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[摘 要]随着我国基础设施建设的不断增多，在未来较长时间的投资项目必然会在城市功能改造这一基础设施建设方面进行汇集，新型基础设施建设模式也将迎来较快的发展。基于此，文章首先对新形势下片区开发项目的背景和概念进行阐述，之后对新形势下片区开发项目的运作模式进行分析，并提出新形势下片区开发项目的运作思路以及发展建议，希望对我国片区开发项目的发展提供一定参考。
[关键词]新形势;片区开发;项目运作;思路分析
中图分类号：G221 文献标识码：A 文章編号：1674-1722（2021）18-0004-03
我国基础设施建设的不断发展，使得传统基础建设措施已经无法满足现阶段我国建设市场的需求，而片区开发项目则是新型基础设施建设中探索出的一条发展道路，片区开发项目必然成为未来我国基础设施建设项目投资的重要方向。因此，相关人员应加大在片区开发项目运作模式方面的创新力度，以此满足当下基础设施建设投资市场的供求需要。
一、新形势下片区开发项目的背景和概念
片区开发项目是涵盖目标土地内各种基础设施建设项目的综合项目种类，其主要包含旧城改造、特色小镇、产业园、新城区以及开发区建设等项目，可以极大程度地推动目标区域的基础设施建设发展。为了更快地提高目标区域城镇化发展水平，当地地方政府应积极拓展片区开发项目，积极引导社会资本参与到片区开发项目的建设中，探索新型的片区开发项目运营模式，以此满足市场的需求。
片区开发项目主要是针对当地规模较大且相对成片的区域进行整体的投资开发工作，此项工作中不仅包含对目标区域的整地战略定位进行策划，还包括对目标区域的城乡规划进行统一编制、目标土地进行一级开发、基础设施建设工作、公共服务设施建设工作、土地出让、引入产业发展以及对片区开发项目的运营管理等工作[1]。
二、新形势下片区开发项目的运作模式分析
（一）PPP运作模式
片区开发项目的运作模式大体分为两种类型：传统运作模式以及创新运作模式。传统运作模式又根据当地政府对片区开发项目的不同操控程度分为：政府完全操控运作模式、政企分离且相对市场化的运作模式以及完全市场化的运作模式，这三种子运作模式共同组成了片区开发项目的传统运作模式。而片区开发项目的创新运作模式的种类更多，以下简单介绍几种常见的创新运作模式。
PPP模式是片区开发项目创新运作模式的一种，其主要运行模式为政府和企业通过契约进行捆绑运营式合作，二者共享片区开发项目收益，项目的收入来源主要为基础设施建设的服务费以及产业发展的服务费。PPP模式大多用于运营性和公共性的综合类开发项目，但在片区开发项目目标土地出让收入不能作为项目运营补贴后，在片区开发项目中实施此种模式的难度较大。
（二）ABO结合区域开发的运作模式
ABO结合区域开发的运作模式中的片区开发项目的开发主体为政府授权的企业，由这类企业进行社会资本方的招募，并且得到政府授权的企业作为政府方的出资代表和社会资本方合资建立片区开发项目公司，并由项目公司负责片区开发项目的具体融资、建设以及运营等工作，政府相关部门通过对片区开发项目进行投资补助等方式，向片区开发项目企业支付授权运营服务费，以此对片区开发项目建设成本以及投资收益进行对冲。
（三）片区债券结合土地收益补偿的运作模式
片区开发项目目标区域政府可以通过发行土地储备专项债券或者其他形式债券的方式，以此募集片区开发项目的启动资金，并由土地储备中心和住建单位对目标土地附带的基础设施建设项目进行公开联合招标，由中标的社会资本方组建项目公司进行目标土地的二级开发建设。
（四）政府专项债结合EPC等形式的运作模式
