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摘 要:国家在通过宏观政策规范我国房地产市场的同时,也对我国房地产现有的融资结构产生了影响,使得国内融资出现困境,房地产商纷纷寻求海外融资。但是,由于我国目前有关房地产海外融资的法律还不够规范及宏观政策的限制等原因使得海外融资困难重重。基于这种两难局面,认识海外融资、更好的发挥海外融资将对我国房地产业发展起推动作用,笔者期望能够合理的利用海外融资解决我国房地产业融资困境。
关键词:房地产;融资模式;海外融资
文章编号:978-7-5369-4434-3(2010)02-155-02
一、海外融资背景
1.产生于房地产融资模式单一,拓宽融资渠道的需要
自20世纪80年代中期我国涉及房地产开发、建筑施工、销售以及土地储备中心等方面的融资,基本上是以国有商业银行信贷为主的,长期以来形成了我国房地产业融资渠道的银行信贷单一模式。特别是近几年,这种单一的模式越来越明显。目前,中国房地产开发企业的资金来源主要是国内贷款、自筹资金及其他资金(主要是定金及预付款)等方面。房地产企业自有资金比例较低,主要依赖于银行贷款。银行信贷资金贯穿于土地储备、交易、房地产开发与销售的整个过程。根据央行和银监会对全国除西藏以外的30个省(市)的调查数据显示,我国的房地产开发资金来源中有55%的资金直接来自银行系统。为此,政府开始频频出招调控,自2003年的“121号文”开始,2004年《商业银行房地产贷款风险管理指引》、2005年“国六条”、“国十五条”相继出台,银行信贷被逐步收紧。特别是2007年国家开始实行紧缩的货币政策,央行连续六次加息以及连续十次上调存款准备金率,虽然这一措施并不是专门针对房地产市场的,而是为了收缩流动性、压制通胀压力,但给房地产的资金供应产生了不小的影响。房产企业资金链的脆弱显露无遗,房地产企业融资面临前所未有的挑战。面对资金瓶颈,开发商有待拓宽融资渠道。在这种情况下,海外融资开始逐渐引起了国内各大房地产企业的重视。
2.发展于国家宏观调控的推动
自2008年以来,随着政府“地根严控,银根紧缩”等一系列宏观政策的相继推出,90%以上的房地产企业陷入融资困境。尤其是今年国家出台的“新国十条”更是加强了对房地产开发企业购地和融资的监管,房地产开发企业在参与土地竞拍和开发建设过程中,其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利。严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营业务。国有资产和金融监管部门要加大查处力度。商业银行要加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理。对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业,商业银行不得发放新开发项目贷款,证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。这在很大程度上推动了海外融资的前进。对金融市场的高度依赖是房地产业的天然特征,所以发展滞后的房地产融资市场必然会拖累房地产业的健康发展,影响房地产市场的正常供给关系,从而出现融资困局、房价高涨等局面。针对这些情况,房地产业不得不探求多元化的融资渠道,能否尽快建立健全的多渠道融资体系,获得足够的资金支持,已成为房地产业发展的关键。在我国,经历多轮宏观政策调控之后,面对严格的土地政策和不利的金融政策,在房地产业融资问题上,开发商不得不由依赖银行贷款转而寻求多元化融资之略。多元化融资是国家宏观调控背景下房地产业的必然选择,但如何降低融资成本,哪种融资工具的使用成本最低廉,是房地产企业考虑最多的问题。这种种情况推动了海外融资的发展。
3.高额回报吸引海外资金注入我国房地产业
