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[摘 要] 土地增值税的主要作用是提高土地资源利用率、降低房地产开发利润、抑制投资、稳定房价等。但是目前却出现了围绕土地增值税“欠税”、“清算”问题展开的“舆论大战”。由此可见土地增值税尚存在一定的问题。为此本文提出了3项改革措施：一是建议将土地增值税从地方税改为地方中央共享税或者是中央税；二是将土地增值税从累进税率改为定额税率；三是适当降低征收比率。
[关键词] 土地；增值税；改革
[中图分类号] F812.42 [文献标识码] A [文章编号] 1673 - 0194（2014）15- 0076- 02
0 引 言
我国土地增值税在清算、征收等方面存在着诸多问题，这一税种是否应该被取缔引起极大的争议。一部分专家认为土地增值税的作用完全可以由其他房产税来代替；另一部分专家认为土地增值税对于调整房价仍然具有一定的积极作用，只是现在尚存在一定的问题。
1 土地增值税内容
土地增值税最早是由德国在19世纪80年代开始征收的，之后英、意、日等国相继开始征收。创设土地增值税是为了进一步提高土地资源利用率、降低房地产企业销售利润、收敛一部分人的行为、巩固房价。土地增值税是指转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人以转让所取得的收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋。转让房地产取得的收入减去规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额就是土地价格增值额。但是房地产企业的纳税期限不像增值税那样可以用一个月，一个季度，或者是一段固定间隔的时间来衡量。其制造期限与销售期限过长导致土地增值税一直在“预缴”时期并未达到清算水平。而且房地产买卖机制不完善，市场行为不规范，炒房之风过盛直接影响了其功用。
从土地增值税本身来说其采用的是四级超率累进税率。有关土地增值税征收依据及比例如表1所示。
2 土地增值税实施现状
由土地增值税的税率可以看出土地增值税的可征税比率很高而且计税的方式比较繁琐。土地增值税的改革，以带动土地市场的演变，可以弥补地方政府的收入，改变房地产商业模式，继续抑制猖獗的房地产市场。但是现在繁琐的计税方式导致土地增值税的清算成了一个大难题。清算不及时加上营业期限不定导致土地增值税的清缴难上加难。因此，因住房价格而发生的“媒体战”也就不足为奇了。
由于土地增值税征收的弹性过大，有的地方政府有意将土地增值税作为税收的“银行”。 中国税务网站2013年7月发表的《土地增值税开征20年》一文也明确指出，在基层税务机关看来，土地增值税的清算实施难度大，征收所需的成本较一般税种高。在一些地方政府的眼中，土地增值税可以作为调节税收收入的重要途径，也有助于巩固与房地产企业的利益关系，因而态度模棱两可，不愿积极主动清算。土地增值税税收系统繁复，清算时间跨度大，这两点加大了房企逃税的可能性。也有相关人士指出，对于地方政府部门而言，涉及土地方面的税种繁多，最重要的税种是土地出让金，如果在土地增值税等其他方面对开发商纳税金额上要求过多，势必增加地方土地财政收入，并且第一年税费收入的增加，会导致第二年的税收任务的提高。因此政府在平时对土地增值税之类的有关土地的税种并不进入到清算这一步骤，一旦到了地区财政出现赤字或者年底税收金额与税收任务差额过大时，地方政府就开始催促各个房企缴纳土地增值税等税种以完成税收任务。地方政府这种暧昧的态度，对于房地产企业来说是件好事，他们可以降低成本并且可以把本应该缴纳的资金用于新工程的开发以加快资金的流动，缓解资金的紧张状况。这样，一个本来规定严肃、明确的税收政策便成了地方政府和房地产开发企业的缓冲区，土地增值税成为可选择是否支付的税种，大多数土地开发商都只是交纳预缴的那一部分。政府长时间不对房地产企业进行清算，即使清算房企也是隐瞒真正的销售收入，虚增开发成本。由此看来，土地增值税的改革势在必行，降低土地增值税的征收弹性是改革的一个有效的途径。
