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摘 要：本文将以厦门市社会保障性住房建设为例，通过政策文献阅读、实地调查和实践成果分析等方式，分析当前厦门市社会保障性住房建设中区位选择的现状。提出城市社会保障性住房建设的可持续发展策略，为全国各地保障性住房建设选址规划提供行之有效的依据。
关键词：社会保障性住房；区位选择；厦门市
第一章 绪论
1.1 研究背景及意义
随着温饱问题的解决，居住问题日显突出，尤其是对中低收入家庭更为迫切。加快建设保障性住房工程，对于改善民生、促进社会和谐稳定具有重要意义，厦门市社会保障性住房建设发展较快，可深入探讨厦门市社会保障性住房建设在区位选择理论实践中的成功和不足之处，为各地保障性住房建设区位选择提供科学可行的方法。
1.2 研究方法
（1）、理论研究方法
运用已有的理论进行理论思考和逻辑分析，运用社会学分层理论、住房经济学、公共管理、等来分析说明保障性住房可持续发展和管理模式的结构。
（2）、比较研究方法
从纵向时序，对国内外保障性住房的历程惊醒比较，从中找出规律与发展轨迹；从横向空间序列，对比同一时间不同国别、国内不同地域的管理模式变化，从中发现优劣、亦同，从而探索出合适我国国情的保障性住房管理模式。
第二章 相关文献综述
2.1 相关理论研究
在先进保障性住房体制背景下探究厦门市保障性住房建设的区位选择理论与实践，从保障性住房区位选择受有交通、就业情况、配套设施、售价等方面的影响进行研究。
钱瑛瑛、王振帅[1]指出，目前保障性住房发展中存在的问题有，（1）、区位选择的失误——导致居住地与就业、就医和就学等公共配套设施之间的“空间失配”和不同阶层之间的居住空间分异；（2）、发展时序上的失误——保障性住房发展没有与住房发展并驾齐驱，没有与旧城改造、郊区开发的节奏相协调；（3）、住房本身质量和配套设施及环境之间的失衡——住房外部的设施、邻里社交空间和社区服务等被忽视。
顾轩栋[2]建立了保障性住房配套设施综合评价指标模型，从交通便捷度、绿化率、市政建设、周边服务配套和社区健身活动设施指标中通过评分制确定配套设施指标。这是一套有实际应用意义的指标确定系统。
第三章 厦门市社会保障性住房建设区位选择分析
3.1 厦门市社会保障性住房建设发展状况
厦门市从1991年开始实施经济适用房建设，并于1993年出台了《关于加快城市住宅建设的决定》，明确提出1994年至1996年三年内基本解决我市城镇居民人均居住面积4m2以下的困难户的住房建设目标，此后又逐步扩大到人均居住面积8m2以下的困难户。
规划分析城市未来拓展方向，遵循保障性住房的选址在交通、配套、环境等方面的具体要求，近远期保障性住房建设总量约10万套。
3.2 廈门市社会保障性住房建设区位选择影响因素
3.2.1 交通因素
对于中低收入家庭，私家车的数量较为稀少，绝大多数居民的出行方式都锁定在BRT（快速公交车）和公交车。
厦门市保障性住房近期规划建设住区中有11个保障性住房小区位于岛内，占厦门市近期保障性住房规划建设的一半，而岛内的交通较岛外优势明显，交通因素影响工作、生活的压力较小。岛外集美区：集美滨水小区、杏北新城锦园居住区、杏林华铃花园、BRT嘉庚枢纽站；海沧区：海新花园、沧林花园；同安区：同安城北小区、BRT西柯枢纽站；翔安区：翔安东方新城大多位于城区中，而对比远期厦门市保障性住房规划布局，厦门市保障性住房的区位选择逐渐远离岛内向岛外发展，其区位相对偏僻，在公交车系统相对薄弱的岛外，新规划的保障性住房基本沿BRT路线布局。
3.2.2 配套设施因素
从宏观区位上看，厦门社会保障性住房岛内外分布均匀，岛内保障性住房配套设施相对完善，在岛外在建保障性住房处于城区边缘，周边没有可借用的居住区配套，或周边配套设施尚未开发完全，再加上住区开发建设的时间并不长，没有有效的带动周边经济的发展，这就造成厦门海沧区、同安区的保障性住房区域配套不完善的整体现状。岛外住区内配套不完善，经营不善，因为周边多为未开发地带，或者为大片保障性住房住区，消费人群与消费能力有限，造成商业设施空置。同时由于住区自身规模及消费能力所限银行、邮局等公建过少，而不能满足住户的需求。在远期厦门市社会保障性住房规划布局中，岛内基本不会继续建设保障性住房，保障性住房选址会更处于城市边缘，其问题将更为突出。
3.3.3 就业因素
厦门市郊区一些保障性住房项目，单个项目规模过大或多个项目成组团集中设置，造成大片的低收入住区。不能提供互补性就业的机会。另一方面，缺少公交配套设施，出行困难，出行成本高，也会造成就业的障碍。
