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摘要：分析指出了房地产行业信息化管理现状，并给出了运用最新的三维地理信息系统（3DGIS）进行房地产行业信息化管理的思路；实现房产地籍信息在三维计算机世界里的存储管理分析等功能。
关键词：房地产；三维地理信息系统；二三维一体化
前言：房地产行业作为关系国计民生的重要行业，在我国国民经济发展、人民日常生活中扮演着举足轻重的角色。然而，随着经济发展，城市化进程的加快，建筑形态日趋多元化发展，传统的房产管理必然要从低效的文件纸张型管理模式发展到信息化管理模式，从而保证房产管理的高效性、严密性和可靠性。
1 房地产管理信息系统发展现状
我国当前房地产行业管理信息系统多用管理信息系统（MIS），无法与空间信息有效集成，而地理信息系统（GIS）以地理空间数据库为基础，可在计算机软硬件的支持下，对空间相关数据进行采集、管理、操作、模拟和显示，并采用地理模型分析方法，适时提供多种空间和动态的地理信息，使地理实体与图形紧密结合，实现房地产实体的图形化管理。
然而，由于GIS从地形图演进而来的历史原因，现有的绝大多数GIS都使用二维数据描述地理对象，即所有的对象都通过二维坐标（X,Y或经纬度）进行表示。这样的GIS因此又被认为是二维GIS。随着我国城市化的发展，城市土地资源的紧缺性越来越显著，土地资源利用呈现立体化趋势。物权法要求土地权利可在地上、地表、地下分别设立。传统的二维房产、地籍以地表土地权利为管理核心，难以精确描述立体空间中的三维产权体，不能满足房产土地资源立体化利用中的房产管理要求，迫切需要项目研究房地产三维地理信息系统应用技术研究的理论与方法，在应用层面上解决房产物权、土地资源立体化利用等三维地籍管理问题，为不动产的立体化管理提供技术支撑。
三维GIS使用三维数据描述地理对象，即所有的对象都通过三维立体坐标（X，Y，Z或经纬度与高程）进行表示，它具备传统二维地理信息技术所不能比拟的优势，在实体可视化表达、空间数据的三维精确描述等方面可以更好的结合物业管理行业的特点，替代以前房地产系统以数据管理、以经验管理的旧模式，真正实现以图管房新模式。
2 三维地理信息系统在房地产管理中的应用
2.1 应用意义
将三维GIS引入房地产管理是对传统房产管理方式的一个突破，它标志着房产管理走向更加成熟、更加规范的管理模式。
1）房地产信息包含坐落信息、自然信息、产权信息、金融信息和管理信息等。坐落信息对于房屋确定有重要的标识作用，在传统的房地产管理中，房屋的坐落一般都以城市的街区名来定义，而街区名有模糊、易变、不精确的特点，难以从根本上杜绝房屋信息重复等现象的发生。引入三维GIS后，将实体房屋与房地产地形图紧密关联，通过地形图与三维模型的精确坐标来定义房地产坐落，能实现真正意义上房屋在表现上的唯一性，保证房地产信息表述的准确性。
2）通过房地产三维GIS，可以进行任意地理范围内房地产的各类统计分析，如房地产容积率分析、房地产密度分析、房屋拆迁、按产别进行的分类统计等，能方便了解城市房屋的状况，保证城市建设相关决策的科学性。
3）通过房地产三维GIS，在管理上只要通过房产图形及三维模型，就能够准确直观地掌握房产的过去和现状，以不变应万变。这种以“图”为中心，来对房产信息进行管理的模式，我们称之为“以图管房”。“以图管房”模式的建立，可以较好地解决传统的房产管理中所存在的不足和漏洞，减少纠纷的产生。
4）房地产三维GIS的建立，可使用户可以更加直观的掌握城市房地产项目的总体信息、与周边地物的空间关系、每个房产实体的属性数据等与生活息息相关的信息，对于如城市绿化、房地产销售及物业管理等行业的发展起到重要作用。
2.2 应用目标
项目的设计目标是基于三维地理信息平台，选定某一住宅小区为研究对象，开发加入二维、三维房产地籍要素采集、录入、检查、建库等功能，满足房产地籍要素在三维项目中的显示、提取、统计、变更、输出等日常管理的功能。并研究和探索其在其他行业领域更广泛的应用层面，增加其服务面。
3系统关键技术及技术路线
3.1系统关键技术
项目采用目前GIS数据管理和计算机领域的前沿技术，以空间数据库及GIS二次开发组件为支撑。具体地讲，采用的主要技术有：
1.空间关系数据库技术
