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2012年春节，一则关于“北京注销473家房企开发资质”的新闻，在房地产界引起了不小的震动，加上春节北京楼市七天“零成交”，惹出颇多联想。
在此前后，全国多个地方也发布了注销房企的通告。2012年初，江西省住房和城乡建设厅发布公示，拟对165家房地产开发企业资质予以注销。武汉市房管局2011年四季度公布的数据显示，截至2011年10月底，房企数量减少了200余家。
与此同时，“调控取得了重大成功”、“房地产进入萧条期”、“房价全面下行”等议论甚嚣尘上。不过，有业内人士指出，房企注销是种常态，调控不是房企注销的原因，房企消失无助于降价。
京473家房企被注销
早在2011年12月19日，北京市住建委就发文称，北京东方时代房地产开发有限责任公司等473家房地产开发企业的资质证书，有效期届满后未依法申请延续或工商营业执照已注销，根据有关规定，已注销上述企业的开发资质。
北京市住建委有关负责人此前表示，这意味着这473家房地产开发企业将不能在北京市进一步从事开发，一定程度上，这473家公司今后将在京城楼市消失。
据了解.在此类注销的房地产开发企业名单中，多数是房企为了开发某项目时单独专门成立的项目公司，或与合作方联合拿地或联合开发项目时成立的合资公司。此次北京公布的名单中，也不乏如万通、世茂、住总、首开、保利等知名地产公司的子公司。
业内人士认为，房企注销一个项目公司只说明其相对应的项目开发及销售完成，这类房地产企业不缺生存性资金，不存在破产被清算的条件，且对其他房企而言并不具备太高的收购价值。
以世茂旗下子公司北京世茂投资发展有限公司为例，北京世茂相关负责人表示，注销项目公司资质即是因为该公司已开发完旗下项目。记者在北京市房地产交易管理网查询了解到，该公司旗下开发的项目世茂奥临家园除c区地下车库外，所有住宅项目已售罄。记者抽取几家房企查询，亦获得同样结果。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，楼市调控继续深化，房企之间的竞争更加激烈，这导致一批规模较小、资质较差的开发企业，或非房地产主业的一些企业放弃房地产开发资质。
“从我自己亲身接触的例子来看，比如在通州梨园和常营那一带，去年就有一些小公司撤出了。”一名不愿具名的开发商向记者证实，一些小公司几年前在一线城市容易拿地，但现在几乎不可能了，如今国家一再严格土地出让管理制度，比如土地款首付50％以上、一年内付清，“空手套白狼”几乎无望。
“宏观调控导致市场不景气，一定程度上导致部分中小房企退出，但二者之间的关系不是必然的。”刀客地产顾问机构董事长谢逸枫表示。实际上，注销房企开发资质是相关部门的常态工作，2007作为楼市较红火的一年，北京住建委在2008年1月份也拟注销资质房企达862家。而在2004年底，北京市建委一次性注销549家房地产企业。
资质注销并非“消失”
“注销房企开发资质并不能完全意味着房企企业法人资格的消失，只要符合申请新的资质条件，仍会申请新的资质。”北京市隆安律师事务所执业律师尹富强表示。
据了解，市场上有很大一部分没有开发资质但是法人地位还存在的公司，因此住建部门每年要定期清除此类企业。事实上，企业法人被吊销营业执照后至被注销登记前，该企业法人仍应视为存续，可以以自己的名义进行诉讼活动。
我国法律要求房地产开发公司法人资格和资质证书并存，早在1992年，建设部和国家工商行政管理局发布《关于房地产开发企业管理的通知》，该通知规定要求已有的房地产公司由建设部门进行资质审查和定级。新设立公司，则要先获得建设部门的资质等级证书，才能向工商部门申请登记注册。
此项规定使得房地产公司必须每年同时参加工商部门和建设部门的年检。建设部2000年在修订的《房地产开发企业资质管理规定》中表示，没有资质证书从事房地产开发经营的公司，房地产开发主管部门有权提请工商部门吊销营业执照。
据北京忆通律师事务所主任李劲松介绍，房地产企业开发资质被注销以后，工商管理机关根据建设主管机关的提请将最终吊销其营业执照，得到最高法院吊销营业执照的批复后，才依法进行清算，清算程序结束并办理工商注销登记后，该企业法人才归于消灭。如房企注销开发资质后，一般相关部门会要求其当年注销法人资格。
