论文部分内容阅读
商铺投资是一项长期性的投资活动，既不能过于追求商业的现时效益；又不能只选择仅有稳定性、房地产价值大而商业价值小的“铺”，只有选择那些既有“商”又有“铺”的双重价值的商铺才是一种比较理想的选择。
通常情况下，繁华商业区商圈范围较广，人流量大，营业额必然较高；人口密度高的大中型居住小区，需求旺盛，而且客源稳固，可保证店铺的稳定性；沿街店铺具有交通要道的地理优势，客流量最多，商铺经营面较广；郊区住宅社区配套商铺则有较大的价格优势和发展潜力。
对商铺投资而言，商铺的价值提升空间、商圈的发展潜力、区域产业布局及发展前景等等，都是商铺投资者必须关心的。
商铺选址一定要注意周围的人流量、交通状况以及周围居民和单位的情况，区域商业氛围是否成熟等。对经营小型商铺的创业者来说，客流的大小直接影响到收入的多少。因此，选择优越地理位置的商家投资收益较高，但好地段也意味着价格较高，竞争激烈。
陈女士开在位于霄云路的一家餐馆生意十分火爆，每个月的营业收入十分可观，但是陈女士仍然高兴不起来，因为商铺是从别人手里“顶”来的，租金加上“顶手费”分摊，实质上的租金成本是很高的。而此前陈女士自己投资买的一间商铺，虽然建筑形态十分亮丽，大理石的材质、大玻璃的橱窗、细部花纹雅致，可就是区域商业氛围不成熟导致生意做不出来。陈女士面临的上述两种情形，也是很多准备投资商铺的投资者所必须考虑的问题：买商，还是买铺？
亦喜亦忧
单纯买“商”回报快，风险小，但投入很大；单纯买“铺”太慢，投资回报太低，只有投资真正的“商铺”，才会使你获得稳定而又丰厚的回报。
有数据显示，2006年北京全年商铺新增需求量为96.4万平方米，而今年的商铺新增需求量将超过100万平方米。可见商铺投资依然会是房地产投资领域的重头戏。据有关统计数据显示，2006年，北京市商业面积的总空置率为15.26%。而有关专家认为，随着2007年众多商业面积的相继竣工入市，这一空置率的数字还会进一步加大。
区域至上
所以对于商铺投资者来说，如何规避风险、真正淘到金猪旺铺是他们商铺投资的第一课。中国步行商业街工作委员会秘书长董利指出，投资最为重要的是要选对区域。从区域来看，投资者应该把重点放在商业氛围成熟的区域或者未来商业成长空间广阔的区域。
就拿一些正在开发改造地区域来说吧，众多的商业项目正在陆续的投放市场，一些购物中心将于今年开业，未来还将有更多的商业面积投入市场。不过在商业氛围成熟的区域投资，相对来说因为区域成熟所以成本比较高，但总会有项目定位于中小投资者。
对于未来商业成长空间广阔的区域，众多专家推荐的是住宅的投资热点，当住宅社区建成、消费群体聚集之后，被改造地区理所当然地成为了商业投资的热点区域。这一点从将来商铺的销售业绩即可得知。
理性为王
商铺投资是一项长期性的投资活动，既不能过于追求商业的现时效益；又不能只选择仅有稳定性、房地产价值大而商业价值小的“铺”，只有选择那些既有“商”又有“铺”的双重价值的商铺才是一种比较理想的选择。投资商铺不能急功近利，“一铺养三代”说的就是一种可持续发展的投资方式，它是建立在投资者对投资对象正确判断之上的。对商铺投资而言，商铺的价值提升空间、商圈的发展潜力、区域产业布局及发展前景等等，都是商铺投资者必须关心的。铺市也需要技术分析，各种政策、法规导向，亦要关注。
秘笈六则
在商铺销售现场，最常听到的是销售人员说“年投资回报率有多高”，而对投资风险往往避而不谈。投资专家认为，投资与风险是一对孪生兄弟，能最大化规避风险的人，才是真正的投资高手。专家提醒买家不能只追求回报率而不问安全性，对于一般投资者来说，投资的安全性更为重要。
安全投资法则之一：了解城市发展规划
城市发展规划是影响商铺地段价值的重要因素，一个本来位置较偏的商铺可以因为地处地铁出口而价值倍增，一个位于商业旺区的商业也可能因为新修的立交桥而败落。因此，多关注城市规划政策，对降低投资风险、提升升值空间大有裨益。
安全投资法则之二：重视经营管理水准
