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摘 要：城市综合体是指将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。各城市发展都十分重视综合体的设计。
关键词：城市综合体;特点;因素
城市综合体的六大要素分别是酒店、办公楼、公园、会所、购物中心、公寓。只有具备三种以上要素的组合才能称为综合体。综合体被称为“城市中的城市”，其本身即构成了一个小社会，居住、办公、娱乐、休闲、出行、商务、社交、游憩等活动均可内部解决。它在包括中国在内的东北亚以及东南亚等土地稀缺国家，非常具有发展前景。
在目前全球范围内，这种综合体是最先进的一种商业地产模式。它把过去非常分散的购物、办公、公园、商业会所、公寓等多种生活需求，集中体现于一处，减少了不必要的交通，很大程度上达成了工作、生活、娱乐等多种生活需求的平衡，能够让人们在这一地区停留更长时间。同时，其活动空间也非常丰富，改变了以往都市生活两点一线、三点一线的枯燥模式，让人们在城市综合体内部，不断体会到城市的蓬勃发展、日新月异，所以城市综合体是把城市和生活紧密结合在一起的一种表现形式。
一、城市综合体的特点
1.超大空间尺度。城市综合体是与城市规模相匹配，与现代化城市主干道相联系的，因此室外空间尺度巨大，一般均具有容纳超大建筑群体和众多的生活空间。由于建筑规模和尺度的扩张，建筑的室内空间也相对较大，一方面与室外的巨形空间和尺度协调，另一方面则与功能的多样相匹配，成为多功能的聚集焦点。
2.通道树型交通体系。通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划，将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、室内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系，组成一套完善的“通道树型”体系。这种交通系统形态打破了传统街道单一层面的概念，形成丰富多变的立体街道交通空间。
3.现代城市景观设计。应用现代城市设计、环境与行为理论进行景观与环境设计是城市综合体的重要特征。运用对建筑群体的深度表现打破传统建筑立面概念，通过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明灯手段形成丰富的景观与宜人的环境。使建筑群体成为景观的主体，同时又承载着城市文明与经济发展的历史责任。
二、城市综合体设计需考虑的因素
1.交通因素。建筑是可以看得见的，但交通要靠感觉。所以交通设施的成败，通俗点讲就是老百姓口中的“好用不好用”。大家用着舒服、便捷，这个才是好的、人性化的交通设计。比如北京的CBD，这样一个庞大的综合社区应当对整个城市的交通出行起到积极作用，缓解交通压力，把更多人的更多活动，甚至18小时、24小时的活动都放在这个综合体里面来完成。但事实上，到这边上班的人出行时间一般都在50分钟以上，而住在这边的人并不在这边上班。在整个规划过程中，它的各项指标非常综合，但其实很多功能是互不相干的。
城市综合体归根结底是城市的缩影，城市的发展充满不确定因素，难以预测。因此从交通专业角度讲，一个好的城市综合体的交通规划，应该站在整个城市交通规划的高度，充分考虑人口数量、人均收入、机动车保有量等不确定性因素。这就要求设计团队与开发商和业主很好地沟通，让他们意识到放到纸面上的设计不是一成不变的，有很多潜在因素会影响最终结果。设計团队前期也要做更加细致的分析工作，应对每一种情形的发生做出多种灵活方案，避免投资浪费。
另外，在城市的快速发展过程中，我们的设计偏粗犷，精细化设计并没有落实下去。比如在做前期需求预测时，通常我们拿到的是一个很粗略的前提，没有细分业态。但商业形态的组合五花八门，到底带来多少人流，时间、空间如何分布等，如果之前没有给我一个明确的方向，这个是很难预测的。所以说，如果前期设计过于粗犷，会给最终的运营带来很多麻烦。
2.规划的核心要素。综合体规划的核心要素主要包括：
