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碧桂园3月15日交出的2015年成绩单，喊出了“2016年销售1680亿元”的目标。或许是2015年业绩给了掌门人莫斌底气，又或者是国家政策和城镇化红利的加持，令该公司信心十足。
从数据上看，碧桂园去年的业绩的确好看，但需要注意的是，盈利5年来首次下滑，毛利率从去年的26%下降至20%左右。如何扭转盈利能力，成为一道难题。
三四线风险
对于毛利率下降，碧桂园首席财务官吴建斌在业绩发布会上解释称，这是因为2014年房地产市场环境比较差，公司采取价格策略等拉低了毛利率，这一部分是在2015年（滞后）结算的。2015年新购土地毛利率较高，随着2015年产品在2016年交付，公司毛利率将得到提升，“从售价、成本控制、财务融资成本等方面都会改善毛利率水平。”
该公司总裁兼执行董事莫斌表示，一方面，碧桂园在土地和市场方面进行了优化，一二线城市和三四线城市齐头并进，现在已全面进入北上广。一线城市周边和重点二线城市项目也带来了很好的利润。
2015年碧桂园首进上海、深圳、成都、南京等一二线城市，新获取土地预期建筑面积3821万平方米，总代价560亿元，比当年年初预计的200亿元多出了一倍多，一二线城市新购土地占比为75%。
公司联席总裁兼执行董事朱荣斌介绍说，公司在一线土地储备达到了490万平方米左右，今年的可售货值超过500亿元。如果一线城市市场持续上升，房价会进一步提高，一线利润可期。
在三四线城市，产品的目标客户将主要是富裕人群。因此公司从拿地开始就格外重视地段，始终瞄准这一类客户认同的县中心、市中心、学区房等地段。莫斌称目前在三四线城市推出的新项目首期去化率都超过65%，并且均价要高于周边项目10%至20%。
该公司很看好三四线城市的发展前景。莫斌认为，国家去库存的重点在于三四线城市，相信未来金融、税收及各项政策一定会向三四线城市倾斜，同时城镇化将继续带来利好，碧桂园三四线城市的存货年限不长，未来旗下项目“只会升价销售，不会降价销售。”
“在目前三四线城市整体库存压力下，虽然信心十足，但碧桂园依然会面临诸多问题。”易居中国执行总裁丁祖昱分析认为，三四线城市需求已经出现疲软，此外，去化需要耗费大量的资源和团队，再加上海外扩张受困，这些无疑将对负债比率已上升至80%的碧桂园资金面带来更大压力。
斥资500亿元拿地
有意思的是，碧桂园在去年的拿地成本大幅超过预算。2016年，该公司仍决定拿出几乎与去年同等的额度来增加土地储备。
“2015年初，拿地预算200亿元，实际上560亿元，多了300多亿元。政策有所好转，看到了形势，并购机会多一些，所以多买了一些地。好土地会卖出好价格。”吴建斌说。
2016年，碧桂园土地获取预算大约500亿元。
“中国的经济目前比较严峻，我们相信中央政府会将中国的经济带向正常健康的发展轨道，我们要抓住这个机会。”莫斌称，“碧桂园不会盲目举牌、追逐地王而是寻找优质的土地购买和并购，并根据市场情况，做进一步调整。”莫斌这句话也被理解为碧桂园退出北京地块的解释。
去年10月21日，碧桂园和中国金茂联合体以34.2亿元和17.6亿元拿下北京丰台两宗地块。几天后，业内便传出碧桂园退地的消息。
公开资料显示，这两块土地折合楼面价分别为28983元/平方米和29753元/平方米，这是碧桂园在历经多次争夺后，首次在北京拿地。无论从单价还是总价看，这都是碧桂园至今在所有城市中拿的最贵的地。
从碧桂园2015年半年报可看出，公司净利润率在10%左右。近3万元/平方米的楼面价，容积率为4的土地，究竟要售多少钱一平米才可有10%利润？
