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【摘 要】建筑业房地产业作为当今社会的支柱行业，对我们经济起着举足轻重的作用，本文阐述了建筑业房地产业税负特点及税负分析，并对“营改增”后的税负影响，提出了相应的应对措施。本文认为“营改增”给建筑业房地产业带来税收压力的同时，也给企业创造了不断完善的契机。
【关键词】“营改增”；建筑房地产业；税负影响；应对措施
一、前言
隨着中国经济的蓬勃发展，建筑房地产业作为经济的有力支撑，对经济的发展起着举足轻重的作用，“营改增”前，建筑房地产业实行营业税政策，然而营业税表现出许多弊端，不能抵扣、税率高、存在重复征税等问题，严重影响了服务业发展，营业税改增值税成为发展必然，自2016年5月1日起，建筑房地产业已经划入“营改增”的试点范围，“营改增”前，建筑房地产业实行营业税政策，营业税是价内税，通常按照企业实际经营的收入纳税，在经营过程中产生其他附加的成本，这样不仅不能规范纳税企业的健康发展，而且还给企业带来沉重的赋税压力，而增值税是价外税，其可以有效避免征收重复的税额，使得企业的发展具有较大的利润空间，由此“营改增”应然而生，然而“营改增”后建筑业房地产业最关注的税收问题来了，本文打算从税负方面对“营改增”后的建筑业房地产业影响问题进行探讨，研究这一问题一方面可以全面了解“营改增”后建筑业房地产业的税负影响，我们进而可以在实践中不断提高税务知识，使企业价值最大化；另一方面可以映射税务政策在实际运用中的成效，进而可以让税务部门不断完善各项最新政策。
二、建筑房地产业税负的特点及其税负分析
建筑业在“营改增”后，其税负的特点主要有如下：首先，建筑业的材料采购如果能取得增值税专用发票的话，就可以相应抵扣，降低税负；如果不能取得增值税专用发票的话，就会增加税负。其次，建筑业的人工成本，由于其雇佣的都是临时的农民工或者劳务公司派遣来的工人，所以付给农民工的那部分费用往往没法取得发票，因此这部分会增加建筑业税负。再者，建筑业的租赁业务，新的税改方案中，动产租赁业务税率为17%，由于租赁公司有租赁收入，需要缴纳17%的销项税额，而日常业务中没有进项税额，因此租赁公司选择一般纳税人的话，其税负会大幅增加，进而租赁公司会选择小规模纳税人来降低税负，这样当建筑公司在租赁设备时，就不能抵扣进项税额，进而增加建筑公司的税负。最后，由于建筑业的业务特殊性，其好多材料如沙土、砖块、钢筋、石灰等供应商都是个体户或者小规模纳税人，没法取得发票，会相应增加税负。
房地产业在“营改增”后，其税负的特点如下：首先，建筑安装成本是房地产企业开发成本的重要组成部分，“营改增”后，建筑业实行11%的增值税税率，其税负会明显上升，依据税负转嫁性原理，房地产企业作为建筑业的下游企业，其建安成本会相应增加。其次，土地成本占房地产企业成本的比例较重，目前房地产企业在拿地时，收到的是政府的收款收据，不能取得相应的增值税专用发票，因此土地成本会增加房地产企业的税负。再者，融资作为房地产企业的有力资金支撑，对房地产企业起着举足轻重的作用，融资产生的财务费用同时也对房地产企业产生较大的经济压力，“营改增”后，金融企业实行6%的增值税税率，这样房地产企业能取得6%的增值税发票，抵扣后和原来缴纳5%营业税税负差不多。
三、“营改增”对建筑房地产业税负的影响
营业税改征增值税不仅是与国际通行做法接轨，也是国务院确定的“十二五”规划中必须完成的税改目标，在这种大趋势下，将增值税扩大到建筑房地产行业，除了可能给企业带来成本效益的压力之外，也将创造行业和企业长久健康发展的契机。
1.有利影响
（1）规范采购流程。“营改增”后，由于采购材料的进项税额可以抵扣，因此采购人员在采购材料过程中，首先会认真选择供应商，找一些能取得增值税专用发票的公司；其次由于进项税额可以抵扣，材料成本相应降低，采购人员会在采购过程中会考虑成本问题，能让原先实行营业税的简单业务变得更加精细化、系统化。
（2）规范财务流程。“营改增”后，由于进项发票可以在财务上进行抵扣，因此财务核算比原先营业税时更加复杂，开具销项发票需要计算销项税额，通过进项税额销项税额计算出增值税，有了增值税，企业需要同时缴纳附加税等，财务人员会更加细致地核算每个环节，让财务流程更加规范。