通过政府专项债结合权益性基金、配套贷款、片区开发、二级开发以及EPC形成的运作模式。此种模式中地方政府的专项资金用于目标土地的一级整理，并委托合资企业对片区项目进行综合开发。并且，目标区域地方政府还可以和社会资本方合资成立房地产开发公司，以此获得片区开发项目配套土地的二级开发权，社会资本方通过EPC的方式进行片区开发项目工程的总承包[2]。
三、新形势下片区开发项目的运作思路和建议
（一）片区开发项目使用土地符合相关规定
由于我国土地方面的政策十分复杂，并且会由于不同土地的开发性质存在差异，导致片区开发项目获取目标土地的方式呈现多元化的情况，所以片区开发项目可以顺利获取目标土地并开展立项操作的必然前提便是符合国家相关政策以及地区发展的相关规划。片区开发项目只有对地区发展规划进行深入研究，加强对国家相关政策的解读，符合这些条件，才能有效避免项目实施过程中的政策风险。对于片区开发项目获取目标土地的合规性特点，相关人员应在以下几个方面进行注意。
第一，片区开发项目的土地收储部门只是形式上对土地具有收储以及开发的职能，而社会资本只能作为项目的承接主体，并以此身份参与对目标土地的整理服务，国有企业可以通过合资公司的身份，通过招商、拍卖以及挂售的方式获得片区开发项目内经营性建设用地的使用权限，但需要注意的是，在企业获得土地使用权之间不能将片区开发项目土地用于融资。
第二，在开展片区开发项目时，相关人员还应重点关注片区开发项目的土地储备资金，是否已经被纳入了政府性基金的预算管理工作中。
第三，由于片区开发项目一般会包含较大体量的目标土地整理工作，而片区开发项目的前期开发属于政府的基础设施类建设工作的范畴，政府相关部门应正常对目标土地区域内生活的群众支付拆迁补偿费用，不能让片区开发项目企业代为支付此项费用。若是政府相关部门不进行拆迁补偿费用的支付，则政府相关部门便存在变相举债的问题。 第四，片区开发项目企业应对征地拆迁成本增加的风险进行全方位的考虑，并基于风险因素建议片区开发项目实施的主体企业根据目标土地的征用拆迁难易程度以及片区开发项目建设进度计划，分批次地进行目标土地的征用拆迁以及土地整理工作。
第五，国有企业应和目标土地的地方政府相关部门进行沟通，确保合作片区开发项目中的年度土地供应计划在当地政府现年土地供应计划中的优先等级，且在片区开发项目实施阶段，政府相关部门需要保证片区开发项目内可以进行出让的经营性建设用地，能在拟定建设周期内完成相关出让操作。
第六，片区开发项目企业需要结合目标区域的土地价格进行出让价格的估算，以此保障片区开发项目区域未来的土地出让收入在扣除掉政府相关部门计提等工作的费用后，可以将整个片区开发项目的建设成本进行覆盖，同时还应保障片区开发项目企业的合理收益[3]。
（二）片区开发项目完善前期规划和准备工作
在片区开发项目项目的前期规划中，由于片区开发项目包含的项目范围较大，容易出现地方性财政资金不足的情况，而目标区域政府相关部门又由于受到区域发展工作产生的影响，非常容易造成片区开发项目前期论证的深度不足，片区开发项目核心和规模在界定方面存在模糊不清、政府相关部门授权的主体不明确以及片区开发项目产业导入方向不清晰等问题。因此，对于片区开发项目来说，片区开发项目的前期规划以及准备工作也是十分重要的，国有企业在片区开发项目前期规划和准备工作时，应从以下几个方面的准备工作进行重视。
第一，国有企业需要对目标地区当地政府的财政承受能力进行预先评估工作，保障当地政府相关部门可以将片区开发项目中政府应承担的支出责任根据国家相关法律法规纳入到政府的预算管理工作中，防止当地政府出现隐性债务的情况。并且在片区开发项目开展前，片区开发项目企业还应对目标土地的价格情况进行整体的评估，并分析目标土地未来长期的价格走势趋势。
