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摘 要：近年来，我国城市房价呈快速不断上涨的趋势，为了阻止房价进一步上涨，北京、上海、深圳、广州、南京等多个一二线城市明确表态，今年将继续执行“限购令”的房产调控政策。住建部也强调热点地市“限购令”将加强。“限购令”给不同城市居民和楼市造成了不一样的影响，这引起了我们深深的思索。
关键词：限购令；投资需求；行政调控手段；短缺商品
文章编号：978-7-5369-4434-3（2011）03-170-02
近来，国务院出台了房地产新政，各地也纷纷出台了贯彻落实中央房地产新政的细则，其中最引人注目的一条就是房产“限购令”，即限定每户家庭新购一套住房（包括二手房），这是针对房地产市场出现囤地、囤房、炒房、获取暴利等投机势力的一剂猛药。
一、房产“限购令”出台的必要性
市场经济条件下能否实行“限购令”这类行政调控手段，答案是肯定的。
第一是因为市场不是万能的，有自发性、盲目性、滞后性的局限性。任何市场，包括房地产市场，有时会失灵，这就需要通过计划控制加以解决。“限购令”是行政调控手段，一定意义上也可称计划机制。我国房地产市场出现地价飙升，房价高涨，投机盛行，宏观调控越调地价房价越高的现象，都是市场失灵的表现，并且十分严重。在这种情况下，作为负责任的政府，完全有理由而且应当运用计划机制进行调控，消除这种不合理的现象。
第二是我国土地资源十分稀缺，土地是有限的不可再生资源。随着经济的发展和人口的增加，对土地的需求会越来越大。由于我国实行土地公有制，决定了土地，包括房地产必须为广大的人民群众的民生服务，而不能为少数开发商和投机势力获取暴利服务。
第三是土地具有保值，增值的特点。即使投资者不增加资本投入，土地也会因周边交通、商业等基础设施和环境的改变而升值。原则上，土地的这种增值应归于社会，归于全体人民。实施“限购令”，即利用计划机制限制开发商和投机势力的投机行为，抑制地价，房价的飙升，从而使土地真正为广大人民群众服务。
二、房产“限购令”所涉及的经济学内容
（一）刚性需求。中国楼市房产，刚性需求的力量很强。住房刚性需求是需求收入弹性较大而价格弹性较小的具有一定购买力的消费性需求。住宅市场的刚性需求可以理解为市场的基本需求，是支撑房产的最重要的力量之一。“即使打仗也需要房子结婚”，刚性需求就是这么硬。如果刚性需求得不到满足，住宅市场就是不稳定、不均衡的市场，房产价格也将不可抑制地持续上涨。因此要平稳楼市价格，刚性需求必须在总体上得到满足。
（二）投资需求。房地产市场，只要叫做市场，就不只是一个生活必需品的市场，而是一个投资性市场。如果房地产市场只能允许满足自住需求，就等于将房地产市场完全变成了一个生活必需品的消费市场，这不符合房地产市场的本来性质。当然，适当的投资需求是合理的也是必要的，而“限购令”是为不合理的投资需求降温。
（三）短缺商品。房产“限购令”发布后，房地产市场表现为房价滞涨、交易量下滑。但是这个观望期是非常短暂的，而且观望的恐怕并不像媒体所报道的那样只是买方：一方面，限购令本身似乎直接限制了需求，可能引起房价下跌，导致买方观望；另一方面，限购令的存在本身就是在释放“房产是短缺商品，供不应求”这样一个信息，导致卖方惜售。科尔内在《短缺经济学》中指出，短缺是指资源、产品、服务的供给不能满足有支付能力的需求所造成的缺乏，他分析了短缺现象之一的横向短缺（指在资源、产品和服务通过买卖方式分配情况下出现的短缺）。“限购令”的背后是横向短缺，造成这种短缺的原因不是单一的，是资源、经济体制、制度体系、社会处理能力等各因素之间相互联系、相互作用的。