历年房企增减相对平衡
据新华社记者援引北京市住建委有关负责人的介绍，目前北京市房地产资质有效期内的企业大约是3000家左右。记者在北京市住建委网站查询到，还有一份数据库记录了北京市有效期内和已办理注销手续的房地产开发企业名录信息，该资料显示现有房地产开发企业总计4693(数据截止于2012年2月7日)。记者粗略估算，约注销了1700多家房企，资质有效的房企确实在3000家左右。
事实上，为严格房地产开发企业资质管理，北京市住建委约每半年或一年会集中发布一次房地产开发企业资质注销公告。
胡景晖表示，北京几乎每年都会注销几百家房企的开发资质，同时会有几百家房企申请新的开发资质。据了解，2008年下半年到2009年上半年，北京市分别注销了162家和193家房企的资质证书，但根据当时北京市住建委公开的数据，一年里批准新设立房企达到364家。
而北京市住建委相关负责人在今年注销房企开发资质时，亦表态北京市房地产开发企业近年来的数量基本稳定在3000家左右，房地产开发企业注销和新批准设立的数量始终处于动态平衡之中。
谢逸枫表示，国内房企从顶点时的8万多家，到后来的6万多家，说明房企数量有逐渐减少的趋势。中国城镇化道路走完后，房企才真正走向寡头垄断。
成立项目公司好处多
对于房地产开发企业来说，成立专门的项目公司有颇多“用途”，通过合作成立项目公司，便于企业间风险的分担和转移；也可借此满足地方政府的注册和纳税要求；通过出售项目公司股权的办法实现土地的转让，套现并规避土地交易费税等。
作为一项数额巨大的税种，土地增值税的清算一直是业内难题，偷逃土地增值税也早已不是新鲜事。房企有多种躲避缴纳土地增值税的方法，其中包括成立项目公司。
项目公司规避土地增值税的一种方法为，拖延时间注销开发资质。很多项目公司“僵而不死”，拖延了清算土地增值税的时间。项目公司都是独立的法人，税务的清算只能归结到项目公司头上。即使已经没有开发资格，这些依然存在的项目公司，往往与曾经开发的某个项目紧密联系在一起。房地产企业会采取迟迟不进行决算，或留下少量房源不卖使得整个项目不能决算，使得项目无法达到清算要求，借此逃避土地增值税。这种案例在各地已经成为普遍现象。
还有一种做法反其道而行之，即抓紧时间注销项目公司开发资质和法人资格，此类方法在过去较为盛行。由于开发商用的都是项目公司卖楼，房子卖完，抓紧把公司注销，连土地增值税清缴都躲避了。
“2007年2月国家出台了对房企土地增值税全面清算的政策，但是由于各地细则尚未出台，这就为房产项目公司提前清算注销留下了一个时间差。”上述开发商告诉记者，这导致政策出台的前两三个月，很多地方的房产项目公司赶着去清算注销，就是为了躲避土地增值税。
“现在主动注销法人资格的很少，因为注销需要税务的盖章，”李劲松表示，地方政府出于招商引资的强烈需求，一些所谓清算只是走过场，税务机关未必会严格执行清算。
房企退出机制存漏洞
多名房地产界律师对记者表示，今年由于房企注销而引来业主维权难的案例屡有发生。虽然房企的开发资质在准人流程中有严格的规定，但是后期退出则不然，只要选择不参加年检，且过了两年有效期仍无新开发项目，资质即被注销，随后经过相应程序房企便“消失”。
据了解，不参加年检，属于自愿注销类型。为了维护消费者权益不受侵害，这些被注销的房地产开发企业，都经过了企业注册地的区县建委审查，没有发现其存在开发遗留问题才会被注销。
项目企业注销时，楼盘业主往往都办完了房产证，暂时不会对购房者有什么影响。不过有些房企卖完走人，如后期出现房地产项目质量问题，业主则很难追责。
尽管根据相关法律程序，如果原开发商因资质证书的注销不能继续履行合同，应承担合同违约责任。也就是说，如果业主与开发商之间存在纠纷，开发商被注销开发资质不耽误业主维权。
但是“有些项目公司走了，工商税务都很难找得到，更别说业主了。”北京忆通律师事务所主任李劲松表示，一些人通过特殊途径取得土地开发权，而其注册的法人很可能是一些毫无关系的人来充当，法院执行时找不到债务人，也无法查清债务人的具体财产，判决很难得到切实执行。
