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数量巨大的存货，吞噬着日渐枯竭的现金流；如果成交量始终无法回暖，资金链断裂的嘎嘣之声，也许将不绝于耳。成交量能否快速回升?考验的是一线开发商壮士断腕的决断能力、快速出击的营销能力；当价格策略成为共识的时候，大规模的降价或许将无法避免。
回望2008年，彼时一众开发商犹心存侥幸，捂盘观望，导致存货严重积压，埋下了今日分崩离析的种子；当“我只需要比你跑得快”成为生存哲学，惨烈必将成为上半年楼市竞争的主题词。
这是一种颇具宿命色彩的因果论。《庄子》有云：“寓言十九，借外论之”“以天下之沉浊，不可与庄语，以卮言为曼衍，以重言为真，以寓言为广。”对目前房地产业的纷纷乱象，廓清迷雾，尤其需要一点“借外论之”的智慧。本文试图从4个寓言故事出发，重新梳理“土地——资金——销售”这个生命链条上的层层关节，全景呈现当下地产界的困境，并对未来做出逻辑理性上的预测。
寓言1
要命的蜜糖“房里有蜜流出来，许多苍蝇便飞去饱餐起来。蜂蜜太甜美了，它们舍不得走。然而，就在这时它们的脚被蜜粘住，再也飞不起来了。它们后悔不已，嗡嗡乱叫：‘我们真不幸，因贪图一时的享受而丧了命。’”
“土地多了不一定赚钱，老婆多了不一定幸福。”地产圈思想家冯仑的这句名言，仿佛是提前给很多开发商下的诊断书。对于备受煎熬的诸多“大地主”掌门人来说，面对“蜜糖”变“毒药”的现实，心里想必五味杂陈。
还是以中新地产作为标本，种种迹象表明，2006～2007年间大量圈地，是中新地产目前陷入资金困顿的主要原因。截至目前，中新地产在12个城市有16个大型发展项目，土地储备约为1480万平方米。2007年8月，中新集团宣布5城6盘同开。随后当年10月9日，中新集团发布公告称，已通过股权收购的方式投入31亿元巨资入主珠海淇州岛影视城。该项目建筑面积约221.6万平方米。这些项目大都是土地高潮时中新地产高价获取的。非官方统计显示，一向低调示人的中新地产，土地储备却位列内地前十名。
如同寓言里的蜜糖一样，这些土地，曾经被认为是地产公司最核心的竞争力。即便是国际资本，也曾经更为青睐那些土地储备丰厚的上市公司。
然而，急转而下的销售形势，让“地主”们深陷土地“蜜糖”。戴德梁行的报告显示：1998-2008年的10年间，全国范围内用于房地产开发的土地购置面积达到31.3亿平方米，而截至2008年年底全国土地开发量则仅为19.4亿平方米，占购置总量的62％，仍有近40％的土地(约12亿平方米)滞压于开发商手中。
寓言2
枯竭的“蛋”“有个寡妇养了一只母鸡，母鸡每天下一个蛋。她以为多给鸡喂些大麦，就会每天下两个蛋。于是，她就每天这样喂，结果母鸡长得越来越肥，一个蛋也不下了。”
这个寓言清晰地描述了楼市成交量的“蛋”是如何逐渐消失的。高涨的房价助长了虚幻的自信，更绑架了相当数目的中产阶层。
仅仅是一年前，2008年初，正是房地产业一个高峰期的末端，在此前，保利、富力等快速发展的上市房企正在享受着年度增长翻番的快感，被称为行业老大的万科的销售额刚刚在2007年突破500亿元大关。因此在2008年初，保利240亿、富力240亿、碧桂园320亿、雅居乐150亿、金地150亿这样的销售目标才呼啸而出，外界流传万科在2008年初的销售目标甚至达到800亿元。
