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摘 要：2016年中国房地产市场的环境和情形复杂多变、新奇诡秘。政策红利不断，多地相应出台了有利政策，在新形势下，房地产企业将如何转变来应对复杂多变的形态。
关键词：房地产市场 房地产企业 转变
“互联网+”无疑是过去的2015年中，房地产行业内最关键、最时髦的词汇。不得不说，把这道“加法题”算明白了的房企和中介，大多还真在“白银时代”挖出了一点金子。而此消彼长、兴亡交替是市场不变的规律，因此有加就有减，去年，房企也在或主动或被动地“做减法”以轻装前行。从2016年年初至今，政策红利不断，楼市提前吹来了“暖风”，降首付、降契税新政以及开年央行首次降准，为楼市去库存拉开了大幕。与此同时，多地也出台了相关的政策。
一、2016年中国房地产市场的状况
2016年中国房地产市场总体来看，在积极的财政政策和偏宽松的货币政策推动下，房地产市场逐渐回稳，房地产投资止跌转增，开发商在一、二线市场销售旺盛的推动下逐渐恢复投资信心，随着投机性需求和改善性住房需求进一步释放，房地产销售将进一步增长，三、四线城市积压的房地产去库存可能难以取得突破性进展。随着政策刺激效应的衰减，一线和部分二线城市房价可能仍然将持续上涨，涨幅会有所减缓。二线城市房价将总体全面上涨，涨幅区域分化明显，三四线城市在宽松的政策推动下库存将有所减少，房地产价格跌幅收窄回稳。
主要表现在：
1.房地产投资。总体来看，2016年房地产开发投资将有可能在宽松的政策刺激下止跌回升。但从长期来看，中国房地产投资已进入一个下降的长周期，政策刺激部分维持房地产市场持久的繁荣，在经济结构转型没有取得实质性进展的情况下，房地产市场依然存在较大的风险。
2.房地产销售。2016年在宽松的宏观政策刺激下，投机性需求和改善性需求进一步释放，房地产销售将进一步增长，从长期来看，一线城市房价的过度上涨不利于房地产销售结构性调整，三四线城市的房地产去库存难以取得突破性增长，随着政策刺激效应的衰减，房地产销售有可能进一步回落。主要是由于一方面房地产市场限购限贷，另一方面土地供应市场的扩张，供给需求的错位，最终导致房地产市场的失控。
3.房地产价格。在全面宽松的宏观政策刺激下，房地产价格整体上将呈上涨趋势。从较长时期来看，如果宏观经济增长趋势下滑，房地产价格有可能在未来会出现全面下滑的趋势。从全国城市地价变化趋势来看，我国宏观经济的压力持续，结构性调整进一步深化，地价总体水平将延续平稳上升，窄幅波动的态势，全国土地市场目前尚不存在大幅度的变化。我国住房市场的货币政策从松紧适度到灵活适度，住房市场仍处于库存消化的过程当中，住房开发投资增速仍然保持低位，住宅价格保持基本的稳定。
二、当前房地产企业面临的挑战
1.存量房时代来临。存量房时代已经来临，一线城市存量大于增量，城市更新进入进行时；二线城市继续表现优秀；三四线城市继续去库存，经济强镇、中心镇会涌现出机会，市场整体出现两头大、中间小的现象。我国房地产市场已经从“黄金十年”进入到“白银十年”，新房成交占比在市场中的份额一般会呈现“倒U”型的发展轨迹，即新房的成交占比达到一定的比例后，开始持续的下降，进入存量房时代。房地产去库存依旧是个房地产企业需要长期面临的问题。
2.城市人口的转变。以往，农村向城市持续的单向人口流入是城镇化的主要推动力，而现在从农村向城市人口的流动已经基本上接近尾声。“十三五”规划已经意识到中国的城镇化的增长，将不再是从农村向城市的人口迁移，而是更多的开始需要把没有户籍的城市人口吸纳，或者不同城市之间人口的再流动。在这样一个新格局下，市场对房地产调控作出的反应会比以往灵敏得多。所以房地产开发商必须注意到人口流动格局的变化，并适时做出决策调整。