不同的地理位置、周边环境、交通条件、建筑结构的店面，铺位的价格会有很大出入，有时甚至相差十几倍。对创业者来说，应考虑整个店铺的性价比问题。对进驻商业广场的创业者来说，铺位的租金价格很重要，但整个商场的管理经营更为重要，好的商家并非将铺位成功卖出或租出后就大功告成，后期的经营管理、保证投资者有得赚是一个长期的运营过程，因此创业者必须把商家的后期运营操控重视起来。同样是位于商业街，有的商铺生意红火，租金一路高涨，而有的商铺却起起落落，数易其主，收租无门。地段相同，业态一致，但不同的经营管理水准决定了商铺价值的高低。投资商铺，一定要选择具有统一、强大的经营管理能力的开发商。
安全投资法则之三：考虑转让套现能力
套现能力是评估一个商铺价值的重要指标。产权和经营权独立、租客如云的独立式商铺是投资高手的热门首选，这种商铺一铺一商户，投资者可以顺利实现转让、转租，实现成功套现，在商业旺区内业主还可以向租户收取高额的“建设费”或“顶手费”。经营权不独立、一个商户对应很多业主的商铺，一旦出现租赁矛盾等纠纷，将极大增加套现风险。
安全投资法则之四：评估行业发展潜力
俗话说：“男怕入错行，女怕选错郎”，投资商铺，选有前景、毛利高、成长性好、良性竞争的行业是非常重要的。行业前景不佳、毛利薄、恶性竞争的商业难以维持稳定、坚挺的租金，因此倒闭或转行的风险也会加大。另外，投资者还可通过互联网、专业书籍等评估所投资商铺的行业发展潜力作为投资决策的重要依据。
安全投资法则之五：调查租金成长空间
租金直接决定投资回报率，租金的成长空间决定商铺的升值潜力。在选择投资的具体项目时不应该只看到项目目前的租金水平，更为重要的是关注投资项目在未来的租金成长空间。所谓商铺需要来“养”，就是指投资商铺最为主要的是商铺未来的租金水准。
安全投资法则之六：选择高质量租户
高质量的租户，可以承受更高的租金，可以签订更长、更稳定的租期，也拥有更好的诚信度。对于投资期楼的投资者，在投资之前一定要清楚了解商铺是否已经出租、租户质量如何，这些是非常必要的程序。一个商铺地段再好但租不出去，也是没有投资价值的。
（责任编辑 小彦）
通常情况下，繁华商业区商圈范围较广，人流量大，营业额必然较高；人口密度高的大中型居住小区，需求旺盛，而且客源稳固，可保证店铺的稳定性；沿街店铺具有交通要道的地理优势，客流量最多，商铺经营面较广；郊区住宅社区配套商铺则有较大的价格优势和发展潜力。
对商铺投资而言，商铺的价值提升空间、商圈的发展潜力、区域产业布局及发展前景等等，都是商铺投资者必须关心的。
商铺选址一定要注意周围的人流量、交通状况以及周围居民和单位的情况，区域商业氛围是否成熟等。对经营小型商铺的创业者来说，客流的大小直接影响到收入的多少。因此，选择优越地理位置的商家投资收益较高，但好地段也意味着价格较高，竞争激烈。
陈女士开在位于霄云路的一家餐馆生意十分火爆，每个月的营业收入十分可观，但是陈女士仍然高兴不起来，因为商铺是从别人手里“顶”来的，租金加上“顶手费”分摊，实质上的租金成本是很高的。而此前陈女士自己投资买的一间商铺，虽然建筑形态十分亮丽，大理石的材质、大玻璃的橱窗、细部花纹雅致，可就是区域商业氛围不成熟导致生意做不出来。陈女士面临的上述两种情形，也是很多准备投资商铺的投资者所必须考虑的问题：买商，还是买铺？
亦喜亦忧
单纯买“商”回报快，风险小，但投入很大；单纯买“铺”太慢，投资回报太低，只有投资真正的“商铺”，才会使你获得稳定而又丰厚的回报。
有数据显示，2006年北京全年商铺新增需求量为96.4万平方米，而今年的商铺新增需求量将超过100万平方米。可见商铺投资依然会是房地产投资领域的重头戏。据有关统计数据显示，2006年，北京市商业面积的总空置率为15.26%。而有关专家认为，随着2007年众多商业面积的相继竣工入市，这一空置率的数字还会进一步加大。
区域至上