然而，时隔一年，当初的豪言壮语已经被实际的业绩击得粉粹。统计显示，在已经公布业绩预告的40家地产公司中，共有9家预降、8家预亏，18家预增、4家扭亏，业绩增长超过七成的共11家。但这些地产公司中，2007年年底预收账款占当年营业收入比例在50％以上的有10家。显然，目前多数地产公司预增主要是对2007年销售业绩的体现，而2008年的销售情况普遍不太乐观，绝大多数地产公司业绩增速逐季放缓，从而对2009年的业绩形成考验。从两大龙头上市公司——万科A和金地集团的情况来看，万科2008年全年公司累计销售面积557万平米，销售金额478.7亿元，同比分别减少9.2％和8.6％，这与年初制定的销售目标相比，仅实现了68％；此外，金地2008年实现销售面积109.94万平米，较上年仅增长1.65％；销售金额114.03亿元，仅实现年初销售目标的63％。
正如潘石屹所说，楼市恢复信心最重要的标志不是价格，而是成交量。如果成交量锐减，说明没有需求，也说明房价供需双方没有达成一致。在他看来，2009年中国的房地产和北京房地产市场仍会比较低迷。北京的住宅价格，在五环之外，受保障房大量积压、房地产商资金链条紧张等因素的影响，下降的压力很大。
寓言3
“跑得快”游戏闪亮登场“两个人在森林里，遇到了一只大老虎。A就赶紧从背后取下一双更轻便的运动鞋换上，B急死了，骂道：‘你干吗呢，再换鞋也跑不过老虎啊!’A说：‘我只要跑得比你快就好了。’”
忙着换跑鞋，已经是当下北京楼市主流开发商的标准动作。
巨大的土地库存和资产贬值压力，引发楼市“价格战”再次升级。继万科今年再举降价旗后，一场由珠江、保利、沿海等一线房地产开发商发起的价格战，在北京悄然打响。“跑得比你快”，成为很多一线开发商心照不宣的战略思路。
世茂、富力、万科、金地等龙头企业都在年报中宣布，2009年的销售额要有较大的提高。这些行业领头羊的表态，显示出今年市场的供应量将大大高于去年。显然，今年房企不再指望通过提高楼盘售价来增加销售业绩，而是通过提高销售量实现销售目标。而从2008年不同项目价格调整的实际效果来看，一步降到位，才是最有效提高销售量的办法。
还有一个深层次的原因：“跑得比你快”，不仅意味着抢占有限的客户资源，更意味着迅速回款，并低价购地扩张——相对于房价来说，土地价格跌幅更大。更便宜的土地，可以开发价格更便宜的产品，这些产品将对“跑得慢”的项目构成夹击姿态，房地产市场的洗牌必将由此展开。
寓言4
减肥运动与时间的灵药“饥饿的狐狸四处寻食，他看见树上的洞穴里有牧人遗留的面包和肉，就立即钻进去吃。肚子吃得胀鼓鼓的，他费了九牛二虎之力，却怎么也钻不出来，便在树洞里唉声叹气。另一只狐狸恰巧经过那里，听到他的呻吟，便过去问他原因。当他听明白缘由后，便对他说道：‘你就老老实实呆在里边吧，等到恢复你钻进去的样子时，就很容易出来了。’”
对这个寓言的解读，至少有两个角度：第一，过度的扩张或许将使你陷入困境，走出困境的唯一办法是“减肥”；第二，有时候，走出困境就是一个时间问题，你需要的只是耐心。
从第一个角度来看，“减肥”运动已经悄然在一线开发商中展开。与往年年初，房地产开发商满怀壮志地宣布企业一年的销售目标不同，今年的房地产开发商都显得特别低调和谨慎。除了富力等少数几个开发商公布了具体的金额外，其余的开发商都表示“暂时没定”，或者还不能对外公开。甚至，万科更为直接地表态，“万科不会对2009年的销售目标预测，只能跟着市场走，不会给自己设定一个套”。
从第二个角度来看，不断增加的库存量、紧绷的资金链和滚动中的项目开发进度仍然像滚雪球一样增长，各大地产企业内在的增长要求仍然存在。戴德梁行发布的报告显示，目前全国十大城市积压的新建商品住宅库存量约3800多万平方米，按现有成交速度计，预计需要大约10至12个月的时间才能基本消化。分析师认为，由于开工调整滞后于销售，上半年地产行业库存将不断累积，此后库存累积风险有望逐步释放。