使用大型关系数据库来一体化管理空间数据和业务数据，已经成为GIS应用发展的主流。空间数据库技术在很多方面有着明显的技术优势，包括海量数据管理能力、图形和属性数据一体化存储、多用户并发访问（包括读取和写入）、完善的访问权限控制和数据安全机制等。空间数据库技术成为越来越多的大中型GIS应用系统的空间数据存储和应用的解决方案。
2.GIS二次开发组件技术
组件式GIS的基本思想是把GIS的各大功能模块划分为几个控件，每个控件完成不同的功能。各个GIS控件之间，以及GIS控件与其它非GIS控件之间，可以方便地通过可视化的软件开发工具集成起来，形成最终的GIS应用。控件如同一堆各式各样的积木，他们分别实现不同的功能(包括GIS和非GIS功能)，根据需要把实现各种功能的 “积木”搭建起来，就构成应用系统。
3.三维建模技术
三维模型是物体的三维多边形表示，通常用计算机或者其它视频设备进行显示。
地理信息三维建模就是对与地理信息有关的实体利用相关技术软件进行三维模型建立的过程。从技术本质上将，大致有如下三种实现技术：一是直接使用三维模型制作软件,如Sketch Up、3DMAX等软件进行建模; 二是直接利用传统GIS的二维线划数据及其相应的高度属性进行三维建模,各建筑物表面还可以加上相应的纹理; 三是利用数字摄影测量技术进行三维建模。
4.地理信息二三维一体化技术
地理信息二三维一体化技术是指地理空间二维矢量数据与三维模型数据在地理信息系统中数据存储、显示、分析等的一体化。包括：二维与三维在数据模型、数据存储方案、数据管理、可视化和分析功能的一体化，提供海量二维数据直接在三维场景中的高性能可视化、二维分析功能在三维场景中的直接操作和越来越丰富的三维分析功能。
3.2系统技术路线
1.通过系统的应用功能设计，首先进行基础数据加工平台项目技术方案设计，包括各功能模块的设计，同时进行房地产专题管理信息系统软件设计及数据库设计。
2.基于所选专业GIS软件提供的二次开发组件，分别进行数据加工平台开发实现及数据库管理信息系统开发实现，并完成数据库方案的设计实现。
3.利用相关测绘技术，进行房地产相关数据标准化采集录入，包括常规房地产要素（产权、产籍、面积等）、二维地籍要素（行政界线、界址点、界址线、地类号、地籍号、座落、土地使用者或所有者及土地等级等）和三维地籍要素（三维空间坐标、三维产权信息、三维实体描述、三维建筑贴图等）。利用开发完成的数据加工平台相关功能组件，按照相关标准进行三维建模，建立空间数据库。
4.通过开发完成的功能模块将建立的空间数据库导入房地产数据库管理信息系统，进行系统各功能模块的调试修改，最终完成系统运行，编写项目相关报告。
3.3系统总体结构
当前GIS技术，Client/Server结构已经成熟，Browse/Server技术应用也较广泛。本系统采用C/S为主，B/S辅的体系及结构。为对于需要处理大量图形数据的应用，如房地产基础数据管理子系统等，为了提高运行效率，将充分应用比较成熟的Client/Server结构，基于三层模型进行开发；对于数据查询和浏览应用，基于用户使用简单方便，数据量相对较少，系统将尽最大可能地应用Browse/Server技术，通过网络发布空间和非空间信息。
系统总体結构如下：
4 结语
本文在分析了现有房地产管理系统的基础上，利用三维地理信息技术及最新的GIS软件技术，对房地产行业数据的管理及应用进行了深入的研究，开发形成了房地产三维信息管理系统，实现了房地产数据的信息化管理。
作为与地理空间信息密切相关的行业，现阶段的房地产行业在与地理空间信息结合上远远不能满足管理需求，大多数的房产管理还处在普通二维矢量数据文件甚至是纸质图件的基础上。房地产三维信息系统的应用建立，将大大提高房地产行业的信息化管理水平，为行业的科学发展提供必要的条件。
参考文献
[1]肖乐斌;钟耳顺;刘纪远; 宋关福.三维GIS的基本问题探讨[J]. 中国图象图形学报 2001年09期
[2]左毅.基于GIS技术的房产测绘数据管理[J]. 现代测绘 2010年06期
[3]冉磊; 高磊; 张宇琳; 杨艳锋.三维数字城市技术在城市规划中的应用[J]. 城市勘测 2010年02期
[4]黄锦凤; 邹峥嵘.基于Geodatabase的数字房产数据整合研究与应用. 测绘信息与工程 2011年01期
[5]张禧; 翟晓萌.MLS房地产信息系统在中国的发展; 现代商业 2009年15期
