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4月17日国务院发布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》至今已一月有余,被冠以“史上最严厉”称号的房产新政“国十条”威力初显:一线城市成交量环比大幅下降,部分楼盘价格下跌,不少开发商新楼盘促销打折,中国楼市弥漫在浓厚的观望氛围之中,在阴晴不定的市场里惹来最受关注的目光。
各方博弈:乱象丛生何时了
2010年北京的春天格外短暂,而北京的楼市却在这个短暂的春天里几经寒暑。自4月17日“国十条”颁布以来,楼市反应剧烈:北京楼市急遽降温。北京中原三级市场研究部抽样统计数据显示:相比4月上半月平均水平,北京市场开始从完全卖方市场转变为买方市场。特别是在“京版12”条政策出台以后,5月上旬,北京商品房现房住宅成交总量仅147套,相比4月上旬的557套下跌了73.6%。上海4月商品住宅共成交144.1万平方米,同比下滑37.68%。4月15日至5月6日,新政出台后广州一手住房网上签约面积27.35万平方米,同比减少63.4%。
楼市的剧变还辐射到股市,从4月15日开始,股市步入下跌通道,5月11日,沪指更是创近一年来新低。数据显示,A股今年表现全球最差。而股市的持续走低,导火索在于地产板块的持续下跌,作为地产主要贷款方的银行股走势也受到直接冲击。有分析认为,楼市调控成为压垮股市的“稻草”。
按往年惯例,每年的5月是中国楼市的销售旺季。而在这个夏季突然而至的5月,中国楼市却遭遇交易冰点。具有深圳楼市“风向标”之称的深圳春季房交会在“五一”小假期中落寞收场;广州楼市均价下跌两成;由外地购房者撑起半边天的厦门楼市,由于出台的房贷新政对非本地居民房贷的收紧,使得厦门楼市“五一”期间楼市交易同比下跌八成华南市场一片萧条。而某中介机构5月10日发布的数据显示,5月3日～5月9日,北京市商品住宅整体成交均价比新政出台之前的一周下跌了近8000元/平方米。
在观望气候逐渐形成,买卖双方进入博弈阶段,2009年赚得盆满钵满的地产开发商,宣称有充足的资金链坚守高房价。而实质上,冷清的市场下暗流涌动。5月5日,恒大地产脱离了“不降价联盟”,全国楼盘闪电降价15%,5月12日,恒大宣布:全国统一85折后,所有楼盘实际再折让5%～10%。原本还对调控泰然处之的开发商们,似乎有点坐不住了。继恒大地产宣布旗下项目打折优惠后,绿地集团董事长张玉良表示,绿地集团开发的多个楼盘将根据各个楼盘所处地域的不同,采取差异化的折扣,部分楼盘的折扣将达9折。如果说交易量的下跌只是说明市场观望气候形成,那么,开发商主动降价则给楼市价格的调整带来了实质性的突破。
在楼市面临变盘、房价松动之际,政府各部委“趁热打铁”:为了确保此次调控政策落实到位,不出现“空调”的尴尬,银监会、住建部、国土部、财政部、税务总局、民政部,职能部门的通知或表态一个接着一个。而关于地方政府对中央政策执行大打折扣的现象,此次中央似乎下定了决心进行监督。5月7日,多家网站转载的住建部副部长齐骥在接受“中国政府网”访谈的直播实录中显示,如果必要的话,住建部将会同有关部门,公布房价过高、上涨过快的城市名单。同时,齐骥也坦言,房价的上涨与一些地方政府部门认识不到位、落实调控政策不力等原因有关。在各部委的督促下,各地方的地产调控措施纷纷出炉。4月30日,北京楼市新政规定,同一家庭只能新购一套商品房;4月28日,上海市规划和国土资源局一口气推出地块共计500公顷土地,旨在满足购房需求;4月26日,青岛市出台楼市14条意见,抑制高房价;深圳楼市细则出炉,暂停三套房贷款。此次调控房价,政府的态度志在必得。
众声喧哗:是拐点还是假摔
面对政府严厉的调控政策,面对媒体对于房价下降的不断渲染,关于楼市拐点的论调风生水起。在“国十条”出台后的三周,5月8日,住建部副部长齐骥称,在一系列调控政策密集出台的情况下,从近期的市场反馈看,一些城市商品住房价格过快上涨的势头得到了初步遏制,社会普遍反应积极。此论一出,“拐点论”的支持者更言之凿凿。