李劲松表示，项目公司存在方式导致必然存在这种漏洞，目前不可能完全避免，这需要法律法规进一步完善，尤其是有关部门定期展开监督检查。
在此前后，全国多个地方也发布了注销房企的通告。2012年初，江西省住房和城乡建设厅发布公示，拟对165家房地产开发企业资质予以注销。武汉市房管局2011年四季度公布的数据显示，截至2011年10月底，房企数量减少了200余家。
与此同时，“调控取得了重大成功”、“房地产进入萧条期”、“房价全面下行”等议论甚嚣尘上。不过，有业内人士指出，房企注销是种常态，调控不是房企注销的原因，房企消失无助于降价。
京473家房企被注销
早在2011年12月19日，北京市住建委就发文称，北京东方时代房地产开发有限责任公司等473家房地产开发企业的资质证书，有效期届满后未依法申请延续或工商营业执照已注销，根据有关规定，已注销上述企业的开发资质。
北京市住建委有关负责人此前表示，这意味着这473家房地产开发企业将不能在北京市进一步从事开发，一定程度上，这473家公司今后将在京城楼市消失。
据了解.在此类注销的房地产开发企业名单中，多数是房企为了开发某项目时单独专门成立的项目公司，或与合作方联合拿地或联合开发项目时成立的合资公司。此次北京公布的名单中，也不乏如万通、世茂、住总、首开、保利等知名地产公司的子公司。
业内人士认为，房企注销一个项目公司只说明其相对应的项目开发及销售完成，这类房地产企业不缺生存性资金，不存在破产被清算的条件，且对其他房企而言并不具备太高的收购价值。
以世茂旗下子公司北京世茂投资发展有限公司为例，北京世茂相关负责人表示，注销项目公司资质即是因为该公司已开发完旗下项目。记者在北京市房地产交易管理网查询了解到，该公司旗下开发的项目世茂奥临家园除c区地下车库外，所有住宅项目已售罄。记者抽取几家房企查询，亦获得同样结果。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，楼市调控继续深化，房企之间的竞争更加激烈，这导致一批规模较小、资质较差的开发企业，或非房地产主业的一些企业放弃房地产开发资质。
“从我自己亲身接触的例子来看，比如在通州梨园和常营那一带，去年就有一些小公司撤出了。”一名不愿具名的开发商向记者证实，一些小公司几年前在一线城市容易拿地，但现在几乎不可能了，如今国家一再严格土地出让管理制度，比如土地款首付50％以上、一年内付清，“空手套白狼”几乎无望。
“宏观调控导致市场不景气，一定程度上导致部分中小房企退出，但二者之间的关系不是必然的。”刀客地产顾问机构董事长谢逸枫表示。实际上，注销房企开发资质是相关部门的常态工作，2007作为楼市较红火的一年，北京住建委在2008年1月份也拟注销资质房企达862家。而在2004年底，北京市建委一次性注销549家房地产企业。
资质注销并非“消失”
“注销房企开发资质并不能完全意味着房企企业法人资格的消失，只要符合申请新的资质条件，仍会申请新的资质。”北京市隆安律师事务所执业律师尹富强表示。
据了解，市场上有很大一部分没有开发资质但是法人地位还存在的公司，因此住建部门每年要定期清除此类企业。事实上，企业法人被吊销营业执照后至被注销登记前，该企业法人仍应视为存续，可以以自己的名义进行诉讼活动。
我国法律要求房地产开发公司法人资格和资质证书并存，早在1992年，建设部和国家工商行政管理局发布《关于房地产开发企业管理的通知》，该通知规定要求已有的房地产公司由建设部门进行资质审查和定级。新设立公司，则要先获得建设部门的资质等级证书，才能向工商部门申请登记注册。
此项规定使得房地产公司必须每年同时参加工商部门和建设部门的年检。建设部2000年在修订的《房地产开发企业资质管理规定》中表示，没有资质证书从事房地产开发经营的公司，房地产开发主管部门有权提请工商部门吊销营业执照。
据北京忆通律师事务所主任李劲松介绍，房地产企业开发资质被注销以后，工商管理机关根据建设主管机关的提请将最终吊销其营业执照，得到最高法院吊销营业执照的批复后，才依法进行清算，清算程序结束并办理工商注销登记后，该企业法人才归于消灭。如房企注销开发资质后，一般相关部门会要求其当年注销法人资格。
