合理确定设计限额,将“画了算”变为“算了画”,杜绝设计浪费与无价值设计。
其三,招投标阶段中材料采购、施工招投标两方面对项目投资、质量以及进度的控制同样具有举足轻重的作用。因此,业主在招标成本控制应注意并加强以下工作:以公平、公开、公正原则为指导,严格审查投标单位资质;造价管理人员在编制招标文件过程中有效地鉴别、分析与评价各类影响工程造价的数据、资料,做到“知己知彼”,为此后的造价控制奠定坚实基础;避免单纯追求绝对低价中标,杜绝投标单位间的恶意竞争,应确定合理低价中标,以保证项目质量及建设工期。
2.3事中控制阶段的成本控制措施
事中控制阶段的成本控制即施工阶段的成本控制。作为项目资金投入的最大阶段,施工阶段是合同的具化表现,招投标工作的延伸。
具体来说,施工阶段的成本控制在实质上就是对中标单位履约行为的管理,其主要工作包括:一是强化合同管理。在工程量清单报价上,业主方尤其应注意杜绝“低价中标,索赔赢利”等现象的发生。造价管理人员应做到全程监控、严格把关,对工程变更及其对项目投资的影响均应作严格审核,依据经济美观、使用功能等确定工程变更的必要性,避免投资失控;对相应单位的违约行为应及时作出反制措施,提出反索赔,维护企业合法权益。二是健全完善监理制,依据监理规定及实施细则,落实岗位权责,从工程管理机制上确立完善的投资控制系统,保障项目投资的有效控制。三是从新材料、新工艺等技术措施的应用上积极有效地控制项目投资,做好施工技术方案论证,合理选用新材料、新工艺,以提升劳动生产率、缩短工期。四是利用经济措施有效控制项目投资。对总部管理费、现场经费编制预算,限额控制;在广告策划费、销售代理费使用上做到合理使用,最大限度地控制项目的静态投资。
2.4事后控制阶段的成本控制措施
在事后控制阶段,成本控制的首要任务就是做好竣工结算,这是控制建安造价的最后一关。竣工结算前,必须严格履行竣工验收手续,及时收集整理各项相关资料,确保完整无疏漏;依据合同相关条款,逐步核定已确认的施工项目工程量、取费及单价等,保证结算费用的准确无误;妥善处理工程洽商签证并清理预算增减帐,尤其是要重点审定材料价差与竣工调价工作;同时,为确保结算质量及投资收益,企业应引入工程结算复审及尾款会签制度,多重保障竣工结算无失误。其次,重视项目的后评价工作与历史成本数据库完善工作,不断地归纳总结业务工作的经验教训,学习与收集先进企业的成本数据,才能够为企业成本控制的实效性提供更多的帮助。
总之，有效控制工程建设成本、实现降耗增效,是当前房地产企业实现正常利润水平回归过程中面临的一项重要课题，有待于在管理过程中逐步完善，从而推动企业持续地发展。