论文部分内容阅读
【摘 要】 住房问题是关乎民生的大问题，随着住房保障制度的不断完善，共有产权房制度自推行以来，受到全社会广泛关注，共有产权房对解决不符合保障房要求也无力承担商品房的夹心层住房问题有重要意义。但共有产权房也出现“弃选”现象，频频遇冷。本文由弃购现象出发，探讨问题背后原因，提出完善之策。
【关键词】 共有产权房制度 北京市 住房保障
共有产权房制度，自提出便受到广泛关注，政府与个人合资购房，极大程度减轻了刚需群体的购房压力，此制度也避免了自住型商品房的巨大套利空间，有效抑制了投资投机行为，满足更多无房家庭的刚性需求，符合保障性住房初衷。
1 北京市共有产权住房进展情况
共有产权房的前身为自住型商品房，2013年10月北京就提出了自住型商品房的概念，此类住房价格比周边商品住房低30%左右，面向全市符合限购条件的家庭；购买此类住房后五年内不得上市，五年后上市收益的30%上交财政。但自住型商品房推行开来发现，此类住房仍具有较大的投资性，买到即赚到，申请人数过多，使得刚需人群获得住房概率变小。2017年9月30日，《北京市共有产权住房管理暂行办法》正式实施，同日，首个共有产权住房项目朝阳区锦都家园也进行了公开摇号。至此，北京共有产权住房建設标准体系正式建立，自住型商品房被共有产权房替代。共有产权房比自住房有更严格的申购条件及供应、持有和转让限制，有效抑制了投机行为。
截至2018年7月底，已启动网申项目61个，房源48419套，包括已选房项目60个，销售47420套。今后的五年中，北京将完成25万套共有产权房供应，加大对刚需群体的保障力度。
根据已售房屋选房情况来看，虽然项目待售房屋全部售罄，但弃选比例较高。例如中铁碧桂园项目待出售的431套共有产权住房直到第1536号才全部售出，弃选率达72%。绿海家园2328套共有产权房中，面向昌平家庭的1663套房源，在经历8696个家庭选房后，房源仍剩余150套。
2 北京市共有产权房遇冷现象原因分析
2.1产品设计难以满足需求
以绿地家园为例，剩余的150套房屋基本为一居室，房屋建筑面积70平米，公摊20平米，一居室房屋无法满足家庭生活需要。中铁碧桂园项目窗户只有1.4米高，虽然符合《北京市共有产权住房规划设计宜居建设导则（试行）》要求，但是采光不足，加上户型设计利用率不高，造成大面积弃选。此外，共有产权房项目约1/4位于五六环之间，其余均位于六环开外，如翡翠家园虽位于六环内，但该项目所处区域几乎没有公共交通。地理位置偏远也影响了人们的购房意愿。
2.2首付较高，后续付款方式不合理
以中铁碧桂园为例，该项目均价三万五一平米，按首付三成计算，78平米和89平米的户型首付均逼近百万，购房者当天需交付十万元定金。该项目于18年1月11日申购结束，若购房者3月5日前无法取得贷款，则定金不予退还。此外，虽然《办法》中明确规定可以申请组合贷，但实际购房时并不可以使用。高昂的首付及付款方式给刚需一族较大的压力，一定程度影响了选房。
2.3房屋后续无法转化，投资投机失去可能
2017年9月颁布的《北京市共有产权住房管理暂行办法》取消了共有产权住房转化为商品住房的渠道，政府不再出让持有份额，减少了共有产权房的资产属性，失去投资价值。大量申购者对此管理办法不够了解，仍认为共有产权房同自住型商品房一样，可以上市交易获利，盲目申购，最终了解政策后便放弃选房，导致高比例弃选现象发生。
此外，据目前的《北京市共有产权住房管理暂行办法》，共有产权房取得产权证满5年可以转让持有份额，代持机构行使优先购买权的房屋价格，应委托房地产估价机构参照周边市场价格评估确定。代持机构放弃购买的，转让对象应为其他符合共有产权住房购买条件的家庭。而现申购的共有产权住房价格明显低于周边市场价格，如转让只能在共有产权房体系内交易，按市场价格转让，房屋必然转让不出去，符合共有产权房申购条件的居民更愿意申购价格低于市场价格的新楼盘。
