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【摘 要】通过对新建住宅小区质量问题的调查与研究，结合土木工程项目管理有关理论，提出了住宅工程中各主要分部、分项工程的质量通病、原因分析及防治措施。
【关键词】住宅；质量通病；防治措施
1.主体工程
1.1抗震构造柱断条、烂根、周边结露
原因：没有将柱底部残留砂浆、碎砖等杂物彻底清除，混凝土漏振，振捣不实或跑浆，构造柱位置及节点处理不当。
措施：①构造柱应设置在墙体的内侧，设计部门应按保温性能要求，画出节点构造图，施工单位严格按设计要求施工。②构造柱与墙连接处砌成马牙槎，沿墙高每隔500mm设2根Ф6，间距180mm的拉结筋，且每边伸入墙内不少于1m。③浇筑混凝土前应彻底消除杂物，沿模板和马牙槎范围内砖墙自上而下充分浇水湿润，混凝土接槎处宜设在楼板上100mm处，并设清扫口，浇筑混凝土时应分层捣实。
1.2现浇钢筋混凝土通长挑檐、雨蓬产生垂直于建筑物墙面的不规则裂缝
原因：现浇钢筋混凝土通长挑檐，雨蓬属于露天构件，不仅受荷载作用影响，且受温度、混凝土收缩影响，产生的拉应力大于混凝土抗拉强度。
措施：①综合考虑建筑物立面要求、通长挑檐各段受荷是否均匀、结构位置、约束条件等因素，在混凝土施工时宜隔4～6m范围设10mm分格缝，缝内填塞沥青砂浆，下部抹灰时应设置凹槽。有防水要求的留缝处的上部应加铺涂防水材料。②浇筑混凝土时应从技术上保证板上分布钢筋位置，顺直不弯。
1.3浇钢筋混凝土楼板及预应力空心板板底标高超差、倾斜
原因：现浇钢筋混凝土板支模顶面标高不准，模板不牢固，预制板安装前抄测不准，搁置端不平。
措施：①砌砖分项工程必须严格按皮数杆上标高施工，控制砌体的竖向尺寸。②分项质量检查时，墙体顶面标高应作为重点检查项目；现浇板支模时严格控制顶面标高，待模板验收完后，方可进行钢筋工程施工。③预制预应力空心板安装应“硬找平、软坐浆”，标高必须用水准仪普遍检查。
1.4住宅工程附墙排烟道（通气孔）堵塞、不通畅、串烟、串味
原因：操作中碎砖、砂浆等杂物掉落烟道内，砌筑质量不好，把关不严。
措施：①设计应优先采用预制式排烟道（通气孔），推广采用变压式排气道。②施工中严格按设计要求及规范规定施工，砌筑部位应建立责任制，各楼层采取定人、定位（各楼层同一轴线用同一人砌筑），便于明确责任和实行奖惩。③烟道必须进行逐个检查验收。重点检查、预控各层排烟道穿圈梁处，不得缩小尺寸，钢筋遇排烟道应绕过，拆模残留铁丝需清除干净。用吊测、烟测、光测方法检查，必须全部合格。
2.楼地面工程
2.1卫生间、厨房地面渗漏
原因：有水房间地面的防水层作法不正确，施工质量不好，管根、柱根防水处理不细。住户进户后改修，防水层、防水构造受破坏。
措施：①设计时应保证有水房间地面标高低于其它室内地面标高20mm。②卫生间、厨房等有防水要求房间的地面应铺设防水层。其楼面结构层应采用现浇钢筋混凝土，四周支承处除门洞外，应设置向上翻的边梁，其高度不应小于120mm，宽度不应小于100mm。③防水层铺设完毕后应作蓄水检验，蓄水深度为20～30mm，24h内无渗漏为合格，并应做好记录。⑤安装卫生器具用螺栓、管道吊杆需与土建密切配合，施工预埋准确，杜绝防水层做完后乱刨、乱砸及破坏防水层和防水构造现象。
2.2一层地面开裂、下沉、填土不符合要求
原因：回填土含有机质、杂物过多，未按规定分层夯填密实。
措施：严格控制回填土的土料和最佳含水率，严格按规定分层铺土夯实，控制好填土厚度，每层回填土都应测定夯实后的干密度，检验其压实系数，符合要求后才能铺上层土。
3.门窗工程
铝合金门窗及塑料门窗质量及安装质量不符合要求，周边结露严重。