第二，片区开发项目企业还应建立一支集规划行业、设计行业、咨询行业、运营行业、建设行业、金融行业、土地行业、地产行业以及产业行业等多个行业专业人员组成的专业化团队，并与片区开发项目的咨询机构以及规划设计单位组成战略联盟，建立起联盟内关于片区开发项目的企业数据库，从而提前介入到片区开发项目的前期规划设计工作中。片区开发项目企业建立的专业化团队还应对片区开发项目开发后的市场定位进行准确把握，并针对片区开发项目市场定位情况进行当地市场的深化调研，根据目标区域市场特点以及片区开发项目特点，再结合国有企业统筹等文件依据，进行片区开发项目可行程度的科学论证，并根据论证的结构选择最优化的片区开发项目模式，以此最大化目标土地开发价值，并对当地政府相关部门确定的核心条件进行引导，协助当地政府相关部门进行片区开发项目的规划和审批等一系列工作。
第三，片区开发项目企业还应制定完整的片区项目开发计划，将片区项目开发阶段的各个时间节点进行明确，保障土地可以一级开发先行，片区开发项目建设进度和政府供地节奏以及资金回收的时间节点可以相互匹配。
第四，片区开发项目企业需要和法律事务所进行紧密的合作，为片区开发项目目标土地的获取、片区项目的开发、片区开发项目产业的招商、片区开发项目资源的导入以及片区开发项目的退出等环节提供必要的法律保障。
第五，片区开发项目企业还应对各种片区项目的运营模式进行深层次的了解，因为一家企业发掘和创造的各种利润来源渠道都离不开企业自身的经营，因此，片区开发项目企业应在片区开发项目开展初期，便开始对片区开发项目的运营管理方案进行思考，选择符合片区开发项目内容的运营管理方法，而常见的运营管理方法为以下三种：企业自主运营、企业和其他部门机构联合运营以及企业委托第三方部门机构代为运营。
第六，片区开发项目企业应提前对片区开发项目退出方案进行谋划，并制定完善的退出风险应对措施，降低自身退出片区开发项目时出现退出风险的概率。
第七，片区开发项目企业还应探索怎样吸引财务投资人（战略合作伙伴）入股自身的片区开发项目，以和战略合作伙伴共同运营片区开发项目的形式，降低企业进行片区项目开发时出现的现金流压力。
第八，片区开发项目企业需要对市场群体的需求进行深入研究，以此确保企业可以在片区开发项目前期便能对片区开发产业项目的行业方向和准入标准进行精准的把握，以便在片区开发项目实施阶段就可以进行针对性的产业项目的合理布局，避免出现和区域规划结果存在差异性的情况。
第九，片区开发项目企业需要和会计事务所探究并解决片区开发项目的问题，以免出现企业由于对片区开发项目的投资，造成企业自身资产负债率的情况。与此同时，企业还应积极和税务事务所进行对接，加强片区开发项目的税收筹划，并与当地政府相关部门进行协商，争取落实片区开发项目税费减免的相关政策[4]。
（三）片区开发项目资金的筹措
项目的开发建设资金来源应为当地政府直接进行投资开发的项目，由政府既有资金、专项债务以及土地开发增加的财政收入等列入政府财政预算支出的资金项目。但在财政收入较少、自有资金不足且发债难度较大的地方政府，便只能选择和社会资本方共同进行片区开发项目建设资金的筹措。资金的筹措应从以下几个方面进行。
第一，目标区域当地政府可以采取发行片区专项债，通过出让片区开发项目地块以及收取合作保证金的形式进行目标土地一级整理所需资金的筹措。第二，当地政府可以设立专项开发资金池，并出台相应的资金封闭政策以及资金封闭运行机制的正式文件，确保片区开发项目各年度的资金收益可以纳入财政资金池中，通过市财政部门收集整理后，将片区开发项目配套土地的出让净收益专项用于片区开发项目以及配套土地的开发工作，并争取政府出台政府提留减免配套土地出让收益的相关政策。第三，当地政府应将片区开发项目内的优质存量项目的转让经营权获得收益作为片区开发项目前期的启动资金。第四，国有企业通过权益性融资的方式入股，将土地二级开发和资金回收工作挂钩。第五，国有企业对存量资产进行积极的盘活，以此提升企业自身的资金回流效率，以企业存量换取增量。第六，片区开发项目企业应和具有相关政策的银行进行洽谈，将项目的融资条件进行落实，并确定容缺审批条款。第七，片区开发项目企业应和各类金融机构进行深入的合作，拓宽自身的融资渠道和途径，提高企业的融资能力。
