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【摘 要】 居住作为人类最基本生活需求之一，与人类的生存、发展和自我价值的实现休戚相关。文章分析其保障性住房政策，探讨其应对策略。
【关键词】 保障性住房建设管理；问题；对策
引言：
国家对民生问题关注度的提高，保障性住房逐渐成为经济领域最热门的话题之一。
一、发展保障房的必要性
（一）保障房是社会保障深化的重要表现
为低收入家庭提供基本的住房保障是政府承担的一项基本责任，建与不建的选择不取决于商品房调控的需求。依据承德市城镇居民人均可支配收入、城镇居民人均家庭总支出、户均人口数以及同期市区商品房均价、经济适用房面积50平方米的上限等指标测算，剔除贷款利率和房价上涨等因素的影响，静态估算承德市一个中等收入的家庭需15年以上的实践方能拥有一套商品房。对于中等以下收入的家庭而言，收入低与基本消费支出的刚性特点决定了其依靠自身收入实现住房需求将更加艰巨，因此，保障房建设对于改善和保障低收入群体的住房问题具有现实的社会意义。
（二）保障房建設能够有效解决房地产市场失灵问题
实施保障房建设，能够有效解决住房市场供给单轨制造成的市场失灵，保证住房市场调控实现“政府的归政府、市场的归市场”。当前房地产市场失灵表现在价格和行业的非理性过热。首先是房价非理性上涨。住房改革十几年以来，承德市住房价格持续上涨至远超居民财富支付能力的水平。依据承德市城镇居民人均可支配收入、城镇居民人均家庭总支出、户均人口数以及同期市区商品房均价、市区商品住房交易平均面积100平方米等指标测算，剔除贷款利率和房价上涨等因素变动的影响，静态估算承德市一个中等收入的家庭将需30年以上的时间才能拥有一套自己的住房。过高的房价已经远远背离市场供求关系决定的均衡价格水平，受投机因素影响的泡沫化现象严重，房地产市场风险不断积聚。其次，房地产市场过热影响经济的健康发展。近年来，房价过高同时带动了物价的快速上涨。
（三）保障房的大规模建设可以对冲房地产调控对经济运行的负面影响
在整体经济结构中，房地产承接上游的原材料行业，对接下游的服务性产业，其重要性不言而喻。宏观经济的下行，固然是受外部环境变化的影响，但房地产逐渐进入下行周期的现实状况一定程度上也加剧了经济运行的压力。在这样的背景下，积极推进保障房建设能够对冲房地产调控的负面效应。一方面，稳定的保障房项目投资能够弥补商品房市场投资减少的损失。另一方面，保障房建设有利于房地产市场的稳定健康发展。当前延续的以限购为主要手段的房地产调控，可能导致房地产开工面积减少和供应量下降，房地产市场出现“政策性短缺”，最终导致房价报复性反弹。加快保障房建设，能够促进房地产市场逐渐实现供需的基本平衡，有效缓解过于集中的市场需求压力，降低市场价格报复性反弹的可能性或幅度。
二、住房保障建设管理存在的问题
（一）城市住房保障配套政策和运行机制不完善
目前，一些省市的保障性住房的建设管理缺乏统一协调、统一组织的机制。保障性住房的建设、管理及分配等各个环节相互脱离，用地规划、土地供应、项目计划的制定落实、督促监管的责任不够明确，在管理缺乏共享信息资源的建立，不能科学规范的进行管理，致使有限的住房保障资源的效益最大化无法得到实现。
（二）住房保障的资金存在缺口
当前，随着中国改革开放的不断深化，社会保障水平不断提高，地方政府对于民生的支出越来越大、范围越来越广。大规模保障性住房的建设需要大量的资金，这其中除了国家的财政专项资金，其余大部分来自地方政府的配套，这就给各项公共项目落实主体的地方政府带来了巨大的资金压力，同时融资渠道的狭窄、市场准入的限制都给住房保障的资金落实带来了困难。
