去年全国完成房地产开发投资36232亿元人民币,比上年增长16.1%,商品房销售额近44000亿元,比上年增长75.5%。国家统计局总经济师姚景源认为“房地产作为我国整个经济重要的支柱产业一点也不能动摇,不但不能动摇还要进一步发展,因为房地产上游可以拉动建材水泥,下游可以拉动家电,甚至纺织业,由于装修窗帘也要换新的……”此言一出,立刻引发社会各界的广泛议论,议论的焦点还是房价。
　　面对高企的房价,政府在2010年伊始,就出台了营业税取消减免、二套房首付比例“一刀切”等一系列政策“组合拳”,2010年房地产行业将何去何从?新华社经济分析师对此做了八大猜想。
　　
　　猜想一:调控政策或将中性偏紧,主要取决于市场预期和经济形势
　　
　　近日,国务院在部署一季度经济工作时,明确强调要抓紧落实已经出台的各项政策,加强对市场需求的分类调控,抑制投机、投资性购房,促进房地产市场平稳健康发展。从政府表态可以看出,相比起2009年政策的扶持,今年房地产政策面将转向中性甚至是偏紧,已经是一个不争的事实,现在市场关注的焦点渐渐变成了今年政府直接调控房地产的政策将会收得多紧?
　　我们认为,2010年政策会收得多紧主要取决是市场预期有多强烈。房地产政策主要是对市场预期的管理,如果消费者普遍预期房价走势平稳而持币观望超过5个月以上,开发商资金链便可能断裂,房价便会松动,国家遏制房价过快上涨的目的已经达到,就没有必要出台进一步措施。
　　另一方面,国家对房地产行业调控取决于整个宏观经济调控的平衡,从近期政策出台的密度和速度来看,国家对于2010年经济走势有明确的认识。统计显示,2009年中国出口对GDP的贡献率为负3.9个百分点,随着经济逐步复苏,2010年出口对GDP的贡献率将比去年上升,大约在0到负0.3之间,而消费也将保持稳定增长,因此,如果要保持经济平稳健康发展,国家需要对投资有所控制。在出口因外需萎靡大幅后撤的2009年,投资无疑成为中国经济增长的头号功臣,亦将在今年继续扮演重要角色。但关键在于,高强度投资对经济拉动的不可持续与边际效益递减规律,注定其只能纾一时之困,而非长久之计。
　　数据显示,2009年虽然销售火爆,但竣工和新开工面积都是2001年以来历史低点,2010年开发商面临着补库存的压力和动力,所以2010年房地产政策是国家调控和房地产行业自身增加投资的双向平衡,政策收紧程度还要看一、二季度数据。
　　
　　猜想二:房地产开发企业资金链会比2009年紧张
　　
　　2010年房地产开发企业资金链会比2009年紧张。房地产商资金来源主要有定金预付款、银行按揭和国内贷款和其他来源等。定金预付款、银行按揭和国内贷款三部分占开发商资金来源的六成以上。从资金结构上看,银行贷款占比并不高,只占30%多。但实际上,其他项中的自有资金、预付款和按揭实际上都来源于银行,也就是说房地产开发商80%的资金都来自银行,对银行依赖度很高。
　　统计数据显示,2000年以来,房地产开发企业从国内银行获得的贷款占当年新增信贷总额的比例,与当年新增信贷的增长呈反比关系。也就是说,当信贷宽松的时候,开发商资金相对充裕,从国内银行获得的贷款份额降低;当信贷收紧的时候,开发商资金相对紧张,对银行信贷的依赖程度增加。
　　2009年,银行新增信贷9.59万亿,目前市场普遍预计2010年新增信贷在7.5万亿左右,比2009年减少2万亿左右。根据我们前面的逻辑,可以简单得出一个结论:2010年房地产开发企业对银行贷款的依赖性将增加,原因在于资金相对紧张。
　　
　　猜想三:保障性住房推出并不会直接影响商品房价格
　　
　　根据国家规划,2009年起三年内,全国将新建200万套廉租房和400万套经济适用房,同时完成约220万户林业、农垦和矿区的棚户区改造。《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》中也明确提出,要加快推进保障性安居工程建设。而各地也在加紧落实保障性住房的建设,对于饱受高房价之苦的普通百姓来说,保障性住房的逐渐入市无疑是一个福音,那么在2010年保障性住房能否起到平抑房价的作用呢?