从2009年开始,严厉的房贷新政连续出台,国内房地产信贷日趋收紧,以及证监会和国土部对房地产企业再融资的禁止,这一系列原因使我国多家上市的房地产企业先后发行海外债券。同时,我国房地产业的高回报吸引了众多的海外地产基金,如摩根士丹利房地产基金、美国汉斯地产公司、荷兰国际集团(1NG-GROUP) 、SUN-REF盛阳地产基金、凯德置地“中国住宅发展基金”等争先登陆中国,大手笔收购了一些大型商场、大城市繁华地带写字楼,通过股权或独立开发房地产项目投资房地产建设项目。
二、海外融资现状
2010年4月我国房地产新政出台后,国内给大型上市房地产企业通过海外融资金额总计约20亿美元。首发海外债券的碧桂园公告显示,其债券发行所得约5.33亿美元;雅居乐也计划将拟发行债券所筹集资金用于回购其定于2013年到期的4亿美元、票面利率9%的优先无担保债券;恒大地产发行额外票据所得款项估计为5.85亿美元,将作为现有及新增项目资金之用。2010年,恒大地产两次高息债总金额已达13.5亿美元,约92亿元人民币。据初步统计目前进入我国的海外基金已超过100家。摩根士丹利、新加坡政府投资公司、SUN-REF盛阳地产基金、美林投资银行等著名国际地产基金也都进入中国房地产市场。这些海外基金一般会挑选国内有实力的大企业强强联合,合作开发。应该说海外房产基金的进入可以缓解国内房地产业对银行信贷的过度依赖,有助于融资方式的多样化,但目前我国相关法律法规的不完善,再加上国内一些房产企业运作的不规范,所以,海外房产基金在中国的投资还存在着一些障碍;另外海外资金在政策上得不到支持,中国并不缺资金只是缺少金融工具。为了防止海外资金的过多涌入,从2006年到2010年国家陆续出台了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》、《关于外国投资者并购境内企业的规定》、《关十进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监督的通知》、《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》等文件,这一系列的限令一方面使海外基金在中国的运作困难重重;同时,更多的关于我国房地产业的严厉政策的出台使国内房地产在国内融资更加困难而迫使房地产企业把融资重点转向海外,促进海外融资的发展。总体说来,我国房地产业海外融资仍然处于起步阶段。
三、海外融资评价
结合国外企业海外融资活动的一般规律,我国房地产企业融通海外资金总体上可归纳为以下两种基本模式。第一种是被动模式 ,被动模式是指房地产企业进入到海外资本市场通过上市发行股票或发行国际债券等方式融通资金的行为活动。采用此种模式的一般是出于以下几方面的考虑,一是房地产企业融资渠道单一或不畅导致供给国内房地产业发展的资金不足;二是房地产企业主动选择走国际化的道路,希望以此来不断发展和扩大规模。这种被动的模式一般是通过突破国家或区域的界限、借助国际资本市场上充足的资金供给,满足自身生存和发展的需要;第二种是主动模式,主动模式是通过某种方式(如成立合资公司或合作开发等)吸引外资主动投入到本国的房地产企业中来,该模式的采用是以企业所在国家或区域资本市场的对外开放为基础。这种方式对国内规模不断扩大,且需大量资金注入的房地产企业是一条可行的融资渠道。综上所述,被动和主动这两种基本模式在各国房地产企业的海外融资中是并存的,在不同时期和不同程度上缓解了房地产业和房地产企业的资金需求,实现了资金在国与国之间资本市场的有效配置。近几年我国房地产业海外融资的步伐在加快,尽管如此,但从总体上讲,海外资本在与我国房地产业的结合中,目前尚处于起步阶段。其原因主要有:第一、海外资金在中国房地产进行投资时,对企业的信誉、规模和实力要求比较高,大多选择大型的房地产企业。所以,有实力的开发商相对其他企业来说有更宽泛的融资渠道,再加上海外融资比银行贷款、信托等国内一般融资渠道的成本高,因此,海外融资目前在中国房地产的影响力还十分有限。第二、海外资金在进军国内房地产业时,出于对我国国情、政策不确定性、资金退出风险等因素的考虑,目前注入我国房地产业的海外资金似乎仍处于谨慎试探阶段,要使得海外基金成为房地产企业的一大资金来源,必须有规范化的运作以及房地产市场的日益透明化和完善的相关政策、法律。