3 对于现行土地增值税改革的建议
中国政法大学财税研究所教授施正文认为，土地增值税的改革应在土地增值税整体的税收结构的布局规划上来斟酌改革，它涉及相关政策的调整和一个税种存废。在房地产应缴纳的税种综合性改革的框架内，土地增值税应该与土地出让金、房地产税等税种的改革联系起来，使土地增值税的税收成为支撑国民经济健康发展的顶梁柱。有关现行土地增值税的改革途径主要有两种观点：其一是取缔土地增值税，由其他税种代为发挥其作用。其二是改革现行的土地增值税。“取消伦”是由张天犁在2000年提出的，其观点很简单，就是废除土地增值税。“改革论”主要是由邓弘乾和雷根强提出的，其主要的观点有3条：①扩张土地增值税的增税范围，增设两个税目“土地租赁增值税”和“定期土地增值税”；②合理的判断计税依据将“自然原因导致的增值”与“人为原因导致的增值”区别开来；③适量降低税收比率，同时对长期持有的不动产进行的交易给予优惠。
“取消论”并不是一个好的办法，土地增值税在国外有很多的成功案例，例如意大利现在实行的是单一的对不动产增值额进行纳税，由中央财政机关和地方财政机关联合区别事权和产权的不同进行征收，事权税率为23%，产权则为33%，对调节房地产企业的土地收益和抑制房屋类资产价格上涨打破房产泡沫产生很好的作用。韩国把土地增值所产生的增值额应纳的税费按环节的差距划分为特别增值税、估计取得税、超额利得税和开发负担税，实施效果也非常好，降低了计算的繁琐度。与内陆一海之隔的台湾，其土地增值税更为简单，也是分为3类税种：典权土地增值税、转移增值税和定期增值税。由此可见土地增值税并不是一个无用的税种，它可以有效地抑制房价的增长，打破房产泡沫。
3.1 改变土地增值税的受益对象
现行土地增值税的受益者是地方政府，而地方政府在土地交易中也担当着交易者和主权持有者的角色，为了增加地方政府的财政收入，也为了从开发商那里获得一定的利益，地方政府会选择以牺牲税收为条件，在清算上采取暧昧的态度。总而言之，土地增值税应当从地方税种改成地方和中央共享税或是仅仅是中央税。这样土地增值税的受益方不仅是地方政府还有中央，由此间接地加大了征收的威慑力。所以如果受益不单单是由地方政府一手掌控，中央政府也参与其中，那么地方政府就不能把这一税种当作调节收入的“橡皮筋”。 3.2 降低税收过程的难度
现行土地增值税改革有一个重点，就是要降低税收制度的弹性。所谓的税收制度弹性是指税收制度在征收条件等方面的不足之处导致一些人利用这种不足来逃避征税。但是现在作为征税的法律依据，目的是调整地上建筑物及其附着物、国有土地使用权等的法律关系的物权法当前尚处于一个摸索的阶段，而土地增值税的清算涉及明确产权、估计价值等技术难题。土地增值税清算实际的操作难度大而且成本高昂使其成为一个征税难点。土地增值税清算必然要审核大时间跨度的收入、成本与费用的实际情况，这些加大了土地增值税征收的行政成本、服从成本，增加了执法的风险，致使纳税人与征税机关双方都望而却步。
土地增值税章程和细则规定，对进行房地产开发企业实行销售时预征土地增值税，项目结束时进行清算，多退少补的制度。看起来比较简单的过程实施起来却无比困难，因为土地增值税采用的是四级累进税制，是对销售的增值额进行征税。换句话说，就是要在销售所得中扣除包括各项借贷成本、土地使用权成本、营业税和物业发展开支相关各项的支出。如果进行土地增值税的清算，房地产企业必须提供相关地产开发各类项目的清算说明，说明内容涵盖房地产开发项目的立项、具体用地项目、开发内容、融资方向、销售明细、关系方交易内容、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他相关情况，以及项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款的原始凭证、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单等。这些资料无形中给清算添加了巨大的难度。而在土地增值税预征的环节中有时地方政府会以很低的征税比例来征收，造成了土地增值税征税额不够的情况。如果降低征收过程的难度，就不必要求企业提供那么多的数据，而且降低了企业和税务部门计算纳税金额的难度。