3 共有产权房未来发展建议
3.1优化产品设计，加强项目质量监管
各项目应严格按照北京市住建委发布《共有产权政策系列解读之建设品质篇》建设，优化产品设计，加大多居室建设力度，完善相关配套设施，满足刚需人群住房需求，使共有产权住房更具有针对性和适用性。相关监管部门应加强监管力度，降低项目本身的不利因素对选房造成的影响。
3.2改变不合理的付款方式
刚需人群购买力相对较弱，政府应出台贷款优惠政策，贷款期限给予适当放宽，并加大对房地产商监管力度，落实政策，避免购买人因筹款期限短而弃购。
3.3普及相关政策及实施办法
政府应加大保障性住房政策普及，避免群众因政策不了解而盲目申购。在此基础上，应严格执行现有惩罚条例：申请家庭放弃选定住房或选定住房后未签订购房合同，累计两次及以上的，3年内不得再次申购共有产权住房。
4 结语
总而言之，共有产权住房最接近“房子是用来住，而不是用来炒的”目标。相较于以往的保障性住房有较大的获利空间来说，共有产权住房“遇冷”可以理解，只有以种种方法剔除掉抱有投机心理的人群，才可真正将政策落实到刚需人群。但我们应注意到弃购现象下的问题：房屋设计不符合需求、付款方式不合理等，并加以解决，最终达到保障的根本目的。
【参考文献】
[1] 黄程栋.关于北京市共有产权住房“弃选”现象的思考——以“中铁碧桂园项目”为例[J].上海房地.2018-06-20
[2] 宰飞；毛锦伟.最接近“房子是用来住的”，共有产权房为何遇冷[N].解放日报.2018-05-09
[3] 梁笑梅.北京昌平共有产权项目遭冷遇背后[N].中国房地产报.2018-04-09
作者简介：王江博，女，汉族，山西大同人，山西财经大学公共管理学院，本科在读，主要从事房地产开发与管理方向研究。
【关键词】 共有产权房制度 北京市 住房保障
共有产权房制度，自提出便受到广泛关注，政府与个人合资购房，极大程度减轻了刚需群体的购房压力，此制度也避免了自住型商品房的巨大套利空间，有效抑制了投资投机行为，满足更多无房家庭的刚性需求，符合保障性住房初衷。
1 北京市共有产权住房进展情况
共有产权房的前身为自住型商品房，2013年10月北京就提出了自住型商品房的概念，此类住房价格比周边商品住房低30%左右，面向全市符合限购条件的家庭；购买此类住房后五年内不得上市，五年后上市收益的30%上交财政。但自住型商品房推行开来发现，此类住房仍具有较大的投资性，买到即赚到，申请人数过多，使得刚需人群获得住房概率变小。2017年9月30日，《北京市共有产权住房管理暂行办法》正式实施，同日，首个共有产权住房项目朝阳区锦都家园也进行了公开摇号。至此，北京共有产权住房建設标准体系正式建立，自住型商品房被共有产权房替代。共有产权房比自住房有更严格的申购条件及供应、持有和转让限制，有效抑制了投机行为。
截至2018年7月底，已启动网申项目61个，房源48419套，包括已选房项目60个，销售47420套。今后的五年中，北京将完成25万套共有产权房供应，加大对刚需群体的保障力度。
根据已售房屋选房情况来看，虽然项目待售房屋全部售罄，但弃选比例较高。例如中铁碧桂园项目待出售的431套共有产权住房直到第1536号才全部售出，弃选率达72%。绿海家园2328套共有产权房中，面向昌平家庭的1663套房源，在经历8696个家庭选房后，房源仍剩余150套。
2 北京市共有产权房遇冷现象原因分析