（四）片区开发项目收益的来源
片区开发项目和传统的工程项目以及常规PPP项目进行比较，片区开发项目的盈利模式更为复杂且层次较多。对于国企而言，片区开发项目的收益主要来自于片区开发项目本身增值的那部分，即政府对片区开发项目的补助、片区开发项目增值服务产生的利润、金融服务产生的利润、地产开发产生的利润、合资公司产生的利润、片区开发项目基础设施建设产生的利润、片区招商产生的服务利润以及片区运营产生的收益等。一级和二级开发项目的主要收益来源为土地出让产生的收益、物业销售产生的收益、住宅建筑产生的收益以及招商奖励等;而特色小镇项目的主要收益来源为政策性资金的补助、基础设施建设产生的收益、项目运营产生的收益以及地产方面产生的收益等;文旅地产项目的主要收益来源除了上述几种外，还包括品牌增长产生的盈利以及客源共享产生的盈利等[5]。
四、结语
综上所述，尽管片区开发项目具有规模较大、运行难度较高且资金回流时间较长等特点，但只要投资的国有企業可以全面把控片区开发项目的各项影响因素，通过专业的运作模式进行运作，便能使片区项目的土地得到相应的增值，从而形成投资企业的长远收益链。而片区开发项目必然会成为国有企业未来十几年内进行我国城镇化发展的重要项目，也是发展国有企业基础设施建设的重要方向。
参考文献：
[1] 李雷诺.关于片区综合开发项目运作模式及相关问题的探讨经验分析[J].质量与市场，2021（02）：163-164.
[2] 罗琳.关于片区综合开发项目运作模式及相关问题的探讨[J].营销界，2019（51）：138-139.
[3] 范川，王晓东，李彩霞.新形势下片区开发项目运作思路探析[J].中国房地产，2019（25）：47-50.
[4] 徐智涌.片区综合开发PPP项目的实务难点及对策[J].财经界，2019（02）：77-78.
[5] 梁静.关于片区开发类PPP项目实践应用中的思考与建议[J].中国工程咨询，2019（08）：61-65.
[关键词]新形势;片区开发;项目运作;思路分析
中图分类号：G221 文献标识码：A 文章編号：1674-1722（2021）18-0004-03
我国基础设施建设的不断发展，使得传统基础建设措施已经无法满足现阶段我国建设市场的需求，而片区开发项目则是新型基础设施建设中探索出的一条发展道路，片区开发项目必然成为未来我国基础设施建设项目投资的重要方向。因此，相关人员应加大在片区开发项目运作模式方面的创新力度，以此满足当下基础设施建设投资市场的供求需要。
一、新形势下片区开发项目的背景和概念
片区开发项目是涵盖目标土地内各种基础设施建设项目的综合项目种类，其主要包含旧城改造、特色小镇、产业园、新城区以及开发区建设等项目，可以极大程度地推动目标区域的基础设施建设发展。为了更快地提高目标区域城镇化发展水平，当地地方政府应积极拓展片区开发项目，积极引导社会资本参与到片区开发项目的建设中，探索新型的片区开发项目运营模式，以此满足市场的需求。
片区开发项目主要是针对当地规模较大且相对成片的区域进行整体的投资开发工作，此项工作中不仅包含对目标区域的整地战略定位进行策划，还包括对目标区域的城乡规划进行统一编制、目标土地进行一级开发、基础设施建设工作、公共服务设施建设工作、土地出让、引入产业发展以及对片区开发项目的运营管理等工作[1]。
二、新形势下片区开发项目的运作模式分析
（一）PPP运作模式
片区开发项目的运作模式大体分为两种类型：传统运作模式以及创新运作模式。传统运作模式又根据当地政府对片区开发项目的不同操控程度分为：政府完全操控运作模式、政企分离且相对市场化的运作模式以及完全市场化的运作模式，这三种子运作模式共同组成了片区开发项目的传统运作模式。而片区开发项目的创新运作模式的种类更多，以下简单介绍几种常见的创新运作模式。