购物中心。在不同地段，购物中心的级别也不一样。购物中心可分为五级：城市级的、片区的、小区的、小区内部的、便利店。
购物中心的定位决定了其辐射范围、业态组合和规模。定位不是空头口号，因为定位还会具体影响到未来的招商。
写字楼。写字楼也有不同的定位，分为顶级、甲级、乙级和丙级。定位不同，其存活的空间、租户的特点和建设的成本也不同。
酒店。酒店分为商务型、会议型、经济型和旅游度假型，其选址和客户群也各不相同。
酒店品牌非常重要，品牌就是号召力，会让同一层次的客户群聚集在一起。酒店的品牌代表着客户群，只有品牌具备足够的影响力才能保证入住率，同时受欢迎率也是品牌入住率的保证，所以一般的开发商很难独自运营酒店。在综合体开发中，原则上要联合开发，酒店部分要由品牌酒店方经营管理。
公寓。在综合体内部，公寓是赚钱的部分，无论是租还是售，都能快速减轻项目的财政压力。
目前，在北京、上海一些城市，禁止在综合体里开发住宅，只能开发公寓，但在很多二三线城市是没有这种限制的，有必要将公寓、住宅、办公、酒店等混搭，因为当地没有足量的商务人流，只开发公寓不设住宅会有一定风险。
3.应当坚持的可持续发展模式。城市综合体除了降低人们的生活、工作成本，以及社会的整体运营成本外，它最大的经济社会效应体现在：一方面，在有限的空间最大程度地塑造了经济活动、消费活动;另一方面，在有限的土地资源上产生了最大化的经济效益。所以，城市综合体是一种应该坚持的可持续发展理念。
中国城市的粗放型扩张，让城市变成了吞噬自然的机器，导致环境质量和生活品质的降低，所以在未来的城市开发中，要走集约型开发道路，利用有限的资源创造更多价值、更好的活动，城市综合体正是城市在物质和精神方面必然的发展趋势。
总之，在我国，随着经济的高速发展，城市化的步伐也日益加快，新闻中的GDP、GPI、PPI等各种指数节节攀高，我们在体验现代化生活带给我们的优越性的同时，也不得不忍受伴随都市发展进程中的种种病症：上下班堵车又堵心、去饭馆吃饭排队等到饥肠辘辘、房价走高绿化率走低、环境污染等等。如何高效的利用有限的土地资源，改善我们的城市环境，不仅仅是城市发展的一个亟待解决的问题，更是关乎老百姓幸福指数的大问题。发展集约型城市是人心所向，城市综合体在很多大中城市的兴起更是大势所趋。
关键词：城市综合体;特点;因素
城市综合体的六大要素分别是酒店、办公楼、公园、会所、购物中心、公寓。只有具备三种以上要素的组合才能称为综合体。综合体被称为“城市中的城市”，其本身即构成了一个小社会，居住、办公、娱乐、休闲、出行、商务、社交、游憩等活动均可内部解决。它在包括中国在内的东北亚以及东南亚等土地稀缺国家，非常具有发展前景。
在目前全球范围内，这种综合体是最先进的一种商业地产模式。它把过去非常分散的购物、办公、公园、商业会所、公寓等多种生活需求，集中体现于一处，减少了不必要的交通，很大程度上达成了工作、生活、娱乐等多种生活需求的平衡，能够让人们在这一地区停留更长时间。同时，其活动空间也非常丰富，改变了以往都市生活两点一线、三点一线的枯燥模式，让人们在城市综合体内部，不断体会到城市的蓬勃发展、日新月异，所以城市综合体是把城市和生活紧密结合在一起的一种表现形式。
一、城市综合体的特点
1.超大空间尺度。城市综合体是与城市规模相匹配，与现代化城市主干道相联系的，因此室外空间尺度巨大，一般均具有容纳超大建筑群体和众多的生活空间。由于建筑规模和尺度的扩张，建筑的室内空间也相对较大，一方面与室外的巨形空间和尺度协调，另一方面则与功能的多样相匹配，成为多功能的聚集焦点。
2.通道树型交通体系。通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划，将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、室内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系，组成一套完善的“通道树型”体系。这种交通系统形态打破了传统街道单一层面的概念，形成丰富多变的立体街道交通空间。