（三）缺失公平性
房地产市场的主体主要由开发商和消费者组成，他们必须适应市场经济规律，按市场经济规律办事，房地产市场的开发商之间，消费者之间必须站在同一条起跑线上。而经济适用房的出现，却使这两个市场主体人为地脱离了同一条起跑线。从建设主体来说，目前经济适用住房的开发商大都由政府指定，多为统建办、解困办等政府单位，或是与政府有所挂钩的关系户，而不是通过公开招投标形式产生，这样，就并不是所有实力、讲诚信的开发商都有同等的机会参与经济适用住房的开发建设。从消费主体来说，相关政策规定，经济适用住房的优惠政策只提供给经批准有资格购买经济适用住房的居民―中低收入者享受，而并非全体公民享受。但在实际操作中，中低收入家庭通常是具有“国”字身份的家庭，即国营企业、事业、行政单位，这使得非“国”字身份的家庭就被排出在外，从而造成了同一社会的居民由于人为所定的“身份”的不同，而受到了不同的对待。即使在相同“身份”的阶层内，由于单位的权力大小不一样，发放住房补贴也不一样，使得有些购房者虽有资格享受经济适用住房，但无力支付购买它，对这些人而言，他们实际上就未能享受到经济适用住房的优惠政策，与享受到经济适用住房优惠政策的居民相比，他们就受到了不公平的对待。
三、强化城镇保障性住房的措施
（一）制定和完善保障性住房的政策和法律体系
要结合我国的实际和各地的发展水平，在完善政策的基础上，将保障性住房纳入法制化轨道，从法律法规上来规定保障标准、保障对象、资金来源和管理机构，对骗取保障优惠的违法行为给予严惩，实现保障性住房有法可依，有法可循。要建立专门的监督和管理机构，以确保各项政策法规的落实。要完善相关法律，要明确保障性住房的准入、退出、监管机制，要加强保障性住房质量监督，加强惩治力度。要建立长效监督体系，以确保保障性住房的目的，是为了让中低收入家庭的住房得到有效保证。促进保障性住房建设的顺利进行。
（二）完善保障性住房运行机制，确保分配公平，加强审查程序
要完善保障性住房的运行机制，加大政策扶持力度。要成立政府住房保障的管理机构，保障性住房的分配要公开、透明、公正，杜绝腐败；要建立和完善住房统计制度，防止高收入者和有一套或多套住房的家庭购买和租用保障性住房。要严格加强审查程序，对隐瞒、少报、不报弄虚作假等现象给予严惩，使低收入者得到住房保障，从而维护社会公平，促进保障性住房建设的顺利进行。
（三）要确保保障性住房的质量达标，结构合理，供应充足
要加强保障性住房的质量标准，对于一些不良建筑商偷工减料现象要给予严惩，加强住房质量监管，防止住房质量问题频发现象。另外，对于结构不合理现象，从当前城市住房紧张和以后的发展方向来说，廉租房才是以后我国保障性住房发展的重点对象。各级政府要把用于发展经济适用房的土地和资金转向廉租房建设，确保结构合理，供应充足。
（四）要防止“城郊化”和“贫民区”所带来的新的社会问题
要确保选址的合理性，使保障性住房的用户者交通、生活、工作方便。因此，保证科学选址，把握好便民和成本的重要性。同时要加强政府财政支出，加大政府保障房资金投入和补贴，完善保障房公共设施建设，提高居民购房能力和生活质量，改善居民居住环境。使保障性住房这一惠民政策真正落实到位，起到维护社会公平，构建社会和谐的重要作用。
四、结语
综上所述，结合我国国情，保障房建设对于解决大城市低层次收入居民和外来务工人员的住房问题，推进地区的城市化进程，保证社会稳定都具有深远的意义。
参考文献：
[1]郑雪莲.城市农民工住房保障问题研究[D].黑龙江八一农垦大学，2014.
[2]胡维金.对云南省金融支持城镇保障性安居工程建设的调查与思考[J].时代金融，2014，06：192-193.
