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【摘要】我国作为一个人口大国，不断增长的人口数量在促进我国快速发展的同时，也要求我国必须提高对土地资源的利用效率，从而为人们生活质量的提高带来积极的影响。伴随我国城市增长方式的不断改革和完善，部分新型城镇化背景下的城市通过土地再开发的方式为城市空间的拓展做出了巨大的贡献。基于此，本研究将以产权重构下的土地再开发为视角，着重分析新型城镇化背景下的部分城市改革实践情况，从而为其他城市的土地再开发工作开展奠定良好的理论性基础，提出了现代化的改革启示。
【关键词】产权重构；土地再开发；土地产权
近年來，随着土地再开发计划的提出和实施，城市管理者逐渐意识到其将成为我国实施土地管理的主要手段，并将为城市内部的空间扩大产生至关重要的影响。尤其是“十三五”时期的到来，如何通过对土地资源的合理利用以此来推动我国城市的健康发展，成为了目前我国所面临的主要问题。
1、土地再开发与土地发展权
1.1土地再开发
土地开发，即为了满足人类生产和生活的发展需求，利用现代化的科学技术手段来实现对土地资源有效利用，包括范围上的扩大以及深度上的深入等，而土地再开发，主要是指在旧城改造的工作过程中，针对单一性的用地模式进行改革。土地发展权的重构作为土地再开发中的核心内容，土地发展权即为一种物权，其主要是通过对土地资源的有效利用，从而提高其目前的利用效益，运用多种手段提高土地的利用强度[1]。由此可见，土地再开发是我国在新型城镇化背景下提出的一种新型土地管理模式。
1.2土地发展权
土地发展权是指在合理利用土地资源的基础上，从而进行在发展的一种权利，其起源于英国，目前被世界各国所广泛关注和应用。土地发展权作为土地所有权当中的一种，其不仅可以弥补现行土地使用权当中所存在的缺陷，同时不同于其他土地使用权利，其具有一定的抽象性、潜在性以及政策性[2]。部分研究学者在对土地发展权进行分析时，发现其是在建设许可权的基础上，结合了用途许可权以及强度提高全，从而实现对土地资源的空间性管制[3]。
2、土地再开发的地方实践
目前，我国所开展的土地再开发主要包括三种不同的模式，分别为土地使用权的主体变更模式、土地使用权的部分发生变更以及不发生变更，本研究选取了上海地区和深圳地区作为研究对象，针对其土地再开发的实践案例进行了详细的分析。
2.1上海地区的土地再开发
截止至2012年，上海地区内的城乡建设用地面积已经达到了2990km2，占全市土地总面积的44%，除去用于土地规划的建设用地，可用建设用地仅为200余km2，这要求上海地区必须通过土地在开放的方式，进一步提高现有的土地资源利用效率[4]。上海地区在进行土地管理的过程中，主要以区外低效建设用地的“减量化”为主要核心，通过减量的方式，节约出更多的土地资源来实现对国有土地的全面开发。在上海地区的土地整治中，其提出了“拆三还一”规定，主要是指在类集建区内的空间指标控制，应当在减量化建设用地面积的三分之一，而针对被拆除的现状建设用地，应当将其分为两部分，—部分用于安置，—部分则交由市区内的两级政府进行购买，从而实现对减量化成本的有效平衡，达到“减量化”的主要目的[5]。
2.2深圳地区的土地再开发
根据深圳地区内的城市规划建议，发现到2020年，深圳地区内的建设用地需要控制在976km2，而截止至2013年，深圳地区内的建设用地规模已经达到了917km2[6]。早在2004年，深圳市就出台了《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》，并开始通过政府管理的方式来实现就工业区的改造，但该计划的实施效果却相对较小，这主要是由于改造主体出现了土地使用权的不确定性情况[7]。2012年，深圳市政府公布并实施了《深圳市城市更新办法实施细则》，进一步针对城市更新中的项目和内容进行了规范和要求，为土地再开发工作的开展奠定了基础。
3、土地再开发的地方实践启示
3.1土地再开发中的产权重构和利益分配
从产权重构的土地再开发角度来看，上海地区和深圳地区所采用的方式存在一定的差异性，比如上海地区无法享受深圳地区内“三旧改造”中的自行改造以及协议出让政策，其通过城乡建设用地的增减方式来提高国有建设用地的增值收益，通过支付土地整治成本等方式，从而解决现有国有建设用地不足的主要问题，最终实现了城乡结构的现代化重组。同时，受到政府主导投资因素的影响，上海地区内所产生的土地增值收益也均由政府享有。在深圳地区内，其通过土地发展权变更的方式实现了对土地的再开发，土地再开发所产生的收益也主要由土地原业主以及市场开发主体共同享有[8]。在此过程中，政府部门通过公益性用地的获取以及补交低价方式来获取效益。
3.2土地再开发中的政府动机和制度激励
在土地再开发的过程中，政府部门发挥出了至关重要的作用，而其却并非出于中立，其通过多种方式获取了相应的利益。截止至目前为止，土地财政已经成为了我国地方政府的主要收入来源，这在某种程度上也导致我国出现了新增用地拓展的发展模式短期内无法进行改变。相比于深圳地区，上海地区内的地方政府财政对于土地财政的依赖程度相对较大，而这也使深圳在新城市的推动发展过程中，所实施的力度要显著强于上海地区，同时也赋予了市场更多的主导权。
结论：