PPP模式是片区开发项目创新运作模式的一种，其主要运行模式为政府和企业通过契约进行捆绑运营式合作，二者共享片区开发项目收益，项目的收入来源主要为基础设施建设的服务费以及产业发展的服务费。PPP模式大多用于运营性和公共性的综合类开发项目，但在片区开发项目目标土地出让收入不能作为项目运营补贴后，在片区开发项目中实施此种模式的难度较大。
（二）ABO结合区域开发的运作模式
ABO结合区域开发的运作模式中的片区开发项目的开发主体为政府授权的企业，由这类企业进行社会资本方的招募，并且得到政府授权的企业作为政府方的出资代表和社会资本方合资建立片区开发项目公司，并由项目公司负责片区开发项目的具体融资、建设以及运营等工作，政府相关部门通过对片区开发项目进行投资补助等方式，向片区开发项目企业支付授权运营服务费，以此对片区开发项目建设成本以及投资收益进行对冲。
（三）片区债券结合土地收益补偿的运作模式
片区开发项目目标区域政府可以通过发行土地储备专项债券或者其他形式债券的方式，以此募集片区开发项目的启动资金，并由土地储备中心和住建单位对目标土地附带的基础设施建设项目进行公开联合招标，由中标的社会资本方组建项目公司进行目标土地的二级开发建设。
（四）政府专项债结合EPC等形式的运作模式
通过政府专项债结合权益性基金、配套贷款、片区开发、二级开发以及EPC形成的运作模式。此种模式中地方政府的专项资金用于目标土地的一级整理，并委托合资企业对片区项目进行综合开发。并且，目标区域地方政府还可以和社会资本方合资成立房地产开发公司，以此获得片区开发项目配套土地的二级开发权，社会资本方通过EPC的方式进行片区开发项目工程的总承包[2]。
三、新形势下片区开发项目的运作思路和建议
（一）片区开发项目使用土地符合相关规定
由于我国土地方面的政策十分复杂，并且会由于不同土地的开发性质存在差异，导致片区开发项目获取目标土地的方式呈现多元化的情况，所以片区开发项目可以顺利获取目标土地并开展立项操作的必然前提便是符合国家相关政策以及地区发展的相关规划。片区开发项目只有对地区发展规划进行深入研究，加强对国家相关政策的解读，符合这些条件，才能有效避免项目实施过程中的政策风险。对于片区开发项目获取目标土地的合规性特点，相关人员应在以下几个方面进行注意。
第一，片区开发项目的土地收储部门只是形式上对土地具有收储以及开发的职能，而社会资本只能作为项目的承接主体，并以此身份参与对目标土地的整理服务，国有企业可以通过合资公司的身份，通过招商、拍卖以及挂售的方式获得片区开发项目内经营性建设用地的使用权限，但需要注意的是，在企业获得土地使用权之间不能将片区开发项目土地用于融资。
第二，在开展片区开发项目时，相关人员还应重点关注片区开发项目的土地储备资金，是否已经被纳入了政府性基金的预算管理工作中。
第三，由于片区开发项目一般会包含较大体量的目标土地整理工作，而片区开发项目的前期开发属于政府的基础设施类建设工作的范畴，政府相关部门应正常对目标土地区域内生活的群众支付拆迁补偿费用，不能让片区开发项目企业代为支付此项费用。若是政府相关部门不进行拆迁补偿费用的支付，则政府相关部门便存在变相举债的问题。 第四，片区开发项目企业应对征地拆迁成本增加的风险进行全方位的考虑，并基于风险因素建议片区开发项目实施的主体企业根据目标土地的征用拆迁难易程度以及片区开发项目建设进度计划，分批次地进行目标土地的征用拆迁以及土地整理工作。
第五，国有企业应和目标土地的地方政府相关部门进行沟通，确保合作片区开发项目中的年度土地供应计划在当地政府现年土地供应计划中的优先等级，且在片区开发项目实施阶段，政府相关部门需要保证片区开发项目内可以进行出让的经营性建设用地，能在拟定建设周期内完成相关出让操作。