3.1原因
产品质量不符合标准要求，安装没严格执行操作规程。
3.2措施
（1）门窗必须采用经管理部门认证、推荐使用的合格产品。门窗安装应用有安装资质的单位施工。外框与洞口应采用塑料膨胀螺钉，并不得固定在砖缝上，保证可靠的弹性连接，不得将外框直接嵌入墙体。
（2）铝合金门窗设计无要求时门窗框与洞口之间伸缩缝应采用矿棉条、玻璃棉毡条分层填塞。内外侧均留5～8mm的槽口，并用密封胶嵌严。
（3）塑料门窗框与洞口之间的缝隙应采用苯板保温材料填塞，内外侧均设密封胶缝。
4.装饰工程
墙体结露、涂料霉变。
（1）原因：部分混凝土柱及梁等处节点不满足热工要求，施工期墙内潮气未充分释放出来，墙体未干透，冬期供暖未达标，管理不善，使用不当等。
（2）措施：①施工图必须绘出混凝土柱及梁不满足热工要求的节点处理详图。布置在楼梯间的消火栓、配电箱等预留孔洞要求加苯板材料作保温处理，保证低限热阻要求。②施工中严格按规范要求施工，保证墙体的砂浆饱满度，工程完工后应作好通风，使墙体尽快晾干。③内墙涂料应采用不含有机质成分的防霉变涂料，涂料进场使用前须经复试检测，确认产品质量符合要求方可使用。④采暖应达到标准要求，使用中室内相对湿度过大时应注意通风换气。
5.住宅裂缝与渗漏的防治措施
5.1墙体裂缝防抬技术措施
（1）砌筑砂浆应采用中粗砂，严禁采用山砂和混合粉；（2）蒸压灰砂砖、粉煤灰砖；（3）填充墙砌至接近梁底，板底时，应留有一定的空隙，填充墙砌筑完并间隔1sd以后，方可将其补砌挤紧，补砌时，对双侧竖缝用高标号水泥砂浆嵌填密实；（4）砌体结构坡屋顶卧梁下口的砌体应砌成踏步形；（5）砌体结构砌筑完成后宜60d后再抹灰，并不得少于30d；（6）通常现浇钢筋混授土板带应一次浇筑完成；（7）框架柱间填充墙拉结筋应满足砖模数要求，不得折弯压入砖缝。
5.2楼地面渗漏防治技术措施
（1）上下水管等预留桐口坐标位置应正确，洞口形状为上大下小；（2）管道安装前，楼板板厚范围内上下水管的光滑外壁应先做毛化处理，再均匀涂一层401塑料胶，然后用筛洗的中粗砂喷洒均匀；（3）现浇板预留洞口填塞前，应将洞口清洗干净.毛化处理、涂刷加胶水泥浆作粘结层洞口填塞分二次浇筑，先用掺人抗裂防渗剂的微膨胀细石混凝土浇筑至楼板厚度的2/3处，待混凝土凝固后进行4h蓄水试验；无渗漏后，用掺人航裂防渗剂的水泥砂浆填塞。管道安装后，应在洞口处进行24h蓄水试验。
5.3外墙渗漏防治技术措施
（1）外墙粉刷应使用含泥量低于2%、细度模量不于25的中粗砂。严禁使用石粉、混合粉；外墙涂料在使用前，应进行抽样检测。（2）抹灰工程不得使用过期水泥，其凝结时间和安定性必须合格。（3）外墙洞眼应按规范留置，采用半砖、防水砂浆二次堵砌，表面采用1：3防水砂浆粉严，小圆孔宜采用微膨胀水泥砂浆二次填塞密实。孔洞填塞由专人负责，并及时办理专项隐蔽验收手续。
5.4门窗渗漏防治技术措施
（1）门窗安装前应进行三项性能的见证取样检测，安装完毕后委托有资质的检测机构进行现场检验；（2）门窗框安装固定前应对预留墙洞尺寸进行复核，用防水砂浆刮糙处理，然后实施外框固定。固定后的外框与墙体应根据布面材料确定间隙；（3）门窗安装应采用镀锌铁片连接固定，镀锌铁片厚度不小于1.5mm，固定点间距：转角处180mm，框边不大于500mm，严禁用长脚膨胀螺栓穿透型材固定门窗框。
6.结语
国内外大量的实践已经证明，为确保住宅工程的建设质量，每个人都应将消灭住宅建设中的质量通病看作是自己的重要职责，因此必须在工作中采取有效措施，防止施工质量通病的出现。
【参考文献】
[1]高出主编.工程质量监控综合实用手册[M].北京：中国物价出版社.