“碧桂园退地也是在情理之中。” 中原地产首席分析师张大伟认为，对于碧桂园而言，除了未来可以预见的巨大压力，还有掣肘股东资本金流动性的隐形风险。
“首先，价格高的产品销售周期会延长，这与碧桂园短、平、快的打法不同；其次，商业物业都将有一部分自持物业，这在很大程度上影响资金回收速度。最终，被拉长的周转速度影响到股东资本金的利用效率。”兰德咨询（中国）有限公司总裁宋延庆说。
碧桂园的纠结主要源于集团新战略与盈利之间出现了冲突，究竟是战略转型优先还是盈利优先让它难以抉择。张大伟认为，在房企发展的过程中，此类创新和盈利不可兼得的情况屡见不鲜。碧桂园需要形成自己科学系统的评估体系，具体分析事件可行性，全面衡量，理性抉择。
决战海外项目
3月初，碧桂园全体营销人员收到了将森林城市销售业绩纳入个人工作考核的通知。
在这份通知里要求，在2016年12月31日前入职满6个月的营销中心全体员工，今年全年需要卖掉一套森林城市的房子，包括推介成交以及员工自购。未达标的一线销售人员将被直接淘汰，对未达标的营销管理人员以及后台人员，将给予降薪或降职处理。
通知中提到的“森林城市”，是碧桂园在马来西亚重点打造的项目，被碧桂园看做扭转利润率逐年下滑局面的重要砝码，以及扩大集团销售规模的利器。
据了解，整个森林城市是碧桂园和马来西亚柔佛州政府的一项长远战略合作项目，已规划总面积14平方公里，与马来西亚一桥之隔，享受各类优惠政策，是特区中的特区。项目的首批房源已在去年底售罄。
海外市场对于碧桂园来说，其战略意义已经不亚于中国国内。在2015年业绩的新闻发布会上，该集团高层直接宣称：国内追求规模增长，海外追求利润增长。
战略意义>> 国内追求规模增长，海外追求利润增长。海外市场对于碧桂园来说，战略意义不亚于中国国内。
2015年，碧桂园合并报表的总收入达1132.2亿元，同比增长约33.9%；土地增值税拨备前毛利约为228.6亿元，同比增长3.7%；核心净利润达97.1亿元，同比增长5.1%。
利润与营收的不同步增长，已经显示出碧桂园在盈利能力上的疲软。数据显示，2011年-2015年，公司毛利率分别为34.5%、36.6%、30.3%、26.1%以及20.2%。2015年，该公司核心净利率已经下降为8.6%的个位数水平。
莫斌和碧桂园财务官吴建斌，在回应利润率问题时，多次强调海外市场尤其是森林城市。“目前森林城市还处于投入早期，如何将这些投入分摊到整个项目的损益目前还没有确定，但可以肯定的是，海外项目的毛利率比国内高很多。”
在宋延庆看来，森林城市目前认筹情况良好，但保持这样好的销售状态，并没有想象中容易。此次营销推新的考核体系，可能正是碧桂园想众志成城，为避免风险和实现目标。
分拆物管上市
年报显示，为了实现1680亿元的目标，碧桂园制定了三大目标：聚焦城镇化红利，实施合伙人机制，通过参股控股、分拆上市打造社区资源整合平台。
早在2015年年中，吴建斌就曾在年中业绩会上表示：“碧桂园旗下物业、教育等系列板块分拆上市。”如今，再谈及该计划的进展时，他称：“各方面进展很顺利。物管将在中国内地上市，可能是上海。目前申请表已经报出去，等待审查，期待今年年底完成上市。”
据莫斌介绍，公司计划分拆上市的物业管理业务目前覆盖国内的26个省，签约管理面积约为1.38亿平方米，一共服务全国58万户业主。作为社区O2O的载体，旗下“E当家”应用发展迅猛。公司希望“E当家”未来可以成长至500万用户，覆盖上千个楼盘的业主。
“通过参股控股、分拆上市，碧桂园将打造社区资源整合平台。”莫斌表示。
而在参股控股方面，碧桂园已于2015年4月引进了中国平安。莫斌高度评价了这场合作。“平安是我公司房地产开发的重要合作方，不仅资金上给了大力支持，对碧桂园的银团贷款认购出资金额也较大。”
