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近期，随着针对房地产市场的一系列政策出台，楼市中又开始出现了所谓的“拐点”之争。但综合各方面因素分析，我们认为政策的转向并不会推升房价，楼市后市的发展还取决于宏观经济层面的走向。
又临“拐点”之争
近一段时间以来，“拐点”再次进入了人们的视线。曾几何时，这个词是房地产市场争论的焦点，并且引发了市场各方人士多个回合的车轮大战。而此次“拐点”的观点则恰好与上次的判断相反，有不少市场人士认为，当前的房地产市场已经出现了向上的“拐点”，市场的前景非常乐观。
之所以会得出这样一个论调，首先还在于近期市场成交量的大幅上扬。据了解，4月份北京住房成交量再创新高，达到14976套，环比3月上涨了19％。与此同时，4月份上海市商品住宅成交面积相比3月也大幅增加了20％，创三年来历史新高。这使得不少市场人士再也坐不住了，心中的激动自然也有些按捺不住。
而与此同时，另一个直接刺激人们神经的消息也在日前正式出台了。4月29日，国务院常务会议决定，对现行固定资产投资项目资本金比例进行调整，其中资本金比例下调的项目包括：城市轨道交通、煤炭、机场、港口、沿海及内河航运、铁路、公路、商品住房、邮政、信息产业、钾肥等项目。而其中的商品住房这一类别，无疑成了市场各方关注焦点，其影响在证券市场已经有所反映，近期一些房地产股的走势也是颇为强劲。
据了解，中国最早实施资本金比例规定始于1996年，按当时的规定，交通运输、煤炭项目资本金比例为35％以上；钢铁、邮电、化肥项目，资本金比例为25％以上；电力、机电、建材、化工等项目，资本金比例为20％以上。2004年，钢铁项目资本金比例由25％及以上提高到40％及以上；对水泥、电解铝、房地产开发项目(不舍经济适用房项目)资本金比例由20％及以上提高到35％及以上。
对此，国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松认为，这次降低资本金要求的行业，他们融资能力会提高，所以下一步得到信贷支持的空间就更大，应该会有正面的效果。而这一点，恰恰被许多人认为是所谓“拐点”的信号。
产业遇政策推动
那么，房地产市场“拐点”究竟成不成立呢?记者认为，其实房地产市场是不能简单地用“拐点”来衡量的，但是如果一定要套用“拐点”来说明问题，在这里我们倒是可以明确这样两点。首先，当前楼市的确已经遭遇了政策“拐点”，房地产行业受到了政策面的推动。
从项目资本金比例变动的历史来看，2004年9月，银监会颁布的《商业银行房地产贷款风险管理指引》第十六条规定，商业银行对申请贷款的房地产开发企业，应要求其开发项目资本金比例不低于35％。2006年8月，随着楼市持续高温，为防范金融风险，银监会再次公开发布《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》。《通知》对金融机构提出九项要求，其中严禁向项目资本金比例达不到35％、“四证”不齐等不符合贷款条件的房地产开发企业发放贷款，并强调房地产资金信托要合规。而现在，随着整个经济大环境的变化，项目资本金比例的松动无疑显露出政府对房地产市场态度的转向。
对此，长城证券研究报告认为，调低商品住房投资项目资本金比例，降低了行业的融资门槛，有助于减缓房地产行业、尤其是负债率较高的上市公司的资金压力。同时，这一政策有助于恢复房地产行业的固定资产投资。受行业调整和资金紧张的双重影响，去年下半年开始，全国房地产投资增速和新屋开工面积增速急剧下降，今年更是只有个位数的增长甚至负增长，此次下调商品住宅投资项目自有资金比例，对于促进开发商拿地和施工都有十分积极的作用。
除此之外，中房指数系统在其研究报告中分析认为，虽然近两个月来国家层面并没有大的政策出台，但一些地方性的政策却也颇值得关注，其主要集中在三个方面：一是落实中央提出的加强保障性住房建设政策；二是加强公积金信贷支持方面，为拉动楼市销售，促进居民购房，提出可异地互贷、降低门槛等优惠；三是二套房贷似有“松动”迹象。
不会推升房价
通过以上的分析，我们可以发现，当前房地产市场所遭遇“政策拐点”的事实已经非常明显了，但记者在这里提出的观点是，“政策拐点”并非能够引发“市场拐点”，单凭政策的转向来对后市做出判断是站不住脚的，楼市还是有其自身运行的规律，在当前的市场状况下，相关一系列政策并不会推升房价。
对此，21世纪不动产分析师孟奇认为，去年11月启动的第一轮楼市新政已经释放了一批积累已久的购买力，但上一波反弹的势头在今年1月已经减弱。目前，第二阶段的刺激政策，比如购房退税、购房人户以及取消二套房贷和外资购房限制等，仅限于个别城市，尚未在全国推开，而政策预期则可能加剧有效需求的观望，政策效应会逐渐淡化。而在日前举行的“第六届中国房地产百强企业家峰会”上，与会人员普遍认为，2009年我国房地产市场潜在供应量大，存量房消化压力大，房地产开发投资意愿下降，保障性住房建设力度显著加大。这些都会对尚不明朗的房地产市场产生影响，房地产企业资金更加紧张，房价下行的压力依然很大，行业整合不可避免。另外中国社会科学院日前在京发布的《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告》也预计，房价上半年总体下行。而来自国家统计局的数据也显示，至去年年底，全国商品住宅的空置面积是9069万平方米，同比增长23.3％。
