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【摘 要】近年来随着我国经济社会的不断发展，房地产市场供需矛盾逐渐突出，房产成为投资者的投资对象，房价过高，房产税的一些规定已不再适应发展需要，本文通过分析我国房产税存在的问题，尝试提出改革方向。
【关键词】房产税;发展历程;问题;改革方向
引言
房产税是对房地产征收的一种财产税，它是以房地产的购买、持有、出租等作为征税环节，以房产价值或出租收入作为计税基础向房产所有者征收的税种。房产税由来已久而且作为国家财政收入的重要来源之一，在税制中的地位不容忽视。我国于 1986 年 9 月 15 日颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》是我国现行的房产税基本制度。
近年来，随着我国国民经济的不断发展和国人投资思想的演变，房产税征收所面临的社会基础有了新的变化，原有的房产税征管办法在许多方面已不适应经济社会发展的新要求，存在诸多亟待改善的不足之处。对于房产税进行有针对性的改革，不仅有利于我国税制体系的整体优化，也对我国经济社会的发展有积极作用。
1.我国房产税的发展历程
新中国成立以后，我国在1951 年颁布了《城市房地产税暂行条例》，开创了我国征收房产税的先河。该条例规定以房产的评估价值为税基征收房产税，按年计征，税率为 1%。
1972 年工商税吸收了对国营、集体企业征收的城市房地产税，城市房地产税的征税对象就只保留了房产管理部门、中外合资、合作企业、外资企业和个人。1984 年我国进行的税制改革将城市房地产税分为房产税和城镇土地使用税两个税种，并于1986 年 9 月颁布《房产税暂行条例》，其规定只对城镇范围内的经营性房产征税，农村地区房产或城镇地区的非经营性个人自住房产免税。2009 年 1 月 1 日起，《城市房地产税暂行条例》废止，外资企业，外企和外籍人员依照《中华人民共和国房产税暂行条例》缴纳房产税。纵观我国房产税的变革历程，不难看出每次改革都使其努力适应房地产供需状况和经济发展的新形势。
2.存在的问题
2.1征收范围不合理
我国现行房产税的征收对象主要是营业用房和出租用房，为减轻个人负担对于个人自住的生活性用房免税。但由于房地产开发，销售，保有环节的税负不均衡，税负主要集中于开发和销售环节，保有环节成本极低，导致投资者将资金转向房地产市场，一人拥有多套住宅。这样对于拥有一套或多套住宅的人都不征税是不公平的，违背了横向公平的原则。
我国城市人口稠密，住宅面积要远高于生产经营用房的面积，对个人住房的免税，使得房产税的征收范围过于狭窄。此外，改革开放以来我国的广大农村地区也得到了飞速发展，产生了许多发达程度不输城镇的农村，并且非农业用地面积不断扩大，因此房产税也应该考虑到农村这一地域范围。
2.2计税依据不规范
房产税以房产原值扣除 10% -30%后的余值计算应纳税额，其扣除幅度按照地方人民政府的具体规定，若无房产原值，由税务机关以同类房产为依据进行核定。近年来随着我国经济发展和房地产供需情况的变化，房地产建设中的土地征用及拆迁补偿费，建筑安装工程费，配套设施费等成本不斷上升，从而对于不同年度的同类型房产的房产原值和房产余值就存在差异，而且不能反映房产的真实价值，那么按照房产余值征收的房产税对于不同时期购房的纳税人是不公平的，税收的调节作用也受到削弱。
2.3税率设计不完善
我国现有的房产税分为从价计征和从租计征两种，其中从价计征以房产余值按照1.2%的税率，从租计征按照12%的税率对租金收入征收。两者虽然都是比例税率，但从绝对量上看相差十倍，显然是加重了出租房屋者的税收负担，有违减税降负的政策要求。
此外，现行的房产税率没有考虑到不同地区之间的经济差异和不同房产之间的性质差异，过于简单化。地区之间的经济发展水平不同，相应的房地产市场的供需状况不同，房价和房屋出租收入也就有所差异。这样所带来的不利影响就是房产税对房地产市场的宏观调控作用在不同地区的效果就千差万别，地方政府差别化的房产税税收政策效果有所限制。
2.4制度设计不科学
从房产税的顶层设计来看，我国目前房产税的基本制度是《中华人民共和国房产税暂行条例》，目前关于房产税的政策文件仅局限于条例、法规。而且涉及面也不够广，对房产税的征收管理还缺乏更具约束性的法律规范。
从房产税的管理权限来看，地方权限不足，只能服从中央指示和进行税收的征管，这就限制了地方因地制宜出台差异化的房产税税收政策来调控本地的房地产市场。另外，营改增以后，增值税成为中央地方共享税，不同于以往营业税由地方政府享有，这使得地方的税收自主权和财政收入大幅度下降，作为财产税的房产税就有望用于缓解地方财政紧张状况，但前提是需要中央下放一部分财税体制的权利。
3.改革建议
3.1合理确定征税对象