目前，碧桂园与平安的战略合作正从土地投资、营销、金融、社区业务四个方面稳步推进，与平安陆金所、平安不动产、平安证券、平安大华、平安银行等合作地产基金，常熟、太仓等15个项目已完成资金募集，募资金额达人民币60.22亿元。
从数据上看，碧桂园去年的业绩的确好看，但需要注意的是，盈利5年来首次下滑，毛利率从去年的26%下降至20%左右。如何扭转盈利能力，成为一道难题。
三四线风险
对于毛利率下降，碧桂园首席财务官吴建斌在业绩发布会上解释称，这是因为2014年房地产市场环境比较差，公司采取价格策略等拉低了毛利率，这一部分是在2015年（滞后）结算的。2015年新购土地毛利率较高，随着2015年产品在2016年交付，公司毛利率将得到提升，“从售价、成本控制、财务融资成本等方面都会改善毛利率水平。”
该公司总裁兼执行董事莫斌表示，一方面，碧桂园在土地和市场方面进行了优化，一二线城市和三四线城市齐头并进，现在已全面进入北上广。一线城市周边和重点二线城市项目也带来了很好的利润。
2015年碧桂园首进上海、深圳、成都、南京等一二线城市，新获取土地预期建筑面积3821万平方米，总代价560亿元，比当年年初预计的200亿元多出了一倍多，一二线城市新购土地占比为75%。
公司联席总裁兼执行董事朱荣斌介绍说，公司在一线土地储备达到了490万平方米左右，今年的可售货值超过500亿元。如果一线城市市场持续上升，房价会进一步提高，一线利润可期。
在三四线城市，产品的目标客户将主要是富裕人群。因此公司从拿地开始就格外重视地段，始终瞄准这一类客户认同的县中心、市中心、学区房等地段。莫斌称目前在三四线城市推出的新项目首期去化率都超过65%，并且均价要高于周边项目10%至20%。
该公司很看好三四线城市的发展前景。莫斌认为，国家去库存的重点在于三四线城市，相信未来金融、税收及各项政策一定会向三四线城市倾斜，同时城镇化将继续带来利好，碧桂园三四线城市的存货年限不长，未来旗下项目“只会升价销售，不会降价销售。”
“在目前三四线城市整体库存压力下，虽然信心十足，但碧桂园依然会面临诸多问题。”易居中国执行总裁丁祖昱分析认为，三四线城市需求已经出现疲软，此外，去化需要耗费大量的资源和团队，再加上海外扩张受困，这些无疑将对负债比率已上升至80%的碧桂园资金面带来更大压力。
斥资500亿元拿地
有意思的是，碧桂园在去年的拿地成本大幅超过预算。2016年，该公司仍决定拿出几乎与去年同等的额度来增加土地储备。
“2015年初，拿地预算200亿元，实际上560亿元，多了300多亿元。政策有所好转，看到了形势，并购机会多一些，所以多买了一些地。好土地会卖出好价格。”吴建斌说。
2016年，碧桂园土地获取预算大约500亿元。
“中国的经济目前比较严峻，我们相信中央政府会将中国的经济带向正常健康的发展轨道，我们要抓住这个机会。”莫斌称，“碧桂园不会盲目举牌、追逐地王而是寻找优质的土地购买和并购，并根据市场情况，做进一步调整。”莫斌这句话也被理解为碧桂园退出北京地块的解释。
去年10月21日，碧桂园和中国金茂联合体以34.2亿元和17.6亿元拿下北京丰台两宗地块。几天后，业内便传出碧桂园退地的消息。
公开资料显示，这两块土地折合楼面价分别为28983元/平方米和29753元/平方米，这是碧桂园在历经多次争夺后，首次在北京拿地。无论从单价还是总价看，这都是碧桂园至今在所有城市中拿的最贵的地。
从碧桂园2015年半年报可看出，公司净利润率在10%左右。近3万元/平方米的楼面价，容积率为4的土地，究竟要售多少钱一平米才可有10%利润？
“碧桂园退地也是在情理之中。” 中原地产首席分析师张大伟认为，对于碧桂园而言，除了未来可以预见的巨大压力，还有掣肘股东资本金流动性的隐形风险。