【关键词】住宅；质量通病；防治措施
1.主体工程
1.1抗震构造柱断条、烂根、周边结露
原因：没有将柱底部残留砂浆、碎砖等杂物彻底清除，混凝土漏振，振捣不实或跑浆，构造柱位置及节点处理不当。
措施：①构造柱应设置在墙体的内侧，设计部门应按保温性能要求，画出节点构造图，施工单位严格按设计要求施工。②构造柱与墙连接处砌成马牙槎，沿墙高每隔500mm设2根Ф6，间距180mm的拉结筋，且每边伸入墙内不少于1m。③浇筑混凝土前应彻底消除杂物，沿模板和马牙槎范围内砖墙自上而下充分浇水湿润，混凝土接槎处宜设在楼板上100mm处，并设清扫口，浇筑混凝土时应分层捣实。
1.2现浇钢筋混凝土通长挑檐、雨蓬产生垂直于建筑物墙面的不规则裂缝
原因：现浇钢筋混凝土通长挑檐，雨蓬属于露天构件，不仅受荷载作用影响，且受温度、混凝土收缩影响，产生的拉应力大于混凝土抗拉强度。
措施：①综合考虑建筑物立面要求、通长挑檐各段受荷是否均匀、结构位置、约束条件等因素，在混凝土施工时宜隔4～6m范围设10mm分格缝，缝内填塞沥青砂浆，下部抹灰时应设置凹槽。有防水要求的留缝处的上部应加铺涂防水材料。②浇筑混凝土时应从技术上保证板上分布钢筋位置，顺直不弯。
1.3浇钢筋混凝土楼板及预应力空心板板底标高超差、倾斜
原因：现浇钢筋混凝土板支模顶面标高不准，模板不牢固，预制板安装前抄测不准，搁置端不平。
措施：①砌砖分项工程必须严格按皮数杆上标高施工，控制砌体的竖向尺寸。②分项质量检查时，墙体顶面标高应作为重点检查项目；现浇板支模时严格控制顶面标高，待模板验收完后，方可进行钢筋工程施工。③预制预应力空心板安装应“硬找平、软坐浆”，标高必须用水准仪普遍检查。
1.4住宅工程附墙排烟道（通气孔）堵塞、不通畅、串烟、串味
原因：操作中碎砖、砂浆等杂物掉落烟道内，砌筑质量不好，把关不严。
措施：①设计应优先采用预制式排烟道（通气孔），推广采用变压式排气道。②施工中严格按设计要求及规范规定施工，砌筑部位应建立责任制，各楼层采取定人、定位（各楼层同一轴线用同一人砌筑），便于明确责任和实行奖惩。③烟道必须进行逐个检查验收。重点检查、预控各层排烟道穿圈梁处，不得缩小尺寸，钢筋遇排烟道应绕过，拆模残留铁丝需清除干净。用吊测、烟测、光测方法检查，必须全部合格。
2.楼地面工程
2.1卫生间、厨房地面渗漏
原因：有水房间地面的防水层作法不正确，施工质量不好，管根、柱根防水处理不细。住户进户后改修，防水层、防水构造受破坏。
措施：①设计时应保证有水房间地面标高低于其它室内地面标高20mm。②卫生间、厨房等有防水要求房间的地面应铺设防水层。其楼面结构层应采用现浇钢筋混凝土，四周支承处除门洞外，应设置向上翻的边梁，其高度不应小于120mm，宽度不应小于100mm。③防水层铺设完毕后应作蓄水检验，蓄水深度为20～30mm，24h内无渗漏为合格，并应做好记录。⑤安装卫生器具用螺栓、管道吊杆需与土建密切配合，施工预埋准确，杜绝防水层做完后乱刨、乱砸及破坏防水层和防水构造现象。
2.2一层地面开裂、下沉、填土不符合要求
原因：回填土含有机质、杂物过多，未按规定分层夯填密实。
措施：严格控制回填土的土料和最佳含水率，严格按规定分层铺土夯实，控制好填土厚度，每层回填土都应测定夯实后的干密度，检验其压实系数，符合要求后才能铺上层土。
3.门窗工程
铝合金门窗及塑料门窗质量及安装质量不符合要求，周边结露严重。
3.1原因
产品质量不符合标准要求，安装没严格执行操作规程。
3.2措施