（3）提升财务人员素质。由征收营业税到增值税，税收核算更加复杂化，这就需要财务人员不断提高专业技能和业务知识，准确核算财务的每个环节，使企业的财务核算上升到更高的水平，从而为企业创造更佳的经济效益。
（4）提升企业竞争力。随着“营改增”的落实，采购流程和财务流程的规范化，财务人员素质不断提高，企业的整体竞争力自然而然会不断增强，面对日益激烈瞬息万变的竞争环境，企业会有更强大的实力来适应。
2.不利影响
（1）发票的获取比较难。建筑企业的供应商比较零散，大多是个体户、小规模纳税人，从这些供应商往往很难取得增值税发票，就算能从小规模纳税人取得由税务局代开的增值税发票，其税率为3%，比一般纳税人那里取得增值税发票税率要低，这样会相应增加建筑业的税负，另外建筑业的税负增加后，会相应把税负压力转嫁给下游的房地产企业，因此房地产企业的建安成本会相应增加。
（2）建筑劳务费增加税负。建筑劳务用工一般来源于劳务公司或者临时的农民工，建筑劳务公司作为建筑业的一部分，为建筑企业提供专业的劳务，取得的收入需要按照11%的税率缴纳销项税额，却没有相应的进项税额来抵扣，和原来的3%营业税税率相比，增加了8%的税负，劳务公司作为微利企业，依据税负转嫁原理，会把税负转嫁给建筑企业，使建筑企业的劳务费用大大增加。
（3）动产租赁增加建筑业劳务成本。与建筑业密不可分的机械设备、设施料租赁业务占了建筑业务的较大比重，目前租赁企业提供租赁业务的税率为17%，其对应的进项税额却没有，这样租赁企业的税负会增加，因此租赁企业会从一般纳税人转为小规模纳税人，从而来降低租赁企业的税负，这样一来建筑业的租赁业务就难以取得进项税额，由此会增加建筑业的税负。 （4）房地产业的土地成本难以抵扣。房地产业在拿地的时候，收到的是政府的收款收据，企业难以取得支付土地费用的增值税专用发票，而且土地成本占房地产企业成本的比例较大，一旦这部分进项税额不能取得发票，这样就会大大增加企业的税负。
（5）财务人员难以适应税改变革。建筑业房地产由于原先實行营业税政策，只对实收的营业收入征收营业税，财务核算比较简单，“营改增”后，由于增值税实行对业务增值部分纳税，涉及到销项税额和进项税额，进而计算出增值税额，企业交了增值税额后，同时还要缴纳附加税费，如城建税、教育费附加，这一系列的核算过程比较复杂，对于适应了原先简单营业税的财务人员来说，是个比较大的挑战，同时财务人员的核算精准与否关系到企业纳税的多少，所以财务人员要尽快学习提升自身的业务水平。
四、建筑房地产业如何应对“营改增”新政对其税负的影响
1.选择优质供应商
建筑企业在采购材料过程中，除了供应商的价格、产品质量以及销售优惠角度进行选择外，还需要结合税务角度，选择具有一般纳税人资格的供应商，从而尽可能获取增值税发票，如果对方是小规模纳税人，其本身不能开具增值税发票，那就需要让对方去税务局代开增值税发票，同时做好监督，保证对方能开具真实有效的能够抵扣的增值税发票，然而选择供应商过程中，一般纳税人和小规模纳税人并不是绝对的标准，取得增值税发票也不是唯一的途径，最终选择哪个供应商，要看能否实现企业利润最大化，换而言之，一家小规模纳税人供应商虽然不能提供增值税发票，但如果它能给企业带来的利润比一般纳税人供应商要高的话，那么我们就选择小规模纳税人，反之就选择一般纳税人供应商。
2.雇佣正规的劳务公司员工
建筑企业属于劳动密集型企业，人工费占的比例较大，劳务用工大都来源于临时的农民工或者劳务公司，农民工提供的劳务无法提供增值税发票，进项税额没法抵扣，而且临时雇佣的农民工的专业技术能力难以衡量，一旦出现工程质量问题，无法讨回说法；虽然对于建筑企业来说，人工费进项税额难以抵扣，但至少有正规的公司资质存在，一方面工程质量可以保证；另一方面当工程出现质量问题的时候，企业可以找到这家劳务公司，走合法法律路线进行正常诉讼。
3.购买租赁设备