所以对于商铺投资者来说，如何规避风险、真正淘到金猪旺铺是他们商铺投资的第一课。中国步行商业街工作委员会秘书长董利指出，投资最为重要的是要选对区域。从区域来看，投资者应该把重点放在商业氛围成熟的区域或者未来商业成长空间广阔的区域。
就拿一些正在开发改造地区域来说吧，众多的商业项目正在陆续的投放市场，一些购物中心将于今年开业，未来还将有更多的商业面积投入市场。不过在商业氛围成熟的区域投资，相对来说因为区域成熟所以成本比较高，但总会有项目定位于中小投资者。
对于未来商业成长空间广阔的区域，众多专家推荐的是住宅的投资热点，当住宅社区建成、消费群体聚集之后，被改造地区理所当然地成为了商业投资的热点区域。这一点从将来商铺的销售业绩即可得知。
理性为王
商铺投资是一项长期性的投资活动，既不能过于追求商业的现时效益；又不能只选择仅有稳定性、房地产价值大而商业价值小的“铺”，只有选择那些既有“商”又有“铺”的双重价值的商铺才是一种比较理想的选择。投资商铺不能急功近利，“一铺养三代”说的就是一种可持续发展的投资方式，它是建立在投资者对投资对象正确判断之上的。对商铺投资而言，商铺的价值提升空间、商圈的发展潜力、区域产业布局及发展前景等等，都是商铺投资者必须关心的。铺市也需要技术分析，各种政策、法规导向，亦要关注。
秘笈六则
在商铺销售现场，最常听到的是销售人员说“年投资回报率有多高”，而对投资风险往往避而不谈。投资专家认为，投资与风险是一对孪生兄弟，能最大化规避风险的人，才是真正的投资高手。专家提醒买家不能只追求回报率而不问安全性，对于一般投资者来说，投资的安全性更为重要。
安全投资法则之一：了解城市发展规划
城市发展规划是影响商铺地段价值的重要因素，一个本来位置较偏的商铺可以因为地处地铁出口而价值倍增，一个位于商业旺区的商业也可能因为新修的立交桥而败落。因此，多关注城市规划政策，对降低投资风险、提升升值空间大有裨益。
安全投资法则之二：重视经营管理水准
不同的地理位置、周边环境、交通条件、建筑结构的店面，铺位的价格会有很大出入，有时甚至相差十几倍。对创业者来说，应考虑整个店铺的性价比问题。对进驻商业广场的创业者来说，铺位的租金价格很重要，但整个商场的管理经营更为重要，好的商家并非将铺位成功卖出或租出后就大功告成，后期的经营管理、保证投资者有得赚是一个长期的运营过程，因此创业者必须把商家的后期运营操控重视起来。同样是位于商业街，有的商铺生意红火，租金一路高涨，而有的商铺却起起落落，数易其主，收租无门。地段相同，业态一致，但不同的经营管理水准决定了商铺价值的高低。投资商铺，一定要选择具有统一、强大的经营管理能力的开发商。
安全投资法则之三：考虑转让套现能力
套现能力是评估一个商铺价值的重要指标。产权和经营权独立、租客如云的独立式商铺是投资高手的热门首选，这种商铺一铺一商户，投资者可以顺利实现转让、转租，实现成功套现，在商业旺区内业主还可以向租户收取高额的“建设费”或“顶手费”。经营权不独立、一个商户对应很多业主的商铺，一旦出现租赁矛盾等纠纷，将极大增加套现风险。
安全投资法则之四：评估行业发展潜力
俗话说：“男怕入错行，女怕选错郎”，投资商铺，选有前景、毛利高、成长性好、良性竞争的行业是非常重要的。行业前景不佳、毛利薄、恶性竞争的商业难以维持稳定、坚挺的租金，因此倒闭或转行的风险也会加大。另外，投资者还可通过互联网、专业书籍等评估所投资商铺的行业发展潜力作为投资决策的重要依据。
安全投资法则之五：调查租金成长空间
租金直接决定投资回报率，租金的成长空间决定商铺的升值潜力。在选择投资的具体项目时不应该只看到项目目前的租金水平，更为重要的是关注投资项目在未来的租金成长空间。所谓商铺需要来“养”，就是指投资商铺最为主要的是商铺未来的租金水准。
安全投资法则之六：选择高质量租户
高质量的租户，可以承受更高的租金，可以签订更长、更稳定的租期，也拥有更好的诚信度。对于投资期楼的投资者，在投资之前一定要清楚了解商铺是否已经出租、租户质量如何，这些是非常必要的程序。一个商铺地段再好但租不出去，也是没有投资价值的。
（责任编辑 小彦）