[3]张婧洁.我国县城住房保障供给模式研究[D].安徽财经大学，2014.
【关键词】 保障性住房建设管理；问题；对策
引言：
国家对民生问题关注度的提高，保障性住房逐渐成为经济领域最热门的话题之一。
一、发展保障房的必要性
（一）保障房是社会保障深化的重要表现
为低收入家庭提供基本的住房保障是政府承担的一项基本责任，建与不建的选择不取决于商品房调控的需求。依据承德市城镇居民人均可支配收入、城镇居民人均家庭总支出、户均人口数以及同期市区商品房均价、经济适用房面积50平方米的上限等指标测算，剔除贷款利率和房价上涨等因素的影响，静态估算承德市一个中等收入的家庭需15年以上的实践方能拥有一套商品房。对于中等以下收入的家庭而言，收入低与基本消费支出的刚性特点决定了其依靠自身收入实现住房需求将更加艰巨，因此，保障房建设对于改善和保障低收入群体的住房问题具有现实的社会意义。
（二）保障房建設能够有效解决房地产市场失灵问题
实施保障房建设，能够有效解决住房市场供给单轨制造成的市场失灵，保证住房市场调控实现“政府的归政府、市场的归市场”。当前房地产市场失灵表现在价格和行业的非理性过热。首先是房价非理性上涨。住房改革十几年以来，承德市住房价格持续上涨至远超居民财富支付能力的水平。依据承德市城镇居民人均可支配收入、城镇居民人均家庭总支出、户均人口数以及同期市区商品房均价、市区商品住房交易平均面积100平方米等指标测算，剔除贷款利率和房价上涨等因素变动的影响，静态估算承德市一个中等收入的家庭将需30年以上的时间才能拥有一套自己的住房。过高的房价已经远远背离市场供求关系决定的均衡价格水平，受投机因素影响的泡沫化现象严重，房地产市场风险不断积聚。其次，房地产市场过热影响经济的健康发展。近年来，房价过高同时带动了物价的快速上涨。
（三）保障房的大规模建设可以对冲房地产调控对经济运行的负面影响
在整体经济结构中，房地产承接上游的原材料行业，对接下游的服务性产业，其重要性不言而喻。宏观经济的下行，固然是受外部环境变化的影响，但房地产逐渐进入下行周期的现实状况一定程度上也加剧了经济运行的压力。在这样的背景下，积极推进保障房建设能够对冲房地产调控的负面效应。一方面，稳定的保障房项目投资能够弥补商品房市场投资减少的损失。另一方面，保障房建设有利于房地产市场的稳定健康发展。当前延续的以限购为主要手段的房地产调控，可能导致房地产开工面积减少和供应量下降，房地产市场出现“政策性短缺”，最终导致房价报复性反弹。加快保障房建设，能够促进房地产市场逐渐实现供需的基本平衡，有效缓解过于集中的市场需求压力，降低市场价格报复性反弹的可能性或幅度。
二、住房保障建设管理存在的问题
（一）城市住房保障配套政策和运行机制不完善
目前，一些省市的保障性住房的建设管理缺乏统一协调、统一组织的机制。保障性住房的建设、管理及分配等各个环节相互脱离，用地规划、土地供应、项目计划的制定落实、督促监管的责任不够明确，在管理缺乏共享信息资源的建立，不能科学规范的进行管理，致使有限的住房保障资源的效益最大化无法得到实现。
（二）住房保障的资金存在缺口
当前，随着中国改革开放的不断深化，社会保障水平不断提高，地方政府对于民生的支出越来越大、范围越来越广。大规模保障性住房的建设需要大量的资金，这其中除了国家的财政专项资金，其余大部分来自地方政府的配套，这就给各项公共项目落实主体的地方政府带来了巨大的资金压力，同时融资渠道的狭窄、市场准入的限制都给住房保障的资金落实带来了困难。
（三）缺失公平性