既然动产租赁会面临难以抵扣的现象，建筑企业就应该在租赁设备和购买设备之间权衡，由于租赁设备存在种种弊端，所以对于大型建筑企业而言，购买租赁设备是最好的选择，虽然购买设备当期会有大笔资金流出的压力，但目前资金支付方式多种多样，较为常见的是分期付款，这样可以减少当期支付大额资金压力，众所周知，购买设备一者可以取得进项税额，降低增值税税负；二者设备的折旧费可以计入期间费用，减少利润，进而可以少交企业所得税，从而可以降低企业整体的税负；三者购买设备能取得资产的所有权，企业有权处置设备的去向，可以在工程完工后出售或者出租，进而回笼资金。因此，在动产租赁不利的情况下，作为大型建筑企业，购买设备是最佳的选择。
4.建议政府优化税改政策及强化税改政策辅导
房地产企业，土地成本占的比例也是相当的大，房地产业在实施“营改增”后，其税收是增加还是减少关键在于土地出让金的抵扣问题，对于房地产企业的土地成本，由于购买土地时，政府无法开具增值税发票，而是以财政专用收据替代，这样导致房地产企业难以获取土地成本的进项税额，因此政府需要优化税改政策。首先，面对“营改增”税制改革，建立过渡性政策，比如建立财政补偿机制。对在“营改增”中税负增加的企业给予补贴，增进税负公平，帮助企业度过难关。其次，政府有关部门可以安排相关人员到企业进行税改政策辅导，使企业财务人员能够尽快掌握“营改增”后的会计处理方法，从而来快速适应“营改增”后的税收环境，使企业的整体税负尽量做到最低，实现企业的最大价值化。
5.参加专业培训
企业可以联系专业的财务学校，定期安排财务人员参加培训，让财务人员实时了解税收政策的变化，从而可以把相关知识运用到工作中，为企业税收出谋划策，节约税费，创造最大利润。
五、结论
文章先阐述了“营改增”后建筑业房地产业的税负特点，进而阐述了“营改增”后税负的有利影响和不利影响，最后对不利影响提出了相应的建议，本文认为“营改增”给企业带来税收压力的同时，也给企业带来了不断完善自我的契机，使企业的竞争力越来越强，使企业逐步走向国际化，最终立与不败之地。
参考文献：
[1]黄金. 营改增对房地产企业税负的影响分析[J]. 产业与科技论坛， 2016.15（15）：69-71.
[2]蒙绮媚. 全面实施营改增对房地产企业税负的影响分析[J]. 企业改革与管理， 2017（11）：142-143.
[3]葛建成. 营改增对房地产企业税负和净利润的影响及建议[J].行政事业资产与财务， 2017（23）：21-21.
【关键词】“营改增”；建筑房地产业；税负影响；应对措施
一、前言
隨着中国经济的蓬勃发展，建筑房地产业作为经济的有力支撑，对经济的发展起着举足轻重的作用，“营改增”前，建筑房地产业实行营业税政策，然而营业税表现出许多弊端，不能抵扣、税率高、存在重复征税等问题，严重影响了服务业发展，营业税改增值税成为发展必然，自2016年5月1日起，建筑房地产业已经划入“营改增”的试点范围，“营改增”前，建筑房地产业实行营业税政策，营业税是价内税，通常按照企业实际经营的收入纳税，在经营过程中产生其他附加的成本，这样不仅不能规范纳税企业的健康发展，而且还给企业带来沉重的赋税压力，而增值税是价外税，其可以有效避免征收重复的税额，使得企业的发展具有较大的利润空间，由此“营改增”应然而生，然而“营改增”后建筑业房地产业最关注的税收问题来了，本文打算从税负方面对“营改增”后的建筑业房地产业影响问题进行探讨，研究这一问题一方面可以全面了解“营改增”后建筑业房地产业的税负影响，我们进而可以在实践中不断提高税务知识，使企业价值最大化；另一方面可以映射税务政策在实际运用中的成效，进而可以让税务部门不断完善各项最新政策。
二、建筑房地产业税负的特点及其税负分析
建筑业在“营改增”后，其税负的特点主要有如下：首先，建筑业的材料采购如果能取得增值税专用发票的话，就可以相应抵扣，降低税负；如果不能取得增值税专用发票的话，就会增加税负。其次，建筑业的人工成本，由于其雇佣的都是临时的农民工或者劳务公司派遣来的工人，所以付给农民工的那部分费用往往没法取得发票，因此这部分会增加建筑业税负。再者，建筑业的租赁业务，新的税改方案中，动产租赁业务税率为17%，由于租赁公司有租赁收入，需要缴纳17%的销项税额，而日常业务中没有进项税额，因此租赁公司选择一般纳税人的话，其税负会大幅增加，进而租赁公司会选择小规模纳税人来降低税负，这样当建筑公司在租赁设备时，就不能抵扣进项税额，进而增加建筑公司的税负。最后，由于建筑业的业务特殊性，其好多材料如沙土、砖块、钢筋、石灰等供应商都是个体户或者小规模纳税人，没法取得发票，会相应增加税负。