与之前的楼市调控不同,此次楼市新政得到的掌声大过嘘声,虽然业界都认同此次调控为近10年来最严厉的政策,但已在多次调控中得到历练的买方市场对于“拐点”保持冷静的判断。一种普遍的观点认为,新政对市场的冲击主要是心理上的,恐吓的作用大于实质性的作用。后市房地产走势如何,还有待进一步观察。
这并非没有道理,楼市目前的种种表现,也在佐证着这一观点。5月11日,国家统计局公布的最新数据显示,4月份全国70个大中城市房屋售价环比上升1.4%,为年初迄今最大的单月升幅;同比则上升12.8%,升幅比上月扩大1.1个百分点。其中,升幅最大的为海口和三亚,分别为64.3%和58.2%,继而为温州(26.1%)、金华(23.8%)和北京(21.4%)。北京房价,已经是连续10个月涨幅扩大。数字往往是枯燥的,但却最有说服力:楼市坚挺如故。
而沸沸扬扬的恒大地产降价事情,更像是一场炒作。恒大地产降价后,跟进者寥寥无几,楼市陷入僵局。来自国家统计局的统计报告表明,2009年全国商品房销售面积93713万平方米,比上年增长42.1%;当年的商品房销售额比上年增长75.5%,高达43995亿元。充足的资金储备,使得大幅度的降价促销可能性极低。而不少专家指出,在不增加土地供给的情况下,只控制购房需求以及房屋价格无益于解决当前居民住房问题,甚至会出现开发商“假打折”的现象,进而推高房价。而北京最近爆炒的“房价降8000元”更被直指为自欺欺人的笑话。业界提醒,少数不良的开发商会利用购房者急功近利的心态,上演“苦肉计”,比如先抬高房价,再通过打折的方式进行销售。而实际上,打折的仅仅是一些位置不好或户型太大本来就不好卖的房子,继而制造出“挥泪大甩卖”的假象。不规范的地产市场交易秩序,对此起了推波助澜的作用。
从这个角度来看,目前的房价下跌更像是假摔,是试探政府行为底线的短期过度反应。用经济学的基本原理来解释,房价上涨的原因很简单,需求大于供给,或者供给小于需求。虽然随着城镇化的加快、婚龄人口的增加和收入的提高,房价上涨成为必然,但不能解释房价在短期内的暴涨。因此,房价还得涨,但如这样脱缰的野马般的疯涨,必须停止。此次调控对于不合理需求的精准打击,旨在稳定供求关系,供求稳则房价稳,房价稳则市场稳。因此,抓好调控政策的贯彻落实,就有望打破“越调越涨”的怪圈,实现房地产市场的理性循环和长期稳定发展。
各方博弈:乱象丛生何时了
2010年北京的春天格外短暂,而北京的楼市却在这个短暂的春天里几经寒暑。自4月17日“国十条”颁布以来,楼市反应剧烈:北京楼市急遽降温。北京中原三级市场研究部抽样统计数据显示:相比4月上半月平均水平,北京市场开始从完全卖方市场转变为买方市场。特别是在“京版12”条政策出台以后,5月上旬,北京商品房现房住宅成交总量仅147套,相比4月上旬的557套下跌了73.6%。上海4月商品住宅共成交144.1万平方米,同比下滑37.68%。4月15日至5月6日,新政出台后广州一手住房网上签约面积27.35万平方米,同比减少63.4%。
楼市的剧变还辐射到股市,从4月15日开始,股市步入下跌通道,5月11日,沪指更是创近一年来新低。数据显示,A股今年表现全球最差。而股市的持续走低,导火索在于地产板块的持续下跌,作为地产主要贷款方的银行股走势也受到直接冲击。有分析认为,楼市调控成为压垮股市的“稻草”。
按往年惯例,每年的5月是中国楼市的销售旺季。而在这个夏季突然而至的5月,中国楼市却遭遇交易冰点。具有深圳楼市“风向标”之称的深圳春季房交会在“五一”小假期中落寞收场;广州楼市均价下跌两成;由外地购房者撑起半边天的厦门楼市,由于出台的房贷新政对非本地居民房贷的收紧,使得厦门楼市“五一”期间楼市交易同比下跌八成华南市场一片萧条。而某中介机构5月10日发布的数据显示,5月3日～5月9日,北京市商品住宅整体成交均价比新政出台之前的一周下跌了近8000元/平方米。
