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摘要：随着我国的经济建设持续快速发展，这几年的房地产开发项目像雨后春笋般蓬勃。2010年是中国房地产辉煌的一年，各地楼市如火如荼成交活跃。作为房地产金字塔的顶端，别墅更是出尽风头，越来越严格政策禁令限制了别墅项目的發展，但也因为限制，让别墅正成为越来越稀有的住宅珍品。本人结合多年房地产工作实践,分析如何建造精品别墅工程项目，并进行总结。
关键词：房地产、别墅、质量控制、精品工程
前言
优秀的别墅建筑能够融入到周围的环境中去，与自然环境相互映衬，与自然景观息息相关。优秀的楼盘因高档精品别墅的存在更显尊贵，也可以说别墅整体规划布局和建筑品质直接反映出一个成功楼盘的档次。
1．工程概况
工程项目位于肇庆市森林覆盖完好北岭山脚，南面临美丽的星湖；地势北高南低缓坡地形，小区总占地1253亩。区内原有溪流、湖泊、湿地等数万平方米，整体西班牙式风格，规划由坡地洋房、多层公寓、胡景别墅组成。其中100多幢独立别墅，建筑密度只有25%，54.2%的绿化率，容积率0.45。别墅地下1层、地上2层，建筑面积约300多至600多平方米，全部独门、独户、独院的设计理念。
2．建造精品别墅
2.1建精品别墅由设计开始
别墅的拥有者、居住者豪无疑问是社会的精英，各领域的成功人士。他们对生活品质的追求，早已从物质需求上升到精神层面，为他们提供异域的生活体验，充分享受精神上的满足。因此小区的整体规划设计时就定位为西班牙建筑风格，融入到别墅设计中去。
1) 别墅的外立面采用浅色暖色调，采用质朴厚实特殊涂料，使得外立面色彩明快，既醒目又不张扬。局部配以厚质文化石贴面，整体给人踏实厚重的感觉。采用低坡屋顶，红陶瓦铺设，圆弧檐口、拱璇，外墙铁艺栏杆、挂件，陶制饰品的陪衬，都表达出西班牙风格。
2) 抛弃联排别墅的抵挡次设计方案，采用一幢一户一庭院的理念，保证了住户的私密性；每幢别墅杜绝了简单的复制，布局、朝向、高低均不重复，营造不一般的视觉享受，也为业主提供舒适的生活享受。
3) 靠山而建、临水而居，是人们对高尚住宅的的梦想。水是西班牙风格灵魂元素之一，设计时充分利用区内原有溪流、湖泊、湿地等原生态自然景观资源，融入到别墅布置中，充分保留比土地更珍贵自然资源；使得别墅的增值潜力巨大。
4) 用非常低的容积率，换取更大的别墅花园空间，同时设计了浪漫的观景大露台，直达湖边、溪流的亲水大平台，为住户更好地亲近大自然。下沉式花园的运用，使得阳光、新鲜空气直达地下室。
5) 典型的西班牙风格院门为仿旧通花铁艺，进户门仿古实木双扇开大门，彰显气派和高贵；门窗采用仿木纹铝合金断桥隔热型材和夹层中空反射玻璃，既将现代节能环保理念与古老西班牙风格建筑完美结合。
2.2精品别墅的施工
房地产开发公司建造精品建筑的质量控制与监理公司的监督过程的质量控制及施工单位的工程质量控制有所不同，更注重细节，抓住最关键程序及部位。以下是重点控制环节：
1）．施工前
一个成功的房地产开发项目，有好的设计理念还必须技术水平过硬的施工队伍来建设。作为我们房地产开发公司，施工前选择综合素质好、社会信誉高的公司进行项目实地考察，再从其中选择优秀的项目部及经验丰富的项目经理来承建别墅工程。另外选择一家责任心强、业务水平高的监理公司，要求总监及监理员必须有高度的工作责任心，很强的工作原则性，能准确而全面地掌握别墅项目的设计施工图纸，熟悉和掌握正确的施工验收规范及验收程序。
合理的运用经济手段把控工程质量，目标建造精品别墅树品牌。而建筑市场的定律：“一分钱，一分货，优质优价原则”，因此在签订施工合同时充分考虑施工难度，建造别墅精品必须高质素工人的特殊情况，除了给与施工企业合理的利润空间外，再按合同总价增加2%奖励，力求用强而有力的经济手段控制施工质量。