房地产业在“营改增”后，其税负的特点如下：首先，建筑安装成本是房地产企业开发成本的重要组成部分，“营改增”后，建筑业实行11%的增值税税率，其税负会明显上升，依据税负转嫁性原理，房地产企业作为建筑业的下游企业，其建安成本会相应增加。其次，土地成本占房地产企业成本的比例较重，目前房地产企业在拿地时，收到的是政府的收款收据，不能取得相应的增值税专用发票，因此土地成本会增加房地产企业的税负。再者，融资作为房地产企业的有力资金支撑，对房地产企业起着举足轻重的作用，融资产生的财务费用同时也对房地产企业产生较大的经济压力，“营改增”后，金融企业实行6%的增值税税率，这样房地产企业能取得6%的增值税发票，抵扣后和原来缴纳5%营业税税负差不多。
三、“营改增”对建筑房地产业税负的影响
营业税改征增值税不仅是与国际通行做法接轨，也是国务院确定的“十二五”规划中必须完成的税改目标，在这种大趋势下，将增值税扩大到建筑房地产行业，除了可能给企业带来成本效益的压力之外，也将创造行业和企业长久健康发展的契机。
1.有利影响
（1）规范采购流程。“营改增”后，由于采购材料的进项税额可以抵扣，因此采购人员在采购材料过程中，首先会认真选择供应商，找一些能取得增值税专用发票的公司；其次由于进项税额可以抵扣，材料成本相应降低，采购人员会在采购过程中会考虑成本问题，能让原先实行营业税的简单业务变得更加精细化、系统化。
（2）规范财务流程。“营改增”后，由于进项发票可以在财务上进行抵扣，因此财务核算比原先营业税时更加复杂，开具销项发票需要计算销项税额，通过进项税额销项税额计算出增值税，有了增值税，企业需要同时缴纳附加税等，财务人员会更加细致地核算每个环节，让财务流程更加规范。
（3）提升财务人员素质。由征收营业税到增值税，税收核算更加复杂化，这就需要财务人员不断提高专业技能和业务知识，准确核算财务的每个环节，使企业的财务核算上升到更高的水平，从而为企业创造更佳的经济效益。
（4）提升企业竞争力。随着“营改增”的落实，采购流程和财务流程的规范化，财务人员素质不断提高，企业的整体竞争力自然而然会不断增强，面对日益激烈瞬息万变的竞争环境，企业会有更强大的实力来适应。
2.不利影响
（1）发票的获取比较难。建筑企业的供应商比较零散，大多是个体户、小规模纳税人，从这些供应商往往很难取得增值税发票，就算能从小规模纳税人取得由税务局代开的增值税发票，其税率为3%，比一般纳税人那里取得增值税发票税率要低，这样会相应增加建筑业的税负，另外建筑业的税负增加后，会相应把税负压力转嫁给下游的房地产企业，因此房地产企业的建安成本会相应增加。
（2）建筑劳务费增加税负。建筑劳务用工一般来源于劳务公司或者临时的农民工，建筑劳务公司作为建筑业的一部分，为建筑企业提供专业的劳务，取得的收入需要按照11%的税率缴纳销项税额，却没有相应的进项税额来抵扣，和原来的3%营业税税率相比，增加了8%的税负，劳务公司作为微利企业，依据税负转嫁原理，会把税负转嫁给建筑企业，使建筑企业的劳务费用大大增加。
（3）动产租赁增加建筑业劳务成本。与建筑业密不可分的机械设备、设施料租赁业务占了建筑业务的较大比重，目前租赁企业提供租赁业务的税率为17%，其对应的进项税额却没有，这样租赁企业的税负会增加，因此租赁企业会从一般纳税人转为小规模纳税人，从而来降低租赁企业的税负，这样一来建筑业的租赁业务就难以取得进项税额，由此会增加建筑业的税负。 （4）房地产业的土地成本难以抵扣。房地产业在拿地的时候，收到的是政府的收款收据，企业难以取得支付土地费用的增值税专用发票，而且土地成本占房地产企业成本的比例较大，一旦这部分进项税额不能取得发票，这样就会大大增加企业的税负。
