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保障房监管难、退出难、缺乏法律支持，一直是保障房入住后管理的瓶颈和难题。亟待完善相关政策措施，加快推动使用管理工作的规范化和制度化。
一、保障房使用监管的特点
保障房的使用监管是指政府部门或产权单位按照法律规定或合同约定，对保障对象使用保障房屋行为进行监督管理，达到符合政策规定和合同约定目标的行为，管理过程有如下特点。
1.违规行为种类多，涉及面广
从房源性质分，保障房包括廉租住房、公共租赁住房、经适房和限价商品住房等；从违规行为分，既有保障房特有的违规出租、转租、转借、骗购，又有普通商品房的拆改结构、改变房屋用途、欠租等；从违规主体看，主要是大量经适房业主和公租房承租家庭，也包括房屋中介经纪机构、公租房运营管理单位等；从查处主体看，包括住房保障管理部门，也涉及公安、工商、规划、城管、民政等部门和街道办事处、居委会等基层组织。
2.违规行为分散隐蔽，发现认定难
违规行为主要表现为违规转租、出租、闲置等，违规主体为自然人，分散在各个保障房小区，违规的时间和特征很难把握。转租的认定需要核实保障家庭成员和转租对象，闲置不管是连续计算，还是累计计算空置时间，均涉及空置期的核实。这些行为的主动发现和认定需要耗费大量的人力物力，同时也需要有效的技术手段支撑。
3.涉及弱势群体，调查处理难
管理执法中普遍感到对自然人执法是一个难题，而保障家庭涉及老人、大病、重残等特殊困难家庭，调查对象是否配合、教育处理措施是否见效，均存在不可控因素。进门难、取证难、处理难是管理过程中普遍遇到的问题，若实行强制退出社会反响较大，可能引起社会不稳定因素。
二、目前实践中的突出问题
1.管理执法机构设置和人员配备需要组建加强
我国“十二五”时期规划建设3600万套保障房，目前已经时间和任务双过半，而住房保障机构暂时主要侧重于建设分配工作。随着保障房项目大规模竣工交用，将成为住房保障工作的重点，亟待研究确定如何加强入住后期的管理机构和人员。
2.使用监管及退出政策措施需要完善细化
保障房入住后管理是一项系统工程，管理点多事繁，贯穿保障房整个生命周期。仅以退出管理为例，包括家庭因条件改善退出、因作假违规退出、因合同期满自然退出等各种原因，需要分类研究处理措施。特别是强制退出，需要研究与司法渠道的沟通衔接，建立中转房制度等。
3.管理体制机制亟待梳理
保障房管理涉及多个部门、主体，哪些可以纳入现行管理体制，哪些需要重新协调，均应梳理明确。比如保障房的“破墙开店”涉及规划、建设、工商等多个部门，处理异地安置的保障人口需要建立跨区协查机制。
4.对保障房监管的宣传教育还有待提高
目前部分保障房住户的认识还有待提高，居民意识上仍有福利公房意识，不愿承担缴纳公租房租金、物业费等义务。部分媒体对保障房监管只注重新闻效应，缺少正面引导。
三、推行保障房使用监管及退出工作的措施和建议
当下，加快构建保障房使用监管体制机制已经刻不容缓，建议抓住主要矛盾，创建“五个一”，推进保障房监管工作的顺利开展。
1.一套政策体系
在国家和地方法律法规以下，建议对保障房日常监管、租务管理、执法退出等建立一整套政策体系。目前北京、天津、厦门、大连等城市均以市政府或市政府办公厅名义出台了使用监管专门办法，明确了管理原则和各有关部门、机构的管理职责。近日，北京市住建委又印发了《北京市公共租赁住房后期管理暂行办法》，进一步对公租房租赁管理、物业服务等工作要求进行了细化。
2.一支机构队伍
