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摘 要：华都小区是潍坊市企业自建房产领域内重要的房地产开发项目建设项目之一。本文研究目标在于综合运用项目评估各种理论，密切结合该工程项目的总体情况，从项目市场风险、资本风险以及管理风险三个方面对开发经营主要风险及对策分析得出全面、科学、合理的可行性结论。
关键字：开发经营 主要风险 对策
一、市场风险与对策
1.风险
项目的住宅小区定位为中等档次，它所面对的目标顾客是潍坊联通员工和一小部分中等收入阶层投资者，他们要求的小区不仅仅满足最基本的居住需求，而是具有较高居住主题，体现对人的关怀和尊重的现代居住社区。这就给项目公司带来两个方面的要求，一方面，在项目设计中，如何精雕、细刻，使得未来开发的产品能符合这些目标顾客的要求；另一方面，如何在广大的市场与顾客面前展现出本物业与众不同的魅力和优势。
2.对策
任何产品的供给与需求都应该保持相对的平衡，否则会受到市场的惩罚[1]。房地产市场亦是如此。从产品定位方面考虑，与华都小区同一区位、同一档次的物业供给量较多，竞争对手就相对较多，这是不好的一面。另一方面，从潍坊市居民的住房消费意向看，有相当大的潜在居民，即与华都小区同一档次物业的需求量较大，这是好的一面。因此，本项目须在同档、差异、变化中体现个性以谋求市场。并随着地区发展、各项设施的兴建，将大大促进项目所在地区周边环境的改善，促使目标顾客量的增加，密切注意目标顾客群的变化，跟踪调查，做出应变。
二、项目的资本风险与对策
1.资本风险
房地产市场的利率变化风险对房地产市场的影响很大，可能给投资者带来的损失[2]。当利率上升时，房地产开发商和经营者的资金成本会增加，消费者的购买欲望随之降低。因此，整个房地产市场将形成一方面生产成本增加，另一方面市场需求降低。这无疑会给投资者经营者带来损失。项目的筹资计划中，绝大部分资金是通过销售收入来实现，即上期销售收入用于下一期项目投资，如果这一计划不能实现，整个项目将比较困难；反之，如果超额完成计划，将促使整个项目顺利完成。
2.对策
鉴于上述原因，首期项目建设过程中，小区配套设施建设最好同步进行，让购房者对本项目有足够的信心。同时，在首期项目的预售中，可适当加大营销费用的比重，以发动销售宣传的强力攻势。
三、企业管理风险与对策
1.管理风险
企业风险包括经营不善、销售不力、管理水平低下等方面。因此，项目公司对本项目的目标市场选择、产品定位选择，资金筹措选择、开发方式选择、营销方式选择等方面的决策能否有足够的理解并达成共识，且在具体实施的各个环节中能否准确到位就显得十分重要。
2.对策
对比项目的成本与收入的敏感性分析情况，项目的成本因素更为敏感，因此，在项目的开发经营中，要认真做好项目的成本控制工作，同时也要加强销售的宣传力度及相关工作。以确保预期目标的实现。
对比项目的成本与收入的敏感性分析情况，项目的成本因素更为敏感，因此，在项目的开发经营中，要认真做好项目的成本控制工作，同时也要加强销售的宣传力度及相关工作，以确保预期目标的实现。城中村改造项目中存在的各种风险应极为注意，解决的成功与否直接决定项目的进程。
参考文献：
[1] Fillmore W,Galaty.etal.Modern real estate practice.Dearborn Real Estate Education,2002
[2] King,David.Project management made simple,Englewood Cliffs.NJ:Yourdon Press ComputingSeries,199
关键字：开发经营 主要风险 对策
一、市场风险与对策
1.风险
项目的住宅小区定位为中等档次，它所面对的目标顾客是潍坊联通员工和一小部分中等收入阶层投资者，他们要求的小区不仅仅满足最基本的居住需求，而是具有较高居住主题，体现对人的关怀和尊重的现代居住社区。这就给项目公司带来两个方面的要求，一方面，在项目设计中，如何精雕、细刻，使得未来开发的产品能符合这些目标顾客的要求；另一方面，如何在广大的市场与顾客面前展现出本物业与众不同的魅力和优势。
2.对策
任何产品的供给与需求都应该保持相对的平衡，否则会受到市场的惩罚[1]。房地产市场亦是如此。从产品定位方面考虑，与华都小区同一区位、同一档次的物业供给量较多，竞争对手就相对较多，这是不好的一面。另一方面，从潍坊市居民的住房消费意向看，有相当大的潜在居民，即与华都小区同一档次物业的需求量较大，这是好的一面。因此，本项目须在同档、差异、变化中体现个性以谋求市场。并随着地区发展、各项设施的兴建，将大大促进项目所在地区周边环境的改善，促使目标顾客量的增加，密切注意目标顾客群的变化，跟踪调查，做出应变。
二、项目的资本风险与对策
1.资本风险
房地产市场的利率变化风险对房地产市场的影响很大，可能给投资者带来的损失[2]。当利率上升时，房地产开发商和经营者的资金成本会增加，消费者的购买欲望随之降低。因此，整个房地产市场将形成一方面生产成本增加，另一方面市场需求降低。这无疑会给投资者经营者带来损失。项目的筹资计划中，绝大部分资金是通过销售收入来实现，即上期销售收入用于下一期项目投资，如果这一计划不能实现，整个项目将比较困难；反之，如果超额完成计划，将促使整个项目顺利完成。
2.对策
鉴于上述原因，首期项目建设过程中，小区配套设施建设最好同步进行，让购房者对本项目有足够的信心。同时，在首期项目的预售中，可适当加大营销费用的比重，以发动销售宣传的强力攻势。
三、企业管理风险与对策
1.管理风险
企业风险包括经营不善、销售不力、管理水平低下等方面。因此，项目公司对本项目的目标市场选择、产品定位选择，资金筹措选择、开发方式选择、营销方式选择等方面的决策能否有足够的理解并达成共识，且在具体实施的各个环节中能否准确到位就显得十分重要。
2.对策
对比项目的成本与收入的敏感性分析情况，项目的成本因素更为敏感，因此，在项目的开发经营中，要认真做好项目的成本控制工作，同时也要加强销售的宣传力度及相关工作。以确保预期目标的实现。
对比项目的成本与收入的敏感性分析情况，项目的成本因素更为敏感，因此，在项目的开发经营中，要认真做好项目的成本控制工作，同时也要加强销售的宣传力度及相关工作，以确保预期目标的实现。城中村改造项目中存在的各种风险应极为注意，解决的成功与否直接决定项目的进程。
参考文献：
[1] Fillmore W,Galaty.etal.Modern real estate practice.Dearborn Real Estate Education,2002
[2] King,David.Project management made simple,Englewood Cliffs.NJ:Yourdon Press ComputingSeries,199