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深圳市中航建筑设计有限公司 广东深圳 518000
摘要：随着时代的发展，综合体上盖住宅项目的比重越来越多，具有其特殊性及挑战性。本文以的结合工程实践的回顾，对综合体上盖住宅项目加以分析总结。
关键词：综合体上盖住宅；未央印象城；制约条件
一、时代背景
由于城市综合体内的酒店、商场可长期持有的特性，城市综合体的开发投资回报高于纯住宅项目，更可让开发商长期获利。再加上在当前银行对商业地产只提供短期贷款的前提下，公寓和写字楼是可以出售的，开发商完全可以通过出售这些可售物业迅速回笼资金，以支持酒店和商场的运营，因而城市综合体成了当前商业地产开发的主流模式。
城市综合体选址位置多为有人流和消费基础，交通便利的城市核心区。而该区域往往是有大量居民的老城区。由于用地条件及开发强度的制约，开发商通常通过在综合体上盖住宅即回迁房，解决原居民的赔偿问题。
综合体上盖住宅已成为城市综合体设计的重要课题之一。
二、问题和挑战
面对越来越多的综合体上盖住宅项目，我们意识到它与单纯住宅设计相比到存在不少特点。
（一）高密度。
综合体上盖住宅项目往往意味着高密度，其日照及卫生间距较难满足；户型设计难度较大，难以保证每个套型朝向的均好性，往往造成少数住宅的朝向、采光、通风较差。
（二）统一考虑。
设备管道等基础及配套设施需要与商业、酒店等统一安考虑。而纯住宅设计通常分期建设，可根据场状况调整后续的设计。
（三）得房率相对较低。
由于上部住宅的交通空间不可避免地需要穿过底层商业空间。每户公摊面积较多，得房率，相对较低。
（四）公共交往空间不足
纯住宅的公共交往空间，是小区环境与规划结构的结合，具有较大的设计空间。综合体上盖住宅项目由于场地的限制，屋顶花园往往是最大的公共交往空间。
（五）结构相对复杂。
为了满足裙房商业空间的要求，往往需将上部住宅的剪力墙结构转换为框架柱结构。由于综合体中裙房层数通常在4层以上，因此转换层通常设在4层以上，建筑需作高位转换（注：对于带转换层的结构，转换层位置高度是影响其抗震性能的主要因素之一，转换层位置越高，转换层上、下层间位移角及内力突变越明显，需要结构采取相应措施越复杂）。
三、未央印象城综合体上盖住宅设计回顾
未央印象城为2012年我们与美国RTKL合作设计的商业综合体；在方案阶段，我们主要负责综合体上盖建筑的住宅规划及设计。
1、工程概况及场地分析
工程概况
本项目为集商业、住宅、酒店、公寓于一体的大型商住综合体，总建筑面积约28.5万平方米。建筑共三十三层，地下三层，地面三十层，建筑高度为99.7米。地下三层～地面四层为商业、车库及配套用房；四层以上为三星级酒店、公寓式酒店、住宅等多栋塔楼。
地理位置及周边概况
本项目位于西安城区西北部的未央区。未央区是西安市新的行政中心，城市中心区。地块位于未央路与龙首路十字东北角，地处未央区中心，东距大明宫文化遗址公园约800米，西南临轨道交通枢纽，西北临近商业步行街，地理环境优越。地块三面临城市道路，一面临小区路，其中西面临城市主干道未央路，南面临龙首北路，北面临规划路，东面临小区路。城市各个区域的人均可方便到达该地块，一方面促进了土地价值的提升，一方面增强了区域的识别性，形成地区级活力中心。同时，回迁住宅与周边住宅也为项目提供了充足的人流与购买商机。
2、住宅总平面设计
未央印象城作为综合体回迁项目，规划设计从开始就受到各种客观存在的条件制约，需对各种限制条件作充分考量。在满铺建筑控制线的4层商业裙房上部及容积率5.81的限定下，规划定位为接近全百米的布局。为追求较为宽松的居住环境，我们还做过局部超高层的方案比较。最后由于投资回报的因素，我们选择了具有均好性的8栋30层高层布局。在布局上，着意将用地南北端的南向展开面延展至最大，分别布置3栋拼接的单元式住宅，形成条式组合布局。其条式组合中的东西两端单元式住宅设置成“L”型，最大限度地减少了与中部单元式住宅的视线干扰。不仅确保各户得到最多日照，也有良好的景观视野。东面布置2栋点式小户型住宅，既远离西面城市干道未央路，又可享受东边大明宫国家遗址公园及西边屋顶花园的景观资源。（图1）酒店塔楼主设于商业裙房西侧，拥有良好的昭示性和车辆可达性。条式、点式结合的布局方式，力图使大多数户型在满足建筑密度要求的情况下，具有良好的朝向和通风（图2）。
3、户型平面
根据业主要求，住宅户型主要为以下三种：30-55㎡的小户型；60-85㎡的中户型；90-115㎡的大户型。户型的合理性表现为：（1）协调大小户型的组合，户型越小的组合，户数越多，保证都有较合理的得房率。（2）平面方正实用，布置紧凑；（3）室内功能分区明确，面积、空间尺度分配科学、合理；（4）结合景观条件，设置宽景凸窗、阳台，充分利用景观资源。
4、结构转换、设备用房与公共空间的结合
和其他多数综合体上盖住宅一样，商业裙房屋顶是住宅住户的主要公共活动场所，同时也不可避免的存在商场消防排烟口、餐饮排油管道、锅炉房、结构转换等空间。