如果能够保证在这个风险释放的过程中不死于资金链断裂，则存活可期，这是萧条时期地产企业的生存底线。
编辑：何乐
回望2008年，彼时一众开发商犹心存侥幸，捂盘观望，导致存货严重积压，埋下了今日分崩离析的种子；当“我只需要比你跑得快”成为生存哲学，惨烈必将成为上半年楼市竞争的主题词。
这是一种颇具宿命色彩的因果论。《庄子》有云：“寓言十九，借外论之”“以天下之沉浊，不可与庄语，以卮言为曼衍，以重言为真，以寓言为广。”对目前房地产业的纷纷乱象，廓清迷雾，尤其需要一点“借外论之”的智慧。本文试图从4个寓言故事出发，重新梳理“土地——资金——销售”这个生命链条上的层层关节，全景呈现当下地产界的困境，并对未来做出逻辑理性上的预测。
寓言1
要命的蜜糖“房里有蜜流出来，许多苍蝇便飞去饱餐起来。蜂蜜太甜美了，它们舍不得走。然而，就在这时它们的脚被蜜粘住，再也飞不起来了。它们后悔不已，嗡嗡乱叫：‘我们真不幸，因贪图一时的享受而丧了命。’”
“土地多了不一定赚钱，老婆多了不一定幸福。”地产圈思想家冯仑的这句名言，仿佛是提前给很多开发商下的诊断书。对于备受煎熬的诸多“大地主”掌门人来说，面对“蜜糖”变“毒药”的现实，心里想必五味杂陈。
还是以中新地产作为标本，种种迹象表明，2006～2007年间大量圈地，是中新地产目前陷入资金困顿的主要原因。截至目前，中新地产在12个城市有16个大型发展项目，土地储备约为1480万平方米。2007年8月，中新集团宣布5城6盘同开。随后当年10月9日，中新集团发布公告称，已通过股权收购的方式投入31亿元巨资入主珠海淇州岛影视城。该项目建筑面积约221.6万平方米。这些项目大都是土地高潮时中新地产高价获取的。非官方统计显示，一向低调示人的中新地产，土地储备却位列内地前十名。
如同寓言里的蜜糖一样，这些土地，曾经被认为是地产公司最核心的竞争力。即便是国际资本，也曾经更为青睐那些土地储备丰厚的上市公司。
然而，急转而下的销售形势，让“地主”们深陷土地“蜜糖”。戴德梁行的报告显示：1998-2008年的10年间，全国范围内用于房地产开发的土地购置面积达到31.3亿平方米，而截至2008年年底全国土地开发量则仅为19.4亿平方米，占购置总量的62％，仍有近40％的土地(约12亿平方米)滞压于开发商手中。
寓言2
枯竭的“蛋”“有个寡妇养了一只母鸡，母鸡每天下一个蛋。她以为多给鸡喂些大麦，就会每天下两个蛋。于是，她就每天这样喂，结果母鸡长得越来越肥，一个蛋也不下了。”
这个寓言清晰地描述了楼市成交量的“蛋”是如何逐渐消失的。高涨的房价助长了虚幻的自信，更绑架了相当数目的中产阶层。
仅仅是一年前，2008年初，正是房地产业一个高峰期的末端，在此前，保利、富力等快速发展的上市房企正在享受着年度增长翻番的快感，被称为行业老大的万科的销售额刚刚在2007年突破500亿元大关。因此在2008年初，保利240亿、富力240亿、碧桂园320亿、雅居乐150亿、金地150亿这样的销售目标才呼啸而出，外界流传万科在2008年初的销售目标甚至达到800亿元。
然而，时隔一年，当初的豪言壮语已经被实际的业绩击得粉粹。统计显示，在已经公布业绩预告的40家地产公司中，共有9家预降、8家预亏，18家预增、4家扭亏，业绩增长超过七成的共11家。但这些地产公司中，2007年年底预收账款占当年营业收入比例在50％以上的有10家。显然，目前多数地产公司预增主要是对2007年销售业绩的体现，而2008年的销售情况普遍不太乐观，绝大多数地产公司业绩增速逐季放缓，从而对2009年的业绩形成考验。从两大龙头上市公司——万科A和金地集团的情况来看，万科2008年全年公司累计销售面积557万平米，销售金额478.7亿元，同比分别减少9.2％和8.6％，这与年初制定的销售目标相比，仅实现了68％；此外，金地2008年实现销售面积109.94万平米，较上年仅增长1.65％；销售金额114.03亿元，仅实现年初销售目标的63％。