3.现代城市景观设计。应用现代城市设计、环境与行为理论进行景观与环境设计是城市综合体的重要特征。运用对建筑群体的深度表现打破传统建筑立面概念，通过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明灯手段形成丰富的景观与宜人的环境。使建筑群体成为景观的主体，同时又承载着城市文明与经济发展的历史责任。
二、城市综合体设计需考虑的因素
1.交通因素。建筑是可以看得见的，但交通要靠感觉。所以交通设施的成败，通俗点讲就是老百姓口中的“好用不好用”。大家用着舒服、便捷，这个才是好的、人性化的交通设计。比如北京的CBD，这样一个庞大的综合社区应当对整个城市的交通出行起到积极作用，缓解交通压力，把更多人的更多活动，甚至18小时、24小时的活动都放在这个综合体里面来完成。但事实上，到这边上班的人出行时间一般都在50分钟以上，而住在这边的人并不在这边上班。在整个规划过程中，它的各项指标非常综合，但其实很多功能是互不相干的。
城市综合体归根结底是城市的缩影，城市的发展充满不确定因素，难以预测。因此从交通专业角度讲，一个好的城市综合体的交通规划，应该站在整个城市交通规划的高度，充分考虑人口数量、人均收入、机动车保有量等不确定性因素。这就要求设计团队与开发商和业主很好地沟通，让他们意识到放到纸面上的设计不是一成不变的，有很多潜在因素会影响最终结果。设計团队前期也要做更加细致的分析工作，应对每一种情形的发生做出多种灵活方案，避免投资浪费。
另外，在城市的快速发展过程中，我们的设计偏粗犷，精细化设计并没有落实下去。比如在做前期需求预测时，通常我们拿到的是一个很粗略的前提，没有细分业态。但商业形态的组合五花八门，到底带来多少人流，时间、空间如何分布等，如果之前没有给我一个明确的方向，这个是很难预测的。所以说，如果前期设计过于粗犷，会给最终的运营带来很多麻烦。
2.规划的核心要素。综合体规划的核心要素主要包括：
购物中心。在不同地段，购物中心的级别也不一样。购物中心可分为五级：城市级的、片区的、小区的、小区内部的、便利店。
购物中心的定位决定了其辐射范围、业态组合和规模。定位不是空头口号，因为定位还会具体影响到未来的招商。
写字楼。写字楼也有不同的定位，分为顶级、甲级、乙级和丙级。定位不同，其存活的空间、租户的特点和建设的成本也不同。
酒店。酒店分为商务型、会议型、经济型和旅游度假型，其选址和客户群也各不相同。
酒店品牌非常重要，品牌就是号召力，会让同一层次的客户群聚集在一起。酒店的品牌代表着客户群，只有品牌具备足够的影响力才能保证入住率，同时受欢迎率也是品牌入住率的保证，所以一般的开发商很难独自运营酒店。在综合体开发中，原则上要联合开发，酒店部分要由品牌酒店方经营管理。
公寓。在综合体内部，公寓是赚钱的部分，无论是租还是售，都能快速减轻项目的财政压力。
目前，在北京、上海一些城市，禁止在综合体里开发住宅，只能开发公寓，但在很多二三线城市是没有这种限制的，有必要将公寓、住宅、办公、酒店等混搭，因为当地没有足量的商务人流，只开发公寓不设住宅会有一定风险。
3.应当坚持的可持续发展模式。城市综合体除了降低人们的生活、工作成本，以及社会的整体运营成本外，它最大的经济社会效应体现在：一方面，在有限的空间最大程度地塑造了经济活动、消费活动;另一方面，在有限的土地资源上产生了最大化的经济效益。所以，城市综合体是一种应该坚持的可持续发展理念。
中国城市的粗放型扩张，让城市变成了吞噬自然的机器，导致环境质量和生活品质的降低，所以在未来的城市开发中，要走集约型开发道路，利用有限的资源创造更多价值、更好的活动，城市综合体正是城市在物质和精神方面必然的发展趋势。
总之，在我国，随着经济的高速发展，城市化的步伐也日益加快，新闻中的GDP、GPI、PPI等各种指数节节攀高，我们在体验现代化生活带给我们的优越性的同时，也不得不忍受伴随都市发展进程中的种种病症：上下班堵车又堵心、去饭馆吃饭排队等到饥肠辘辘、房价走高绿化率走低、环境污染等等。如何高效的利用有限的土地资源，改善我们的城市环境，不仅仅是城市发展的一个亟待解决的问题，更是关乎老百姓幸福指数的大问题。发展集约型城市是人心所向，城市综合体在很多大中城市的兴起更是大势所趋。