2.1产品设计难以满足需求
以绿地家园为例，剩余的150套房屋基本为一居室，房屋建筑面积70平米，公摊20平米，一居室房屋无法满足家庭生活需要。中铁碧桂园项目窗户只有1.4米高，虽然符合《北京市共有产权住房规划设计宜居建设导则（试行）》要求，但是采光不足，加上户型设计利用率不高，造成大面积弃选。此外，共有产权房项目约1/4位于五六环之间，其余均位于六环开外，如翡翠家园虽位于六环内，但该项目所处区域几乎没有公共交通。地理位置偏远也影响了人们的购房意愿。
2.2首付较高，后续付款方式不合理
以中铁碧桂园为例，该项目均价三万五一平米，按首付三成计算，78平米和89平米的户型首付均逼近百万，购房者当天需交付十万元定金。该项目于18年1月11日申购结束，若购房者3月5日前无法取得贷款，则定金不予退还。此外，虽然《办法》中明确规定可以申请组合贷，但实际购房时并不可以使用。高昂的首付及付款方式给刚需一族较大的压力，一定程度影响了选房。
2.3房屋后续无法转化，投资投机失去可能
2017年9月颁布的《北京市共有产权住房管理暂行办法》取消了共有产权住房转化为商品住房的渠道，政府不再出让持有份额，减少了共有产权房的资产属性，失去投资价值。大量申购者对此管理办法不够了解，仍认为共有产权房同自住型商品房一样，可以上市交易获利，盲目申购，最终了解政策后便放弃选房，导致高比例弃选现象发生。
此外，据目前的《北京市共有产权住房管理暂行办法》，共有产权房取得产权证满5年可以转让持有份额，代持机构行使优先购买权的房屋价格，应委托房地产估价机构参照周边市场价格评估确定。代持机构放弃购买的，转让对象应为其他符合共有产权住房购买条件的家庭。而现申购的共有产权住房价格明显低于周边市场价格，如转让只能在共有产权房体系内交易，按市场价格转让，房屋必然转让不出去，符合共有产权房申购条件的居民更愿意申购价格低于市场价格的新楼盘。
3 共有产权房未来发展建议
3.1优化产品设计，加强项目质量监管
各项目应严格按照北京市住建委发布《共有产权政策系列解读之建设品质篇》建设，优化产品设计，加大多居室建设力度，完善相关配套设施，满足刚需人群住房需求，使共有产权住房更具有针对性和适用性。相关监管部门应加强监管力度，降低项目本身的不利因素对选房造成的影响。
3.2改变不合理的付款方式
刚需人群购买力相对较弱，政府应出台贷款优惠政策，贷款期限给予适当放宽，并加大对房地产商监管力度，落实政策，避免购买人因筹款期限短而弃购。
3.3普及相关政策及实施办法
政府应加大保障性住房政策普及，避免群众因政策不了解而盲目申购。在此基础上，应严格执行现有惩罚条例：申请家庭放弃选定住房或选定住房后未签订购房合同，累计两次及以上的，3年内不得再次申购共有产权住房。
4 结语
总而言之，共有产权住房最接近“房子是用来住，而不是用来炒的”目标。相较于以往的保障性住房有较大的获利空间来说，共有产权住房“遇冷”可以理解，只有以种种方法剔除掉抱有投机心理的人群，才可真正将政策落实到刚需人群。但我们应注意到弃购现象下的问题：房屋设计不符合需求、付款方式不合理等，并加以解决，最终达到保障的根本目的。
【参考文献】
[1] 黄程栋.关于北京市共有产权住房“弃选”现象的思考——以“中铁碧桂园项目”为例[J].上海房地.2018-06-20
[2] 宰飞；毛锦伟.最接近“房子是用来住的”，共有产权房为何遇冷[N].解放日报.2018-05-09
[3] 梁笑梅.北京昌平共有产权项目遭冷遇背后[N].中国房地产报.2018-04-09
作者简介：王江博，女，汉族，山西大同人，山西财经大学公共管理学院，本科在读，主要从事房地产开发与管理方向研究。