3.3 适当降低征收比率
现行的土地增值税由于征收比率过高导致征收困难重重，问题多多，所以应适当降低税率。按照一些相关人士的估计，假如真的按照规定征收土地增值税的话，正常的中小型房地产项目，土地增值税税费差不多占其房地产项目成本的3%～5%。这些税额最后的负担人还是普通的大众购房者，这就失去了土地增值税存在的意义。在降低征税金额方面日本是一个很成功的先例。19世纪80年代，日本的中央银行拓宽了相关金融政策的宽度，鼓励资金尽量流入房地产市场以及股票市场，导致房屋的价格飞升。美元汇率降低后，大量来自各国的资本进入日本的房地产业，加倍刺激了房价的上涨，导致日本出现房地产泡沫，而日本的房屋价格之所以能从1992年开始下降一个重要的原因就是减少了土地增值税的税费金额，在这件事上中国不妨效仿日本，改变房地产价格的现状。近年来人民币陷入贬值风暴之中，美元大量涌入中国市场，在进入股票市场之后下一个目标应该就是利润奇高的房地产市场，如果再不抑制房价的增长，那么房地产市场的泡沫会越来越大，后果不堪设想。
4 结束语
逐年飙升的房价，给普通民众的生活带来了很多的压力，政府出台了很多政策来抑制疯长的房价，本身税制就不完善的土地增值税也进入到政府的视野之中。土地增值税的税收制度复杂，清算不容易，导致现在的土地增值税一直停留在清算阶段，无法起到抑制房价的作用。由此可见，应对现行的土地增值税制度进行试点改革。
主要参考文献
[1]马国强.中国税收[M].第3版.大连： 东北财经大学出版社，2012：334-351.
[2]方燕，李冉.我国房地产税收与房价关系的实证分析[J].价格理论与实践，2013（9）：77-78.
[关键词] 土地；增值税；改革
[中图分类号] F812.42 [文献标识码] A [文章编号] 1673 - 0194（2014）15- 0076- 02
0 引 言
我国土地增值税在清算、征收等方面存在着诸多问题，这一税种是否应该被取缔引起极大的争议。一部分专家认为土地增值税的作用完全可以由其他房产税来代替；另一部分专家认为土地增值税对于调整房价仍然具有一定的积极作用，只是现在尚存在一定的问题。
1 土地增值税内容
土地增值税最早是由德国在19世纪80年代开始征收的，之后英、意、日等国相继开始征收。创设土地增值税是为了进一步提高土地资源利用率、降低房地产企业销售利润、收敛一部分人的行为、巩固房价。土地增值税是指转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人以转让所取得的收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋。转让房地产取得的收入减去规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额就是土地价格增值额。但是房地产企业的纳税期限不像增值税那样可以用一个月，一个季度，或者是一段固定间隔的时间来衡量。其制造期限与销售期限过长导致土地增值税一直在“预缴”时期并未达到清算水平。而且房地产买卖机制不完善，市场行为不规范，炒房之风过盛直接影响了其功用。
从土地增值税本身来说其采用的是四级超率累进税率。有关土地增值税征收依据及比例如表1所示。
2 土地增值税实施现状