对于监理公司也采取同样办法，目前建筑市场恶性竞争非常剧烈，低廉的监理费使得监理公司无利可图，必然造成监理人员素质低下及总监不到位的现象发生。为此我们经过市场调查，给出高于普通工程的监理费与监理公司签订《工程监理合同》。合同的详细规定，监理公司如何积极配合建设单位，明确建精品别墅的管理目标，明确指定总监及各专业监理工程师人员名单，并只能专人专职在我公司开发的工程工作，并每天由我方工程师进行考勤。考虑到监理人员的工资普遍偏低，特制定对监理人员的奖励制度，由我司现场管理工程师进行考核，完成质量、进度等管理目标达到精细化管理任务的，按月度直接向监理工程师个人发奖金（不经过监理公司）。不仅提高监理人员的积极性、创造性，从要我干到我要干好转变，进一步落实工程监督管理到位。
2)．基础施工
别墅工程依山而建，根据地质勘探报告反映，并结合工程的实际情况，减少对自然环境的破坏，保持原生态更有利于别墅小区高档定位。最终采用天然地基，基础采用独立柱基，持力层为粘土层、或卵石土层。承载力特征值为fak=180kPa，部分软弱地基采用6%水泥伴石粉分层压实换填。
基础工程是整个建筑施工的关键，建筑工程涉及的质量问题大部分与基础施工的质量有关，因此作为房地产开发企业站在比施工、监理单位更高的层次把控质量。天然地基基础的施工的关键要点：a.持力土层防止扰动，基坑土层禁止积水；b. 现场根据持力层深度整，相邻基调底高差不大于其净距的 1／2；c.机械开挖要留有约200mm余量，人工整平；d.基坑土层验收，我方工程人员、勘探、设计、监理、质监人员检查验收基坑，根据验收意见对地基进行处理；e.基坑土层验收合格后必须，立即浇注垫层混凝土覆盖。经过严格控制，整个别墅小区所有地基的压板试验均达到设计要求，因此杜决了基础承载力不足引起建筑物下沉、开裂的现象发生。
地下室施工关键防水必须到位，作为高档别墅必须确保100%无渗漏现象发生。除了督促施工单位严格按照图纸设计要求及施工规范进行防水涂膜的施工，及监理加强监管验收工作外，我重点突出对地下室混凝土结构自防水的要求，抓好混凝土浇注密实度，杜绝了蜂窝、孔洞的质量问题出现。地下室壁板施工缝的留置、止水钢板处理等技术措施，也保证了地下室防水可靠性及耐久性。从施工过程到工程竣工验收，再到移交物业公司管理及业主收楼，均未发现地下室结构出现渗漏的现象，得到了许多业主的好评。
3)．主体结构
主体结构的钢筋挷扎焊接、模板制作安装、混凝土浇注机养护严格按规范施工。由于别墅的建筑结构复杂，如阳台露台多，有不同标高坡屋面并与墙面互有交接，卫生间多，容易引起渗水，因此施工时结构的处理将是非常关键。阳台、露台的结构跌级、与露台相邻的外墙角脚、卫生间的墙脚等必须用混凝土返上100mm，斜屋面与墙面交接处必须设置一同浇注的反梁，很好解决了外墙斜屋面处渗水问题，如附图2
满足环保节能的要求，别墅外墙采用200厚的加气混凝土砌块，加气砌块隔热性能好，防水抗裂差，为了保证外墙防水、抗裂及日后建筑耐久性要求，决定外墙面全部满挂1@20钢网，内墙在不同结构材料交界处加300mm宽1@20钢网，从使用后发现效果很好，解决了外墙开裂现象。如附图3
4). 屋面
由于别墅的立面线条多，特别是屋面檐口处，线条采用支模浇混凝土取得，复杂的造型采用预制GRC构件，再安装固定。
斜屋面的混凝土浇注必须控制好塌落度、水灰比，采用小型震动器震动密实，一些特殊部位不能使用振动器也必须用人工拍打密实。浇注完成必须及时覆盖浇水养护，够龄期后才能拆除模板。屋面混凝土结构除了常规的检查验收外，我们特别要求施工单位对平屋面浸水、坡屋面浇水试验，必须保证结构层不渗漏；如果出现渗漏立即查明原因，作出对应的修补处理，重新检查直至不漏为止。验收合格的屋面结构才能进行找平层、防水层等下一工序的施工。
5).由于篇幅所限，将对门窗工程、外墙涂料工程、屋面铺瓦、卫生间防水、室内精装修工程另文探讨。
3．园林、景观配套
别墅完工验收，还没有达到我们交付业主使用要求，只有在完美的园林、景观、绿化等配套工程完工后，才能映衬出别墅的精髓，当山景、湖景、别墅融为一体，与自然和谐共存时，才达到建精品别墅的目的。
总结：
经过严格的管理控制，别墅在验收、交付使用到现在，均没有出现建筑物不均匀下沉，也不存在外墙面、门窗、屋面等部位的渗水现象发生，外墙完好无开裂。作为房地产开发企业，对建筑工程的质量控制与监理公司、建筑公司在管理的角度略有不同，侧重点不同，更侧重整体规划及设计的控制，但最终出来相同的效果。也就是严格的管理是出建筑精品基础。