3.房地产供求的结构性矛盾突出。长久以来，我国房地产市场出现局部过热，而结构性矛盾成为房地产过热的重要原因。一是商业用房投资大大高于住宅投资；二是高档住宅供应过多，而中低价位住宅供应数量则大幅下降。这种错位直接导致了商品房空置规模快速上升，从而加剧了总量的矛盾；三是社会保障型住宅数量有限，多数低收入家庭不能受益；四是投资者大量囤积新房，使得二手房源不能充分释放，有效供给不足；五是城市改造过程中带来的被动需求过多，也加剧了需求的增长带来的房价上涨。
4.大数据背景下，房地产服务业的路径再选择。“房地产+互联网”先从服务开始，主要体现研究、产品分析、渠道和销售、智能产品与社区以及金融与众筹的展开等。在当前大数据已经全面渗透的背景下，通过信息平台、广告平台、销售平台、交流平台以及金融服务平台的架设，分别与开发商、目标消费群、业主等群体发生相互的信息交流。其信息流向是双向而并非单向的服务业的颠覆将首先开始，接下来是开发管理、最后是施工建造的房地产互联网化三部曲影响的节奏。房地产开发商应注重这种形式的变化。
三、房地产企业应对的措施
1.转变房地产的服务思维。房地产企业应转变其服务思维转做服务商。因为只有如此，房企和客户所发生的关系才不再只局限于购房的那一刻，而是囊括了与房屋相关的后续配套、服务等等所有与生活相关的方方面面，房地产这种原本是交易低频率、客户低黏性的行业才会提高交易频次、增加黏性强度。万科和链家合作装修公司，这件事任一方单独去做也会成功。但具有成熟装修模板系统、供应链管理系统、价格把控系统和质量标准系统的万科，与可以提供海量、精准独一无二客户系统的链家双方联手，就更加具有竞争力，成功更快。
2.房地产应该去+“生、活”相关产业。白银时代必须思变。随着经济社会发展，健康、休闲文娱成为人们愈发凸显的需求。国人也越来越关注和追求如何“生、活的更有质量”。因此，“从衣食住行到生老病死”都可以进行相关产业的开发。开发商应该开动脑筋将这些与人密切相关、须臾不离的产业串联和并联起来达成通路。比如泰禾集团与福建省烹饪行业协会达成了战略合作伙伴关系；收入了美国一家专业从事肿瘤放疗业务的公司和一家医疗造影企业，为养老、医疗产业做准备；还计划从院线产品着手切入文化产业领域。
3.积极开发新型产品，产品多样化。结合市场上的新需求和新机遇，房地产开发商应该灵活设计、积极开发一些新型产品。比如对于土地稀缺、房价居高的大城市，就应适宜增加小户型物业，以摊薄价格压力，使占多数的普通购房人能力可及。房地产开发企业还要着力于供给侧的改革，提供多样化产品，比如医疗+社区的结合方式，养老地产、物流地产、旅游地产等，而目前这些产品的供给都相对短缺。
4.要考验“由售转租”下的新作法。过去的房地产企业的收入主要源于销售，基于刚结束的中央经济工作会议提出的“发展住房租赁市場”，建议增加部分小户型租赁房源，尤其是在市中心和地铁沿线。此类物业同时可以作为一个重要部分，纳入到房地产企业后续产品线中去。2016年的全国楼市将有明显的“由售转租”倾向。这就要求房地产企业增加对租赁环节的研究，将租金加入原来以预售金为主的资金回收模式中。如何租+售，两者并举且找到合适比例保持平衡，是开发商们在新形势下的主要任务。
参考文献：
[1]李文姹.中国社科院蓝皮书预测2017年房价全面下滑[N].中国房地产报. 2016-05-16（A05）.
[2]肖云.房地产市场形势及发展趋势分析[J].住宅与房地产.2016（18）.
[3]邢兆强. 宏观调控背景下中小型房地产开发企业面临的挑战与机遇[J].职业时空. 2010（07）.
