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沪上的老式花园住宅是指解放前建造的,一般拥有一定土地面积的空地(花园),房屋建筑为四面或三面临空,装修精致,有客厅、餐室及数套卫生间的独立式或合式的别墅性住宅。以卢湾区为例,现有老式花园住宅均集中在瑞金与淮海两个街道,尤以瑞金街道居多,占有土地面积107693平方米,占全区老式花园住宅的96%,也是中心城区土地利用走可持续发展中的重要来源。这类住宅体现出下几个特点。