　　我们认为,保障性住房推出并不会直接作用于商品房价格。首先房地产市场对保障性住房投放的敏感性不高,因为需要棚户区改造和廉租房的群体本身并不是商品房的有效消费群体,这两项保障性住房的推出,并不会起到平抑商品房价格的作用。经济适用房的推出可以解决部分购买临界点上的中间人群,对这部分人群来说确实舒缓了购买商品房的市场压力。另外,从供应数量上看,平均每年100万套经济适用房,占当年房地产市场的20%,确实增大了市场供给。但从结构上看,商品房销售很大一部分是卖给前40%的中高收入家庭,购买经济适用房人群实际上绝大多数并不包括在内,所以即便增加20%的市场供给,对商品房购买人群的分流作用也很小,尤其是高档商品房。
　　
　　猜想四:2010年不会出台物业税
　　
　　物业税在部分地区“空转”试点了6年多,尤其是最近国十一条提出住房差别化税收政策,物业税似乎离我们越来越近了。
　　我们认为,物业税的政策性很强,牵涉到多方利益,就目前条件而言,开征时机和条件尚不完全具备。物业税作为国家政策调控的撒手锏之一,会引起社会的强烈反响。征收物业税需要健全的市场和法制环境,同时还要确定符合市场规律的征收标准,从量还是从价、时间节点前后怎么衔接都是需要解决的问题,而且从地方政府的税收环节就的改革,但这绝不是短期就能解决的问题。此外,就目前数据显示,2010年下半年商品房供应量会增加,在供求关系作用下,调整房价暂时还不需要物业税这么强烈的政策,因此2010年出台物业税时机还不够成熟。
　　
　　猜想五:2010年土地盛宴不会散
　　
　　我们认为,2010年土地盛宴不會终结。主要有以下几个因素:首先,房地产开发的周期较长,一般为三年左右,虽然目前土地价格走高,增加了开发商的财务成本,有些楼面价格甚至超过周围当年商品房住宅价格,但当年土地楼面价格均摊到三年的开发周期里,在形成可销售面积时,土地成本也只是较少部分。而且,开发商当年拿的地往往是先进入土地储备,并不是拿地即开发。
　　其次,开发商有补库的需求和压力,2009年北京上海等一线城市开发面积大幅减少。2000年以来,开发商累计购地30亿平方米,实际开发面积只有20亿平方米,有10亿平方米的闲置土地未开发。
　　最后,开发商预期地价还将继续上涨。中国虽然幅员辽阔,但基础设施已覆盖的土地有限,这需要地方政府大量的财力投入,这变相增加了土地的稀缺程度。从今后的供需关系看,开发商预期已经形成,随时都有转化成现实的可能。
　　
　　猜想六:房地产火爆势头难以延续
　　
　　根据国家统计局最新公布的数据,虽然2009年房地产投资增速为十年以来最低水平,但复苏态势明显,销售尤其火爆,2009年销售面积增长约53%,销售额增长将近90%,均创本世纪以来增长纪录。我们认为,房地产市场今年不会再延续2009年的火爆势头,将保持较稳定增长。
　　首先,开发商投资和新开工面积都有缓慢复苏的迹象,实际销售面积不足,造成的供不应求是2009年6月以后价格加速上涨的原因之一。2010年随着剪刀差的缩小,房价涨幅相比2009年将出现回落,由于2009年基数较高,不排除同比负增长的个别月份。其次,房地产开发周期较长,供需失衡的局面短期内或有所缓解,但难以改变。从2000以来,我国商品房市场一直是呈现供不应求的局面,峻销比基本在0.6-0.9之间波动,2009年尤其明显,最低接近0.4,呈现严重的供需失衡。2010年供给增加将使失衡局面有所缓解,但是整体格局不变。
　　
　　猜想七:2010年房地产市场难以出现量价齐跌的局面
　　
　　随着国家多项房地产调控政策的出台,业内对市场未来的走势变得比较悲观,下调预期已经成为了常态。
　　不过我们认为,2010年正常的市场波动会带来量跌的可能,但不会出现量价齐跌的市场转折点。从近一年半以来的土地开工和购置面积判断,2010年下半年供应会增加,市场的松动并不会促使开发商把降价作为销售手段。
　　去年由于价格涨幅较大,销售增速也上涨较大,今年会相比去年增幅会有所回落,但并不会跌回原点。2009年底由于优惠政策到期,出现的消费高峰,反映出市场需求的旺盛。在供求失衡的市场局面下,高房价将会使得成交量回落,但是价格不会出现明显回落。
　　
　　猜想八:中国不会出现类似迪拜危机
　　
　　随着中国公布最新的2009年经济数据,“楼市泡沫”再次成了国内、国际舆论担忧的主要风险,有国际舆论认为“中国经济成也房产、败也房产”,有专家认为“中国的房地产泡沫比迪拜严重1000倍以上”。中国政府连续出台的房地产调控政策,似乎也在表示着对于高房价的担忧。
　　虽然近期海南房价出现了大幅上涨,我们认为这与海南宣布暂停土地供应、投机资金大量流入有关。实际上,近期海南房价迅猛上涨有其特殊性和不可持久性,不久之后炒作热情将逐步褪去,但是就全国整体来说,我们认为中国不会出现类似迪拜的危机。
　　迪拜作为全球区域性金融中心,对外资限制较少,外来资金大量涌入导致其资产价格上涨,而中国不存在这种情况。而且,作为中国的“后花园”,海南的发展同国家经济发展是紧密联系在一起的,迪拜的政治经济制度决定了,一旦产生危机将是市场化、国际化的处理模式,这和中国不具有可比性。
　　编辑:卢劲杉lusiping1@gmail.com