正如潘石屹所说，楼市恢复信心最重要的标志不是价格，而是成交量。如果成交量锐减，说明没有需求，也说明房价供需双方没有达成一致。在他看来，2009年中国的房地产和北京房地产市场仍会比较低迷。北京的住宅价格，在五环之外，受保障房大量积压、房地产商资金链条紧张等因素的影响，下降的压力很大。
寓言3
“跑得快”游戏闪亮登场“两个人在森林里，遇到了一只大老虎。A就赶紧从背后取下一双更轻便的运动鞋换上，B急死了，骂道：‘你干吗呢，再换鞋也跑不过老虎啊!’A说：‘我只要跑得比你快就好了。’”
忙着换跑鞋，已经是当下北京楼市主流开发商的标准动作。
巨大的土地库存和资产贬值压力，引发楼市“价格战”再次升级。继万科今年再举降价旗后，一场由珠江、保利、沿海等一线房地产开发商发起的价格战，在北京悄然打响。“跑得比你快”，成为很多一线开发商心照不宣的战略思路。
世茂、富力、万科、金地等龙头企业都在年报中宣布，2009年的销售额要有较大的提高。这些行业领头羊的表态，显示出今年市场的供应量将大大高于去年。显然，今年房企不再指望通过提高楼盘售价来增加销售业绩，而是通过提高销售量实现销售目标。而从2008年不同项目价格调整的实际效果来看，一步降到位，才是最有效提高销售量的办法。
还有一个深层次的原因：“跑得比你快”，不仅意味着抢占有限的客户资源，更意味着迅速回款，并低价购地扩张——相对于房价来说，土地价格跌幅更大。更便宜的土地，可以开发价格更便宜的产品，这些产品将对“跑得慢”的项目构成夹击姿态，房地产市场的洗牌必将由此展开。
寓言4
减肥运动与时间的灵药“饥饿的狐狸四处寻食，他看见树上的洞穴里有牧人遗留的面包和肉，就立即钻进去吃。肚子吃得胀鼓鼓的，他费了九牛二虎之力，却怎么也钻不出来，便在树洞里唉声叹气。另一只狐狸恰巧经过那里，听到他的呻吟，便过去问他原因。当他听明白缘由后，便对他说道：‘你就老老实实呆在里边吧，等到恢复你钻进去的样子时，就很容易出来了。’”
对这个寓言的解读，至少有两个角度：第一，过度的扩张或许将使你陷入困境，走出困境的唯一办法是“减肥”；第二，有时候，走出困境就是一个时间问题，你需要的只是耐心。
从第一个角度来看，“减肥”运动已经悄然在一线开发商中展开。与往年年初，房地产开发商满怀壮志地宣布企业一年的销售目标不同，今年的房地产开发商都显得特别低调和谨慎。除了富力等少数几个开发商公布了具体的金额外，其余的开发商都表示“暂时没定”，或者还不能对外公开。甚至，万科更为直接地表态，“万科不会对2009年的销售目标预测，只能跟着市场走，不会给自己设定一个套”。
从第二个角度来看，不断增加的库存量、紧绷的资金链和滚动中的项目开发进度仍然像滚雪球一样增长，各大地产企业内在的增长要求仍然存在。戴德梁行发布的报告显示，目前全国十大城市积压的新建商品住宅库存量约3800多万平方米，按现有成交速度计，预计需要大约10至12个月的时间才能基本消化。分析师认为，由于开工调整滞后于销售，上半年地产行业库存将不断累积，此后库存累积风险有望逐步释放。
如果能够保证在这个风险释放的过程中不死于资金链断裂，则存活可期，这是萧条时期地产企业的生存底线。
编辑：何乐