历年房企增减相对平衡
据新华社记者援引北京市住建委有关负责人的介绍，目前北京市房地产资质有效期内的企业大约是3000家左右。记者在北京市住建委网站查询到，还有一份数据库记录了北京市有效期内和已办理注销手续的房地产开发企业名录信息，该资料显示现有房地产开发企业总计4693(数据截止于2012年2月7日)。记者粗略估算，约注销了1700多家房企，资质有效的房企确实在3000家左右。
事实上，为严格房地产开发企业资质管理，北京市住建委约每半年或一年会集中发布一次房地产开发企业资质注销公告。
胡景晖表示，北京几乎每年都会注销几百家房企的开发资质，同时会有几百家房企申请新的开发资质。据了解，2008年下半年到2009年上半年，北京市分别注销了162家和193家房企的资质证书，但根据当时北京市住建委公开的数据，一年里批准新设立房企达到364家。
而北京市住建委相关负责人在今年注销房企开发资质时，亦表态北京市房地产开发企业近年来的数量基本稳定在3000家左右，房地产开发企业注销和新批准设立的数量始终处于动态平衡之中。
谢逸枫表示，国内房企从顶点时的8万多家，到后来的6万多家，说明房企数量有逐渐减少的趋势。中国城镇化道路走完后，房企才真正走向寡头垄断。
成立项目公司好处多
对于房地产开发企业来说，成立专门的项目公司有颇多“用途”，通过合作成立项目公司，便于企业间风险的分担和转移；也可借此满足地方政府的注册和纳税要求；通过出售项目公司股权的办法实现土地的转让，套现并规避土地交易费税等。
作为一项数额巨大的税种，土地增值税的清算一直是业内难题，偷逃土地增值税也早已不是新鲜事。房企有多种躲避缴纳土地增值税的方法，其中包括成立项目公司。
项目公司规避土地增值税的一种方法为，拖延时间注销开发资质。很多项目公司“僵而不死”，拖延了清算土地增值税的时间。项目公司都是独立的法人，税务的清算只能归结到项目公司头上。即使已经没有开发资格，这些依然存在的项目公司，往往与曾经开发的某个项目紧密联系在一起。房地产企业会采取迟迟不进行决算，或留下少量房源不卖使得整个项目不能决算，使得项目无法达到清算要求，借此逃避土地增值税。这种案例在各地已经成为普遍现象。
还有一种做法反其道而行之，即抓紧时间注销项目公司开发资质和法人资格，此类方法在过去较为盛行。由于开发商用的都是项目公司卖楼，房子卖完，抓紧把公司注销，连土地增值税清缴都躲避了。
“2007年2月国家出台了对房企土地增值税全面清算的政策，但是由于各地细则尚未出台，这就为房产项目公司提前清算注销留下了一个时间差。”上述开发商告诉记者，这导致政策出台的前两三个月，很多地方的房产项目公司赶着去清算注销，就是为了躲避土地增值税。
“现在主动注销法人资格的很少，因为注销需要税务的盖章，”李劲松表示，地方政府出于招商引资的强烈需求，一些所谓清算只是走过场，税务机关未必会严格执行清算。
房企退出机制存漏洞
多名房地产界律师对记者表示，今年由于房企注销而引来业主维权难的案例屡有发生。虽然房企的开发资质在准人流程中有严格的规定，但是后期退出则不然，只要选择不参加年检，且过了两年有效期仍无新开发项目，资质即被注销，随后经过相应程序房企便“消失”。
据了解，不参加年检，属于自愿注销类型。为了维护消费者权益不受侵害，这些被注销的房地产开发企业，都经过了企业注册地的区县建委审查，没有发现其存在开发遗留问题才会被注销。
项目企业注销时，楼盘业主往往都办完了房产证，暂时不会对购房者有什么影响。不过有些房企卖完走人，如后期出现房地产项目质量问题，业主则很难追责。
尽管根据相关法律程序，如果原开发商因资质证书的注销不能继续履行合同，应承担合同违约责任。也就是说，如果业主与开发商之间存在纠纷，开发商被注销开发资质不耽误业主维权。
但是“有些项目公司走了，工商税务都很难找得到，更别说业主了。”北京忆通律师事务所主任李劲松表示，一些人通过特殊途径取得土地开发权，而其注册的法人很可能是一些毫无关系的人来充当，法院执行时找不到债务人，也无法查清债务人的具体财产，判决很难得到切实执行。
李劲松表示，项目公司存在方式导致必然存在这种漏洞，目前不可能完全避免，这需要法律法规进一步完善，尤其是有关部门定期展开监督检查。