由土地增值税的税率可以看出土地增值税的可征税比率很高而且计税的方式比较繁琐。土地增值税的改革，以带动土地市场的演变，可以弥补地方政府的收入，改变房地产商业模式，继续抑制猖獗的房地产市场。但是现在繁琐的计税方式导致土地增值税的清算成了一个大难题。清算不及时加上营业期限不定导致土地增值税的清缴难上加难。因此，因住房价格而发生的“媒体战”也就不足为奇了。
由于土地增值税征收的弹性过大，有的地方政府有意将土地增值税作为税收的“银行”。 中国税务网站2013年7月发表的《土地增值税开征20年》一文也明确指出，在基层税务机关看来，土地增值税的清算实施难度大，征收所需的成本较一般税种高。在一些地方政府的眼中，土地增值税可以作为调节税收收入的重要途径，也有助于巩固与房地产企业的利益关系，因而态度模棱两可，不愿积极主动清算。土地增值税税收系统繁复，清算时间跨度大，这两点加大了房企逃税的可能性。也有相关人士指出，对于地方政府部门而言，涉及土地方面的税种繁多，最重要的税种是土地出让金，如果在土地增值税等其他方面对开发商纳税金额上要求过多，势必增加地方土地财政收入，并且第一年税费收入的增加，会导致第二年的税收任务的提高。因此政府在平时对土地增值税之类的有关土地的税种并不进入到清算这一步骤，一旦到了地区财政出现赤字或者年底税收金额与税收任务差额过大时，地方政府就开始催促各个房企缴纳土地增值税等税种以完成税收任务。地方政府这种暧昧的态度，对于房地产企业来说是件好事，他们可以降低成本并且可以把本应该缴纳的资金用于新工程的开发以加快资金的流动，缓解资金的紧张状况。这样，一个本来规定严肃、明确的税收政策便成了地方政府和房地产开发企业的缓冲区，土地增值税成为可选择是否支付的税种，大多数土地开发商都只是交纳预缴的那一部分。政府长时间不对房地产企业进行清算，即使清算房企也是隐瞒真正的销售收入，虚增开发成本。由此看来，土地增值税的改革势在必行，降低土地增值税的征收弹性是改革的一个有效的途径。
3 对于现行土地增值税改革的建议
中国政法大学财税研究所教授施正文认为，土地增值税的改革应在土地增值税整体的税收结构的布局规划上来斟酌改革，它涉及相关政策的调整和一个税种存废。在房地产应缴纳的税种综合性改革的框架内，土地增值税应该与土地出让金、房地产税等税种的改革联系起来，使土地增值税的税收成为支撑国民经济健康发展的顶梁柱。有关现行土地增值税的改革途径主要有两种观点：其一是取缔土地增值税，由其他税种代为发挥其作用。其二是改革现行的土地增值税。“取消伦”是由张天犁在2000年提出的，其观点很简单，就是废除土地增值税。“改革论”主要是由邓弘乾和雷根强提出的，其主要的观点有3条：①扩张土地增值税的增税范围，增设两个税目“土地租赁增值税”和“定期土地增值税”；②合理的判断计税依据将“自然原因导致的增值”与“人为原因导致的增值”区别开来；③适量降低税收比率，同时对长期持有的不动产进行的交易给予优惠。
“取消论”并不是一个好的办法，土地增值税在国外有很多的成功案例，例如意大利现在实行的是单一的对不动产增值额进行纳税，由中央财政机关和地方财政机关联合区别事权和产权的不同进行征收，事权税率为23%，产权则为33%，对调节房地产企业的土地收益和抑制房屋类资产价格上涨打破房产泡沫产生很好的作用。韩国把土地增值所产生的增值额应纳的税费按环节的差距划分为特别增值税、估计取得税、超额利得税和开发负担税，实施效果也非常好，降低了计算的繁琐度。与内陆一海之隔的台湾，其土地增值税更为简单，也是分为3类税种：典权土地增值税、转移增值税和定期增值税。由此可见土地增值税并不是一个无用的税种，它可以有效地抑制房价的增长，打破房产泡沫。
3.1 改变土地增值税的受益对象