[6]石伟伟;张廷玉;蔡阳军;谭秀娟.房产政务管理信息系统GIS应用研究; 测绘通报 2006年08期
注：文章内的图表、公式请到PDF格式下查看
关键词：房地产；三维地理信息系统；二三维一体化
前言：房地产行业作为关系国计民生的重要行业，在我国国民经济发展、人民日常生活中扮演着举足轻重的角色。然而，随着经济发展，城市化进程的加快，建筑形态日趋多元化发展，传统的房产管理必然要从低效的文件纸张型管理模式发展到信息化管理模式，从而保证房产管理的高效性、严密性和可靠性。
1 房地产管理信息系统发展现状
我国当前房地产行业管理信息系统多用管理信息系统（MIS），无法与空间信息有效集成，而地理信息系统（GIS）以地理空间数据库为基础，可在计算机软硬件的支持下，对空间相关数据进行采集、管理、操作、模拟和显示，并采用地理模型分析方法，适时提供多种空间和动态的地理信息，使地理实体与图形紧密结合，实现房地产实体的图形化管理。
然而，由于GIS从地形图演进而来的历史原因，现有的绝大多数GIS都使用二维数据描述地理对象，即所有的对象都通过二维坐标（X,Y或经纬度）进行表示。这样的GIS因此又被认为是二维GIS。随着我国城市化的发展，城市土地资源的紧缺性越来越显著，土地资源利用呈现立体化趋势。物权法要求土地权利可在地上、地表、地下分别设立。传统的二维房产、地籍以地表土地权利为管理核心，难以精确描述立体空间中的三维产权体，不能满足房产土地资源立体化利用中的房产管理要求，迫切需要项目研究房地产三维地理信息系统应用技术研究的理论与方法，在应用层面上解决房产物权、土地资源立体化利用等三维地籍管理问题，为不动产的立体化管理提供技术支撑。
三维GIS使用三维数据描述地理对象，即所有的对象都通过三维立体坐标（X，Y，Z或经纬度与高程）进行表示，它具备传统二维地理信息技术所不能比拟的优势，在实体可视化表达、空间数据的三维精确描述等方面可以更好的结合物业管理行业的特点，替代以前房地产系统以数据管理、以经验管理的旧模式，真正实现以图管房新模式。
2 三维地理信息系统在房地产管理中的应用
2.1 应用意义
将三维GIS引入房地产管理是对传统房产管理方式的一个突破，它标志着房产管理走向更加成熟、更加规范的管理模式。
1）房地产信息包含坐落信息、自然信息、产权信息、金融信息和管理信息等。坐落信息对于房屋确定有重要的标识作用，在传统的房地产管理中，房屋的坐落一般都以城市的街区名来定义，而街区名有模糊、易变、不精确的特点，难以从根本上杜绝房屋信息重复等现象的发生。引入三维GIS后，将实体房屋与房地产地形图紧密关联，通过地形图与三维模型的精确坐标来定义房地产坐落，能实现真正意义上房屋在表现上的唯一性，保证房地产信息表述的准确性。
2）通过房地产三维GIS，可以进行任意地理范围内房地产的各类统计分析，如房地产容积率分析、房地产密度分析、房屋拆迁、按产别进行的分类统计等，能方便了解城市房屋的状况，保证城市建设相关决策的科学性。
3）通过房地产三维GIS，在管理上只要通过房产图形及三维模型，就能够准确直观地掌握房产的过去和现状，以不变应万变。这种以“图”为中心，来对房产信息进行管理的模式，我们称之为“以图管房”。“以图管房”模式的建立，可以较好地解决传统的房产管理中所存在的不足和漏洞，减少纠纷的产生。
4）房地产三维GIS的建立，可使用户可以更加直观的掌握城市房地产项目的总体信息、与周边地物的空间关系、每个房产实体的属性数据等与生活息息相关的信息，对于如城市绿化、房地产销售及物业管理等行业的发展起到重要作用。
2.2 应用目标
项目的设计目标是基于三维地理信息平台，选定某一住宅小区为研究对象，开发加入二维、三维房产地籍要素采集、录入、检查、建库等功能，满足房产地籍要素在三维项目中的显示、提取、统计、变更、输出等日常管理的功能。并研究和探索其在其他行业领域更广泛的应用层面，增加其服务面。
3系统关键技术及技术路线
3.1系统关键技术
项目采用目前GIS数据管理和计算机领域的前沿技术，以空间数据库及GIS二次开发组件为支撑。具体地讲，采用的主要技术有：
1.空间关系数据库技术
使用大型关系数据库来一体化管理空间数据和业务数据，已经成为GIS应用发展的主流。空间数据库技术在很多方面有着明显的技术优势，包括海量数据管理能力、图形和属性数据一体化存储、多用户并发访问（包括读取和写入）、完善的访问权限控制和数据安全机制等。空间数据库技术成为越来越多的大中型GIS应用系统的空间数据存储和应用的解决方案。
