论文部分内容阅读
[摘要]住房问题关系国计民生，既是经济问题，更是影响社会稳定的重要民生问题。房价过高、上涨过快，加大了居民通过市场解决住房问题的难度，增加了金融风险，不利于经济社会协调发展。调控房价是和谐社会构建的需要，也是国民经济持续协调发展的需要。
[关键词]调控房价；势在必行；大博弈；分析
[中图分类]F293.35 [文献标识码]A [文章编号]1005-6432(2010)35-0011-02
1 前言
2010年的4月17日，中央出台了房地产业的“国十条”，即《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，各重点城市也出台了相应的措施，如浙江的浙政发[2010]23号《浙江省人民政府关于坚决遏制部分城市房价过快上涨促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》即浙18条，北京的《关于贯彻国办发[2010]4号文件精神促进本市房地产市场平稳健康发展的实施意见》(以下简称《实施意见》)的“京11条”。就看这些细则意见，都有相当大的力度，且初见成效，据2010年5月20日财经腾讯网资料显示“本周在全国重点监测的35个大中城市中，14个城市成交面积环比下跌，其中杭州跌幅最大，达61.23％。10个重点监测的城市成交面积环比半数上涨，半数下跌。从总体看。成交都处于仅3个月的低位”。就目前我国的房地产市场问题来看，笔者的看法如下。
2 房地产业的高价房对我国经济增长的贡献出现了负效应
房地产业对经济增长的贡献一直备受当政者及经济学者的青睐，是“香饽饽”，因为，房地产是一种特殊商品，既可作为投资品，又可作为消费品，作为消费品时，还会增值，所以投资者喜欢。当政者喜欢的主要方面之一是房地产业对其他产业具有带动作用，在国家经济链中处于中间环节，具有很强的关联作用，通过前向效应带动建材业、冶金业、机械制造业、金融业等产业的发展；通过后向效应带动装修业、家电业、金融保险业、仪表业等相关产业的发展。房地产业的兴旺繁荣能够有力的带动十几个产业的兴旺繁荣，此外，房地产业的发展不仅仅增加本行业的就业和税收，还能带动相关产业扩大就业和增加税收，促进国民经济的发展。房地产业有如此多的好处，为什么成了少数人欢喜多数人忧的众矢之的呢?显然中间哪个环节出错了，哪个环节有病了。所以国家要出台政策进行调控。既然房地产业在经济建设中有如此重要的地位，就这一点，有时我们会怀疑政府的调控力度调控措施的可实施性，为领导层的决策捏把汗，为中国的经济发展前景担忧。
3 和谐社会的构建迫切需要调控楼市
时下，老百姓都认为我国已经进入了通货膨胀时期，4月份以前，人们口袋里有点钱的，都想投资房产，以免人民币贬值，等房价增值，减少物价上涨带来的损失。而真想买房子结婚和想改善住房条件的，为高价房子犯愁，对高价房进行了声讨。“耕者有其田，住房者有其屋”最基本的民生条件也实现不了，会影响到社会和谐。前段时间多起残杀幼儿的暴力事件，人们不经意的就会和高价房联系起来，说是高价房导致社会不稳定，导致了极少数人的暴力情绪。
4 经济建设的持续发展需要调控楼市
第一，由于房地产这种商品的特殊性，既保值又增值还可以消费，再有土地资源的有限性，人们对它的期望值特高，在理财理念中独受青睐，这种商品形成了两大需求，投资需求和刚性需求，在这两种需求的支持下，为流动资金的投机炒作创造了信心和条件，形成了一个泡沫房地产的局面，进而严重的伤害了刚性需求者的利益。
第二，国际上对于人民币汇率的问题呼声越来越高，欧美国家纷纷要求人民币进行适当的升值。有着对人民币升值的预期，据专家测算估计，2002年全年的国际热钱流入不低于300亿美元，2003年在300亿美元以上。2004年，我国外汇储备中约有1000亿美元据称是“热钱”。2005年外汇储备增加额2090亿美元中热钱流入占22％，即约460亿美元。2006年据中国人民银行公布的数据显示，我国一季度新增加外汇储备562亿美元。其中除去贸易顺差和FDI(外商直接投资)带来的376亿美元外，尚有186亿美元，约33.2％的新增外汇储备来源属于统计模糊。这部分就是通常所谓的“境外热钱”，这部分资金有强烈的资产增值和变现冲动。国际热钱流入我国境内后，主要形成了以下两个分流：一是迅速进入股市、债市，通过抬高股价等方法，在证券市场上大赚一把。二是迅速进入楼市，在抬高楼价后迅速脱手。国际热钱纷纷涌入，前期曾为房地产的资金紧缺解了围，到目前回过头一看，热钱为房地产业带来了很大的隐患。再一个就是系在读硕士研究生，研究方向：国际金融。让我国的刚性需求子民为他们的暴利买了单。前个时期，有一种看法认为房价还要涨，因为这种商品的特殊性，而另一种看法则认为短暂“利好”会加大房市的泡沫破灭，近年来长三角房价飞涨已经湮没了购房者的真实需求，而真实需求才是最终拉动中国房地产最终走向理性繁荣的决定因素。就当前的调控政策，看各大城市的房产成交量，为房价走向理性拉开了序幕。但人们没有看到出现下跌，大部分原因在于地产商不愿降价回笼资金，同时也抱有房价终将逆势上扬的投机心理。在日本和中国台湾货币升值过程中，房地产业经历了三阶段：第一个阶段，是货币升值后投机力量抬高房价；第二个阶段，货币升值成为强弩之末，经济形势逐渐减速，资金开始外流；第三个阶段，泡沫开始破灭，货币由升值变为贬值，开始漫长的调整。从宏观角度看，调控楼市势在必行。