在观望气候逐渐形成,买卖双方进入博弈阶段,2009年赚得盆满钵满的地产开发商,宣称有充足的资金链坚守高房价。而实质上,冷清的市场下暗流涌动。5月5日,恒大地产脱离了“不降价联盟”,全国楼盘闪电降价15%,5月12日,恒大宣布:全国统一85折后,所有楼盘实际再折让5%～10%。原本还对调控泰然处之的开发商们,似乎有点坐不住了。继恒大地产宣布旗下项目打折优惠后,绿地集团董事长张玉良表示,绿地集团开发的多个楼盘将根据各个楼盘所处地域的不同,采取差异化的折扣,部分楼盘的折扣将达9折。如果说交易量的下跌只是说明市场观望气候形成,那么,开发商主动降价则给楼市价格的调整带来了实质性的突破。
在楼市面临变盘、房价松动之际,政府各部委“趁热打铁”:为了确保此次调控政策落实到位,不出现“空调”的尴尬,银监会、住建部、国土部、财政部、税务总局、民政部,职能部门的通知或表态一个接着一个。而关于地方政府对中央政策执行大打折扣的现象,此次中央似乎下定了决心进行监督。5月7日,多家网站转载的住建部副部长齐骥在接受“中国政府网”访谈的直播实录中显示,如果必要的话,住建部将会同有关部门,公布房价过高、上涨过快的城市名单。同时,齐骥也坦言,房价的上涨与一些地方政府部门认识不到位、落实调控政策不力等原因有关。在各部委的督促下,各地方的地产调控措施纷纷出炉。4月30日,北京楼市新政规定,同一家庭只能新购一套商品房;4月28日,上海市规划和国土资源局一口气推出地块共计500公顷土地,旨在满足购房需求;4月26日,青岛市出台楼市14条意见,抑制高房价;深圳楼市细则出炉,暂停三套房贷款。此次调控房价,政府的态度志在必得。
众声喧哗:是拐点还是假摔
面对政府严厉的调控政策,面对媒体对于房价下降的不断渲染,关于楼市拐点的论调风生水起。在“国十条”出台后的三周,5月8日,住建部副部长齐骥称,在一系列调控政策密集出台的情况下,从近期的市场反馈看,一些城市商品住房价格过快上涨的势头得到了初步遏制,社会普遍反应积极。此论一出,“拐点论”的支持者更言之凿凿。
与之前的楼市调控不同,此次楼市新政得到的掌声大过嘘声,虽然业界都认同此次调控为近10年来最严厉的政策,但已在多次调控中得到历练的买方市场对于“拐点”保持冷静的判断。一种普遍的观点认为,新政对市场的冲击主要是心理上的,恐吓的作用大于实质性的作用。后市房地产走势如何,还有待进一步观察。
这并非没有道理,楼市目前的种种表现,也在佐证着这一观点。5月11日,国家统计局公布的最新数据显示,4月份全国70个大中城市房屋售价环比上升1.4%,为年初迄今最大的单月升幅;同比则上升12.8%,升幅比上月扩大1.1个百分点。其中,升幅最大的为海口和三亚,分别为64.3%和58.2%,继而为温州(26.1%)、金华(23.8%)和北京(21.4%)。北京房价,已经是连续10个月涨幅扩大。数字往往是枯燥的,但却最有说服力:楼市坚挺如故。
而沸沸扬扬的恒大地产降价事情,更像是一场炒作。恒大地产降价后,跟进者寥寥无几,楼市陷入僵局。来自国家统计局的统计报告表明,2009年全国商品房销售面积93713万平方米,比上年增长42.1%;当年的商品房销售额比上年增长75.5%,高达43995亿元。充足的资金储备,使得大幅度的降价促销可能性极低。而不少专家指出,在不增加土地供给的情况下,只控制购房需求以及房屋价格无益于解决当前居民住房问题,甚至会出现开发商“假打折”的现象,进而推高房价。而北京最近爆炒的“房价降8000元”更被直指为自欺欺人的笑话。业界提醒,少数不良的开发商会利用购房者急功近利的心态,上演“苦肉计”,比如先抬高房价,再通过打折的方式进行销售。而实际上,打折的仅仅是一些位置不好或户型太大本来就不好卖的房子,继而制造出“挥泪大甩卖”的假象。不规范的地产市场交易秩序,对此起了推波助澜的作用。
从这个角度来看,目前的房价下跌更像是假摔,是试探政府行为底线的短期过度反应。用经济学的基本原理来解释,房价上涨的原因很简单,需求大于供给,或者供给小于需求。虽然随着城镇化的加快、婚龄人口的增加和收入的提高,房价上涨成为必然,但不能解释房价在短期内的暴涨。因此,房价还得涨,但如这样脱缰的野马般的疯涨,必须停止。此次调控对于不合理需求的精准打击,旨在稳定供求关系,供求稳则房价稳,房价稳则市场稳。因此,抓好调控政策的贯彻落实,就有望打破“越调越涨”的怪圈,实现房地产市场的理性循环和长期稳定发展。