（四）行政调控手段。“限购令”的实施，已经说明房产新政已经转向经济与行政调控并行的局面，已经不能完全由“看不见的手”来调控了。在楼市这个特殊的市场中，“看不见的手”和“看得见的手”怎样来配合协调是一个值得探讨的问题。
三、房产“限购令”引发的思索
（一）抑制需求为后市反弹埋下伏笔
“限购令”政策出台，其目的在于通过抑制需求，减少成交量，通过供大于求的市场法则降低房价，为市场供给的后期需求争取时间。但该政策的限购过于严厉，似乎计划性太强，被抑制的需求不能有效化解，只能被暂时积压，政策一旦放开，必然会出现反弹，市场将重现抢购“现象”，从而房价再度走强。此外，供过于求的局面是政策干预下形成，即使后期市场供给大量推出，在现金流充裕的情况下，开发商也不会放过这次“千载难逢”的机会力挺房价不衰。因此，“限购令”出台后，给政府制定和落实持续控制需求及长效配套政策提出了考验。
（二）调控政策必须完善并严格执行
楼市“限购令”虽给市场以重击，但尚有很多不完善之处。如“假离婚”、“结婚登记隐私、混淆、造假以及涉外婚姻”等问题，尚需政府政策进一步细化和落实，出台相应配套措施，否则调控难以达到真正目的，反而限制了正常需求。
首先，运用加息、约束信贷等货币政策，回收过剩的货币，消除通货膨胀对房价的推动。当货币过多时，仅靠遏制购房需求是不够的，必须约束货币供应。目前，国家通过几次加息、提高首付比例等政策，对于约束货币供应是有利的，但最终效果如何，还取决于总体货币供应量的控制，取决于央行能否在发展经济和防范通胀之间把握好平衡。
其次，在遏制非理性购房需求的同时，正视实体经济发展的形势以及百姓不断增长的住房和投资需求对房价的影响，从增加供给方向努力。中国的城市化进程也刚刚起步，未来还将有数亿人口陆续进城，对住房的需求还会持续增加。对于这类合理的居住和投资需求，不应该予以简单的压制，而应进一步扩大土地供给、兴建更多的住房来解决。
另外，还有其他措施可以考虑，例如在土地较为稀缺、房价上涨较快的大城市及其中心区域，放宽对容积率等方面的限制，兴建更多的高层住宅。再如，目前我国外汇管制和海关出入监管较为严格，中国人到海外投资、消费还颇有不便，如果改革外汇和海关管理体制，鼓励国人到海外消费、买房置业，将部分资金流出去，也有助于减少本地房价的上涨压力。
（三）“限购令”何时退出成为难题
“限购令”的出台有一定的突发性，然而“限购令”的大旗树起容易推出难，原因在于市场的复杂性无时不在考验着政府政策的连贯性。可见，“限购令”无疑能在短期内见效，迫使市场成交量下降，加重市场观望气氛，迫使开发商做出降价让步。如果政府是依据房价下调幅度来决定政策调控周期，那么，下调幅度多大？因此，在“限购令”实施期间，政府必须以遏制房价过度上涨和相对稳定房价为调控之目的，并建立长效的配套政策措施，使得“限购调控成果”具备一定的延续性，这是对政府的一个长期考验。
当然，限购令才刚出来不久，很多效果还有待观察，房地产调控仍然任重道远，住房制度的全面调整才刚刚起步。目前的商品房市场，供需严重失衡，这仍是一个根本性问题。所以，“猛药”过后，供需结构如何调整，房地场市场如何调整，是政府将面临的一个长期性问题。
参考文献：
[1]尹伯成主编.西方经济学简明教程[M].上海：世纪出版集团，2008.
[2]亚诺什•科尔内著.高鸿业校.短缺经济学[M].北京：经济科学出版社，1987.
[3]廖志敏.限购令还需配套措施给力[N].法制日报，2011-03-08（10）.