四、结论与建议
海外融资是对我国房地产业的影响有好有坏,一方面,它确实缓解了我国房地产企业资金不足的情况,弥补了国内房地产业融资渠道单一的局面;但是,另一方面,过度的依赖海外资本必然使企业丧失独立性,最终为海外资本所控制。因此,我们要在积极引入海外资本的同时,还必须坚持适度原则。
我国房地产企业要很好的进行海外融资,应考虑以下三方面的内容:
第一,建立健全国内房地产业及金融法规和金融监管制度。只有国内房地产业秩序井然的时候才可能有更多的海外资金愿意投入进来,另外,相关金融及金融监管制度也尤为重要,特别是尽快建立健全外资金融机构管理制度和改进完善多元化的监管体制,加强对介入房地产市场的海外资本投资、使用和变现过程的监管,建立起有利于金融业发展和风险防范的监管体制。有了这些制度的保证,海外资金才会主动的投入到国内房地产业上来。
第二,我国目前海外融资尚出于起步阶段,缺乏精通国际商法、国际税法、国际金融和国际会计知识的高素质人才,人才成为了我国房地产业发展海外融资的瓶颈问题。因此发展我国房地产业海外融资急需培养一批高标准高素质的国际金融财务管理人才。
第三,在加强国际合作引入海外融资的同时,首先要认真估计融资中的风险,然后根据不同的风险找到相应的防范措施;其次,当海外融资不断引入进来时,还应把握海外融资的度,不能使国内房地产业被外资所控制。
参考文献:
[1]陈建敏.房地产开发经营与管理[M].北京大学出版社,2009.
[2]吴士君,龚马铃.房地产金融体系:比较与借鉴[J].上海经济研究,2004,(2).
[3]刘红光.关注国际资本流动的新趋势[J].投资北京,2004,(6).
[4]黄云,张燕.美国房地产基金发展中的三次浪潮[J].国际融资,2004,(10).
[5]李侃.试论房地产企业融资方式的创新[J].时代金融,2007,(8).
[6]张毅芳.谈房地产企业直接融资渠道创新问题[J].商业时代,2007,(31).
关键词:房地产;融资模式;海外融资
文章编号:978-7-5369-4434-3(2010)02-155-02
一、海外融资背景
1.产生于房地产融资模式单一,拓宽融资渠道的需要
自20世纪80年代中期我国涉及房地产开发、建筑施工、销售以及土地储备中心等方面的融资,基本上是以国有商业银行信贷为主的,长期以来形成了我国房地产业融资渠道的银行信贷单一模式。特别是近几年,这种单一的模式越来越明显。目前,中国房地产开发企业的资金来源主要是国内贷款、自筹资金及其他资金(主要是定金及预付款)等方面。房地产企业自有资金比例较低,主要依赖于银行贷款。银行信贷资金贯穿于土地储备、交易、房地产开发与销售的整个过程。根据央行和银监会对全国除西藏以外的30个省(市)的调查数据显示,我国的房地产开发资金来源中有55%的资金直接来自银行系统。为此,政府开始频频出招调控,自2003年的“121号文”开始,2004年《商业银行房地产贷款风险管理指引》、2005年“国六条”、“国十五条”相继出台,银行信贷被逐步收紧。特别是2007年国家开始实行紧缩的货币政策,央行连续六次加息以及连续十次上调存款准备金率,虽然这一措施并不是专门针对房地产市场的,而是为了收缩流动性、压制通胀压力,但给房地产的资金供应产生了不小的影响。房产企业资金链的脆弱显露无遗,房地产企业融资面临前所未有的挑战。面对资金瓶颈,开发商有待拓宽融资渠道。在这种情况下,海外融资开始逐渐引起了国内各大房地产企业的重视。
2.发展于国家宏观调控的推动