注：文章内的图表及公式请以PDF格式查看
关键词：房地产、别墅、质量控制、精品工程
前言
优秀的别墅建筑能够融入到周围的环境中去，与自然环境相互映衬，与自然景观息息相关。优秀的楼盘因高档精品别墅的存在更显尊贵，也可以说别墅整体规划布局和建筑品质直接反映出一个成功楼盘的档次。
1．工程概况
工程项目位于肇庆市森林覆盖完好北岭山脚，南面临美丽的星湖；地势北高南低缓坡地形，小区总占地1253亩。区内原有溪流、湖泊、湿地等数万平方米，整体西班牙式风格，规划由坡地洋房、多层公寓、胡景别墅组成。其中100多幢独立别墅，建筑密度只有25%，54.2%的绿化率，容积率0.45。别墅地下1层、地上2层，建筑面积约300多至600多平方米，全部独门、独户、独院的设计理念。
2．建造精品别墅
2.1建精品别墅由设计开始
别墅的拥有者、居住者豪无疑问是社会的精英，各领域的成功人士。他们对生活品质的追求，早已从物质需求上升到精神层面，为他们提供异域的生活体验，充分享受精神上的满足。因此小区的整体规划设计时就定位为西班牙建筑风格，融入到别墅设计中去。
1) 别墅的外立面采用浅色暖色调，采用质朴厚实特殊涂料，使得外立面色彩明快，既醒目又不张扬。局部配以厚质文化石贴面，整体给人踏实厚重的感觉。采用低坡屋顶，红陶瓦铺设，圆弧檐口、拱璇，外墙铁艺栏杆、挂件，陶制饰品的陪衬，都表达出西班牙风格。
2) 抛弃联排别墅的抵挡次设计方案，采用一幢一户一庭院的理念，保证了住户的私密性；每幢别墅杜绝了简单的复制，布局、朝向、高低均不重复，营造不一般的视觉享受，也为业主提供舒适的生活享受。
3) 靠山而建、临水而居，是人们对高尚住宅的的梦想。水是西班牙风格灵魂元素之一，设计时充分利用区内原有溪流、湖泊、湿地等原生态自然景观资源，融入到别墅布置中，充分保留比土地更珍贵自然资源；使得别墅的增值潜力巨大。
4) 用非常低的容积率，换取更大的别墅花园空间，同时设计了浪漫的观景大露台，直达湖边、溪流的亲水大平台，为住户更好地亲近大自然。下沉式花园的运用，使得阳光、新鲜空气直达地下室。
5) 典型的西班牙风格院门为仿旧通花铁艺，进户门仿古实木双扇开大门，彰显气派和高贵；门窗采用仿木纹铝合金断桥隔热型材和夹层中空反射玻璃，既将现代节能环保理念与古老西班牙风格建筑完美结合。
2.2精品别墅的施工
房地产开发公司建造精品建筑的质量控制与监理公司的监督过程的质量控制及施工单位的工程质量控制有所不同，更注重细节，抓住最关键程序及部位。以下是重点控制环节：
1）．施工前
一个成功的房地产开发项目，有好的设计理念还必须技术水平过硬的施工队伍来建设。作为我们房地产开发公司，施工前选择综合素质好、社会信誉高的公司进行项目实地考察，再从其中选择优秀的项目部及经验丰富的项目经理来承建别墅工程。另外选择一家责任心强、业务水平高的监理公司，要求总监及监理员必须有高度的工作责任心，很强的工作原则性，能准确而全面地掌握别墅项目的设计施工图纸，熟悉和掌握正确的施工验收规范及验收程序。
合理的运用经济手段把控工程质量，目标建造精品别墅树品牌。而建筑市场的定律：“一分钱，一分货，优质优价原则”，因此在签订施工合同时充分考虑施工难度，建造别墅精品必须高质素工人的特殊情况，除了给与施工企业合理的利润空间外，再按合同总价增加2%奖励，力求用强而有力的经济手段控制施工质量。
对于监理公司也采取同样办法，目前建筑市场恶性竞争非常剧烈，低廉的监理费使得监理公司无利可图，必然造成监理人员素质低下及总监不到位的现象发生。为此我们经过市场调查，给出高于普通工程的监理费与监理公司签订《工程监理合同》。合同的详细规定，监理公司如何积极配合建设单位，明确建精品别墅的管理目标，明确指定总监及各专业监理工程师人员名单，并只能专人专职在我公司开发的工程工作，并每天由我方工程师进行考勤。考虑到监理人员的工资普遍偏低，特制定对监理人员的奖励制度，由我司现场管理工程师进行考核，完成质量、进度等管理目标达到精细化管理任务的，按月度直接向监理工程师个人发奖金（不经过监理公司）。不仅提高监理人员的积极性、创造性，从要我干到我要干好转变，进一步落实工程监督管理到位。