[4]刘旦.限购令对房地产价格的影响分析[J].上海房地，2011，（1）.
[5]王克忠.限购令对市场调控的作用[J].市场纵横，2010，（11）.
关键词：限购令；投资需求；行政调控手段；短缺商品
文章编号：978-7-5369-4434-3（2011）03-170-02
近来，国务院出台了房地产新政，各地也纷纷出台了贯彻落实中央房地产新政的细则，其中最引人注目的一条就是房产“限购令”，即限定每户家庭新购一套住房（包括二手房），这是针对房地产市场出现囤地、囤房、炒房、获取暴利等投机势力的一剂猛药。
一、房产“限购令”出台的必要性
市场经济条件下能否实行“限购令”这类行政调控手段，答案是肯定的。
第一是因为市场不是万能的，有自发性、盲目性、滞后性的局限性。任何市场，包括房地产市场，有时会失灵，这就需要通过计划控制加以解决。“限购令”是行政调控手段，一定意义上也可称计划机制。我国房地产市场出现地价飙升，房价高涨，投机盛行，宏观调控越调地价房价越高的现象，都是市场失灵的表现，并且十分严重。在这种情况下，作为负责任的政府，完全有理由而且应当运用计划机制进行调控，消除这种不合理的现象。
第二是我国土地资源十分稀缺，土地是有限的不可再生资源。随着经济的发展和人口的增加，对土地的需求会越来越大。由于我国实行土地公有制，决定了土地，包括房地产必须为广大的人民群众的民生服务，而不能为少数开发商和投机势力获取暴利服务。
第三是土地具有保值，增值的特点。即使投资者不增加资本投入，土地也会因周边交通、商业等基础设施和环境的改变而升值。原则上，土地的这种增值应归于社会，归于全体人民。实施“限购令”，即利用计划机制限制开发商和投机势力的投机行为，抑制地价，房价的飙升，从而使土地真正为广大人民群众服务。
二、房产“限购令”所涉及的经济学内容
（一）刚性需求。中国楼市房产，刚性需求的力量很强。住房刚性需求是需求收入弹性较大而价格弹性较小的具有一定购买力的消费性需求。住宅市场的刚性需求可以理解为市场的基本需求，是支撑房产的最重要的力量之一。“即使打仗也需要房子结婚”，刚性需求就是这么硬。如果刚性需求得不到满足，住宅市场就是不稳定、不均衡的市场，房产价格也将不可抑制地持续上涨。因此要平稳楼市价格，刚性需求必须在总体上得到满足。
（二）投资需求。房地产市场，只要叫做市场，就不只是一个生活必需品的市场，而是一个投资性市场。如果房地产市场只能允许满足自住需求，就等于将房地产市场完全变成了一个生活必需品的消费市场，这不符合房地产市场的本来性质。当然，适当的投资需求是合理的也是必要的，而“限购令”是为不合理的投资需求降温。
（三）短缺商品。房产“限购令”发布后，房地产市场表现为房价滞涨、交易量下滑。但是这个观望期是非常短暂的，而且观望的恐怕并不像媒体所报道的那样只是买方：一方面，限购令本身似乎直接限制了需求，可能引起房价下跌，导致买方观望；另一方面，限购令的存在本身就是在释放“房产是短缺商品，供不应求”这样一个信息，导致卖方惜售。科尔内在《短缺经济学》中指出，短缺是指资源、产品、服务的供给不能满足有支付能力的需求所造成的缺乏，他分析了短缺现象之一的横向短缺（指在资源、产品和服务通过买卖方式分配情况下出现的短缺）。“限购令”的背后是横向短缺，造成这种短缺的原因不是单一的，是资源、经济体制、制度体系、社会处理能力等各因素之间相互联系、相互作用的。
（四）行政调控手段。“限购令”的实施，已经说明房产新政已经转向经济与行政调控并行的局面，已经不能完全由“看不见的手”来调控了。在楼市这个特殊的市场中，“看不见的手”和“看得见的手”怎样来配合协调是一个值得探讨的问题。