自2008年以来,随着政府“地根严控,银根紧缩”等一系列宏观政策的相继推出,90%以上的房地产企业陷入融资困境。尤其是今年国家出台的“新国十条”更是加强了对房地产开发企业购地和融资的监管,房地产开发企业在参与土地竞拍和开发建设过程中,其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利。严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营业务。国有资产和金融监管部门要加大查处力度。商业银行要加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理。对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业,商业银行不得发放新开发项目贷款,证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。这在很大程度上推动了海外融资的前进。对金融市场的高度依赖是房地产业的天然特征,所以发展滞后的房地产融资市场必然会拖累房地产业的健康发展,影响房地产市场的正常供给关系,从而出现融资困局、房价高涨等局面。针对这些情况,房地产业不得不探求多元化的融资渠道,能否尽快建立健全的多渠道融资体系,获得足够的资金支持,已成为房地产业发展的关键。在我国,经历多轮宏观政策调控之后,面对严格的土地政策和不利的金融政策,在房地产业融资问题上,开发商不得不由依赖银行贷款转而寻求多元化融资之略。多元化融资是国家宏观调控背景下房地产业的必然选择,但如何降低融资成本,哪种融资工具的使用成本最低廉,是房地产企业考虑最多的问题。这种种情况推动了海外融资的发展。
3.高额回报吸引海外资金注入我国房地产业
从2009年开始,严厉的房贷新政连续出台,国内房地产信贷日趋收紧,以及证监会和国土部对房地产企业再融资的禁止,这一系列原因使我国多家上市的房地产企业先后发行海外债券。同时,我国房地产业的高回报吸引了众多的海外地产基金,如摩根士丹利房地产基金、美国汉斯地产公司、荷兰国际集团(1NG-GROUP) 、SUN-REF盛阳地产基金、凯德置地“中国住宅发展基金”等争先登陆中国,大手笔收购了一些大型商场、大城市繁华地带写字楼,通过股权或独立开发房地产项目投资房地产建设项目。
二、海外融资现状
2010年4月我国房地产新政出台后,国内给大型上市房地产企业通过海外融资金额总计约20亿美元。首发海外债券的碧桂园公告显示,其债券发行所得约5.33亿美元;雅居乐也计划将拟发行债券所筹集资金用于回购其定于2013年到期的4亿美元、票面利率9%的优先无担保债券;恒大地产发行额外票据所得款项估计为5.85亿美元,将作为现有及新增项目资金之用。2010年,恒大地产两次高息债总金额已达13.5亿美元,约92亿元人民币。据初步统计目前进入我国的海外基金已超过100家。摩根士丹利、新加坡政府投资公司、SUN-REF盛阳地产基金、美林投资银行等著名国际地产基金也都进入中国房地产市场。这些海外基金一般会挑选国内有实力的大企业强强联合,合作开发。应该说海外房产基金的进入可以缓解国内房地产业对银行信贷的过度依赖,有助于融资方式的多样化,但目前我国相关法律法规的不完善,再加上国内一些房产企业运作的不规范,所以,海外房产基金在中国的投资还存在着一些障碍;另外海外资金在政策上得不到支持,中国并不缺资金只是缺少金融工具。为了防止海外资金的过多涌入,从2006年到2010年国家陆续出台了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》、《关于外国投资者并购境内企业的规定》、《关十进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监督的通知》、《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》等文件,这一系列的限令一方面使海外基金在中国的运作困难重重;同时,更多的关于我国房地产业的严厉政策的出台使国内房地产在国内融资更加困难而迫使房地产企业把融资重点转向海外,促进海外融资的发展。总体说来,我国房地产业海外融资仍然处于起步阶段。