3.2.4 房价因素
厦门市申请社会保障性住房准入条件为：
（1）、廉租住房准入条件：a、具有本市户籍；b、家庭收入在当年最低生活保障线标准1人户330元/人月，2人户310元/人月，3人以上户280元/人月；c、人均居住面积在8平方米以下。
（2）、社会保障性租赁房、经济适用住房准入条件：a、具有本市户籍；b、人均居住的建筑面积不超过12平方米；c、家庭年收入3人及以下户不高于5万元，4-5人户不高于6万元，6人以上户不高于7万元；d、申请保障性租赁房的家庭资产不高于家庭年收入的4倍，申请经济适用住房的家庭资产不高于家庭年收入的6倍。
（3）、保障性商品房准入条件：a、具有本市户籍；b、无住房。
在厦门市财政局关于厦门市保障性住房的调查问卷统计中，在1736名投票中关于家庭承受的保障性住房（公共租赁房）租金的金额，26.15%的投票者选择400～500元；23.73%的投票者选择了300～400元；200～300元的比例为23.62%，所以大多数低收入者都有能力承受厦门市公共租赁房的租金价格。
厦门市对各收入人群进行细分，对不同的人群制定不同的住房体系，以满足不同收入人群的需求，很好解决了保障性住房房价控制问题。
第四章 厦门市社会保障性住房区位选择建议与对策
保障性住房的布局和规划，应当与交通、医院、学校、卖场、菜场、公园等配套设施的体系和售价、就业情况相适应。具体来说，厦门市今后保障性住房的区位选择决策应考虑以下几个方面。
（1）、保障性住房主要出行方式应以大运量公共交通为主，道路资源配套公交优先，应与慢行交通连接，提高出行率，进而减轻居民的出行压力。
（2）、应综合考虑选址地理区位的自然条件、经济条件、社会环境条件、城市规划因素及地价因素，既不能过于偏僻，也不能过于靠近城市商业中心，合理有效利用周围配套设施。
（3）、由于被保障人群为低收入人群，通常从事一些服务业或制造业的工作，因此考虑到其就业的便利性，在建设保障性住房时可适当考虑在工业园区附近选址。
参考文献
[1]钱瑛瑛 王振帅，城市成主管理理论下保障性住房可持续发展策略[J].中国房地产，2009.03.
[2]顾轩栋，保障性住房的配套设施建[J].国际市场，2009.07.
[3]郑思齐、张英杰，保障性住房的空间选址：理论基础、国际经验与中国现实[J].现代城市研究，2010.9.
[4]林荫燕，厦门社会保障性住房规划建设问题的研究[J].城市建设，2010年总第66期.
（作者单位：广西四方汇通人才服务有限责任公司）
关键词：社会保障性住房；区位选择；厦门市
第一章 绪论
1.1 研究背景及意义
随着温饱问题的解决，居住问题日显突出，尤其是对中低收入家庭更为迫切。加快建设保障性住房工程，对于改善民生、促进社会和谐稳定具有重要意义，厦门市社会保障性住房建设发展较快，可深入探讨厦门市社会保障性住房建设在区位选择理论实践中的成功和不足之处，为各地保障性住房建设区位选择提供科学可行的方法。
1.2 研究方法
（1）、理论研究方法
运用已有的理论进行理论思考和逻辑分析，运用社会学分层理论、住房经济学、公共管理、等来分析说明保障性住房可持续发展和管理模式的结构。
（2）、比较研究方法
从纵向时序，对国内外保障性住房的历程惊醒比较，从中找出规律与发展轨迹；从横向空间序列，对比同一时间不同国别、国内不同地域的管理模式变化，从中发现优劣、亦同，从而探索出合适我国国情的保障性住房管理模式。
第二章 相关文献综述
2.1 相关理论研究
在先进保障性住房体制背景下探究厦门市保障性住房建设的区位选择理论与实践，从保障性住房区位选择受有交通、就业情况、配套设施、售价等方面的影响进行研究。
钱瑛瑛、王振帅[1]指出，目前保障性住房发展中存在的问题有，（1）、区位选择的失误——导致居住地与就业、就医和就学等公共配套设施之间的“空间失配”和不同阶层之间的居住空间分异；（2）、发展时序上的失误——保障性住房发展没有与住房发展并驾齐驱，没有与旧城改造、郊区开发的节奏相协调；（3）、住房本身质量和配套设施及环境之间的失衡——住房外部的设施、邻里社交空间和社区服务等被忽视。
顾轩栋[2]建立了保障性住房配套设施综合评价指标模型，从交通便捷度、绿化率、市政建设、周边服务配套和社区健身活动设施指标中通过评分制确定配套设施指标。这是一套有实际应用意义的指标确定系统。
第三章 厦门市社会保障性住房建设区位选择分析
3.1 厦门市社会保障性住房建设发展状况
厦门市从1991年开始实施经济适用房建设，并于1993年出台了《关于加快城市住宅建设的决定》，明确提出1994年至1996年三年内基本解决我市城镇居民人均居住面积4m2以下的困难户的住房建设目标，此后又逐步扩大到人均居住面积8m2以下的困难户。