综上所述，土地再开发作为目前我国进行土地管理的主要方式，其主要是通过对土地资源的再利用，从而发挥出资源使用效率的最大化，是在我国可持续发展理念下提出的现代化改革方针。随着人们对土地再开发的不断关注，部分城市在新型城镇化的背景下实现了对土地的再开发和利用，并取得了较好的成效，进一步推动了我国城市化的健康发展。本研究在产权重构下土地再开发的基础上，提出了新型城镇化背景下的地方实践与启示，将为促进土地再开发计划的稳定实施奠定良好的基础，同时也将对我国城市未来的可持续发展做出积极的贡献。
【关键词】产权重构；土地再开发；土地产权
近年來，随着土地再开发计划的提出和实施，城市管理者逐渐意识到其将成为我国实施土地管理的主要手段，并将为城市内部的空间扩大产生至关重要的影响。尤其是“十三五”时期的到来，如何通过对土地资源的合理利用以此来推动我国城市的健康发展，成为了目前我国所面临的主要问题。
1、土地再开发与土地发展权
1.1土地再开发
土地开发，即为了满足人类生产和生活的发展需求，利用现代化的科学技术手段来实现对土地资源有效利用，包括范围上的扩大以及深度上的深入等，而土地再开发，主要是指在旧城改造的工作过程中，针对单一性的用地模式进行改革。土地发展权的重构作为土地再开发中的核心内容，土地发展权即为一种物权，其主要是通过对土地资源的有效利用，从而提高其目前的利用效益，运用多种手段提高土地的利用强度[1]。由此可见，土地再开发是我国在新型城镇化背景下提出的一种新型土地管理模式。
1.2土地发展权
土地发展权是指在合理利用土地资源的基础上，从而进行在发展的一种权利，其起源于英国，目前被世界各国所广泛关注和应用。土地发展权作为土地所有权当中的一种，其不仅可以弥补现行土地使用权当中所存在的缺陷，同时不同于其他土地使用权利，其具有一定的抽象性、潜在性以及政策性[2]。部分研究学者在对土地发展权进行分析时，发现其是在建设许可权的基础上，结合了用途许可权以及强度提高全，从而实现对土地资源的空间性管制[3]。
2、土地再开发的地方实践
目前，我国所开展的土地再开发主要包括三种不同的模式，分别为土地使用权的主体变更模式、土地使用权的部分发生变更以及不发生变更，本研究选取了上海地区和深圳地区作为研究对象，针对其土地再开发的实践案例进行了详细的分析。
2.1上海地区的土地再开发
截止至2012年，上海地区内的城乡建设用地面积已经达到了2990km2，占全市土地总面积的44%，除去用于土地规划的建设用地，可用建设用地仅为200余km2，这要求上海地区必须通过土地在开放的方式，进一步提高现有的土地资源利用效率[4]。上海地区在进行土地管理的过程中，主要以区外低效建设用地的“减量化”为主要核心，通过减量的方式，节约出更多的土地资源来实现对国有土地的全面开发。在上海地区的土地整治中，其提出了“拆三还一”规定，主要是指在类集建区内的空间指标控制，应当在减量化建设用地面积的三分之一，而针对被拆除的现状建设用地，应当将其分为两部分，—部分用于安置，—部分则交由市区内的两级政府进行购买，从而实现对减量化成本的有效平衡，达到“减量化”的主要目的[5]。
2.2深圳地区的土地再开发
根据深圳地区内的城市规划建议，发现到2020年，深圳地区内的建设用地需要控制在976km2，而截止至2013年，深圳地区内的建设用地规模已经达到了917km2[6]。早在2004年，深圳市就出台了《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》，并开始通过政府管理的方式来实现就工业区的改造，但该计划的实施效果却相对较小，这主要是由于改造主体出现了土地使用权的不确定性情况[7]。2012年，深圳市政府公布并实施了《深圳市城市更新办法实施细则》，进一步针对城市更新中的项目和内容进行了规范和要求，为土地再开发工作的开展奠定了基础。
3、土地再开发的地方实践启示
3.1土地再开发中的产权重构和利益分配
从产权重构的土地再开发角度来看，上海地区和深圳地区所采用的方式存在一定的差异性，比如上海地区无法享受深圳地区内“三旧改造”中的自行改造以及协议出让政策，其通过城乡建设用地的增减方式来提高国有建设用地的增值收益，通过支付土地整治成本等方式，从而解决现有国有建设用地不足的主要问题，最终实现了城乡结构的现代化重组。同时，受到政府主导投资因素的影响，上海地区内所产生的土地增值收益也均由政府享有。在深圳地区内，其通过土地发展权变更的方式实现了对土地的再开发，土地再开发所产生的收益也主要由土地原业主以及市场开发主体共同享有[8]。在此过程中，政府部门通过公益性用地的获取以及补交低价方式来获取效益。
3.2土地再开发中的政府动机和制度激励
在土地再开发的过程中，政府部门发挥出了至关重要的作用，而其却并非出于中立，其通过多种方式获取了相应的利益。截止至目前为止，土地财政已经成为了我国地方政府的主要收入来源，这在某种程度上也导致我国出现了新增用地拓展的发展模式短期内无法进行改变。相比于深圳地区，上海地区内的地方政府财政对于土地财政的依赖程度相对较大，而这也使深圳在新城市的推动发展过程中，所实施的力度要显著强于上海地区，同时也赋予了市场更多的主导权。
结论：
综上所述，土地再开发作为目前我国进行土地管理的主要方式，其主要是通过对土地资源的再利用，从而发挥出资源使用效率的最大化，是在我国可持续发展理念下提出的现代化改革方针。随着人们对土地再开发的不断关注，部分城市在新型城镇化的背景下实现了对土地的再开发和利用，并取得了较好的成效，进一步推动了我国城市化的健康发展。本研究在产权重构下土地再开发的基础上，提出了新型城镇化背景下的地方实践与启示，将为促进土地再开发计划的稳定实施奠定良好的基础，同时也将对我国城市未来的可持续发展做出积极的贡献。