所以记者认为，在当前的市场状况下，再次提出所谓的“拐点论”与上次一样毫无意义。当前房地产市场的走势更多地还是受到宏观经济层面的影响，后市的发展取决于未来经济层面的走势，这无疑是值得广大投资者关注的。
又临“拐点”之争
近一段时间以来，“拐点”再次进入了人们的视线。曾几何时，这个词是房地产市场争论的焦点，并且引发了市场各方人士多个回合的车轮大战。而此次“拐点”的观点则恰好与上次的判断相反，有不少市场人士认为，当前的房地产市场已经出现了向上的“拐点”，市场的前景非常乐观。
之所以会得出这样一个论调，首先还在于近期市场成交量的大幅上扬。据了解，4月份北京住房成交量再创新高，达到14976套，环比3月上涨了19％。与此同时，4月份上海市商品住宅成交面积相比3月也大幅增加了20％，创三年来历史新高。这使得不少市场人士再也坐不住了，心中的激动自然也有些按捺不住。
而与此同时，另一个直接刺激人们神经的消息也在日前正式出台了。4月29日，国务院常务会议决定，对现行固定资产投资项目资本金比例进行调整，其中资本金比例下调的项目包括：城市轨道交通、煤炭、机场、港口、沿海及内河航运、铁路、公路、商品住房、邮政、信息产业、钾肥等项目。而其中的商品住房这一类别，无疑成了市场各方关注焦点，其影响在证券市场已经有所反映，近期一些房地产股的走势也是颇为强劲。
据了解，中国最早实施资本金比例规定始于1996年，按当时的规定，交通运输、煤炭项目资本金比例为35％以上；钢铁、邮电、化肥项目，资本金比例为25％以上；电力、机电、建材、化工等项目，资本金比例为20％以上。2004年，钢铁项目资本金比例由25％及以上提高到40％及以上；对水泥、电解铝、房地产开发项目(不舍经济适用房项目)资本金比例由20％及以上提高到35％及以上。
对此，国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松认为，这次降低资本金要求的行业，他们融资能力会提高，所以下一步得到信贷支持的空间就更大，应该会有正面的效果。而这一点，恰恰被许多人认为是所谓“拐点”的信号。
产业遇政策推动
那么，房地产市场“拐点”究竟成不成立呢?记者认为，其实房地产市场是不能简单地用“拐点”来衡量的，但是如果一定要套用“拐点”来说明问题，在这里我们倒是可以明确这样两点。首先，当前楼市的确已经遭遇了政策“拐点”，房地产行业受到了政策面的推动。
从项目资本金比例变动的历史来看，2004年9月，银监会颁布的《商业银行房地产贷款风险管理指引》第十六条规定，商业银行对申请贷款的房地产开发企业，应要求其开发项目资本金比例不低于35％。2006年8月，随着楼市持续高温，为防范金融风险，银监会再次公开发布《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》。《通知》对金融机构提出九项要求，其中严禁向项目资本金比例达不到35％、“四证”不齐等不符合贷款条件的房地产开发企业发放贷款，并强调房地产资金信托要合规。而现在，随着整个经济大环境的变化，项目资本金比例的松动无疑显露出政府对房地产市场态度的转向。
对此，长城证券研究报告认为，调低商品住房投资项目资本金比例，降低了行业的融资门槛，有助于减缓房地产行业、尤其是负债率较高的上市公司的资金压力。同时，这一政策有助于恢复房地产行业的固定资产投资。受行业调整和资金紧张的双重影响，去年下半年开始，全国房地产投资增速和新屋开工面积增速急剧下降，今年更是只有个位数的增长甚至负增长，此次下调商品住宅投资项目自有资金比例，对于促进开发商拿地和施工都有十分积极的作用。
除此之外，中房指数系统在其研究报告中分析认为，虽然近两个月来国家层面并没有大的政策出台，但一些地方性的政策却也颇值得关注，其主要集中在三个方面：一是落实中央提出的加强保障性住房建设政策；二是加强公积金信贷支持方面，为拉动楼市销售，促进居民购房，提出可异地互贷、降低门槛等优惠；三是二套房贷似有“松动”迹象。
不会推升房价
通过以上的分析，我们可以发现，当前房地产市场所遭遇“政策拐点”的事实已经非常明显了，但记者在这里提出的观点是，“政策拐点”并非能够引发“市场拐点”，单凭政策的转向来对后市做出判断是站不住脚的，楼市还是有其自身运行的规律，在当前的市场状况下，相关一系列政策并不会推升房价。
对此，21世纪不动产分析师孟奇认为，去年11月启动的第一轮楼市新政已经释放了一批积累已久的购买力，但上一波反弹的势头在今年1月已经减弱。目前，第二阶段的刺激政策，比如购房退税、购房人户以及取消二套房贷和外资购房限制等，仅限于个别城市，尚未在全国推开，而政策预期则可能加剧有效需求的观望，政策效应会逐渐淡化。而在日前举行的“第六届中国房地产百强企业家峰会”上，与会人员普遍认为，2009年我国房地产市场潜在供应量大，存量房消化压力大，房地产开发投资意愿下降，保障性住房建设力度显著加大。这些都会对尚不明朗的房地产市场产生影响，房地产企业资金更加紧张，房价下行的压力依然很大，行业整合不可避免。另外中国社会科学院日前在京发布的《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告》也预计，房价上半年总体下行。而来自国家统计局的数据也显示，至去年年底，全国商品住宅的空置面积是9069万平方米，同比增长23.3％。
所以记者认为，在当前的市场状况下，再次提出所谓的“拐点论”与上次一样毫无意义。当前房地产市场的走势更多地还是受到宏观经济层面的影响，后市的发展取决于未来经济层面的走势，这无疑是值得广大投资者关注的。