“新国五条”细则一出，一石激起千层浪。近日全国多地集中出现过户、网签现象，一时间一线城市及房市红火的二线城市房地产交易市场门庭若市，来办手续的人都想在地方实施细则出来之前，按照旧的政策进行交易，以免上交20%的个税，争抢这最后的“晚餐”，多地房地产交易市场的收件量都成倍激增。可见，此次调控的影响之大、力度之狠。首先，如此大的调控力度是值得肯定的。因为由于前一段时间房市“放水”现象严重，市场量价齐升，房市泡沫加大之势难压，虽然此前以行政手段为主的调控是不得已为之，而此时，房市调控必须继续发力，否则市场将很难控制。而且，值得关注的是，这次“新国五条”实施细则从单一的行政手段过渡到与税收、金融等经济手段相结合的“组合拳”，这样不仅有利于调控效果的实现，也有利于房地产市场自身健康平稳发展。这是此次细则的亮点所在，是从行政手段治标不治本走向标本兼治的开端。但是，此次“新国五条”实施细则虽然力度很大，可美中不足的是缺乏精准度，波及面过广，20%的个税导致很多普通民众也成为被调控对象，有可能使所得税成为“人头税”，市场也因此出现许多反对声。鉴于此，笔者认为，“新国五条”实施细则在地方政府落地时，必须安装“瞄准器”，在精准度上做文章，做到打击市场投机，保护合理需求。
　　一、必须“瞄准”
　　此次“新国五条”实施细则虽有“一剑封喉”之力度，却也容易“误伤一片”。不仅投机客被“当头一棒”，“一刀切”的政策让很多改善住房需求的人也为之惶恐。20%的个税对于投机客来说惩罚力度并不为过，但对于很多改善性需求者而言，这样的税收则显得既不合理也不公平。因为他们出售住房是为了改善居住条件，他们的需求是合理的，是最基本的住房需求，他们不应该成为房市调控遏制的对象。限购已经“误伤”了部分改善性需求，而这次20%个税的征收对于这部分需求而言无疑又是一次沉重的打击。房市调控应明确调控对象是炒房投机客，对于大多数改善性需求则应该将其解放出来，保护他们“卖小买大”、“卖旧买新”等想要改善居住条件的权利。税收这一杠杆运用得好可以 “四两拨千斤”之巧力来调节市场，运用得不好反而会适得其反。任何税收政策都要选择合适的支点和砝码。支点即为征税对象、征税范围；砝码则是征税的税基、税率。但是，此次“新国五条”实施细则在税收的运用上没能体现税收的优势，未能明确合理的征税对象，将投机之外的很多人也网罗进来。
　　因此，“新国五条”实施细则必须安装“瞄准器”，将征税的目标缩小和锁定于投机者，为税收杠杆选择合适的“支点”。在选准“支点”的基础上，施以适度的“砝码”，对那些投机的不止可以征收20%的个税，甚至可以征收更高的税费，不用担心因为打击投机而伤害市场。同时，这样的重税还可起到警示作用，让其他投机者明白通过炒房获取暴利的高压线碰不得。只要不投机，市场只剩下刚需和改善型需求，没有投机者兴风作浪，市场也将得到净化，不会暴涨，也不会暴跌。
　　除此之外，还有一个问题不能忽视。我国的住房问题情况较为复杂，个税征收以增值额为税基看似合理，但计算的口径难以把握。例如，某人当年花9万元买的房改房按当时市场价为70万元，如果以9万元和如今的市场价之间的差价为征税的税基，那么税负过重，必将引起矛盾。包括20世纪90年代之前所建的房屋，当年没有市场价可参照，究竟按什么价格来计算税基，都涉及到征税的精确与否。笔者认为，总的宗旨是应该按当时同等条件下的市场价来计算，不能按照房屋的房改购房价或重置价计算，否则将有失公允。总之，政策的精准度直接关乎调控成功与否。
　　二、如何“瞄准”
　　“瞄准”就是将“准星”对准“靶心”，关键是要找到“靶心”，“靶心”究竟是“一大片”，还是“一小撮”，这是税收政策的核心与“利器”。从税收的实践来看，“靶心”越小，力度就越大，阻力就越小，效果就越好；反之，扩大的“靶心”形成“人头税”，造成人人自危、个个抵触，很难有实际效果。因此，这次出台的所得税政策应该安装“瞄准器”，其对准的“靶心”应该有严格的界定范围，即炒房投机客。诸如“温州炒房团”、“山西煤老板炒房团”等，是此次所得税必须绑定的对象。针对他们所炒房屋的总量、囤房持有的期限、一次转让的套数等各种因素，进行分项打小分，综合计总分，最后根据总分高低，实行累进制税收，且税率还应逐步提高，20%是起点，还可逐步递增。
　　与此同时，还需要通过税收杠杆的调节进行“疏”与“堵”的结合，实现住房资源的合理配置。具体做法是“堵两扇门，开一扇门”，即在堵住住房空置、闲置与炒房这两扇“门”的同时，开启租赁市场的“大门”，培育租赁市场。把投机炒房者、一般投资者以及开发商手中的空置、闲置房源等尽可能引导到租赁市场。投机炒房的这扇“门”可以通过征收高额的住房交易所得税等系列流转税堵住，而对既不转让，又不居住的空置房、闲置房（包括开发商手上超过一定年限的库存房）则可以征收房产税，并根据空置、闲置情况的不同进行差别化征税，空置、闲置面积越大，税率越高。投机、投资者以及开发商持有的空置、闲置房产唯有转向租赁市场收房租，进行长线投资才能避免高额流转税和房产税，并让他们获取长期稳定的租金收益，这样便把资源充分利用起来，起到了对房地产业结构、产品结构进行调整的作用。不仅促进了房地产投资盈利模式由短线投机的方向引导到长线投资的合理方向，而且使产品结构由单一的“只售不租”变为“租售并举，以租为主”，增加普通的中小户型供应，以保障基本的居住性需求，实现市场供需的自我平衡。
　　此外，安装“瞄准器”，锁定炒房投机客，还必须借助个人住房信息系统。虽然至今为止，这一系统工作仍未完成，阻力很大。但即便在全国开通有难度，第一步也可在各个城市分别独立操作，即以卖房人户籍为基础，搜索其在本城市持有住房的总套数、持有的时间、转让的套数，然后按累进制征税。
　　目前，各地地方政府具体实施细则还未出台，希望在此之前，能够将所得税政策真正接“地气”，即根据本地的实际情况，确定征税对象，打击囤房投机，保护改善型需求。让税收只能成为遏制投机的“利器”，而不能成为误伤市场正当需求的“凶器”。
　　齐婧/责任编辑