[4]http：//www.fangchan.com/zt/jjcc/index.html.
关键词：房地产市场 房地产企业 转变
“互联网+”无疑是过去的2015年中，房地产行业内最关键、最时髦的词汇。不得不说，把这道“加法题”算明白了的房企和中介，大多还真在“白银时代”挖出了一点金子。而此消彼长、兴亡交替是市场不变的规律，因此有加就有减，去年，房企也在或主动或被动地“做减法”以轻装前行。从2016年年初至今，政策红利不断，楼市提前吹来了“暖风”，降首付、降契税新政以及开年央行首次降准，为楼市去库存拉开了大幕。与此同时，多地也出台了相关的政策。
一、2016年中国房地产市场的状况
2016年中国房地产市场总体来看，在积极的财政政策和偏宽松的货币政策推动下，房地产市场逐渐回稳，房地产投资止跌转增，开发商在一、二线市场销售旺盛的推动下逐渐恢复投资信心，随着投机性需求和改善性住房需求进一步释放，房地产销售将进一步增长，三、四线城市积压的房地产去库存可能难以取得突破性进展。随着政策刺激效应的衰减，一线和部分二线城市房价可能仍然将持续上涨，涨幅会有所减缓。二线城市房价将总体全面上涨，涨幅区域分化明显，三四线城市在宽松的政策推动下库存将有所减少，房地产价格跌幅收窄回稳。
主要表现在：
1.房地产投资。总体来看，2016年房地产开发投资将有可能在宽松的政策刺激下止跌回升。但从长期来看，中国房地产投资已进入一个下降的长周期，政策刺激部分维持房地产市场持久的繁荣，在经济结构转型没有取得实质性进展的情况下，房地产市场依然存在较大的风险。
2.房地产销售。2016年在宽松的宏观政策刺激下，投机性需求和改善性需求进一步释放，房地产销售将进一步增长，从长期来看，一线城市房价的过度上涨不利于房地产销售结构性调整，三四线城市的房地产去库存难以取得突破性增长，随着政策刺激效应的衰减，房地产销售有可能进一步回落。主要是由于一方面房地产市场限购限贷，另一方面土地供应市场的扩张，供给需求的错位，最终导致房地产市场的失控。
3.房地产价格。在全面宽松的宏观政策刺激下，房地产价格整体上将呈上涨趋势。从较长时期来看，如果宏观经济增长趋势下滑，房地产价格有可能在未来会出现全面下滑的趋势。从全国城市地价变化趋势来看，我国宏观经济的压力持续，结构性调整进一步深化，地价总体水平将延续平稳上升，窄幅波动的态势，全国土地市场目前尚不存在大幅度的变化。我国住房市场的货币政策从松紧适度到灵活适度，住房市场仍处于库存消化的过程当中，住房开发投资增速仍然保持低位，住宅价格保持基本的稳定。
二、当前房地产企业面临的挑战
1.存量房时代来临。存量房时代已经来临，一线城市存量大于增量，城市更新进入进行时；二线城市继续表现优秀；三四线城市继续去库存，经济强镇、中心镇会涌现出机会，市场整体出现两头大、中间小的现象。我国房地产市场已经从“黄金十年”进入到“白银十年”，新房成交占比在市场中的份额一般会呈现“倒U”型的发展轨迹，即新房的成交占比达到一定的比例后，开始持续的下降，进入存量房时代。房地产去库存依旧是个房地产企业需要长期面临的问题。
2.城市人口的转变。以往，农村向城市持续的单向人口流入是城镇化的主要推动力，而现在从农村向城市人口的流动已经基本上接近尾声。“十三五”规划已经意识到中国的城镇化的增长，将不再是从农村向城市的人口迁移，而是更多的开始需要把没有户籍的城市人口吸纳，或者不同城市之间人口的再流动。在这样一个新格局下，市场对房地产调控作出的反应会比以往灵敏得多。所以房地产开发商必须注意到人口流动格局的变化，并适时做出决策调整。