（1）门窗必须采用经管理部门认证、推荐使用的合格产品。门窗安装应用有安装资质的单位施工。外框与洞口应采用塑料膨胀螺钉，并不得固定在砖缝上，保证可靠的弹性连接，不得将外框直接嵌入墙体。
（2）铝合金门窗设计无要求时门窗框与洞口之间伸缩缝应采用矿棉条、玻璃棉毡条分层填塞。内外侧均留5～8mm的槽口，并用密封胶嵌严。
（3）塑料门窗框与洞口之间的缝隙应采用苯板保温材料填塞，内外侧均设密封胶缝。
4.装饰工程
墙体结露、涂料霉变。
（1）原因：部分混凝土柱及梁等处节点不满足热工要求，施工期墙内潮气未充分释放出来，墙体未干透，冬期供暖未达标，管理不善，使用不当等。
（2）措施：①施工图必须绘出混凝土柱及梁不满足热工要求的节点处理详图。布置在楼梯间的消火栓、配电箱等预留孔洞要求加苯板材料作保温处理，保证低限热阻要求。②施工中严格按规范要求施工，保证墙体的砂浆饱满度，工程完工后应作好通风，使墙体尽快晾干。③内墙涂料应采用不含有机质成分的防霉变涂料，涂料进场使用前须经复试检测，确认产品质量符合要求方可使用。④采暖应达到标准要求，使用中室内相对湿度过大时应注意通风换气。
5.住宅裂缝与渗漏的防治措施
5.1墙体裂缝防抬技术措施
（1）砌筑砂浆应采用中粗砂，严禁采用山砂和混合粉；（2）蒸压灰砂砖、粉煤灰砖；（3）填充墙砌至接近梁底，板底时，应留有一定的空隙，填充墙砌筑完并间隔1sd以后，方可将其补砌挤紧，补砌时，对双侧竖缝用高标号水泥砂浆嵌填密实；（4）砌体结构坡屋顶卧梁下口的砌体应砌成踏步形；（5）砌体结构砌筑完成后宜60d后再抹灰，并不得少于30d；（6）通常现浇钢筋混授土板带应一次浇筑完成；（7）框架柱间填充墙拉结筋应满足砖模数要求，不得折弯压入砖缝。
5.2楼地面渗漏防治技术措施
（1）上下水管等预留桐口坐标位置应正确，洞口形状为上大下小；（2）管道安装前，楼板板厚范围内上下水管的光滑外壁应先做毛化处理，再均匀涂一层401塑料胶，然后用筛洗的中粗砂喷洒均匀；（3）现浇板预留洞口填塞前，应将洞口清洗干净.毛化处理、涂刷加胶水泥浆作粘结层洞口填塞分二次浇筑，先用掺人抗裂防渗剂的微膨胀细石混凝土浇筑至楼板厚度的2/3处，待混凝土凝固后进行4h蓄水试验；无渗漏后，用掺人航裂防渗剂的水泥砂浆填塞。管道安装后，应在洞口处进行24h蓄水试验。
5.3外墙渗漏防治技术措施
（1）外墙粉刷应使用含泥量低于2%、细度模量不于25的中粗砂。严禁使用石粉、混合粉；外墙涂料在使用前，应进行抽样检测。（2）抹灰工程不得使用过期水泥，其凝结时间和安定性必须合格。（3）外墙洞眼应按规范留置，采用半砖、防水砂浆二次堵砌，表面采用1：3防水砂浆粉严，小圆孔宜采用微膨胀水泥砂浆二次填塞密实。孔洞填塞由专人负责，并及时办理专项隐蔽验收手续。
5.4门窗渗漏防治技术措施
（1）门窗安装前应进行三项性能的见证取样检测，安装完毕后委托有资质的检测机构进行现场检验；（2）门窗框安装固定前应对预留墙洞尺寸进行复核，用防水砂浆刮糙处理，然后实施外框固定。固定后的外框与墙体应根据布面材料确定间隙；（3）门窗安装应采用镀锌铁片连接固定，镀锌铁片厚度不小于1.5mm，固定点间距：转角处180mm，框边不大于500mm，严禁用长脚膨胀螺栓穿透型材固定门窗框。
6.结语
国内外大量的实践已经证明，为确保住宅工程的建设质量，每个人都应将消灭住宅建设中的质量通病看作是自己的重要职责，因此必须在工作中采取有效措施，防止施工质量通病的出现。
【参考文献】
[1]高出主编.工程质量监控综合实用手册[M].北京：中国物价出版社.