“首先，价格高的产品销售周期会延长，这与碧桂园短、平、快的打法不同；其次，商业物业都将有一部分自持物业，这在很大程度上影响资金回收速度。最终，被拉长的周转速度影响到股东资本金的利用效率。”兰德咨询（中国）有限公司总裁宋延庆说。
碧桂园的纠结主要源于集团新战略与盈利之间出现了冲突，究竟是战略转型优先还是盈利优先让它难以抉择。张大伟认为，在房企发展的过程中，此类创新和盈利不可兼得的情况屡见不鲜。碧桂园需要形成自己科学系统的评估体系，具体分析事件可行性，全面衡量，理性抉择。
决战海外项目
3月初，碧桂园全体营销人员收到了将森林城市销售业绩纳入个人工作考核的通知。
在这份通知里要求，在2016年12月31日前入职满6个月的营销中心全体员工，今年全年需要卖掉一套森林城市的房子，包括推介成交以及员工自购。未达标的一线销售人员将被直接淘汰，对未达标的营销管理人员以及后台人员，将给予降薪或降职处理。
通知中提到的“森林城市”，是碧桂园在马来西亚重点打造的项目，被碧桂园看做扭转利润率逐年下滑局面的重要砝码，以及扩大集团销售规模的利器。
据了解，整个森林城市是碧桂园和马来西亚柔佛州政府的一项长远战略合作项目，已规划总面积14平方公里，与马来西亚一桥之隔，享受各类优惠政策，是特区中的特区。项目的首批房源已在去年底售罄。
海外市场对于碧桂园来说，其战略意义已经不亚于中国国内。在2015年业绩的新闻发布会上，该集团高层直接宣称：国内追求规模增长，海外追求利润增长。
2015年，碧桂园合并报表的总收入达1132.2亿元，同比增长约33.9%；土地增值税拨备前毛利约为228.6亿元，同比增长3.7%；核心净利润达97.1亿元，同比增长5.1%。
利润与营收的不同步增长，已经显示出碧桂园在盈利能力上的疲软。数据显示，2011年-2015年，公司毛利率分别为34.5%、36.6%、30.3%、26.1%以及20.2%。2015年，该公司核心净利率已经下降为8.6%的个位数水平。
莫斌和碧桂园财务官吴建斌，在回应利润率问题时，多次强调海外市场尤其是森林城市。“目前森林城市还处于投入早期，如何将这些投入分摊到整个项目的损益目前还没有确定，但可以肯定的是，海外项目的毛利率比国内高很多。”
在宋延庆看来，森林城市目前认筹情况良好，但保持这样好的销售状态，并没有想象中容易。此次营销推新的考核体系，可能正是碧桂园想众志成城，为避免风险和实现目标。
分拆物管上市
年报显示，为了实现1680亿元的目标，碧桂园制定了三大目标：聚焦城镇化红利，实施合伙人机制，通过参股控股、分拆上市打造社区资源整合平台。
早在2015年年中，吴建斌就曾在年中业绩会上表示：“碧桂园旗下物业、教育等系列板块分拆上市。”如今，再谈及该计划的进展时，他称：“各方面进展很顺利。物管将在中国内地上市，可能是上海。目前申请表已经报出去，等待审查，期待今年年底完成上市。”
据莫斌介绍，公司计划分拆上市的物业管理业务目前覆盖国内的26个省，签约管理面积约为1.38亿平方米，一共服务全国58万户业主。作为社区O2O的载体，旗下“E当家”应用发展迅猛。公司希望“E当家”未来可以成长至500万用户，覆盖上千个楼盘的业主。
“通过参股控股、分拆上市，碧桂园将打造社区资源整合平台。”莫斌表示。
而在参股控股方面，碧桂园已于2015年4月引进了中国平安。莫斌高度评价了这场合作。“平安是我公司房地产开发的重要合作方，不仅资金上给了大力支持，对碧桂园的银团贷款认购出资金额也较大。”
目前，碧桂园与平安的战略合作正从土地投资、营销、金融、社区业务四个方面稳步推进，与平安陆金所、平安不动产、平安证券、平安大华、平安银行等合作地产基金，常熟、太仓等15个项目已完成资金募集，募资金额达人民币60.22亿元。