2)．基础施工
别墅工程依山而建，根据地质勘探报告反映，并结合工程的实际情况，减少对自然环境的破坏，保持原生态更有利于别墅小区高档定位。最终采用天然地基，基础采用独立柱基，持力层为粘土层、或卵石土层。承载力特征值为fak=180kPa，部分软弱地基采用6%水泥伴石粉分层压实换填。
基础工程是整个建筑施工的关键，建筑工程涉及的质量问题大部分与基础施工的质量有关，因此作为房地产开发企业站在比施工、监理单位更高的层次把控质量。天然地基基础的施工的关键要点：a.持力土层防止扰动，基坑土层禁止积水；b. 现场根据持力层深度整，相邻基调底高差不大于其净距的 1／2；c.机械开挖要留有约200mm余量，人工整平；d.基坑土层验收，我方工程人员、勘探、设计、监理、质监人员检查验收基坑，根据验收意见对地基进行处理；e.基坑土层验收合格后必须，立即浇注垫层混凝土覆盖。经过严格控制，整个别墅小区所有地基的压板试验均达到设计要求，因此杜决了基础承载力不足引起建筑物下沉、开裂的现象发生。
地下室施工关键防水必须到位，作为高档别墅必须确保100%无渗漏现象发生。除了督促施工单位严格按照图纸设计要求及施工规范进行防水涂膜的施工，及监理加强监管验收工作外，我重点突出对地下室混凝土结构自防水的要求，抓好混凝土浇注密实度，杜绝了蜂窝、孔洞的质量问题出现。地下室壁板施工缝的留置、止水钢板处理等技术措施，也保证了地下室防水可靠性及耐久性。从施工过程到工程竣工验收，再到移交物业公司管理及业主收楼，均未发现地下室结构出现渗漏的现象，得到了许多业主的好评。
3)．主体结构
主体结构的钢筋挷扎焊接、模板制作安装、混凝土浇注机养护严格按规范施工。由于别墅的建筑结构复杂，如阳台露台多，有不同标高坡屋面并与墙面互有交接，卫生间多，容易引起渗水，因此施工时结构的处理将是非常关键。阳台、露台的结构跌级、与露台相邻的外墙角脚、卫生间的墙脚等必须用混凝土返上100mm，斜屋面与墙面交接处必须设置一同浇注的反梁，很好解决了外墙斜屋面处渗水问题，如附图2
满足环保节能的要求，别墅外墙采用200厚的加气混凝土砌块，加气砌块隔热性能好，防水抗裂差，为了保证外墙防水、抗裂及日后建筑耐久性要求，决定外墙面全部满挂1@20钢网，内墙在不同结构材料交界处加300mm宽1@20钢网，从使用后发现效果很好，解决了外墙开裂现象。如附图3
4). 屋面
由于别墅的立面线条多，特别是屋面檐口处，线条采用支模浇混凝土取得，复杂的造型采用预制GRC构件，再安装固定。
斜屋面的混凝土浇注必须控制好塌落度、水灰比，采用小型震动器震动密实，一些特殊部位不能使用振动器也必须用人工拍打密实。浇注完成必须及时覆盖浇水养护，够龄期后才能拆除模板。屋面混凝土结构除了常规的检查验收外，我们特别要求施工单位对平屋面浸水、坡屋面浇水试验，必须保证结构层不渗漏；如果出现渗漏立即查明原因，作出对应的修补处理，重新检查直至不漏为止。验收合格的屋面结构才能进行找平层、防水层等下一工序的施工。
5).由于篇幅所限，将对门窗工程、外墙涂料工程、屋面铺瓦、卫生间防水、室内精装修工程另文探讨。
3．园林、景观配套
别墅完工验收，还没有达到我们交付业主使用要求，只有在完美的园林、景观、绿化等配套工程完工后，才能映衬出别墅的精髓，当山景、湖景、别墅融为一体，与自然和谐共存时，才达到建精品别墅的目的。
总结：
经过严格的管理控制，别墅在验收、交付使用到现在，均没有出现建筑物不均匀下沉，也不存在外墙面、门窗、屋面等部位的渗水现象发生，外墙完好无开裂。作为房地产开发企业，对建筑工程的质量控制与监理公司、建筑公司在管理的角度略有不同，侧重点不同，更侧重整体规划及设计的控制，但最终出来相同的效果。也就是严格的管理是出建筑精品基础。
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