现行土地增值税的受益者是地方政府，而地方政府在土地交易中也担当着交易者和主权持有者的角色，为了增加地方政府的财政收入，也为了从开发商那里获得一定的利益，地方政府会选择以牺牲税收为条件，在清算上采取暧昧的态度。总而言之，土地增值税应当从地方税种改成地方和中央共享税或是仅仅是中央税。这样土地增值税的受益方不仅是地方政府还有中央，由此间接地加大了征收的威慑力。所以如果受益不单单是由地方政府一手掌控，中央政府也参与其中，那么地方政府就不能把这一税种当作调节收入的“橡皮筋”。 3.2 降低税收过程的难度
现行土地增值税改革有一个重点，就是要降低税收制度的弹性。所谓的税收制度弹性是指税收制度在征收条件等方面的不足之处导致一些人利用这种不足来逃避征税。但是现在作为征税的法律依据，目的是调整地上建筑物及其附着物、国有土地使用权等的法律关系的物权法当前尚处于一个摸索的阶段，而土地增值税的清算涉及明确产权、估计价值等技术难题。土地增值税清算实际的操作难度大而且成本高昂使其成为一个征税难点。土地增值税清算必然要审核大时间跨度的收入、成本与费用的实际情况，这些加大了土地增值税征收的行政成本、服从成本，增加了执法的风险，致使纳税人与征税机关双方都望而却步。
土地增值税章程和细则规定，对进行房地产开发企业实行销售时预征土地增值税，项目结束时进行清算，多退少补的制度。看起来比较简单的过程实施起来却无比困难，因为土地增值税采用的是四级累进税制，是对销售的增值额进行征税。换句话说，就是要在销售所得中扣除包括各项借贷成本、土地使用权成本、营业税和物业发展开支相关各项的支出。如果进行土地增值税的清算，房地产企业必须提供相关地产开发各类项目的清算说明，说明内容涵盖房地产开发项目的立项、具体用地项目、开发内容、融资方向、销售明细、关系方交易内容、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他相关情况，以及项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款的原始凭证、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单等。这些资料无形中给清算添加了巨大的难度。而在土地增值税预征的环节中有时地方政府会以很低的征税比例来征收，造成了土地增值税征税额不够的情况。如果降低征收过程的难度，就不必要求企业提供那么多的数据，而且降低了企业和税务部门计算纳税金额的难度。
3.3 适当降低征收比率
现行的土地增值税由于征收比率过高导致征收困难重重，问题多多，所以应适当降低税率。按照一些相关人士的估计，假如真的按照规定征收土地增值税的话，正常的中小型房地产项目，土地增值税税费差不多占其房地产项目成本的3%～5%。这些税额最后的负担人还是普通的大众购房者，这就失去了土地增值税存在的意义。在降低征税金额方面日本是一个很成功的先例。19世纪80年代，日本的中央银行拓宽了相关金融政策的宽度，鼓励资金尽量流入房地产市场以及股票市场，导致房屋的价格飞升。美元汇率降低后，大量来自各国的资本进入日本的房地产业，加倍刺激了房价的上涨，导致日本出现房地产泡沫，而日本的房屋价格之所以能从1992年开始下降一个重要的原因就是减少了土地增值税的税费金额，在这件事上中国不妨效仿日本，改变房地产价格的现状。近年来人民币陷入贬值风暴之中，美元大量涌入中国市场，在进入股票市场之后下一个目标应该就是利润奇高的房地产市场，如果再不抑制房价的增长，那么房地产市场的泡沫会越来越大，后果不堪设想。
4 结束语
逐年飙升的房价，给普通民众的生活带来了很多的压力，政府出台了很多政策来抑制疯长的房价，本身税制就不完善的土地增值税也进入到政府的视野之中。土地增值税的税收制度复杂，清算不容易，导致现在的土地增值税一直停留在清算阶段，无法起到抑制房价的作用。由此可见，应对现行的土地增值税制度进行试点改革。
主要参考文献
[1]马国强.中国税收[M].第3版.大连： 东北财经大学出版社，2012：334-351.
[2]方燕，李冉.我国房地产税收与房价关系的实证分析[J].价格理论与实践，2013（9）：77-78.