第三，楼市调控对我国经济的影响，受益的是刚性需求的老百姓。也是民生的需求，符合和谐社会的要求，作为经济学者，会计算这个调控对国家经济建设的协调持续发展有什么益处。不是说房地产业能带动十几个行业的经济发展吗?不是有那么大的社会贡献率吗?为什么还要进行调控?笔者认为，国家是进行了_一场大的博弈。
(1)取得了民心，为“人民服务”做到了实处。
(2)控制了投资需求，打击了投击，控制了房地产的开发速度，保住了有限的土地资源，少留建筑垃圾给子孙后代。
(3)房地产业的前向效应者之一是银行，由于房地产开发资金70％由银行提供，在价格回归理性的过程中，有相当部分开发商会打算把降价风险转移给金融业。金融业如果不违规操作，房产估价机构精确估价，影响不会很大。对两套以上的首付率和利率的特别规定，一方面是调控住房合理与否的需求；另一方面也保护了金融业资产保值，降低金融业的放贷风险，避免卖房套现转高价房给金融业。
(4)国民曾一度说政府是卖地政府，房产业是政府“宠”出来的。认为地方政府的财政资金来源有很大一部分是土地拍卖来的。认为调控房地产业要从源头抓起，不能卖高价地，进而影响了地方政府的财政收入。就龙泉市目前房市，商品房的价格是小产权价格的2.5倍，小产权房的环境比不上商品房的环境以及小区建设等物业管理条件，除去这些，还是能估计房地产业的利润空间。总之通过计算是不是卖地政府仁者见仁，智者见智。笔者认为，政府该收取的钱还是要收的，不能牺牲国有资源使用权作代价，让政府消化降价。
5 结论
目前的房地产业对于领导来说像是个烫手的山芋，要把握好度，以免一管就紧、一紧就死、一死就松、一松就乱。调控措施也要逐渐完善又相对稳定。其实房地产业永远是个“香饽饽”，永远是关系到民生大计的行业，所以国家的政策引导，调控不应该是一时的，只有越来越完善、越来越科学，让房地产业在国民经济建设中发挥理性的拉动贡献作用。
[关键词]调控房价；势在必行；大博弈；分析
[中图分类]F293.35 [文献标识码]A [文章编号]1005-6432(2010)35-0011-02
1 前言
2010年的4月17日，中央出台了房地产业的“国十条”，即《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，各重点城市也出台了相应的措施，如浙江的浙政发[2010]23号《浙江省人民政府关于坚决遏制部分城市房价过快上涨促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》即浙18条，北京的《关于贯彻国办发[2010]4号文件精神促进本市房地产市场平稳健康发展的实施意见》(以下简称《实施意见》)的“京11条”。就看这些细则意见，都有相当大的力度，且初见成效，据2010年5月20日财经腾讯网资料显示“本周在全国重点监测的35个大中城市中，14个城市成交面积环比下跌，其中杭州跌幅最大，达61.23％。10个重点监测的城市成交面积环比半数上涨，半数下跌。从总体看。成交都处于仅3个月的低位”。就目前我国的房地产市场问题来看，笔者的看法如下。
2 房地产业的高价房对我国经济增长的贡献出现了负效应
房地产业对经济增长的贡献一直备受当政者及经济学者的青睐，是“香饽饽”，因为，房地产是一种特殊商品，既可作为投资品，又可作为消费品，作为消费品时，还会增值，所以投资者喜欢。当政者喜欢的主要方面之一是房地产业对其他产业具有带动作用，在国家经济链中处于中间环节，具有很强的关联作用，通过前向效应带动建材业、冶金业、机械制造业、金融业等产业的发展；通过后向效应带动装修业、家电业、金融保险业、仪表业等相关产业的发展。房地产业的兴旺繁荣能够有力的带动十几个产业的兴旺繁荣，此外，房地产业的发展不仅仅增加本行业的就业和税收，还能带动相关产业扩大就业和增加税收，促进国民经济的发展。房地产业有如此多的好处，为什么成了少数人欢喜多数人忧的众矢之的呢?显然中间哪个环节出错了，哪个环节有病了。所以国家要出台政策进行调控。既然房地产业在经济建设中有如此重要的地位，就这一点，有时我们会怀疑政府的调控力度调控措施的可实施性，为领导层的决策捏把汗，为中国的经济发展前景担忧。