第六，片区开发项目企业需要结合目标区域的土地价格进行出让价格的估算，以此保障片区开发项目区域未来的土地出让收入在扣除掉政府相关部门计提等工作的费用后，可以将整个片区开发项目的建设成本进行覆盖，同时还应保障片区开发项目企业的合理收益[3]。
（二）片区开发项目完善前期规划和准备工作
在片区开发项目项目的前期规划中，由于片区开发项目包含的项目范围较大，容易出现地方性财政资金不足的情况，而目标区域政府相关部门又由于受到区域发展工作产生的影响，非常容易造成片区开发项目前期论证的深度不足，片区开发项目核心和规模在界定方面存在模糊不清、政府相关部门授权的主体不明确以及片区开发项目产业导入方向不清晰等问题。因此，对于片区开发项目来说，片区开发项目的前期规划以及准备工作也是十分重要的，国有企业在片区开发项目前期规划和准备工作时，应从以下几个方面的准备工作进行重视。
第一，国有企业需要对目标地区当地政府的财政承受能力进行预先评估工作，保障当地政府相关部门可以将片区开发项目中政府应承担的支出责任根据国家相关法律法规纳入到政府的预算管理工作中，防止当地政府出现隐性债务的情况。并且在片区开发项目开展前，片区开发项目企业还应对目标土地的价格情况进行整体的评估，并分析目标土地未来长期的价格走势趋势。
第二，片区开发项目企业还应建立一支集规划行业、设计行业、咨询行业、运营行业、建设行业、金融行业、土地行业、地产行业以及产业行业等多个行业专业人员组成的专业化团队，并与片区开发项目的咨询机构以及规划设计单位组成战略联盟，建立起联盟内关于片区开发项目的企业数据库，从而提前介入到片区开发项目的前期规划设计工作中。片区开发项目企业建立的专业化团队还应对片区开发项目开发后的市场定位进行准确把握，并针对片区开发项目市场定位情况进行当地市场的深化调研，根据目标区域市场特点以及片区开发项目特点，再结合国有企业统筹等文件依据，进行片区开发项目可行程度的科学论证，并根据论证的结构选择最优化的片区开发项目模式，以此最大化目标土地开发价值，并对当地政府相关部门确定的核心条件进行引导，协助当地政府相关部门进行片区开发项目的规划和审批等一系列工作。
第三，片区开发项目企业还应制定完整的片区项目开发计划，将片区项目开发阶段的各个时间节点进行明确，保障土地可以一级开发先行，片区开发项目建设进度和政府供地节奏以及资金回收的时间节点可以相互匹配。
第四，片区开发项目企业需要和法律事务所进行紧密的合作，为片区开发项目目标土地的获取、片区项目的开发、片区开发项目产业的招商、片区开发项目资源的导入以及片区开发项目的退出等环节提供必要的法律保障。
第五，片区开发项目企业还应对各种片区项目的运营模式进行深层次的了解，因为一家企业发掘和创造的各种利润来源渠道都离不开企业自身的经营，因此，片区开发项目企业应在片区开发项目开展初期，便开始对片区开发项目的运营管理方案进行思考，选择符合片区开发项目内容的运营管理方法，而常见的运营管理方法为以下三种：企业自主运营、企业和其他部门机构联合运营以及企业委托第三方部门机构代为运营。
第六，片区开发项目企业应提前对片区开发项目退出方案进行谋划，并制定完善的退出风险应对措施，降低自身退出片区开发项目时出现退出风险的概率。
第七，片区开发项目企业还应探索怎样吸引财务投资人（战略合作伙伴）入股自身的片区开发项目，以和战略合作伙伴共同运营片区开发项目的形式，降低企业进行片区项目开发时出现的现金流压力。
第八，片区开发项目企业需要对市场群体的需求进行深入研究，以此确保企业可以在片区开发项目前期便能对片区开发产业项目的行业方向和准入标准进行精准的把握，以便在片区开发项目实施阶段就可以进行针对性的产业项目的合理布局，避免出现和区域规划结果存在差异性的情况。