建立机构健全、人员到位的管理机构是落实政策的基础。香港房屋署是推行香港公共房屋计划的执行机构，共有员工9000余人，其中负责公屋及非住宅管理服务的屋邨管理处有5000余人，占到全署人数的60%，特别是有一支130人的善用公屋资源分组，专门负责家庭收入监管、违规调查及处理等工作。为加强保障房后期管理工作，北京市编办去年下发了加强保障房体制机制的通知，对区县住房保障事务机构进行提格，进一步明确街道（乡镇）专门机构设置和后期管理职责。同时，近期发布的公租房后期管理暂行办法，要求公租房产权单位在公租房小区设置任赁管理服务站，按不少于2人、每增加300户增配1人的标准配备房管员。预计下一步，随着管理任务的加重，各地将进一步整合住房保障机构人员力量，健全后期管理工作机构和人员。
3.一套标准程序
建议建立保障房退出标准及管理执法程序，对于因住房、收入、资产的变化，需退出保障房的家庭，建立合理的退出标准，鼓励和引导家庭主动选择退出保障房。对于违规而拒不改正的家庭，建立发现、调查、取证、处理、移交司法渠道等一套程序，有序开展查处工作。研究对公租房产权运营单位日常管理、使用监管的监督考评标准。北京等一些城市规定可以采取政府购买服务方式委托物业公司开展保障房小区日常监管的，应明确委托合同、委托服务标准、委托费用、考核标准责任等内容。
4.一个系统平台
目前包括北京在内，全国多地在保障房资格审核时，已实现住房保障信息系统与民政、公安、社保、公积金、工商等部门的信息共享，下一步应继续加大信息系统建设力度，统筹考虑，从家庭、房屋、资金三方面进行系统设计管理，覆盖保障性住房生产、分配及使用全过程，在各类数据间、程序间、区域间形成一套完整的信息系统管理体系，对内提高各机构、各级管理部门的协作和工作效率，对外提升为市民服务的水平。
5.一套机制措施
包括日常监管机制，监管机构开展日常巡查、入户调查、租金催缴等工作的规范化操作方法；动态复核机制，研究不同对象家庭、企业人才和外省市务工人员的资格动态监管制度；违规限制机制，对于违规出租等家庭，研究采取暂停房屋网签、再购房、产权登记等限制措施，研究纳入人民银行等个人信用管理体系；违规处理机制，综合运用行政、经济、司法等手段，实现强制退出；宣传引导机制，政府部门、产权运营单位、物业企业、社会媒体、居民群众等多方努力，开展对保障家庭的提醒告知，为合规、有序、文明使用保障房屋营造良好社会氛围等。在这方面，各地的任务还任重而道远。
王春敏/责任编辑
一、保障房使用监管的特点
保障房的使用监管是指政府部门或产权单位按照法律规定或合同约定，对保障对象使用保障房屋行为进行监督管理，达到符合政策规定和合同约定目标的行为，管理过程有如下特点。
1.违规行为种类多，涉及面广
从房源性质分，保障房包括廉租住房、公共租赁住房、经适房和限价商品住房等；从违规行为分，既有保障房特有的违规出租、转租、转借、骗购，又有普通商品房的拆改结构、改变房屋用途、欠租等；从违规主体看，主要是大量经适房业主和公租房承租家庭，也包括房屋中介经纪机构、公租房运营管理单位等；从查处主体看，包括住房保障管理部门，也涉及公安、工商、规划、城管、民政等部门和街道办事处、居委会等基层组织。
2.违规行为分散隐蔽，发现认定难
违规行为主要表现为违规转租、出租、闲置等，违规主体为自然人，分散在各个保障房小区，违规的时间和特征很难把握。转租的认定需要核实保障家庭成员和转租对象，闲置不管是连续计算，还是累计计算空置时间，均涉及空置期的核实。这些行为的主动发现和认定需要耗费大量的人力物力，同时也需要有效的技术手段支撑。
3.涉及弱势群体，调查处理难
管理执法中普遍感到对自然人执法是一个难题，而保障家庭涉及老人、大病、重残等特殊困难家庭，调查对象是否配合、教育处理措施是否见效，均存在不可控因素。进门难、取证难、处理难是管理过程中普遍遇到的问题，若实行强制退出社会反响较大，可能引起社会不稳定因素。
二、目前实践中的突出问题
1.管理执法机构设置和人员配备需要组建加强
我国“十二五”时期规划建设3600万套保障房，目前已经时间和任务双过半，而住房保障机构暂时主要侧重于建设分配工作。随着保障房项目大规模竣工交用，将成为住房保障工作的重点，亟待研究确定如何加强入住后期的管理机构和人员。
2.使用监管及退出政策措施需要完善细化