2.GIS二次开发组件技术
组件式GIS的基本思想是把GIS的各大功能模块划分为几个控件，每个控件完成不同的功能。各个GIS控件之间，以及GIS控件与其它非GIS控件之间，可以方便地通过可视化的软件开发工具集成起来，形成最终的GIS应用。控件如同一堆各式各样的积木，他们分别实现不同的功能(包括GIS和非GIS功能)，根据需要把实现各种功能的 “积木”搭建起来，就构成应用系统。
3.三维建模技术
三维模型是物体的三维多边形表示，通常用计算机或者其它视频设备进行显示。
地理信息三维建模就是对与地理信息有关的实体利用相关技术软件进行三维模型建立的过程。从技术本质上将，大致有如下三种实现技术：一是直接使用三维模型制作软件,如Sketch Up、3DMAX等软件进行建模; 二是直接利用传统GIS的二维线划数据及其相应的高度属性进行三维建模,各建筑物表面还可以加上相应的纹理; 三是利用数字摄影测量技术进行三维建模。
4.地理信息二三维一体化技术
地理信息二三维一体化技术是指地理空间二维矢量数据与三维模型数据在地理信息系统中数据存储、显示、分析等的一体化。包括：二维与三维在数据模型、数据存储方案、数据管理、可视化和分析功能的一体化，提供海量二维数据直接在三维场景中的高性能可视化、二维分析功能在三维场景中的直接操作和越来越丰富的三维分析功能。
3.2系统技术路线
1.通过系统的应用功能设计，首先进行基础数据加工平台项目技术方案设计，包括各功能模块的设计，同时进行房地产专题管理信息系统软件设计及数据库设计。
2.基于所选专业GIS软件提供的二次开发组件，分别进行数据加工平台开发实现及数据库管理信息系统开发实现，并完成数据库方案的设计实现。
3.利用相关测绘技术，进行房地产相关数据标准化采集录入，包括常规房地产要素（产权、产籍、面积等）、二维地籍要素（行政界线、界址点、界址线、地类号、地籍号、座落、土地使用者或所有者及土地等级等）和三维地籍要素（三维空间坐标、三维产权信息、三维实体描述、三维建筑贴图等）。利用开发完成的数据加工平台相关功能组件，按照相关标准进行三维建模，建立空间数据库。
4.通过开发完成的功能模块将建立的空间数据库导入房地产数据库管理信息系统，进行系统各功能模块的调试修改，最终完成系统运行，编写项目相关报告。
3.3系统总体结构
当前GIS技术，Client/Server结构已经成熟，Browse/Server技术应用也较广泛。本系统采用C/S为主，B/S辅的体系及结构。为对于需要处理大量图形数据的应用，如房地产基础数据管理子系统等，为了提高运行效率，将充分应用比较成熟的Client/Server结构，基于三层模型进行开发；对于数据查询和浏览应用，基于用户使用简单方便，数据量相对较少，系统将尽最大可能地应用Browse/Server技术，通过网络发布空间和非空间信息。
系统总体結构如下：
4 结语
本文在分析了现有房地产管理系统的基础上，利用三维地理信息技术及最新的GIS软件技术，对房地产行业数据的管理及应用进行了深入的研究，开发形成了房地产三维信息管理系统，实现了房地产数据的信息化管理。
作为与地理空间信息密切相关的行业，现阶段的房地产行业在与地理空间信息结合上远远不能满足管理需求，大多数的房产管理还处在普通二维矢量数据文件甚至是纸质图件的基础上。房地产三维信息系统的应用建立，将大大提高房地产行业的信息化管理水平，为行业的科学发展提供必要的条件。
参考文献
[1]肖乐斌;钟耳顺;刘纪远; 宋关福.三维GIS的基本问题探讨[J]. 中国图象图形学报 2001年09期
[2]左毅.基于GIS技术的房产测绘数据管理[J]. 现代测绘 2010年06期
[3]冉磊; 高磊; 张宇琳; 杨艳锋.三维数字城市技术在城市规划中的应用[J]. 城市勘测 2010年02期
[4]黄锦凤; 邹峥嵘.基于Geodatabase的数字房产数据整合研究与应用. 测绘信息与工程 2011年01期
[5]张禧; 翟晓萌.MLS房地产信息系统在中国的发展; 现代商业 2009年15期
[6]石伟伟;张廷玉;蔡阳军;谭秀娟.房产政务管理信息系统GIS应用研究; 测绘通报 2006年08期
注：文章内的图表、公式请到PDF格式下查看