论文部分内容阅读
最近地产圈异常躁动，官方设立的“三条红线”令一众房企风声鹤唳。
8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，会议上，明确了重点房地产企业资金监测和融资管理规则，也就是此前业内多次传闻的“三条红线”。8月28日，银行限制开发商融资的“三条红线”正式出台，将于2021年1月1日起全行业全面推行。
房地产监管升级的背后，是行业逻辑悄然生变。这预示着，房企的融资闸门正逐渐收窄，借助高杠杆囤地模式快速扩张的时代正走向终结，中国房地产业开始步入“区间管理”时代。
冲击与考验
随着近年来房住不炒的理念深入人心，这几年房企融资一直在收紧。
2016年是“地王”频现之年。可自那以后，房地产新增贷款规模被一再压制，即将降至十年来最低点。2020年上半年，房地产开发贷款只增加了2.99万亿元，只占到上半年新增人民币贷款12.09万亿元的24.73%，较去年同比下降了6.85%。
某种程度上而言，这次再度对房地产融资升级管理，只能算是一个靴子落地的结果。
什么是“三条红线”？其具体标准为：剔除预收款后的资产负债率大于70%;净负债率大于100%;现金短债比小于1倍。
根据“三道红线”触线情况不同，试点房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四档，实施差异化债务规模管理。以有息负债规模为融资管理操作目标，分档设定为有息负债规模增速阈值，每降低一档，上限增加5%。如果三道红线全部命中，开发商的有息负债就不能再增加;踩中两条，有息负债规模年增速不得超过 5%;踩中一条，增速不得超过 10%;一条未中，不得超过 15%。
三道红线、四档风险级别、5%的阶梯，被监管层总结成了“345”规则。简而言之，房企越是缺钱，越是不被允许肆意融资，超过这三条红线的，都会对融资形成限制。
这无疑是对房地产开发行业融资模式的颠覆。即便强化资金安全已经成为部分房企未雨绸缪的必修课，但政策的从紧力度，俨然超过预期。并且从各方面来看，这并非短期行为，而是常态化手段。其直接影响是，土地市场将会有所降温。
于是，当媒体曝出“三条红线”传闻时，不少房企已经有所行动，选择“融资”先行。8月20日下午，上海城投控股大厦13.7亿元ABS获上交所受理;新城控股10.14亿元ABS项目状态更新为“已反馈”;杭州滨江房产集团发行6亿元债券;荣盛控股预发行上限10亿元超短期融资券;中国中铁拟发行30亿元中期票据。
影响与意图
中国房地产快速增长的十多年里，房子之所以好賣，房价之所以高企，涉及了趋势、风口、周期等多方面因素，但最功不可没的，还有金融杠杆。
作为一个资金密集型行业，通过高负债来实现高增长，甚至“弯道超车”，已逐步成为房地产业发展的路径依赖。即便也有因高负债拖垮房企资金链的个案，但在过去的实践中，这一模式仍屡试不爽。
曾经，“三条红线”之一的“剔除预收款后的资产负债率大于70%”，一直被视为房地产业的负债率红线。在市场处于上升周期、行业快速扩张的阶段，突破这一红线的情况比比皆是。放眼全中国，超过一半的房企都感到隐忧，包括大家所熟知的头部房企里，融创、恒大、富力、绿地等房企，都很可能触碰到“三道红线”，归为红色档，融资规模将被严重受限。这预示着，接下来的四个月，绝大多数开发商的融资规模都可能被限制在了增长5%以内。
根据“三道红线”触线情况不同，试点房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四档，实施差异化债务规模管理。
这显然远远不够。因为一到年末，房企的债券融资偿还将迎来年内最高峰，境内外融资债券到期规模约为5588亿元，同比增长了58%。短时间内的阵痛期也不可避免。在明年1月1日前，利用窗口期备好“过冬粮草”显得尤为关键。
那么正如前述分析，融资近年来一直在收紧，缘何这次加足马力？
实际上，房地产作为周期之母，泡沫的堰塞湖依然高悬，金融监管部门苦其高负债久矣。
今年4月24日，央行公布2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查报告，该报告对全国30个省市进行调查，结果显示：平均每户家庭都拥有1.5套住房，居民负债75.9%来自房贷。
这一问题也引发了高层的持续关注。8月中旬，银保监会主席郭树清在《求是》杂志撰文表示，房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”。在2019年的陆家嘴金融论坛上，郭树清更是直言不讳：必须正视一些地方房地产金融化的问题。历史证明，凡是过度依赖房地产发展经济的国家和地区，最终都要付出沉重代价。
因此，相比房地产对经济的短期拉动效用，监管层更在意的是泡沫风险，这直接关联到中国经济的未来。一个简单的逻辑在于，当大部分资金都涌入楼市，自然会抑制其它行业的发展，而这样的局面，显然不是高层愿意看到的。
因此，着急去杠杆背后，是为了防范房企融资危机，抵御金融系统风险。毕竟，房地产具有挤压效应，如若降低房地产业规模，既能腾出资源发展其他领域，引导房地产业向制造业、服务业方向转变，又能间接实现平抑地价、房价的初衷，何乐而不为呢？
三个阶段
纵观历史，我国房地产调控迈入第十个年头，历经了三个阶段。
2011-2013年是第一阶段，为调控启动期，大批炒房客离场。此时，国家采用限购、限贷、网签三手组合拳，以购买资格限制交易量，同时增加首付比例减少银行风险，将“囤货垄断”的炒家清出场外。