三、海外融资评价
结合国外企业海外融资活动的一般规律,我国房地产企业融通海外资金总体上可归纳为以下两种基本模式。第一种是被动模式 ,被动模式是指房地产企业进入到海外资本市场通过上市发行股票或发行国际债券等方式融通资金的行为活动。采用此种模式的一般是出于以下几方面的考虑,一是房地产企业融资渠道单一或不畅导致供给国内房地产业发展的资金不足;二是房地产企业主动选择走国际化的道路,希望以此来不断发展和扩大规模。这种被动的模式一般是通过突破国家或区域的界限、借助国际资本市场上充足的资金供给,满足自身生存和发展的需要;第二种是主动模式,主动模式是通过某种方式(如成立合资公司或合作开发等)吸引外资主动投入到本国的房地产企业中来,该模式的采用是以企业所在国家或区域资本市场的对外开放为基础。这种方式对国内规模不断扩大,且需大量资金注入的房地产企业是一条可行的融资渠道。综上所述,被动和主动这两种基本模式在各国房地产企业的海外融资中是并存的,在不同时期和不同程度上缓解了房地产业和房地产企业的资金需求,实现了资金在国与国之间资本市场的有效配置。近几年我国房地产业海外融资的步伐在加快,尽管如此,但从总体上讲,海外资本在与我国房地产业的结合中,目前尚处于起步阶段。其原因主要有:第一、海外资金在中国房地产进行投资时,对企业的信誉、规模和实力要求比较高,大多选择大型的房地产企业。所以,有实力的开发商相对其他企业来说有更宽泛的融资渠道,再加上海外融资比银行贷款、信托等国内一般融资渠道的成本高,因此,海外融资目前在中国房地产的影响力还十分有限。第二、海外资金在进军国内房地产业时,出于对我国国情、政策不确定性、资金退出风险等因素的考虑,目前注入我国房地产业的海外资金似乎仍处于谨慎试探阶段,要使得海外基金成为房地产企业的一大资金来源,必须有规范化的运作以及房地产市场的日益透明化和完善的相关政策、法律。
四、结论与建议
海外融资是对我国房地产业的影响有好有坏,一方面,它确实缓解了我国房地产企业资金不足的情况,弥补了国内房地产业融资渠道单一的局面;但是,另一方面,过度的依赖海外资本必然使企业丧失独立性,最终为海外资本所控制。因此,我们要在积极引入海外资本的同时,还必须坚持适度原则。
我国房地产企业要很好的进行海外融资,应考虑以下三方面的内容:
第一,建立健全国内房地产业及金融法规和金融监管制度。只有国内房地产业秩序井然的时候才可能有更多的海外资金愿意投入进来,另外,相关金融及金融监管制度也尤为重要,特别是尽快建立健全外资金融机构管理制度和改进完善多元化的监管体制,加强对介入房地产市场的海外资本投资、使用和变现过程的监管,建立起有利于金融业发展和风险防范的监管体制。有了这些制度的保证,海外资金才会主动的投入到国内房地产业上来。
第二,我国目前海外融资尚出于起步阶段,缺乏精通国际商法、国际税法、国际金融和国际会计知识的高素质人才,人才成为了我国房地产业发展海外融资的瓶颈问题。因此发展我国房地产业海外融资急需培养一批高标准高素质的国际金融财务管理人才。
第三,在加强国际合作引入海外融资的同时,首先要认真估计融资中的风险,然后根据不同的风险找到相应的防范措施;其次,当海外融资不断引入进来时,还应把握海外融资的度,不能使国内房地产业被外资所控制。
参考文献:
[1]陈建敏.房地产开发经营与管理[M].北京大学出版社,2009.
[2]吴士君,龚马铃.房地产金融体系:比较与借鉴[J].上海经济研究,2004,(2).
[3]刘红光.关注国际资本流动的新趋势[J].投资北京,2004,(6).
[4]黄云,张燕.美国房地产基金发展中的三次浪潮[J].国际融资,2004,(10).
[5]李侃.试论房地产企业融资方式的创新[J].时代金融,2007,(8).
[6]张毅芳.谈房地产企业直接融资渠道创新问题[J].商业时代,2007,(31).