如何合理高效地处理住户活动空间与商场辅助空间的矛盾是设计的着眼点。
摘要：随着时代的发展，综合体上盖住宅项目的比重越来越多，具有其特殊性及挑战性。本文以的结合工程实践的回顾，对综合体上盖住宅项目加以分析总结。
关键词：综合体上盖住宅；未央印象城；制约条件
一、时代背景
由于城市综合体内的酒店、商场可长期持有的特性，城市综合体的开发投资回报高于纯住宅项目，更可让开发商长期获利。再加上在当前银行对商业地产只提供短期贷款的前提下，公寓和写字楼是可以出售的，开发商完全可以通过出售这些可售物业迅速回笼资金，以支持酒店和商场的运营，因而城市综合体成了当前商业地产开发的主流模式。
城市综合体选址位置多为有人流和消费基础，交通便利的城市核心区。而该区域往往是有大量居民的老城区。由于用地条件及开发强度的制约，开发商通常通过在综合体上盖住宅即回迁房，解决原居民的赔偿问题。
综合体上盖住宅已成为城市综合体设计的重要课题之一。
二、问题和挑战
面对越来越多的综合体上盖住宅项目，我们意识到它与单纯住宅设计相比到存在不少特点。
（一）高密度。
综合体上盖住宅项目往往意味着高密度，其日照及卫生间距较难满足；户型设计难度较大，难以保证每个套型朝向的均好性，往往造成少数住宅的朝向、采光、通风较差。
（二）统一考虑。
设备管道等基础及配套设施需要与商业、酒店等统一安考虑。而纯住宅设计通常分期建设，可根据场状况调整后续的设计。
（三）得房率相对较低。
由于上部住宅的交通空间不可避免地需要穿过底层商业空间。每户公摊面积较多，得房率，相对较低。
（四）公共交往空间不足
纯住宅的公共交往空间，是小区环境与规划结构的结合，具有较大的设计空间。综合体上盖住宅项目由于场地的限制，屋顶花园往往是最大的公共交往空间。
（五）结构相对复杂。
为了满足裙房商业空间的要求，往往需将上部住宅的剪力墙结构转换为框架柱结构。由于综合体中裙房层数通常在4层以上，因此转换层通常设在4层以上，建筑需作高位转换（注：对于带转换层的结构，转换层位置高度是影响其抗震性能的主要因素之一，转换层位置越高，转换层上、下层间位移角及内力突变越明显，需要结构采取相应措施越复杂）。
三、未央印象城综合体上盖住宅设计回顾
未央印象城为2012年我们与美国RTKL合作设计的商业综合体；在方案阶段，我们主要负责综合体上盖建筑的住宅规划及设计。
1、工程概况及场地分析
工程概况
本项目为集商业、住宅、酒店、公寓于一体的大型商住综合体，总建筑面积约28.5万平方米。建筑共三十三层，地下三层，地面三十层，建筑高度为99.7米。地下三层～地面四层为商业、车库及配套用房；四层以上为三星级酒店、公寓式酒店、住宅等多栋塔楼。
地理位置及周边概况
本项目位于西安城区西北部的未央区。未央区是西安市新的行政中心，城市中心区。地块位于未央路与龙首路十字东北角，地处未央区中心，东距大明宫文化遗址公园约800米，西南临轨道交通枢纽，西北临近商业步行街，地理环境优越。地块三面临城市道路，一面临小区路，其中西面临城市主干道未央路，南面临龙首北路，北面临规划路，东面临小区路。城市各个区域的人均可方便到达该地块，一方面促进了土地价值的提升，一方面增强了区域的识别性，形成地区级活力中心。同时，回迁住宅与周边住宅也为项目提供了充足的人流与购买商机。
2、住宅总平面设计
未央印象城作为综合体回迁项目，规划设计从开始就受到各种客观存在的条件制约，需对各种限制条件作充分考量。在满铺建筑控制线的4层商业裙房上部及容积率5.81的限定下，规划定位为接近全百米的布局。为追求较为宽松的居住环境，我们还做过局部超高层的方案比较。最后由于投资回报的因素，我们选择了具有均好性的8栋30层高层布局。在布局上，着意将用地南北端的南向展开面延展至最大，分别布置3栋拼接的单元式住宅，形成条式组合布局。其条式组合中的东西两端单元式住宅设置成“L”型，最大限度地减少了与中部单元式住宅的视线干扰。不仅确保各户得到最多日照，也有良好的景观视野。东面布置2栋点式小户型住宅，既远离西面城市干道未央路，又可享受东边大明宫国家遗址公园及西边屋顶花园的景观资源。（图1）酒店塔楼主设于商业裙房西侧，拥有良好的昭示性和车辆可达性。条式、点式结合的布局方式，力图使大多数户型在满足建筑密度要求的情况下，具有良好的朝向和通风（图2）。
3、户型平面
根据业主要求，住宅户型主要为以下三种：30-55㎡的小户型；60-85㎡的中户型；90-115㎡的大户型。户型的合理性表现为：（1）协调大小户型的组合，户型越小的组合，户数越多，保证都有较合理的得房率。（2）平面方正实用，布置紧凑；（3）室内功能分区明确，面积、空间尺度分配科学、合理；（4）结合景观条件，设置宽景凸窗、阳台，充分利用景观资源。
4、结构转换、设备用房与公共空间的结合
和其他多数综合体上盖住宅一样，商业裙房屋顶是住宅住户的主要公共活动场所，同时也不可避免的存在商场消防排烟口、餐饮排油管道、锅炉房、结构转换等空间。
如何合理高效地处理住户活动空间与商场辅助空间的矛盾是设计的着眼点。