（5）财务人员难以适应税改变革。建筑业房地产由于原先實行营业税政策，只对实收的营业收入征收营业税，财务核算比较简单，“营改增”后，由于增值税实行对业务增值部分纳税，涉及到销项税额和进项税额，进而计算出增值税额，企业交了增值税额后，同时还要缴纳附加税费，如城建税、教育费附加，这一系列的核算过程比较复杂，对于适应了原先简单营业税的财务人员来说，是个比较大的挑战，同时财务人员的核算精准与否关系到企业纳税的多少，所以财务人员要尽快学习提升自身的业务水平。
四、建筑房地产业如何应对“营改增”新政对其税负的影响
1.选择优质供应商
建筑企业在采购材料过程中，除了供应商的价格、产品质量以及销售优惠角度进行选择外，还需要结合税务角度，选择具有一般纳税人资格的供应商，从而尽可能获取增值税发票，如果对方是小规模纳税人，其本身不能开具增值税发票，那就需要让对方去税务局代开增值税发票，同时做好监督，保证对方能开具真实有效的能够抵扣的增值税发票，然而选择供应商过程中，一般纳税人和小规模纳税人并不是绝对的标准，取得增值税发票也不是唯一的途径，最终选择哪个供应商，要看能否实现企业利润最大化，换而言之，一家小规模纳税人供应商虽然不能提供增值税发票，但如果它能给企业带来的利润比一般纳税人供应商要高的话，那么我们就选择小规模纳税人，反之就选择一般纳税人供应商。
2.雇佣正规的劳务公司员工
建筑企业属于劳动密集型企业，人工费占的比例较大，劳务用工大都来源于临时的农民工或者劳务公司，农民工提供的劳务无法提供增值税发票，进项税额没法抵扣，而且临时雇佣的农民工的专业技术能力难以衡量，一旦出现工程质量问题，无法讨回说法；虽然对于建筑企业来说，人工费进项税额难以抵扣，但至少有正规的公司资质存在，一方面工程质量可以保证；另一方面当工程出现质量问题的时候，企业可以找到这家劳务公司，走合法法律路线进行正常诉讼。
3.购买租赁设备
既然动产租赁会面临难以抵扣的现象，建筑企业就应该在租赁设备和购买设备之间权衡，由于租赁设备存在种种弊端，所以对于大型建筑企业而言，购买租赁设备是最好的选择，虽然购买设备当期会有大笔资金流出的压力，但目前资金支付方式多种多样，较为常见的是分期付款，这样可以减少当期支付大额资金压力，众所周知，购买设备一者可以取得进项税额，降低增值税税负；二者设备的折旧费可以计入期间费用，减少利润，进而可以少交企业所得税，从而可以降低企业整体的税负；三者购买设备能取得资产的所有权，企业有权处置设备的去向，可以在工程完工后出售或者出租，进而回笼资金。因此，在动产租赁不利的情况下，作为大型建筑企业，购买设备是最佳的选择。
4.建议政府优化税改政策及强化税改政策辅导
房地产企业，土地成本占的比例也是相当的大，房地产业在实施“营改增”后，其税收是增加还是减少关键在于土地出让金的抵扣问题，对于房地产企业的土地成本，由于购买土地时，政府无法开具增值税发票，而是以财政专用收据替代，这样导致房地产企业难以获取土地成本的进项税额，因此政府需要优化税改政策。首先，面对“营改增”税制改革，建立过渡性政策，比如建立财政补偿机制。对在“营改增”中税负增加的企业给予补贴，增进税负公平，帮助企业度过难关。其次，政府有关部门可以安排相关人员到企业进行税改政策辅导，使企业财务人员能够尽快掌握“营改增”后的会计处理方法，从而来快速适应“营改增”后的税收环境，使企业的整体税负尽量做到最低，实现企业的最大价值化。
5.参加专业培训
企业可以联系专业的财务学校，定期安排财务人员参加培训，让财务人员实时了解税收政策的变化，从而可以把相关知识运用到工作中，为企业税收出谋划策，节约税费，创造最大利润。
五、结论
文章先阐述了“营改增”后建筑业房地产业的税负特点，进而阐述了“营改增”后税负的有利影响和不利影响，最后对不利影响提出了相应的建议，本文认为“营改增”给企业带来税收压力的同时，也给企业带来了不断完善自我的契机，使企业的竞争力越来越强，使企业逐步走向国际化，最终立与不败之地。
参考文献：
[1]黄金. 营改增对房地产企业税负的影响分析[J]. 产业与科技论坛， 2016.15（15）：69-71.
[2]蒙绮媚. 全面实施营改增对房地产企业税负的影响分析[J]. 企业改革与管理， 2017（11）：142-143.
[3]葛建成. 营改增对房地产企业税负和净利润的影响及建议[J].行政事业资产与财务， 2017（23）：21-21.