3 和谐社会的构建迫切需要调控楼市
时下，老百姓都认为我国已经进入了通货膨胀时期，4月份以前，人们口袋里有点钱的，都想投资房产，以免人民币贬值，等房价增值，减少物价上涨带来的损失。而真想买房子结婚和想改善住房条件的，为高价房子犯愁，对高价房进行了声讨。“耕者有其田，住房者有其屋”最基本的民生条件也实现不了，会影响到社会和谐。前段时间多起残杀幼儿的暴力事件，人们不经意的就会和高价房联系起来，说是高价房导致社会不稳定，导致了极少数人的暴力情绪。
4 经济建设的持续发展需要调控楼市
第一，由于房地产这种商品的特殊性，既保值又增值还可以消费，再有土地资源的有限性，人们对它的期望值特高，在理财理念中独受青睐，这种商品形成了两大需求，投资需求和刚性需求，在这两种需求的支持下，为流动资金的投机炒作创造了信心和条件，形成了一个泡沫房地产的局面，进而严重的伤害了刚性需求者的利益。
第二，国际上对于人民币汇率的问题呼声越来越高，欧美国家纷纷要求人民币进行适当的升值。有着对人民币升值的预期，据专家测算估计，2002年全年的国际热钱流入不低于300亿美元，2003年在300亿美元以上。2004年，我国外汇储备中约有1000亿美元据称是“热钱”。2005年外汇储备增加额2090亿美元中热钱流入占22％，即约460亿美元。2006年据中国人民银行公布的数据显示，我国一季度新增加外汇储备562亿美元。其中除去贸易顺差和FDI(外商直接投资)带来的376亿美元外，尚有186亿美元，约33.2％的新增外汇储备来源属于统计模糊。这部分就是通常所谓的“境外热钱”，这部分资金有强烈的资产增值和变现冲动。国际热钱流入我国境内后，主要形成了以下两个分流：一是迅速进入股市、债市，通过抬高股价等方法，在证券市场上大赚一把。二是迅速进入楼市，在抬高楼价后迅速脱手。国际热钱纷纷涌入，前期曾为房地产的资金紧缺解了围，到目前回过头一看，热钱为房地产业带来了很大的隐患。再一个就是系在读硕士研究生，研究方向：国际金融。让我国的刚性需求子民为他们的暴利买了单。前个时期，有一种看法认为房价还要涨，因为这种商品的特殊性，而另一种看法则认为短暂“利好”会加大房市的泡沫破灭，近年来长三角房价飞涨已经湮没了购房者的真实需求，而真实需求才是最终拉动中国房地产最终走向理性繁荣的决定因素。就当前的调控政策，看各大城市的房产成交量，为房价走向理性拉开了序幕。但人们没有看到出现下跌，大部分原因在于地产商不愿降价回笼资金，同时也抱有房价终将逆势上扬的投机心理。在日本和中国台湾货币升值过程中，房地产业经历了三阶段：第一个阶段，是货币升值后投机力量抬高房价；第二个阶段，货币升值成为强弩之末，经济形势逐渐减速，资金开始外流；第三个阶段，泡沫开始破灭，货币由升值变为贬值，开始漫长的调整。从宏观角度看，调控楼市势在必行。
第三，楼市调控对我国经济的影响，受益的是刚性需求的老百姓。也是民生的需求，符合和谐社会的要求，作为经济学者，会计算这个调控对国家经济建设的协调持续发展有什么益处。不是说房地产业能带动十几个行业的经济发展吗?不是有那么大的社会贡献率吗?为什么还要进行调控?笔者认为，国家是进行了_一场大的博弈。
(1)取得了民心，为“人民服务”做到了实处。
(2)控制了投资需求，打击了投击，控制了房地产的开发速度，保住了有限的土地资源，少留建筑垃圾给子孙后代。
(3)房地产业的前向效应者之一是银行，由于房地产开发资金70％由银行提供，在价格回归理性的过程中，有相当部分开发商会打算把降价风险转移给金融业。金融业如果不违规操作，房产估价机构精确估价，影响不会很大。对两套以上的首付率和利率的特别规定，一方面是调控住房合理与否的需求；另一方面也保护了金融业资产保值，降低金融业的放贷风险，避免卖房套现转高价房给金融业。
(4)国民曾一度说政府是卖地政府，房产业是政府“宠”出来的。认为地方政府的财政资金来源有很大一部分是土地拍卖来的。认为调控房地产业要从源头抓起，不能卖高价地，进而影响了地方政府的财政收入。就龙泉市目前房市，商品房的价格是小产权价格的2.5倍，小产权房的环境比不上商品房的环境以及小区建设等物业管理条件，除去这些，还是能估计房地产业的利润空间。总之通过计算是不是卖地政府仁者见仁，智者见智。笔者认为，政府该收取的钱还是要收的，不能牺牲国有资源使用权作代价，让政府消化降价。
5 结论
目前的房地产业对于领导来说像是个烫手的山芋，要把握好度，以免一管就紧、一紧就死、一死就松、一松就乱。调控措施也要逐渐完善又相对稳定。其实房地产业永远是个“香饽饽”，永远是关系到民生大计的行业，所以国家的政策引导，调控不应该是一时的，只有越来越完善、越来越科学，让房地产业在国民经济建设中发挥理性的拉动贡献作用。