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摘要：实施保障房大型居住社区（以下简称“大居”）建设，伴随着大居的开发建设发展，大居建设出现了一些阶段性的问题，如人口同质化、产业规划缺失、配套建设滞后等。本文在研究大居建设过程中的存在的主要问题基础上，提出了相对应的对策和建议。中图分类号：TU 文献标识码：A 文章编号：（2020）-07-400
一、目前保障房建设存在的主要问题
1.导人人口结构同质化问题
第一，居民以本市户籍人口为主。由于安置的要求，大居通常是安置重大工程和旧城改造动迁的城区人口。以某区3个大居为例，户籍人口占总人口比重为74.2%，其中跨区迁移占比31.5%，区域内迁移20.3%。第二，人户分离情况较为严重。外来租客占比1成。3个大居社区人户分离总体上超过六成，其中“人在户不在”占比59.0%。“户在人不在”比例是1.6%。外来租住人数占22.8%。第三，老年人口比重相对较高。60岁以上老年人数占总人数21.8%，80岁以上老年人占3.2%，38.2%的家庭中有60岁以上的老人。60岁以上的人口占比显著高于全市老龄化平均水平、远高于郊区老龄化水平。
总体来讲，目前大居社区的整体人口结构层次同质化水平较高，老龄化水平较高，就业层次相对较低，不利于提升整个大居社区的活力，需要采取措施对大居导人人口层次进行调整。
2.大居产业规划缺失问题
由于大居特定的居住社区属性，决定了社区产业都以社区商业为主。而社区商业发展，则需要政府与企业通力合作，激发当地既有潜力。一方面，大居实际建设过程中社区商业的建设开办相对滞后。另一方面，社区商业的培育和成熟还需要一段时间，对已经人住居民的生活造成阶段影响。大居内配套的商业、公用设施服务业、交通枢纽服务业、科教服务业可以作为一定量的产业类型，提供一定量的就业岗位。其他产业需依靠所在镇域的产业辐射。
3.配套建设规模与实际差距问题
一是交通设施方面。目前社区的交通设施配置情况，超过半数的入住居民反映交通配套较差。居民到公交站点、地鐵站的步行平均时长均较长，意味着居民在大居内部的交通出行不方便，总体居民对交通状况的评价相对最低。由于内外部交通不便、位置偏远，社区居民到市区的通勤时间显著增加。二是教育设施方面。配套学校规划建设不尽合理，如面积规划偏离行业标准、选址规划不是非常合理，加上老龄人口比重较大，导致教育设施的开办率较低，且优质教育资源严重不足。三是医疗设施方面。据调查显示，大居社区周围配置的综合大医院和专科医院相对较少，居民对较高医疗水平的需求并未得到满足。所以，半数以上居民对社区及附近的基本医疗服务水平不太满意。四是劳动就业方面。由于大居地处郊区农村，居所迁移直接增加了劳动年龄人口的交通成本，甚至带来工作的变动。调查发现，迁移居所后，许多居民上班时间增加，上班时间在一个小时以上的居民比例显著增加。五是居民交往方面。良好的邻里关系能够给居民以安全感和归属感，甚至给人以更加快乐、减少社区犯罪等积极效应。对该三个大居研究表明，与城市其他自然社区相比，大居社区居民的情感认同度相对偏低，邻里关系多以地缘关系为主，部分是搬迁之前的地缘关系，业缘关系和趣緣关系较少。
二、完善保障房大居建设的对策建议
1.综合措施解决人口同质化
第一，尽快完善大居公交系统，改善大居内部的生活配套设施。大居的位置较为偏远、先期的交通配套不完善、周边产业缺失、生活配套不全，这些造成了原先市区动迁的年轻人不愿意人住：应尽快完善大居公交系统，缩短居民到周边和市区附近上班的通勤时间。改善大居内部居民生活区到商业配套区的可达性。第二，引入优质产业资源，解决大居产业缺失的问题。进一步加大对大居的产业发展扶持，吸纳就业能力强的都市型产业、生产性服务业和生活性服务业，鼓励原有工业园区或地块企业转型，扩大导人人口的就业机会=依托人力资源和社会保障局等相关政府部门的统筹和协调，逐步解决导人人群的就业问题。第三，通过代理经租等形式加快培育区域租赁市场，通过调整和完善商业业态、改善与周边产业区的通勤条件等，引入周边年轻的、较高层次的产业人群。同时，可以在保障房基地中或者周边地块设置一些商品住宅用地，引入购买商品房的人群，改变同质化人口的现状。