房地产市场的主体主要由开发商和消费者组成，他们必须适应市场经济规律，按市场经济规律办事，房地产市场的开发商之间，消费者之间必须站在同一条起跑线上。而经济适用房的出现，却使这两个市场主体人为地脱离了同一条起跑线。从建设主体来说，目前经济适用住房的开发商大都由政府指定，多为统建办、解困办等政府单位，或是与政府有所挂钩的关系户，而不是通过公开招投标形式产生，这样，就并不是所有实力、讲诚信的开发商都有同等的机会参与经济适用住房的开发建设。从消费主体来说，相关政策规定，经济适用住房的优惠政策只提供给经批准有资格购买经济适用住房的居民―中低收入者享受，而并非全体公民享受。但在实际操作中，中低收入家庭通常是具有“国”字身份的家庭，即国营企业、事业、行政单位，这使得非“国”字身份的家庭就被排出在外，从而造成了同一社会的居民由于人为所定的“身份”的不同，而受到了不同的对待。即使在相同“身份”的阶层内，由于单位的权力大小不一样，发放住房补贴也不一样，使得有些购房者虽有资格享受经济适用住房，但无力支付购买它，对这些人而言，他们实际上就未能享受到经济适用住房的优惠政策，与享受到经济适用住房优惠政策的居民相比，他们就受到了不公平的对待。
三、强化城镇保障性住房的措施
（一）制定和完善保障性住房的政策和法律体系
要结合我国的实际和各地的发展水平，在完善政策的基础上，将保障性住房纳入法制化轨道，从法律法规上来规定保障标准、保障对象、资金来源和管理机构，对骗取保障优惠的违法行为给予严惩，实现保障性住房有法可依，有法可循。要建立专门的监督和管理机构，以确保各项政策法规的落实。要完善相关法律，要明确保障性住房的准入、退出、监管机制，要加强保障性住房质量监督，加强惩治力度。要建立长效监督体系，以确保保障性住房的目的，是为了让中低收入家庭的住房得到有效保证。促进保障性住房建设的顺利进行。
（二）完善保障性住房运行机制，确保分配公平，加强审查程序
要完善保障性住房的运行机制，加大政策扶持力度。要成立政府住房保障的管理机构，保障性住房的分配要公开、透明、公正，杜绝腐败；要建立和完善住房统计制度，防止高收入者和有一套或多套住房的家庭购买和租用保障性住房。要严格加强审查程序，对隐瞒、少报、不报弄虚作假等现象给予严惩，使低收入者得到住房保障，从而维护社会公平，促进保障性住房建设的顺利进行。
（三）要确保保障性住房的质量达标，结构合理，供应充足
要加强保障性住房的质量标准，对于一些不良建筑商偷工减料现象要给予严惩，加强住房质量监管，防止住房质量问题频发现象。另外，对于结构不合理现象，从当前城市住房紧张和以后的发展方向来说，廉租房才是以后我国保障性住房发展的重点对象。各级政府要把用于发展经济适用房的土地和资金转向廉租房建设，确保结构合理，供应充足。
（四）要防止“城郊化”和“贫民区”所带来的新的社会问题
要确保选址的合理性，使保障性住房的用户者交通、生活、工作方便。因此，保证科学选址，把握好便民和成本的重要性。同时要加强政府财政支出，加大政府保障房资金投入和补贴，完善保障房公共设施建设，提高居民购房能力和生活质量，改善居民居住环境。使保障性住房这一惠民政策真正落实到位，起到维护社会公平，构建社会和谐的重要作用。
四、结语
综上所述，结合我国国情，保障房建设对于解决大城市低层次收入居民和外来务工人员的住房问题，推进地区的城市化进程，保证社会稳定都具有深远的意义。
参考文献：
[1]郑雪莲.城市农民工住房保障问题研究[D].黑龙江八一农垦大学，2014.
[2]胡维金.对云南省金融支持城镇保障性安居工程建设的调查与思考[J].时代金融，2014，06：192-193.
[3]张婧洁.我国县城住房保障供给模式研究[D].安徽财经大学，2014.