保障房入住后管理是一项系统工程，管理点多事繁，贯穿保障房整个生命周期。仅以退出管理为例，包括家庭因条件改善退出、因作假违规退出、因合同期满自然退出等各种原因，需要分类研究处理措施。特别是强制退出，需要研究与司法渠道的沟通衔接，建立中转房制度等。
3.管理体制机制亟待梳理
保障房管理涉及多个部门、主体，哪些可以纳入现行管理体制，哪些需要重新协调，均应梳理明确。比如保障房的“破墙开店”涉及规划、建设、工商等多个部门，处理异地安置的保障人口需要建立跨区协查机制。
4.对保障房监管的宣传教育还有待提高
目前部分保障房住户的认识还有待提高，居民意识上仍有福利公房意识，不愿承担缴纳公租房租金、物业费等义务。部分媒体对保障房监管只注重新闻效应，缺少正面引导。
三、推行保障房使用监管及退出工作的措施和建议
当下，加快构建保障房使用监管体制机制已经刻不容缓，建议抓住主要矛盾，创建“五个一”，推进保障房监管工作的顺利开展。
1.一套政策体系
在国家和地方法律法规以下，建议对保障房日常监管、租务管理、执法退出等建立一整套政策体系。目前北京、天津、厦门、大连等城市均以市政府或市政府办公厅名义出台了使用监管专门办法，明确了管理原则和各有关部门、机构的管理职责。近日，北京市住建委又印发了《北京市公共租赁住房后期管理暂行办法》，进一步对公租房租赁管理、物业服务等工作要求进行了细化。
2.一支机构队伍
建立机构健全、人员到位的管理机构是落实政策的基础。香港房屋署是推行香港公共房屋计划的执行机构，共有员工9000余人，其中负责公屋及非住宅管理服务的屋邨管理处有5000余人，占到全署人数的60%，特别是有一支130人的善用公屋资源分组，专门负责家庭收入监管、违规调查及处理等工作。为加强保障房后期管理工作，北京市编办去年下发了加强保障房体制机制的通知，对区县住房保障事务机构进行提格，进一步明确街道（乡镇）专门机构设置和后期管理职责。同时，近期发布的公租房后期管理暂行办法，要求公租房产权单位在公租房小区设置任赁管理服务站，按不少于2人、每增加300户增配1人的标准配备房管员。预计下一步，随着管理任务的加重，各地将进一步整合住房保障机构人员力量，健全后期管理工作机构和人员。
3.一套标准程序
建议建立保障房退出标准及管理执法程序，对于因住房、收入、资产的变化，需退出保障房的家庭，建立合理的退出标准，鼓励和引导家庭主动选择退出保障房。对于违规而拒不改正的家庭，建立发现、调查、取证、处理、移交司法渠道等一套程序，有序开展查处工作。研究对公租房产权运营单位日常管理、使用监管的监督考评标准。北京等一些城市规定可以采取政府购买服务方式委托物业公司开展保障房小区日常监管的，应明确委托合同、委托服务标准、委托费用、考核标准责任等内容。
4.一个系统平台
目前包括北京在内，全国多地在保障房资格审核时，已实现住房保障信息系统与民政、公安、社保、公积金、工商等部门的信息共享，下一步应继续加大信息系统建设力度，统筹考虑，从家庭、房屋、资金三方面进行系统设计管理，覆盖保障性住房生产、分配及使用全过程，在各类数据间、程序间、区域间形成一套完整的信息系统管理体系，对内提高各机构、各级管理部门的协作和工作效率，对外提升为市民服务的水平。
5.一套机制措施
包括日常监管机制，监管机构开展日常巡查、入户调查、租金催缴等工作的规范化操作方法；动态复核机制，研究不同对象家庭、企业人才和外省市务工人员的资格动态监管制度；违规限制机制，对于违规出租等家庭，研究采取暂停房屋网签、再购房、产权登记等限制措施，研究纳入人民银行等个人信用管理体系；违规处理机制，综合运用行政、经济、司法等手段，实现强制退出；宣传引导机制，政府部门、产权运营单位、物业企业、社会媒体、居民群众等多方努力，开展对保障家庭的提醒告知，为合规、有序、文明使用保障房屋营造良好社会氛围等。在这方面，各地的任务还任重而道远。
王春敏/责任编辑