规划分析城市未来拓展方向，遵循保障性住房的选址在交通、配套、环境等方面的具体要求，近远期保障性住房建设总量约10万套。
3.2 廈门市社会保障性住房建设区位选择影响因素
3.2.1 交通因素
对于中低收入家庭，私家车的数量较为稀少，绝大多数居民的出行方式都锁定在BRT（快速公交车）和公交车。
厦门市保障性住房近期规划建设住区中有11个保障性住房小区位于岛内，占厦门市近期保障性住房规划建设的一半，而岛内的交通较岛外优势明显，交通因素影响工作、生活的压力较小。岛外集美区：集美滨水小区、杏北新城锦园居住区、杏林华铃花园、BRT嘉庚枢纽站；海沧区：海新花园、沧林花园；同安区：同安城北小区、BRT西柯枢纽站；翔安区：翔安东方新城大多位于城区中，而对比远期厦门市保障性住房规划布局，厦门市保障性住房的区位选择逐渐远离岛内向岛外发展，其区位相对偏僻，在公交车系统相对薄弱的岛外，新规划的保障性住房基本沿BRT路线布局。
3.2.2 配套设施因素
从宏观区位上看，厦门社会保障性住房岛内外分布均匀，岛内保障性住房配套设施相对完善，在岛外在建保障性住房处于城区边缘，周边没有可借用的居住区配套，或周边配套设施尚未开发完全，再加上住区开发建设的时间并不长，没有有效的带动周边经济的发展，这就造成厦门海沧区、同安区的保障性住房区域配套不完善的整体现状。岛外住区内配套不完善，经营不善，因为周边多为未开发地带，或者为大片保障性住房住区，消费人群与消费能力有限，造成商业设施空置。同时由于住区自身规模及消费能力所限银行、邮局等公建过少，而不能满足住户的需求。在远期厦门市社会保障性住房规划布局中，岛内基本不会继续建设保障性住房，保障性住房选址会更处于城市边缘，其问题将更为突出。
3.3.3 就业因素
厦门市郊区一些保障性住房项目，单个项目规模过大或多个项目成组团集中设置，造成大片的低收入住区。不能提供互补性就业的机会。另一方面，缺少公交配套设施，出行困难，出行成本高，也会造成就业的障碍。
3.2.4 房价因素
厦门市申请社会保障性住房准入条件为：
（1）、廉租住房准入条件：a、具有本市户籍；b、家庭收入在当年最低生活保障线标准1人户330元/人月，2人户310元/人月，3人以上户280元/人月；c、人均居住面积在8平方米以下。
（2）、社会保障性租赁房、经济适用住房准入条件：a、具有本市户籍；b、人均居住的建筑面积不超过12平方米；c、家庭年收入3人及以下户不高于5万元，4-5人户不高于6万元，6人以上户不高于7万元；d、申请保障性租赁房的家庭资产不高于家庭年收入的4倍，申请经济适用住房的家庭资产不高于家庭年收入的6倍。
（3）、保障性商品房准入条件：a、具有本市户籍；b、无住房。
在厦门市财政局关于厦门市保障性住房的调查问卷统计中，在1736名投票中关于家庭承受的保障性住房（公共租赁房）租金的金额，26.15%的投票者选择400～500元；23.73%的投票者选择了300～400元；200～300元的比例为23.62%，所以大多数低收入者都有能力承受厦门市公共租赁房的租金价格。
厦门市对各收入人群进行细分，对不同的人群制定不同的住房体系，以满足不同收入人群的需求，很好解决了保障性住房房价控制问题。
第四章 厦门市社会保障性住房区位选择建议与对策
保障性住房的布局和规划，应当与交通、医院、学校、卖场、菜场、公园等配套设施的体系和售价、就业情况相适应。具体来说，厦门市今后保障性住房的区位选择决策应考虑以下几个方面。
（1）、保障性住房主要出行方式应以大运量公共交通为主，道路资源配套公交优先，应与慢行交通连接，提高出行率，进而减轻居民的出行压力。
（2）、应综合考虑选址地理区位的自然条件、经济条件、社会环境条件、城市规划因素及地价因素，既不能过于偏僻，也不能过于靠近城市商业中心，合理有效利用周围配套设施。
（3）、由于被保障人群为低收入人群，通常从事一些服务业或制造业的工作，因此考虑到其就业的便利性，在建设保障性住房时可适当考虑在工业园区附近选址。
参考文献
[1]钱瑛瑛 王振帅，城市成主管理理论下保障性住房可持续发展策略[J].中国房地产，2009.03.
[2]顾轩栋，保障性住房的配套设施建[J].国际市场，2009.07.
[3]郑思齐、张英杰，保障性住房的空间选址：理论基础、国际经验与中国现实[J].现代城市研究，2010.9.
[4]林荫燕，厦门社会保障性住房规划建设问题的研究[J].城市建设，2010年总第66期.
（作者单位：广西四方汇通人才服务有限责任公司）