第九，片区开发项目企业需要和会计事务所探究并解决片区开发项目的问题，以免出现企业由于对片区开发项目的投资，造成企业自身资产负债率的情况。与此同时，企业还应积极和税务事务所进行对接，加强片区开发项目的税收筹划，并与当地政府相关部门进行协商，争取落实片区开发项目税费减免的相关政策[4]。
（三）片区开发项目资金的筹措
项目的开发建设资金来源应为当地政府直接进行投资开发的项目，由政府既有资金、专项债务以及土地开发增加的财政收入等列入政府财政预算支出的资金项目。但在财政收入较少、自有资金不足且发债难度较大的地方政府，便只能选择和社会资本方共同进行片区开发项目建设资金的筹措。资金的筹措应从以下几个方面进行。
第一，目标区域当地政府可以采取发行片区专项债，通过出让片区开发项目地块以及收取合作保证金的形式进行目标土地一级整理所需资金的筹措。第二，当地政府可以设立专项开发资金池，并出台相应的资金封闭政策以及资金封闭运行机制的正式文件，确保片区开发项目各年度的资金收益可以纳入财政资金池中，通过市财政部门收集整理后，将片区开发项目配套土地的出让净收益专项用于片区开发项目以及配套土地的开发工作，并争取政府出台政府提留减免配套土地出让收益的相关政策。第三，当地政府应将片区开发项目内的优质存量项目的转让经营权获得收益作为片区开发项目前期的启动资金。第四，国有企业通过权益性融资的方式入股，将土地二级开发和资金回收工作挂钩。第五，国有企业对存量资产进行积极的盘活，以此提升企业自身的资金回流效率，以企业存量换取增量。第六，片区开发项目企业应和具有相关政策的银行进行洽谈，将项目的融资条件进行落实，并确定容缺审批条款。第七，片区开发项目企业应和各类金融机构进行深入的合作，拓宽自身的融资渠道和途径，提高企业的融资能力。
（四）片区开发项目收益的来源
片区开发项目和传统的工程项目以及常规PPP项目进行比较，片区开发项目的盈利模式更为复杂且层次较多。对于国企而言，片区开发项目的收益主要来自于片区开发项目本身增值的那部分，即政府对片区开发项目的补助、片区开发项目增值服务产生的利润、金融服务产生的利润、地产开发产生的利润、合资公司产生的利润、片区开发项目基础设施建设产生的利润、片区招商产生的服务利润以及片区运营产生的收益等。一级和二级开发项目的主要收益来源为土地出让产生的收益、物业销售产生的收益、住宅建筑产生的收益以及招商奖励等;而特色小镇项目的主要收益来源为政策性资金的补助、基础设施建设产生的收益、项目运营产生的收益以及地产方面产生的收益等;文旅地产项目的主要收益来源除了上述几种外，还包括品牌增长产生的盈利以及客源共享产生的盈利等[5]。
四、结语
综上所述，尽管片区开发项目具有规模较大、运行难度较高且资金回流时间较长等特点，但只要投资的国有企業可以全面把控片区开发项目的各项影响因素，通过专业的运作模式进行运作，便能使片区项目的土地得到相应的增值，从而形成投资企业的长远收益链。而片区开发项目必然会成为国有企业未来十几年内进行我国城镇化发展的重要项目，也是发展国有企业基础设施建设的重要方向。
参考文献：
[1] 李雷诺.关于片区综合开发项目运作模式及相关问题的探讨经验分析[J].质量与市场，2021（02）：163-164.
[2] 罗琳.关于片区综合开发项目运作模式及相关问题的探讨[J].营销界，2019（51）：138-139.
[3] 范川，王晓东，李彩霞.新形势下片区开发项目运作思路探析[J].中国房地产，2019（25）：47-50.
[4] 徐智涌.片区综合开发PPP项目的实务难点及对策[J].财经界，2019（02）：77-78.
[5] 梁静.关于片区开发类PPP项目实践应用中的思考与建议[J].中国工程咨询，2019（08）：61-65.