2.拾遗补缺，科学合理完善配套设施
首先，科学编制规划，提高总体性规划与实施环节互动性。科学规划是一项兼顾长远目标与近期计划、集谋划、策划和实施于一体的系统性工程。而且，这一工程并不仅属于规划师工作，更需要多主体、多部门协同参与完成。在大规模修建保障房政策导向下，控制性详细规划编制大多较为仓促，这就要求在具体实施环节中不断进行调整，加强总体性规划与具体实施环节间互动，具体包括：一是与各项实施专项规划互动，要兼顾地理位置、现实状况等进行调整;二是与各实施主体进行互动，由于不同主体的侧重点不同，这就需要主体间充分互动，共同协商制定可行的实施方案，特别是要加强规划团队与建设开发团队的互动，能够将控制规划内容付诸实地;三是与实施需求进行互动，包括潜在住户的客观需求、有限土地资源提供尽可能多的住房需求、住宅成本需求等，要在众多需求中进行充分论证，寻求符合低成本——高效益的规划实施方案。
最后，加大政策扶持，增强各市场主体投身社区建设的积极性。充分调动市场主体在公共资源配置中的积极性，这是完善保障房社区公共设施配套不足的有效方式。但如前所述，各市场主体对进驻保障房社区的动力明显不足，其根源就在于利潤不丰厚，甚至是无利可图。作为保障房社区建设主体，政府应主动出击，给予各种优惠扶持政策将不同企业、商业从业者吸引到保障房社区内。一是就业补贴政策，参考接纳残疾人税收减免政策，对于接纳保障房社区居民就业的企业，政府可以实行税收减免政策，鼓励企业吸纳社区居民再就业。二是商业扶持政策，对进驻到保障房社区的商业从业者、企业等，可以采用税收政策减免、场地费用减免甚至营业补贴等政策优势，确保进驻商业从业者有利可图;当然，这一优惠扶持政策并不是长期的，而是随着人口导人规模进行动态调整。当人口导人数量足以支撑商业发展、周边政府配套完备后，这一政策便予以取消。三是要规范保障房地区的商业形态，对危害到合法商业经营者利益的违法业态要坚决予以取缔。
参考文献
[1]黄春燕.工业园区向生产性服务业功能区转型中商业配套服务的发展研究[D].上海：华东理工大学，2012.
[2]魏盼盼.西安市住宅社区配套设施建设与评价的研究[D].西安：西安建筑科技大学，2012.
孔毅（1973年），男，汉 ，吉林延边 副高级工程师，本科，研究方向：建筑施工管理
（吉林省住房制度改革领导小组办公室 吉林长春 130000）
一、目前保障房建设存在的主要问题
1.导人人口结构同质化问题
第一，居民以本市户籍人口为主。由于安置的要求，大居通常是安置重大工程和旧城改造动迁的城区人口。以某区3个大居为例，户籍人口占总人口比重为74.2%，其中跨区迁移占比31.5%，区域内迁移20.3%。第二，人户分离情况较为严重。外来租客占比1成。3个大居社区人户分离总体上超过六成，其中“人在户不在”占比59.0%。“户在人不在”比例是1.6%。外来租住人数占22.8%。第三，老年人口比重相对较高。60岁以上老年人数占总人数21.8%，80岁以上老年人占3.2%，38.2%的家庭中有60岁以上的老人。60岁以上的人口占比显著高于全市老龄化平均水平、远高于郊区老龄化水平。
总体来讲，目前大居社区的整体人口结构层次同质化水平较高，老龄化水平较高，就业层次相对较低，不利于提升整个大居社区的活力，需要采取措施对大居导人人口层次进行调整。
2.大居产业规划缺失问题
由于大居特定的居住社区属性，决定了社区产业都以社区商业为主。而社区商业发展，则需要政府与企业通力合作，激发当地既有潜力。一方面，大居实际建设过程中社区商业的建设开办相对滞后。另一方面，社区商业的培育和成熟还需要一段时间，对已经人住居民的生活造成阶段影响。大居内配套的商业、公用设施服务业、交通枢纽服务业、科教服务业可以作为一定量的产业类型，提供一定量的就业岗位。其他产业需依靠所在镇域的产业辐射。
3.配套建设规模与实际差距问题