三、房产“限购令”引发的思索
（一）抑制需求为后市反弹埋下伏笔
“限购令”政策出台，其目的在于通过抑制需求，减少成交量，通过供大于求的市场法则降低房价，为市场供给的后期需求争取时间。但该政策的限购过于严厉，似乎计划性太强，被抑制的需求不能有效化解，只能被暂时积压，政策一旦放开，必然会出现反弹，市场将重现抢购“现象”，从而房价再度走强。此外，供过于求的局面是政策干预下形成，即使后期市场供给大量推出，在现金流充裕的情况下，开发商也不会放过这次“千载难逢”的机会力挺房价不衰。因此，“限购令”出台后，给政府制定和落实持续控制需求及长效配套政策提出了考验。
（二）调控政策必须完善并严格执行
楼市“限购令”虽给市场以重击，但尚有很多不完善之处。如“假离婚”、“结婚登记隐私、混淆、造假以及涉外婚姻”等问题，尚需政府政策进一步细化和落实，出台相应配套措施，否则调控难以达到真正目的，反而限制了正常需求。
首先，运用加息、约束信贷等货币政策，回收过剩的货币，消除通货膨胀对房价的推动。当货币过多时，仅靠遏制购房需求是不够的，必须约束货币供应。目前，国家通过几次加息、提高首付比例等政策，对于约束货币供应是有利的，但最终效果如何，还取决于总体货币供应量的控制，取决于央行能否在发展经济和防范通胀之间把握好平衡。
其次，在遏制非理性购房需求的同时，正视实体经济发展的形势以及百姓不断增长的住房和投资需求对房价的影响，从增加供给方向努力。中国的城市化进程也刚刚起步，未来还将有数亿人口陆续进城，对住房的需求还会持续增加。对于这类合理的居住和投资需求，不应该予以简单的压制，而应进一步扩大土地供给、兴建更多的住房来解决。
另外，还有其他措施可以考虑，例如在土地较为稀缺、房价上涨较快的大城市及其中心区域，放宽对容积率等方面的限制，兴建更多的高层住宅。再如，目前我国外汇管制和海关出入监管较为严格，中国人到海外投资、消费还颇有不便，如果改革外汇和海关管理体制，鼓励国人到海外消费、买房置业，将部分资金流出去，也有助于减少本地房价的上涨压力。
（三）“限购令”何时退出成为难题
“限购令”的出台有一定的突发性，然而“限购令”的大旗树起容易推出难，原因在于市场的复杂性无时不在考验着政府政策的连贯性。可见，“限购令”无疑能在短期内见效，迫使市场成交量下降，加重市场观望气氛，迫使开发商做出降价让步。如果政府是依据房价下调幅度来决定政策调控周期，那么，下调幅度多大？因此，在“限购令”实施期间，政府必须以遏制房价过度上涨和相对稳定房价为调控之目的，并建立长效的配套政策措施，使得“限购调控成果”具备一定的延续性，这是对政府的一个长期考验。
当然，限购令才刚出来不久，很多效果还有待观察，房地产调控仍然任重道远，住房制度的全面调整才刚刚起步。目前的商品房市场，供需严重失衡，这仍是一个根本性问题。所以，“猛药”过后，供需结构如何调整，房地场市场如何调整，是政府将面临的一个长期性问题。
参考文献：
[1]尹伯成主编.西方经济学简明教程[M].上海：世纪出版集团，2008.
[2]亚诺什•科尔内著.高鸿业校.短缺经济学[M].北京：经济科学出版社，1987.
[3]廖志敏.限购令还需配套措施给力[N].法制日报，2011-03-08（10）.
[4]刘旦.限购令对房地产价格的影响分析[J].上海房地，2011，（1）.
[5]王克忠.限购令对市场调控的作用[J].市场纵横，2010，（11）.