在现阶段由于房价居高不下，普遍认为房产有巨大的升值空间，加之国家对生活性住房的免税政策，吸引了大量投资者，一人可能拥有多套房产，房产价实不符的情况严重。在此背景下，对非经营性住房征税已势在必行。并且随着农村经济建设的不断发展，非农业用地的不断增加，在未来某一时期将农村房产纳入征税范围也十分必要。
房产税税基的扩大，就需要完善不动产登记确权制度。不管是出于逃税避税的主观故意，还是由于缺乏产权意识等客观原因，会出现房产的瞒报，漏报现象，因此需要构建全面的房产信息登记库，加强对房产税的动态征管，避免因信息无法核实而偷逃税款。
3.2改革传统计税依据
我国不同地区的经济发展水平差距较大，从而房产的供需状况不同。对于一线城市，经济发达程度高，加之人口稠密，这样必然供不应求的矛盾突出，可以设置人均免税住房面积，超过这一面积就要承担相应的税负。对于经济水平一般的城市，供求关系较为平衡，计税依据的设置主要以资源调控，防止房地产泡沫为目的。对于具体的计税依据的设置，可以采用房产的评估价值，不再考虑房屋的原值，设置固定周期定期对房产价值进行评估，这样使得市场价值高的多交税，市场价值低的少交税，不同年限相同类型的房产税负趋于一致。
3.3完善制度设计
房产税制度设计要适应经济社会发展阶段，符合我国基本国情。加强立法，逐步规范房地产产业链房地产市场产业链中的地方政府、开发商、消费者等相关主体的行为;完善征管机制，利用信息化技术，建立不动产信息登记库，防止瞒报和错报;加强对房产税征管关环节的监督，拓展对房地产估价人员的技术和职业道德培训。
4.结语
我国房产税相关制度还未发展到成熟完备阶段，在征税对象，计税依据等要素上还有诸多不足需要完善，所以我们要加强房产税的制度建设，在吸收外国先进经验的同时，结合本国国情，不断加以完善和改进，使其更好地为我国经济社会发展服务。
参考文献
[1]吴玉林，代蕾.企业纳税实务[M].南京：南京大学出版社，2009.
[2]张文洲.房地产经济学[M].武汉：武汉理工大学出版社，2011.
[3]熊颖.对渝房地产税改革试点的案例分析[J].环渤海经济瞭望，2019，（2）：32.
[4]王先杰.新政策下企业房产税的纳税筹划[J].中国乡镇企业会计，2011，（11）：62-67.
[5]刘隆亨.财产税法[M].北京：北京大学出版社，2006.
[6]郭鹏.现行房产税制度及其改革的几点建议[J].天津大学学报（社会科学版），2014，（1）：41-45.
作者简介：姬宇阳（2000.9-），男，山东济南人，本科，主要研究方向为财税相关。
【关键词】房产税;发展历程;问题;改革方向
引言
房产税是对房地产征收的一种财产税，它是以房地产的购买、持有、出租等作为征税环节，以房产价值或出租收入作为计税基础向房产所有者征收的税种。房产税由来已久而且作为国家财政收入的重要来源之一，在税制中的地位不容忽视。我国于 1986 年 9 月 15 日颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》是我国现行的房产税基本制度。
近年来，随着我国国民经济的不断发展和国人投资思想的演变，房产税征收所面临的社会基础有了新的变化，原有的房产税征管办法在许多方面已不适应经济社会发展的新要求，存在诸多亟待改善的不足之处。对于房产税进行有针对性的改革，不仅有利于我国税制体系的整体优化，也对我国经济社会的发展有积极作用。
1.我国房产税的发展历程
新中国成立以后，我国在1951 年颁布了《城市房地产税暂行条例》，开创了我国征收房产税的先河。该条例规定以房产的评估价值为税基征收房产税，按年计征，税率为 1%。
1972 年工商税吸收了对国营、集体企业征收的城市房地产税，城市房地产税的征税对象就只保留了房产管理部门、中外合资、合作企业、外资企业和个人。1984 年我国进行的税制改革将城市房地产税分为房产税和城镇土地使用税两个税种，并于1986 年 9 月颁布《房产税暂行条例》，其规定只对城镇范围内的经营性房产征税，农村地区房产或城镇地区的非经营性个人自住房产免税。2009 年 1 月 1 日起，《城市房地产税暂行条例》废止，外资企业，外企和外籍人员依照《中华人民共和国房产税暂行条例》缴纳房产税。纵观我国房产税的变革历程，不难看出每次改革都使其努力适应房地产供需状况和经济发展的新形势。
2.存在的问题
2.1征收范围不合理
我国现行房产税的征收对象主要是营业用房和出租用房，为减轻个人负担对于个人自住的生活性用房免税。但由于房地产开发，销售，保有环节的税负不均衡，税负主要集中于开发和销售环节，保有环节成本极低，导致投资者将资金转向房地产市场，一人拥有多套住宅。这样对于拥有一套或多套住宅的人都不征税是不公平的，违背了横向公平的原则。