一是交通设施方面。目前社区的交通设施配置情况，超过半数的入住居民反映交通配套较差。居民到公交站点、地鐵站的步行平均时长均较长，意味着居民在大居内部的交通出行不方便，总体居民对交通状况的评价相对最低。由于内外部交通不便、位置偏远，社区居民到市区的通勤时间显著增加。二是教育设施方面。配套学校规划建设不尽合理，如面积规划偏离行业标准、选址规划不是非常合理，加上老龄人口比重较大，导致教育设施的开办率较低，且优质教育资源严重不足。三是医疗设施方面。据调查显示，大居社区周围配置的综合大医院和专科医院相对较少，居民对较高医疗水平的需求并未得到满足。所以，半数以上居民对社区及附近的基本医疗服务水平不太满意。四是劳动就业方面。由于大居地处郊区农村，居所迁移直接增加了劳动年龄人口的交通成本，甚至带来工作的变动。调查发现，迁移居所后，许多居民上班时间增加，上班时间在一个小时以上的居民比例显著增加。五是居民交往方面。良好的邻里关系能够给居民以安全感和归属感，甚至给人以更加快乐、减少社区犯罪等积极效应。对该三个大居研究表明，与城市其他自然社区相比，大居社区居民的情感认同度相对偏低，邻里关系多以地缘关系为主，部分是搬迁之前的地缘关系，业缘关系和趣緣关系较少。
二、完善保障房大居建设的对策建议
1.综合措施解决人口同质化
第一，尽快完善大居公交系统，改善大居内部的生活配套设施。大居的位置较为偏远、先期的交通配套不完善、周边产业缺失、生活配套不全，这些造成了原先市区动迁的年轻人不愿意人住：应尽快完善大居公交系统，缩短居民到周边和市区附近上班的通勤时间。改善大居内部居民生活区到商业配套区的可达性。第二，引入优质产业资源，解决大居产业缺失的问题。进一步加大对大居的产业发展扶持，吸纳就业能力强的都市型产业、生产性服务业和生活性服务业，鼓励原有工业园区或地块企业转型，扩大导人人口的就业机会=依托人力资源和社会保障局等相关政府部门的统筹和协调，逐步解决导人人群的就业问题。第三，通过代理经租等形式加快培育区域租赁市场，通过调整和完善商业业态、改善与周边产业区的通勤条件等，引入周边年轻的、较高层次的产业人群。同时，可以在保障房基地中或者周边地块设置一些商品住宅用地，引入购买商品房的人群，改变同质化人口的现状。
2.拾遗补缺，科学合理完善配套设施
首先，科学编制规划，提高总体性规划与实施环节互动性。科学规划是一项兼顾长远目标与近期计划、集谋划、策划和实施于一体的系统性工程。而且，这一工程并不仅属于规划师工作，更需要多主体、多部门协同参与完成。在大规模修建保障房政策导向下，控制性详细规划编制大多较为仓促，这就要求在具体实施环节中不断进行调整，加强总体性规划与具体实施环节间互动，具体包括：一是与各项实施专项规划互动，要兼顾地理位置、现实状况等进行调整;二是与各实施主体进行互动，由于不同主体的侧重点不同，这就需要主体间充分互动，共同协商制定可行的实施方案，特别是要加强规划团队与建设开发团队的互动，能够将控制规划内容付诸实地;三是与实施需求进行互动，包括潜在住户的客观需求、有限土地资源提供尽可能多的住房需求、住宅成本需求等，要在众多需求中进行充分论证，寻求符合低成本——高效益的规划实施方案。
最后，加大政策扶持，增强各市场主体投身社区建设的积极性。充分调动市场主体在公共资源配置中的积极性，这是完善保障房社区公共设施配套不足的有效方式。但如前所述，各市场主体对进驻保障房社区的动力明显不足，其根源就在于利潤不丰厚，甚至是无利可图。作为保障房社区建设主体，政府应主动出击，给予各种优惠扶持政策将不同企业、商业从业者吸引到保障房社区内。一是就业补贴政策，参考接纳残疾人税收减免政策，对于接纳保障房社区居民就业的企业，政府可以实行税收减免政策，鼓励企业吸纳社区居民再就业。二是商业扶持政策，对进驻到保障房社区的商业从业者、企业等，可以采用税收政策减免、场地费用减免甚至营业补贴等政策优势，确保进驻商业从业者有利可图;当然，这一优惠扶持政策并不是长期的，而是随着人口导人规模进行动态调整。当人口导人数量足以支撑商业发展、周边政府配套完备后，这一政策便予以取消。三是要规范保障房地区的商业形态，对危害到合法商业经营者利益的违法业态要坚决予以取缔。
参考文献
[1]黄春燕.工业园区向生产性服务业功能区转型中商业配套服务的发展研究[D].上海：华东理工大学，2012.
[2]魏盼盼.西安市住宅社区配套设施建设与评价的研究[D].西安：西安建筑科技大学，2012.
孔毅（1973年），男，汉 ，吉林延边 副高级工程师，本科，研究方向：建筑施工管理
（吉林省住房制度改革领导小组办公室 吉林长春 130000）