3.房地产供求的结构性矛盾突出。长久以来，我国房地产市场出现局部过热，而结构性矛盾成为房地产过热的重要原因。一是商业用房投资大大高于住宅投资；二是高档住宅供应过多，而中低价位住宅供应数量则大幅下降。这种错位直接导致了商品房空置规模快速上升，从而加剧了总量的矛盾；三是社会保障型住宅数量有限，多数低收入家庭不能受益；四是投资者大量囤积新房，使得二手房源不能充分释放，有效供给不足；五是城市改造过程中带来的被动需求过多，也加剧了需求的增长带来的房价上涨。
4.大数据背景下，房地产服务业的路径再选择。“房地产+互联网”先从服务开始，主要体现研究、产品分析、渠道和销售、智能产品与社区以及金融与众筹的展开等。在当前大数据已经全面渗透的背景下，通过信息平台、广告平台、销售平台、交流平台以及金融服务平台的架设，分别与开发商、目标消费群、业主等群体发生相互的信息交流。其信息流向是双向而并非单向的服务业的颠覆将首先开始，接下来是开发管理、最后是施工建造的房地产互联网化三部曲影响的节奏。房地产开发商应注重这种形式的变化。
三、房地产企业应对的措施
1.转变房地产的服务思维。房地产企业应转变其服务思维转做服务商。因为只有如此，房企和客户所发生的关系才不再只局限于购房的那一刻，而是囊括了与房屋相关的后续配套、服务等等所有与生活相关的方方面面，房地产这种原本是交易低频率、客户低黏性的行业才会提高交易频次、增加黏性强度。万科和链家合作装修公司，这件事任一方单独去做也会成功。但具有成熟装修模板系统、供应链管理系统、价格把控系统和质量标准系统的万科，与可以提供海量、精准独一无二客户系统的链家双方联手，就更加具有竞争力，成功更快。
2.房地产应该去+“生、活”相关产业。白银时代必须思变。随着经济社会发展，健康、休闲文娱成为人们愈发凸显的需求。国人也越来越关注和追求如何“生、活的更有质量”。因此，“从衣食住行到生老病死”都可以进行相关产业的开发。开发商应该开动脑筋将这些与人密切相关、须臾不离的产业串联和并联起来达成通路。比如泰禾集团与福建省烹饪行业协会达成了战略合作伙伴关系；收入了美国一家专业从事肿瘤放疗业务的公司和一家医疗造影企业，为养老、医疗产业做准备；还计划从院线产品着手切入文化产业领域。
3.积极开发新型产品，产品多样化。结合市场上的新需求和新机遇，房地产开发商应该灵活设计、积极开发一些新型产品。比如对于土地稀缺、房价居高的大城市，就应适宜增加小户型物业，以摊薄价格压力，使占多数的普通购房人能力可及。房地产开发企业还要着力于供给侧的改革，提供多样化产品，比如医疗+社区的结合方式，养老地产、物流地产、旅游地产等，而目前这些产品的供给都相对短缺。
4.要考验“由售转租”下的新作法。过去的房地产企业的收入主要源于销售，基于刚结束的中央经济工作会议提出的“发展住房租赁市場”，建议增加部分小户型租赁房源，尤其是在市中心和地铁沿线。此类物业同时可以作为一个重要部分，纳入到房地产企业后续产品线中去。2016年的全国楼市将有明显的“由售转租”倾向。这就要求房地产企业增加对租赁环节的研究，将租金加入原来以预售金为主的资金回收模式中。如何租+售，两者并举且找到合适比例保持平衡，是开发商们在新形势下的主要任务。
参考文献：
[1]李文姹.中国社科院蓝皮书预测2017年房价全面下滑[N].中国房地产报. 2016-05-16（A05）.
[2]肖云.房地产市场形势及发展趋势分析[J].住宅与房地产.2016（18）.
[3]邢兆强. 宏观调控背景下中小型房地产开发企业面临的挑战与机遇[J].职业时空. 2010（07）.
[4]http：//www.fangchan.com/zt/jjcc/index.html.