我国城市人口稠密，住宅面积要远高于生产经营用房的面积，对个人住房的免税，使得房产税的征收范围过于狭窄。此外，改革开放以来我国的广大农村地区也得到了飞速发展，产生了许多发达程度不输城镇的农村，并且非农业用地面积不断扩大，因此房产税也应该考虑到农村这一地域范围。
2.2计税依据不规范
房产税以房产原值扣除 10% -30%后的余值计算应纳税额，其扣除幅度按照地方人民政府的具体规定，若无房产原值，由税务机关以同类房产为依据进行核定。近年来随着我国经济发展和房地产供需情况的变化，房地产建设中的土地征用及拆迁补偿费，建筑安装工程费，配套设施费等成本不斷上升，从而对于不同年度的同类型房产的房产原值和房产余值就存在差异，而且不能反映房产的真实价值，那么按照房产余值征收的房产税对于不同时期购房的纳税人是不公平的，税收的调节作用也受到削弱。
2.3税率设计不完善
我国现有的房产税分为从价计征和从租计征两种，其中从价计征以房产余值按照1.2%的税率，从租计征按照12%的税率对租金收入征收。两者虽然都是比例税率，但从绝对量上看相差十倍，显然是加重了出租房屋者的税收负担，有违减税降负的政策要求。
此外，现行的房产税率没有考虑到不同地区之间的经济差异和不同房产之间的性质差异，过于简单化。地区之间的经济发展水平不同，相应的房地产市场的供需状况不同，房价和房屋出租收入也就有所差异。这样所带来的不利影响就是房产税对房地产市场的宏观调控作用在不同地区的效果就千差万别，地方政府差别化的房产税税收政策效果有所限制。
2.4制度设计不科学
从房产税的顶层设计来看，我国目前房产税的基本制度是《中华人民共和国房产税暂行条例》，目前关于房产税的政策文件仅局限于条例、法规。而且涉及面也不够广，对房产税的征收管理还缺乏更具约束性的法律规范。
从房产税的管理权限来看，地方权限不足，只能服从中央指示和进行税收的征管，这就限制了地方因地制宜出台差异化的房产税税收政策来调控本地的房地产市场。另外，营改增以后，增值税成为中央地方共享税，不同于以往营业税由地方政府享有，这使得地方的税收自主权和财政收入大幅度下降，作为财产税的房产税就有望用于缓解地方财政紧张状况，但前提是需要中央下放一部分财税体制的权利。
3.改革建议
3.1合理确定征税对象
在现阶段由于房价居高不下，普遍认为房产有巨大的升值空间，加之国家对生活性住房的免税政策，吸引了大量投资者，一人可能拥有多套房产，房产价实不符的情况严重。在此背景下，对非经营性住房征税已势在必行。并且随着农村经济建设的不断发展，非农业用地的不断增加，在未来某一时期将农村房产纳入征税范围也十分必要。
房产税税基的扩大，就需要完善不动产登记确权制度。不管是出于逃税避税的主观故意，还是由于缺乏产权意识等客观原因，会出现房产的瞒报，漏报现象，因此需要构建全面的房产信息登记库，加强对房产税的动态征管，避免因信息无法核实而偷逃税款。
3.2改革传统计税依据
我国不同地区的经济发展水平差距较大，从而房产的供需状况不同。对于一线城市，经济发达程度高，加之人口稠密，这样必然供不应求的矛盾突出，可以设置人均免税住房面积，超过这一面积就要承担相应的税负。对于经济水平一般的城市，供求关系较为平衡，计税依据的设置主要以资源调控，防止房地产泡沫为目的。对于具体的计税依据的设置，可以采用房产的评估价值，不再考虑房屋的原值，设置固定周期定期对房产价值进行评估，这样使得市场价值高的多交税，市场价值低的少交税，不同年限相同类型的房产税负趋于一致。
3.3完善制度设计
房产税制度设计要适应经济社会发展阶段，符合我国基本国情。加强立法，逐步规范房地产产业链房地产市场产业链中的地方政府、开发商、消费者等相关主体的行为;完善征管机制，利用信息化技术，建立不动产信息登记库，防止瞒报和错报;加强对房产税征管关环节的监督，拓展对房地产估价人员的技术和职业道德培训。
4.结语
我国房产税相关制度还未发展到成熟完备阶段，在征税对象，计税依据等要素上还有诸多不足需要完善，所以我们要加强房产税的制度建设，在吸收外国先进经验的同时，结合本国国情，不断加以完善和改进，使其更好地为我国经济社会发展服务。
参考文献
[1]吴玉林，代蕾.企业纳税实务[M].南京：南京大学出版社，2009.
[2]张文洲.房地产经济学[M].武汉：武汉理工大学出版社，2011.
[3]熊颖.对渝房地产税改革试点的案例分析[J].环渤海经济瞭望，2019，（2）：32.
[4]王先杰.新政策下企业房产税的纳税筹划[J].中国乡镇企业会计，2011，（11）：62-67.
[5]刘隆亨.财产税法[M].北京：北京大学出版社，2006.
[6]郭鹏.现行房产税制度及其改革的几点建议[J].天津大学学报（社会科学版），2014，（1）：41-45.
作者简介：姬宇阳（2000.9-），男，山东济南人，本科，主要研究方向为财税相关。